TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
SALA CIVIL
Auto Supremo: 149/2012
Sucre: 06 de junio de 2012
Expediente: SC - 42 - 12 - S
Partes: Sonia Justiniano Talavera c/ Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos.
Proceso: Renovación tácita de contrato y reducción del canon de arrendamiento por falta de equidad.
Distrito: Santa Cruz.
VISTOS: Los recursos de casación en el fondo de fs. 413 a 420 de obrados, interpuesto por Jerjes Justiniano Atalá en representación de Sonia Justiniano Talavera; de fs. 423 a 425, interpuesto por Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos, ambos contra el Auto de Vista Nº 215 de fecha 03 de octubre de 2.011, cursante de fs. 409 a 410 vlta, pronunciada por la Sala Civil Segunda del Tribunal Departamental de Justicia del Santa Cruz, en el proceso ordinario de Renovación Tácita de Contrato y reducción del canon de arrendamiento por falta de equidad, seguido por Sonia Justiniano Talavera contra Yacimientos Petrolíferos Fiscales Bolivianos, el auto de concesión de fs. 435, los antecedentes del proceso; y,
CONSIDERANDO I:
ANTECEDENTES DEL PROCESO:
Que, el Juez Décimo de Partido Ordinario en lo Civil Comercila de la Capital, el 25 de febrero de 2008, pronunció Sentencia, cursante de fojas 364 a 368, de obrados, por la cual declaró Probada en parte la demanda principal en lo que refiere a la renovación tácita del contrato contenido en el Instrumento Público No. 16/96, se declaró Improbada la reducción en el canon de alquileres y también Improbada la Demanda Reconvencional iniciado por Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos y dispuso la renovación tácita del contrato hasta el 07 de febrero del año 2014, disponiendo que la demandante debe cancelar a Y.P.F.B. el monto total de alquileres devengados en el plazo de 20 días.
Contra esa sentencia de primera instancia, la entidad demandada representada por Manuel Llorente Barrientos, Karina Gandarillas Sanabria y Marco Antonio Rodríguez Barrero dentro del plazo legal interpone recurso de apelación. Al igual que el apoderado de Sonia Justiniano Talavera el Dr. Jerjes Justiniano Atalá.
Concedido el recurso de apelación la Sala Civil Segundan de la Corte Superior de Justicia de Santa Cruz, revoca parcialmente la sentencia de primera instancia y declaro Improbada la demanda principal con referencia a la Renovación Tácita del Contrato y Reducción de Canon de Alquiler y declara Probada la Demanda Reconvencional de Resolución de Contrato por Incumplimiento, Improbada los daños y perjuicios y aprueba el tramite del proceso.
Contra esa resolución de segunda instancia la demandante representada por Jerjes Enrique Justiniano Atalá recurre en casación de fondo al igual que los demandados que recurren en casación solo en lo que se refiere a los daños y perjuicios.
CONSIDERANDO II:
DE LOS HECHOS QUE MOTIVAN LA IMPUGNACION:
Recurso de Casación demandante:
Acusó la Interpretación errónea del Art. 710 del Código Civil, indicó que en la resolución recurrida falta la fundamentación, careciendo de motivación y que confunde la "tolerancia" y "dejar al arrendatario detentado la cosa", normado por la ley, acusa que en los considerados del Tribunal de alzada no existe fundamentación que permita entender porque esa tolerancia no puede ser entendida como lo que establece el art. 710 del Código Civil y en tal sentido indica que si existió renovación tácita del contrato.
Acuso errores de hecho y de derecho en la apreciación de las pruebas; error de derecho, no aplicaron las normas de la sana critica y sobre los medios probatorios que fueron pedidos que se valore ninguno fue apreciado por el tribunal de alzada; errores de hecho, indicó que existe prueba documental que no ha sido valorada por el Tribunal de alzada como la prueba cursante a fs. 19 en relación a la documental de fs. 18, la documental de fs. 20 donde no solo se toleraba sino se permitió que el Surtidor siga siendo detentado por la demandante, a fs. 21 existe una carta de manera especifica dirigida a la demandante en donde se demuestra que existe consentimiento voluntario para que continué con la tenencia del bien, pidiendo que se analice la parte que dice textual "Con la finalidad de evitar desabastecimiento YPFB implementará un plan de contingencia que le será comunicado oportunamente, el cual deberá aplicar de forma obligatoria en su integridad la estación de servicio a su cargo mientras continúe la vigencia del CONTRATO suscrito. Esta disposición se amplia y se agrega a la Cláusula referida a las obligaciones del concesionario" y que hasta la fecha 24 de marzo de 2004 se tenía como vigente por YPFB, no se valoró la prueba de fs. 22 donde se YPFB después de dos años que supuestamente habría vencido el contrato pidió reporte de ventas de combustible e indica que no resulta lógico que en vez de pedir la devolución del bien inmueble solo se limite a solicitar reporte de ventas, además quien proveía de combustible era el propio YPFB lo cual contradice a lo que no estaba de acuerdo en la continuación en su estación de servicio, acusó la no valoración también de la documental que cursa a fs. 23 y 24; concluyendo que la Sala Civil Segunda realizó una valoración defectuosa de la prueba y cometió errores de hecho en la apreciación de la prueba.
