TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA S A L A C I V I L
Auto Supremo: 71/2017
Sucre: 01 de febrero 2017
Expediente: SC-13-16-S.
Partes: Gina Banzer Suarez c/ María Elena Moreno Salvador.
Proceso: Ordinario, resolución de documento privado por incumplimiento voluntario.
Distrito: Santa Cruz.
VISTOS: El recurso de casación en el fondo de fs. 476 a 480 interpuesto por Gina Banzer Suarez, contra el Auto de Vista Nº 54 de 21 de octubre de 2015 de fs. 465 a 467 pronunciado por la Sala Civil Tercera del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, dentro del proceso ordinario denominado, “resolución de documento privado de venta de terreno por incumpliendo voluntario, más resarcimiento de daños y consiguiente reversión, restitución y/o devolución del mismo, desocupación y entrega inmediata” y otros aspectos, seguido por la recurrente contra María Elena Moreno Salvador, con acción reconvencional de esta última por daños y perjuicios; la respuesta de fs. 482 a 484; el Auto de concesión de fs. 485 y demás antecedentes.
I.- ANTECEDENTES DEL PROCESO:
I.1.- Sustanciado el proceso en primera instancia, el Juez Décimo Tercero de Partido en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, mediante Sentencia Nº 05/15 de 21 de abril de 2015 de fs. 441 a 445 y vta., declaró IMPROBADA la pretensión de resolución de documento privado de venta de terreno, restitución, reversión y/o devolución de lote de terreno, desocupación y pago de daños y perjuicios planteada por la demandante principal; IMPROBADA la reconvención por daños y perjuicios planteada por la demandada María Elena Moreno Salvador, sin costas.
I.2.- En contra de la indicada Sentencia, la demandante Gina Banzer Suarez interpuso recurso de apelación solicitando se revoque parcialmente la sentencia respecto a la demanda principal y se confirme con relación a la reconvencional, en cuyo conocimiento la Sala Civil Tercera del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, mediante Auto de Vista Nº 54/15 de 21 de octubre de 2015 de fs. 465 a 467, CONFIRMÓ totalmente la sentencia, con costas; decisión que fue asumida bajo el siguiente fundamento:
Hace consideraciones sobre el concepto de resolución de contrato citando el aporte doctrinario del autor Lorenzetti, como también se refiere a los alcances del art. 568 del Código Civil; en base a esos antecedentes indica que el Juez de instancia actuó correctamente valorando la prueba conforme a procedimiento de la materia, haciendo referencia seguidamente a los fundamentos del Juez A quo respecto a la obligación de pago del saldo adeudado por la compradora.
Señala también que la actora principal incumplió su obligación de vendedora, no pudiendo afirmar que no le alcanza las previsiones de los arts. 614 y 615 del Código Civil, habida cuenta que para exigir la resolución del contrato, debía cumplir con su obligación que le correspondía de hacer adquirir la propiedad, aspecto que no habría ocurrido en razón de encontrarse la compradora impedida de inscribir su derecho propietario en las oficinas de Derechos Reales por las razones que se enuncian en los informes de fs. 80, 81, 82 y 375, las cuales darían cuenta que el contrato de venta se encontraría firmado solamente por la demandante Gina Banzer Suarez sin la anuencia de su esposo Marino Diodato, además de no existir coincidencia en los límites y colindancias y existir anotación preventiva de medidas cautelares realizada por el Ministerio Público sobre el inmueble objeto de venta; pruebas que habrían sido consideradas por el Juez A-quo en forma correcta, significando sin lugar a dudas incumplimiento de su obligación por parte de la actora principal y ante esa situación se pregunta, cómo la “vendedora” (compradora) podía cumplir el pago del saldo restante si le estaba vetado la inscripción de su derecho propietario, dicha imposibilidad se traduciría en incumplimiento de la obligación de la vendedora sin que le esté permitido a la actora exigir la resolución del contrato, ni pueda afirmar que se trataría de un contrato sujeto a plazos y otras estipulaciones, ya que en su contenido no existiría cláusula alguna que refiera la postergación de la inscripción, lo que implicaría que el derecho estuvo constituido a tiempo de la suscripción del contrato, resultando los agravios expuestos no ser evidentes; bajos esas consideraciones procede a confirmar la Sentencia.
En contra del referido Auto de Vista, la demandante Gina Banzer Suarez interpuso recurso de casación en el fondo solicitando se case totalmente el Auto de Vista.
II. CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN Y SU RESPUESTA:
II.1.- Resumen del recurso:
1.- Refiere violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 614-2) y 615 del Código Civil, indicando que las obligaciones establecidas en la primera norma legal son exigibles únicamente a los vendedores en los casos en que el contrato de compra-venta no produzca el efecto inmediato de adquirir la propiedad de la cosa, tal aspecto se presentaría en la venta de cosa ajena, venta de cosa futura y venta con reserva de propiedad, explicando los alcances de dichas figuras, extremo que en la especie no se daría debido a que se trata de un contrato de transferencia puro y simple donde la compradora adquirió de manera inmediata la propiedad de la cosa, norma legal que se encontraría ligada a los tipos contractuales descritos por el art. 615 del Código Civil, cuyas obligaciones nada tendrían que ver con las citadas por el Ad quem.