Acusó la falta de fundamentación en cuanto a la apelación referente a la reducción en el canon de alquiler no se valoró que se presentó un proyecto de Remodelación de la Estación de Servicio Guatemala con la intención de competir con la otra estación que se instaló a 50 metros de la demandante y que esa refacción fue paralizada por YPFB, hecho que fue probado por la Inspección que cursa a fs. 340, el juez no aplicó correctamente las reglas de la sana critica y la razonabilidad con referencia a la competencia que estaba teniendo la estación de servicio de la demandante y que por principio de justicia debería rebajarse el canon de alquiler en virtud de que cuando se le entrego la concesión de la estación de servicio no existía competencia.
Por último acusó a la sentencia que le sanciona con el pago del monto total de los alquileres devengados en un plazo de 20 días, indicó que la estación de servicio no funcionó desde el mes de mayo de 2006 en virtud de que a la empresa demandada no se le permitió funcionar.
Concluyó solicitando que se Case el Auto de Vista declarándolo ilegal y dejando subsistente la sentencia en cuanto a la renovación tácita del contrato y se declare probada la demanda principal en todas sus partes.
Recurso de Casación demandado:
Indicó que el punto III de la parte Considerativa del Auto de Vista refiere sobre los daños y perjuicios que no fueron demostrados por ninguna prueba; sin embargo, dicha aseveración carece de fundamentación en virtud que de fs. 266 a 268 YPFB demostró que la demandante adeuda a YPFB por concepto de alquileres y que esta suma de dinero que no ha sido cancelada a YPFB genera daños y perjuicios y que esta falta de pago fue durante la vigencia del contrato como se puede evidenciar de fs. 275 a 279 y que de manera dolosa y caprichosa se quedó en posesión del Surtidor Guatemala sin pagar los cánones de alquiler que hubiese percibido YPFB en caso de haber hecho la entrega del surtidor a YPFB.
Concluyo peticionando que en lo que se refiere a la Demanda Reconvencional de Daños y perjuicios se case en parte el auto de vista y se declare probada la demanda de daños y perjuicios, debiendo determinarse el monto en ejecución de sentencia.
CONSIDERANDO III:
FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCION:
El contrato de arrendamiento, denominado también Contrato de Alquiler o Contrato de Locación, es aquel por el que una persona llamada arrendadora, locadora o propietaria, concede a otra, llamada arrendataria, inquilina o locataria, el uso de alguna cosa mueble o bien inmueble, por un determinado tiempo bajo estipulaciones de un precio que esta última debe pagar por concepto de arriendo, alquiler o renta.
Constituyéndose en un contrato conmutativo, bilateral o sinalagmático, oneroso y consensual.
Conmutativo, porque cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa cierta, reconocida y equivalente a la que se recibe.
Bilateral o Sinalagmático, porque a través del contrato que se formaliza, se le generan obligaciones recíprocas e interdependientes entre las partes contratantes, de cuya consecuencia, la obligación de una de las partes constituye la causa de la obligación asumida por la otra parte contratante y viceversa.
Oneroso, porque las ventajas que mutuamente se procuran las partes no les son concedidas sino por una prestación que cada una de ellas ha hecho o se obliga a hacer.
Consensual, porque se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no requiriendo de formalidad alguna, pues resulta posible, incluso, formalizarlo de forma verbal, aunque para los efectos de la prueba se debe observar lo previsto en el artículo 1328 del Código Civil.
Sin embargo el contrato de arrendamiento, como derecho real, a inmuebles urbanos o rústicos se refiere, debe constar en escritura pública con intervención de Notario, en virtud de la importancia y por las obligaciones y responsabilidades que puedan generar o derivar esta clase de contratos, durante su vigencia al vencimiento del plazo estipulado o, por incumplimiento de una o algunas de las cláusulas concertadas en el respectivo documento.
La definición que da sobre el arrendamiento el art. 685 del Código Civil dice: "El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso y goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon".
De manera que, de acuerdo a la anterior definición puede ser objeto de esta clase de contratos: muebles de cualquier naturaleza, vehículos de transporte, fundos rústicos, fundos urbanos destinados a vivienda; locales para el ejercicio de una profesión, una industria o un comercio.
Por otro lado, la tácita reconducción del contrato como infiere el art. 710 del Código Civil, la denomina como Renovación Tácita que se aplica en los contratos de arrendamiento, cuando la arrendadora luego de vencido el plazo convenido permite a la arrendataria seguir usando y gozando la utilidad que produce el bien arrendado.
Entratándose de arrendamiento de bienes sin determinación de tiempo, cuando la arrendadora, no notifica al arrendatario con el aviso de despido en los plazos de 90 a 30 días, bienes inmuebles y muebles respectivamente y permite continuar con el uso y goce de la utilidad del bien arrendado.
Pero si el arrendador dio el aviso de despido en los plazos legales señalados, el arrendatario no puede oponer la renovación tácita.
Producida la renovación tácita del contrato o la denominada tacita reconducción del contrato, los alcances del nuevo contrato convenido, se aplican en las mismas condiciones que su predecesor.
Establecido lo anterior en el caso de autos se evidencia lo siguiente:
Que, de la documental que cursa a fs. 13 correspondiente a una carta notariada de comunicación dirigida a la concesionaria Sonia Justiniano Talavera, donde Yacimientos Petrolíferos Fiscales Bolivianos le comunica que en fecha 8 de febrero de 2004 se cumple el plazo acordado en el contrato de arrendamiento de fecha 29 de mayo de 1996 que cursa en obrados de fs. 7 a 9, y que dicha fecha de conclusión la concesionaria deberá hacer la devolución de la Estación de Servicio; de conformidad a lo normado por el art. 710 del Código Civil el mismo que dispone en su numeral III "Si se ha dado aviso de despido no puede oponerse la renovación tácita", yacimientos cumpliendo con lo normado por el mencionado artículo, hizo llegar 30 días antes el "aviso de despido", donde se evidenciaba que la parte demandada no contaba con el interés de renovar el contrato de arrendamiento con la concesionaria, en virtud a dicha comunicación la concesionaria mediante notas que cursan de fs. 14 a 17 y de fs, 19, solicitó que se pueda renovar el contrato de arrendamiento. Por las documentales que cursan en obrados la no respuesta a la solicitud de renovación de contrato solicitada por la demandante, no podían entenderse como una aceptación tácita de la vigencia del contrato y al contrario, se hizo evidente que la empresa estatal no tenía la intención de renovar contrato alguno.
Ahora bien, desde la fecha del aviso mediante carta notarial de la Conclusión del Contrato y Entrega de la Estación de Servicio de fs. 13, la concesionaria no podía oponerse a la entrega de la estación de servicio como lo realizó mediante carta de comunicación de fecha 7 de febrero de 2004 cursante de fs. 19, faltando un día para la entrega definitiva y programada por yacimientos, contando el arrendador con toda la facultad legal de proceder a exigir la entrega de la Estación de Servicio en caso de oposición de la arrendataria y acudir a la vía judicial correspondiente en caso de negativa.
Teniendo claros los hechos ocurridos en la litis para Y.P.F.B., hasta la fecha donde se cumplía el contrato (8 de febrero de 2004), no podía aplicarse la renovación tácita del contrato, en virtud a los antecedentes esgrimidos anteriormente.
Y.P.F.B. cuando envía las notas, en principio manifestó su intención de que no opere la tácita reconducción y que al contrario se haga entrega de la estación. Es decir ha generado la intención de que no opere la renovación tácita del contrato. Ahora bien no obstante, en forma posterior, de los actos realizados por Y.P.F.B., se entiende que la Entidad Estatal actúa en contrasentido a su inicial posición de no renovar el contrato y por el contrario realiza actos de continuación de contrato, estos hechos se evidencian de la documental que cursa a fs. 20, donde en fecha 17 de marzo de 2004 (transcurridos mas de 30 días de que se cumplió el contrato), mediante el DTCO 041/04 Yacimientos comunica a la concesionaria no acatar paro de ASOSUR y que en caso de incumplimiento se rescindiría el contrato entre Y.P.F.B y su persona, esta nota de comunicación hace evidente que Yacimientos consintió la permanencia de la concesionaria; a fs. 21 de la litis cursa otra nota de comunicación emitida por Y.P.F.B. a la demandante de fecha 26 de marzo de 2004 donde de manera textual se le comunica "mientras continué la vigencia del CONTRATO suscrito...", haciendo referencia que la atención de los Servicios Públicos de expendio de hidrocarburos de la Estación objeto de la litis, no puede dejar de atender al público y así evitar un desabastecimiento y que dicha disposición se agrega a la cláusula referida a las Obligaciones del Concesionario. Con estas dos notas de comunicación la parte demandada ha manifestando tácitamente su voluntad de que el contrato continúe, lo que supone entonces que la inicial intención de no continuar, de no renovar el contrato, ha sido cambiada tácitamente por el mismo Y.P.F.B. Además de estas documentales existen hechos que demuestran la tácita renovación del contrato como la provisión del combustible posterior a la vigencia del contrato al igual que el cobro de los alquileres de arrendamiento devengados del periodo posterior a la vigencia inicial del contrato efectuado en su demanda reconvencional.
Por otro lado, en relación a la reducción en el canon de alquileres, los tribunales de instancia no ingresaron a considerar dicha pretensión en virtud de ser éste un derecho entre partes y concerniente únicamente a la voluntad de las mismas, no pudiendo acudirse a instancias judiciales para una pretendida rebaja del canon de alquiler.
En relación al recurso de casación presentando por Y.P.F.B., donde acusa que la concesionaria le adeuda por daños y perjuicios el monto de alquileres mas los intereses legales correspondientes, indicar que la Entidad Estatal recurrente confunde el canon de alquiler con los daños y perjuicios que le hubiesen ocasionado, en virtud de que conforme al contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes el canon de alquiler estipulado consensualmente entre ambos debió ser exigido en su momento y no dejar que se acumulen los montos verificados en las documentales de fs. 266 a 268.
La entidad recurrente podía, conforme al contrato de arrendamiento resolver unilateralmente el contrato en virtud al no pago del canon de alquiler, podía mandarle una nota comunicándole que por la falta de pago de los alquileres se procedía a resolver el contrato, hecho que fue estipulado textualmente en el contrato de fs. 7 a 9, donde se indica "...Si el incumplimiento en el pago de alquileres se prolonga por tres meses o más, Y.P.F.B. podrá resolver el contrato de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial".
Por lo mencionado Y.P.F.B. tenía la obligación de exigir el pago de los alquileres conforme al contrato y de igual manera la concesionaria ahora demandante tiene la obligación de cancelar los alquileres por los meses utilizados y adeudados a la parte demandada.
Por todo lo exhaustivamente analizado en función de las violaciones y acusaciones que contiene el recurso en el fondo, se evidencia que el Tribunal de alzada en el auto de vista recurrido, ha incurrido en la causal de casación prevista en el ordinal 3) del art. 253 del Código de Procedimiento Civil, por lo que corresponde dar aplicación a la previsión de los arts. 271 inc. 2 - 4), 273 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el artículo 42 -I) de la Ley del Órgano Judicial y en aplicación del art. 273 del Código de Procedimiento Civil, declara INFUNDADO el recurso de casación en el fondo de fs. 423 a 425, interpuesto por Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos.
Y en referencia la recurso de casación en el fondo de fs. 413 a 420 vlta, en aplicación del art. 274 del Código de Procedimiento Civil, CASA el Auto de Vista Nº 215/2011 de fecha 03 de octubre de 2011, cursante de fs. 409 a 410 vlta, y deliberando en el fondo, se mantiene subsistente la sentencia con la modificación de que el pago de alquileres debe efectuarse en el término dispuesto por el juez a quo bajo alternativa de resolución del contrato.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Relator: Mgdo. Rómulo Calle Mamani
SALA CIVIL
Auto Supremo: 149/2012
Sucre: 06 de junio de 2012
Expediente: SC - 42 - 12 - S
Partes: Sonia Justiniano Talavera c/ Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos.
Proceso: Renovación tácita de contrato y reducción del canon de arrendamiento por falta de equidad.
Distrito: Santa Cruz.
VISTOS: Los recursos de casación en el fondo de fs. 413 a 420 de obrados, interpuesto por Jerjes Justiniano Atalá en representación de Sonia Justiniano Talavera; de fs. 423 a 425, interpuesto por Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos, ambos contra el Auto de Vista Nº 215 de fecha 03 de octubre de 2.011, cursante de fs. 409 a 410 vlta, pronunciada por la Sala Civil Segunda del Tribunal Departamental de Justicia del Santa Cruz, en el proceso ordinario de Renovación Tácita de Contrato y reducción del canon de arrendamiento por falta de equidad, seguido por Sonia Justiniano Talavera contra Yacimientos Petrolíferos Fiscales Bolivianos, el auto de concesión de fs. 435, los antecedentes del proceso; y,
CONSIDERANDO I:
ANTECEDENTES DEL PROCESO:
Que, el Juez Décimo de Partido Ordinario en lo Civil Comercila de la Capital, el 25 de febrero de 2008, pronunció Sentencia, cursante de fojas 364 a 368, de obrados, por la cual declaró Probada en parte la demanda principal en lo que refiere a la renovación tácita del contrato contenido en el Instrumento Público No. 16/96, se declaró Improbada la reducción en el canon de alquileres y también Improbada la Demanda Reconvencional iniciado por Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos y dispuso la renovación tácita del contrato hasta el 07 de febrero del año 2014, disponiendo que la demandante debe cancelar a Y.P.F.B. el monto total de alquileres devengados en el plazo de 20 días.
Contra esa sentencia de primera instancia, la entidad demandada representada por Manuel Llorente Barrientos, Karina Gandarillas Sanabria y Marco Antonio Rodríguez Barrero dentro del plazo legal interpone recurso de apelación. Al igual que el apoderado de Sonia Justiniano Talavera el Dr. Jerjes Justiniano Atalá.
Concedido el recurso de apelación la Sala Civil Segundan de la Corte Superior de Justicia de Santa Cruz, revoca parcialmente la sentencia de primera instancia y declaro Improbada la demanda principal con referencia a la Renovación Tácita del Contrato y Reducción de Canon de Alquiler y declara Probada la Demanda Reconvencional de Resolución de Contrato por Incumplimiento, Improbada los daños y perjuicios y aprueba el tramite del proceso.
Contra esa resolución de segunda instancia la demandante representada por Jerjes Enrique Justiniano Atalá recurre en casación de fondo al igual que los demandados que recurren en casación solo en lo que se refiere a los daños y perjuicios.
CONSIDERANDO II:
DE LOS HECHOS QUE MOTIVAN LA IMPUGNACION:
Recurso de Casación demandante:
Acusó la Interpretación errónea del Art. 710 del Código Civil, indicó que en la resolución recurrida falta la fundamentación, careciendo de motivación y que confunde la "tolerancia" y "dejar al arrendatario detentado la cosa", normado por la ley, acusa que en los considerados del Tribunal de alzada no existe fundamentación que permita entender porque esa tolerancia no puede ser entendida como lo que establece el art. 710 del Código Civil y en tal sentido indica que si existió renovación tácita del contrato.
Acuso errores de hecho y de derecho en la apreciación de las pruebas; error de derecho, no aplicaron las normas de la sana critica y sobre los medios probatorios que fueron pedidos que se valore ninguno fue apreciado por el tribunal de alzada; errores de hecho, indicó que existe prueba documental que no ha sido valorada por el Tribunal de alzada como la prueba cursante a fs. 19 en relación a la documental de fs. 18, la documental de fs. 20 donde no solo se toleraba sino se permitió que el Surtidor siga siendo detentado por la demandante, a fs. 21 existe una carta de manera especifica dirigida a la demandante en donde se demuestra que existe consentimiento voluntario para que continué con la tenencia del bien, pidiendo que se analice la parte que dice textual "Con la finalidad de evitar desabastecimiento YPFB implementará un plan de contingencia que le será comunicado oportunamente, el cual deberá aplicar de forma obligatoria en su integridad la estación de servicio a su cargo mientras continúe la vigencia del CONTRATO suscrito. Esta disposición se amplia y se agrega a la Cláusula referida a las obligaciones del concesionario" y que hasta la fecha 24 de marzo de 2004 se tenía como vigente por YPFB, no se valoró la prueba de fs. 22 donde se YPFB después de dos años que supuestamente habría vencido el contrato pidió reporte de ventas de combustible e indica que no resulta lógico que en vez de pedir la devolución del bien inmueble solo se limite a solicitar reporte de ventas, además quien proveía de combustible era el propio YPFB lo cual contradice a lo que no estaba de acuerdo en la continuación en su estación de servicio, acusó la no valoración también de la documental que cursa a fs. 23 y 24; concluyendo que la Sala Civil Segunda realizó una valoración defectuosa de la prueba y cometió errores de hecho en la apreciación de la prueba.
Acusó la falta de fundamentación en cuanto a la apelación referente a la reducción en el canon de alquiler no se valoró que se presentó un proyecto de Remodelación de la Estación de Servicio Guatemala con la intención de competir con la otra estación que se instaló a 50 metros de la demandante y que esa refacción fue paralizada por YPFB, hecho que fue probado por la Inspección que cursa a fs. 340, el juez no aplicó correctamente las reglas de la sana critica y la razonabilidad con referencia a la competencia que estaba teniendo la estación de servicio de la demandante y que por principio de justicia debería rebajarse el canon de alquiler en virtud de que cuando se le entrego la concesión de la estación de servicio no existía competencia.
Por último acusó a la sentencia que le sanciona con el pago del monto total de los alquileres devengados en un plazo de 20 días, indicó que la estación de servicio no funcionó desde el mes de mayo de 2006 en virtud de que a la empresa demandada no se le permitió funcionar.
Concluyó solicitando que se Case el Auto de Vista declarándolo ilegal y dejando subsistente la sentencia en cuanto a la renovación tácita del contrato y se declare probada la demanda principal en todas sus partes.
Recurso de Casación demandado:
Indicó que el punto III de la parte Considerativa del Auto de Vista refiere sobre los daños y perjuicios que no fueron demostrados por ninguna prueba; sin embargo, dicha aseveración carece de fundamentación en virtud que de fs. 266 a 268 YPFB demostró que la demandante adeuda a YPFB por concepto de alquileres y que esta suma de dinero que no ha sido cancelada a YPFB genera daños y perjuicios y que esta falta de pago fue durante la vigencia del contrato como se puede evidenciar de fs. 275 a 279 y que de manera dolosa y caprichosa se quedó en posesión del Surtidor Guatemala sin pagar los cánones de alquiler que hubiese percibido YPFB en caso de haber hecho la entrega del surtidor a YPFB.
Concluyo peticionando que en lo que se refiere a la Demanda Reconvencional de Daños y perjuicios se case en parte el auto de vista y se declare probada la demanda de daños y perjuicios, debiendo determinarse el monto en ejecución de sentencia.
CONSIDERANDO III:
FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCION:
El contrato de arrendamiento, denominado también Contrato de Alquiler o Contrato de Locación, es aquel por el que una persona llamada arrendadora, locadora o propietaria, concede a otra, llamada arrendataria, inquilina o locataria, el uso de alguna cosa mueble o bien inmueble, por un determinado tiempo bajo estipulaciones de un precio que esta última debe pagar por concepto de arriendo, alquiler o renta.
Constituyéndose en un contrato conmutativo, bilateral o sinalagmático, oneroso y consensual.
Conmutativo, porque cada una de las partes se obliga a dar o hacer una cosa cierta, reconocida y equivalente a la que se recibe.
Bilateral o Sinalagmático, porque a través del contrato que se formaliza, se le generan obligaciones recíprocas e interdependientes entre las partes contratantes, de cuya consecuencia, la obligación de una de las partes constituye la causa de la obligación asumida por la otra parte contratante y viceversa.
Oneroso, porque las ventajas que mutuamente se procuran las partes no les son concedidas sino por una prestación que cada una de ellas ha hecho o se obliga a hacer.
Consensual, porque se perfecciona por el mero consentimiento de las partes, no requiriendo de formalidad alguna, pues resulta posible, incluso, formalizarlo de forma verbal, aunque para los efectos de la prueba se debe observar lo previsto en el artículo 1328 del Código Civil.
Sin embargo el contrato de arrendamiento, como derecho real, a inmuebles urbanos o rústicos se refiere, debe constar en escritura pública con intervención de Notario, en virtud de la importancia y por las obligaciones y responsabilidades que puedan generar o derivar esta clase de contratos, durante su vigencia al vencimiento del plazo estipulado o, por incumplimiento de una o algunas de las cláusulas concertadas en el respectivo documento.
La definición que da sobre el arrendamiento el art. 685 del Código Civil dice: "El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes concede a la otra el uso y goce temporal de una cosa mueble o inmueble a cambio de un canon".
De manera que, de acuerdo a la anterior definición puede ser objeto de esta clase de contratos: muebles de cualquier naturaleza, vehículos de transporte, fundos rústicos, fundos urbanos destinados a vivienda; locales para el ejercicio de una profesión, una industria o un comercio.
Por otro lado, la tácita reconducción del contrato como infiere el art. 710 del Código Civil, la denomina como Renovación Tácita que se aplica en los contratos de arrendamiento, cuando la arrendadora luego de vencido el plazo convenido permite a la arrendataria seguir usando y gozando la utilidad que produce el bien arrendado.
Entratándose de arrendamiento de bienes sin determinación de tiempo, cuando la arrendadora, no notifica al arrendatario con el aviso de despido en los plazos de 90 a 30 días, bienes inmuebles y muebles respectivamente y permite continuar con el uso y goce de la utilidad del bien arrendado.
Pero si el arrendador dio el aviso de despido en los plazos legales señalados, el arrendatario no puede oponer la renovación tácita.
Producida la renovación tácita del contrato o la denominada tacita reconducción del contrato, los alcances del nuevo contrato convenido, se aplican en las mismas condiciones que su predecesor.
Establecido lo anterior en el caso de autos se evidencia lo siguiente:
Que, de la documental que cursa a fs. 13 correspondiente a una carta notariada de comunicación dirigida a la concesionaria Sonia Justiniano Talavera, donde Yacimientos Petrolíferos Fiscales Bolivianos le comunica que en fecha 8 de febrero de 2004 se cumple el plazo acordado en el contrato de arrendamiento de fecha 29 de mayo de 1996 que cursa en obrados de fs. 7 a 9, y que dicha fecha de conclusión la concesionaria deberá hacer la devolución de la Estación de Servicio; de conformidad a lo normado por el art. 710 del Código Civil el mismo que dispone en su numeral III "Si se ha dado aviso de despido no puede oponerse la renovación tácita", yacimientos cumpliendo con lo normado por el mencionado artículo, hizo llegar 30 días antes el "aviso de despido", donde se evidenciaba que la parte demandada no contaba con el interés de renovar el contrato de arrendamiento con la concesionaria, en virtud a dicha comunicación la concesionaria mediante notas que cursan de fs. 14 a 17 y de fs, 19, solicitó que se pueda renovar el contrato de arrendamiento. Por las documentales que cursan en obrados la no respuesta a la solicitud de renovación de contrato solicitada por la demandante, no podían entenderse como una aceptación tácita de la vigencia del contrato y al contrario, se hizo evidente que la empresa estatal no tenía la intención de renovar contrato alguno.
Ahora bien, desde la fecha del aviso mediante carta notarial de la Conclusión del Contrato y Entrega de la Estación de Servicio de fs. 13, la concesionaria no podía oponerse a la entrega de la estación de servicio como lo realizó mediante carta de comunicación de fecha 7 de febrero de 2004 cursante de fs. 19, faltando un día para la entrega definitiva y programada por yacimientos, contando el arrendador con toda la facultad legal de proceder a exigir la entrega de la Estación de Servicio en caso de oposición de la arrendataria y acudir a la vía judicial correspondiente en caso de negativa.
Teniendo claros los hechos ocurridos en la litis para Y.P.F.B., hasta la fecha donde se cumplía el contrato (8 de febrero de 2004), no podía aplicarse la renovación tácita del contrato, en virtud a los antecedentes esgrimidos anteriormente.
Y.P.F.B. cuando envía las notas, en principio manifestó su intención de que no opere la tácita reconducción y que al contrario se haga entrega de la estación. Es decir ha generado la intención de que no opere la renovación tácita del contrato. Ahora bien no obstante, en forma posterior, de los actos realizados por Y.P.F.B., se entiende que la Entidad Estatal actúa en contrasentido a su inicial posición de no renovar el contrato y por el contrario realiza actos de continuación de contrato, estos hechos se evidencian de la documental que cursa a fs. 20, donde en fecha 17 de marzo de 2004 (transcurridos mas de 30 días de que se cumplió el contrato), mediante el DTCO 041/04 Yacimientos comunica a la concesionaria no acatar paro de ASOSUR y que en caso de incumplimiento se rescindiría el contrato entre Y.P.F.B y su persona, esta nota de comunicación hace evidente que Yacimientos consintió la permanencia de la concesionaria; a fs. 21 de la litis cursa otra nota de comunicación emitida por Y.P.F.B. a la demandante de fecha 26 de marzo de 2004 donde de manera textual se le comunica "mientras continué la vigencia del CONTRATO suscrito...", haciendo referencia que la atención de los Servicios Públicos de expendio de hidrocarburos de la Estación objeto de la litis, no puede dejar de atender al público y así evitar un desabastecimiento y que dicha disposición se agrega a la cláusula referida a las Obligaciones del Concesionario. Con estas dos notas de comunicación la parte demandada ha manifestando tácitamente su voluntad de que el contrato continúe, lo que supone entonces que la inicial intención de no continuar, de no renovar el contrato, ha sido cambiada tácitamente por el mismo Y.P.F.B. Además de estas documentales existen hechos que demuestran la tácita renovación del contrato como la provisión del combustible posterior a la vigencia del contrato al igual que el cobro de los alquileres de arrendamiento devengados del periodo posterior a la vigencia inicial del contrato efectuado en su demanda reconvencional.
Por otro lado, en relación a la reducción en el canon de alquileres, los tribunales de instancia no ingresaron a considerar dicha pretensión en virtud de ser éste un derecho entre partes y concerniente únicamente a la voluntad de las mismas, no pudiendo acudirse a instancias judiciales para una pretendida rebaja del canon de alquiler.
En relación al recurso de casación presentando por Y.P.F.B., donde acusa que la concesionaria le adeuda por daños y perjuicios el monto de alquileres mas los intereses legales correspondientes, indicar que la Entidad Estatal recurrente confunde el canon de alquiler con los daños y perjuicios que le hubiesen ocasionado, en virtud de que conforme al contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes el canon de alquiler estipulado consensualmente entre ambos debió ser exigido en su momento y no dejar que se acumulen los montos verificados en las documentales de fs. 266 a 268.
La entidad recurrente podía, conforme al contrato de arrendamiento resolver unilateralmente el contrato en virtud al no pago del canon de alquiler, podía mandarle una nota comunicándole que por la falta de pago de los alquileres se procedía a resolver el contrato, hecho que fue estipulado textualmente en el contrato de fs. 7 a 9, donde se indica "...Si el incumplimiento en el pago de alquileres se prolonga por tres meses o más, Y.P.F.B. podrá resolver el contrato de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial".
Por lo mencionado Y.P.F.B. tenía la obligación de exigir el pago de los alquileres conforme al contrato y de igual manera la concesionaria ahora demandante tiene la obligación de cancelar los alquileres por los meses utilizados y adeudados a la parte demandada.
Por todo lo exhaustivamente analizado en función de las violaciones y acusaciones que contiene el recurso en el fondo, se evidencia que el Tribunal de alzada en el auto de vista recurrido, ha incurrido en la causal de casación prevista en el ordinal 3) del art. 253 del Código de Procedimiento Civil, por lo que corresponde dar aplicación a la previsión de los arts. 271 inc. 2 - 4), 273 y 274 del Código de Procedimiento Civil.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el artículo 42 -I) de la Ley del Órgano Judicial y en aplicación del art. 273 del Código de Procedimiento Civil, declara INFUNDADO el recurso de casación en el fondo de fs. 423 a 425, interpuesto por Yacimiento Petrolíferos Fiscales Bolivianos.
Y en referencia la recurso de casación en el fondo de fs. 413 a 420 vlta, en aplicación del art. 274 del Código de Procedimiento Civil, CASA el Auto de Vista Nº 215/2011 de fecha 03 de octubre de 2011, cursante de fs. 409 a 410 vlta, y deliberando en el fondo, se mantiene subsistente la sentencia con la modificación de que el pago de alquileres debe efectuarse en el término dispuesto por el juez a quo bajo alternativa de resolución del contrato.
Regístrese, notifíquese y devuélvase.
Relator: Mgdo. Rómulo Calle Mamani