La dificultad de la compradora de tropezar con una observación efectuada por la Oficina de Derechos Reales posterior a la compra-venta que impiden la inscripción definitiva del derecho adquirido, así como la observación de falta de anuencia de su esposo Marco Marino Diodato sobre cuya esfera carece de capacidad para cumplir al no encontrarse estipulada entre las obligaciones de su persona como vendedora, se tratan de situaciones totalmente distintas que han sido confundidas por los de instancia, derivando esta confusión en la violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 614-2 y 615 del Código Civil.
Indica que el fundamento del Tribunal Ad-quem es producto de la violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los artículos referidos en razón de que en relación al primer aspecto, los de instancia no habrían observado el alcance y su ámbito de aplicación de dichas normas legales; en cuanto al segundo habrían dado un sentido equivocado contrario a la ratio legis que tiene ambas disposiciones legales, y con relación al último, las indicadas normas habrían sido aplicadas a hechos no regulados por las mismas, reiterados sus argumentos sobres los presupuestos indicados.
2.- Por otra parte, refiere violación, interpretación errónea y aplicación indebida del art. 568 del Código Civil, ya que el Tribunal Ad-quem, pese a reconocer que la compradora incumplió el contrato al no pagar un importante saldo del precio, equivocadamente concluye que su persona también incumplió las obligaciones estipuladas por el art. 614-2) del Código Civil, reiterando nuevamente la infracción de dicha norma y del art. 615 del mismo cuerpo legal, indicando que su persona no habría incumplido ninguna de sus obligaciones como vendedora aplicables a los contratos de transferencia definitiva pura y simple.
Bajos esos argumentos en su petitorio concluye solicitando se case totalmente el Auto de Vista, condenando en responsabilidad al Tribunal inferior, con costas.
II.2.- De la respuesta al recurso:
La parte demandada en su memorial de fs. 482 a 484 indica que la recurrente realiza una lectura distorsionada de la esencia del Auto de Vista, transcribiendo seguidamente gran parte del contenido de dicha resolución; señala que la fundamentación del Auto de Vista se encuentra amparado en los arts. 520, 614 y 568 del Código Civil; indica que en los contratos las partes deben comportase de buena fe y lealtad; hace referencia a las obligaciones del vendedor entre las cuales resalta, la de entregar la cosa vendida y garantizar para el caso de evicción y vicios ocultos y la actora no habría cumplido con su parte, careciendo de legitimidad para accionar y concluye solicitando se declare infundado el recurso.
III.- DE LA DOCTRINA APLICABLE AL CASO:
III.1.- Con relación a la entrega de la cosa vendida:
Guillermo A. Borda, en su Obra Tratado de Derecho Civil, Contratos, Tomo I, Décima Edición Buenos Aires 2012, al referirse a la obligación del vendedor de entregar la cosa indica:
“La entrega es la transferencia de la posesión de la cosa por el vendedor al comprador; tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que corresponde al propietario. Es aplicable a la tradición de las cosas vendidas lo que se dispone respecto de la tradición en general.
Habrá tradición cuando una de las partes entrega voluntariamente la cosa y la otra voluntariamente la recibe; esta entrega exige una tradición material, pues la sola declaración del tradente de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión de la cosa no basta para transferir la posesión.
(…)
La tradición de inmuebles al comprador debe hacerse por actos materiales del vendedor con asentimiento del comprador o viceversa; o bien desistiendo el vendedor de la posesión que tenía y ejerciendo el adquirente actos posesorios en presencia del vendedor y sin oposición alguna”. (Pág. 102 y 103).
Continua señalando; “La obligación del vendedor no termina con la entrega de la cosa. Debe, además, garantizar al comprador que podrá gozar de ella conforme con su destino y la naturaleza del derecho de propiedad que le ha transmitido. Es una consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre a los contratantes. Esta obligación de garantía comprende tres aspectos. En primer término, el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbación del derecho que ha transmitido; en segundo lugar, debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho anterior a la transmisión; y si el tercero triunfa en sus pretensiones, tiene la obligación de indemnizar al comprador por los daños y perjuicio. Finalmente, debe garantizar al comprador respecto a los vicios de la cosa.
III.2.- En el Auto Supremo Nº 966/2015-L de 27 de octubre se indicó lo siguiente:
“Por otro lado, el que no se haya mencionado en el documento de transferencia de derecho propietario lo referido a la entrega a su comprador, carece de relevancia, en consideración a que los contratos son acuerdos de voluntades que deben ser cumplidos, y por parte del vendedor conforme previene el Código Civil en su Art. 614 num. 1) está la de “Entregarle la cosa vendida”, que en el caso de autos no ocurrió por lo que se justifica la acción judicial para el cumplimiento de la norma, no siendo posible reclamar lo contrario porque no está sujeto a la voluntad de la vendedora el soslayar su obligación …”.
V.- FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN:
La recurrente acusa violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 614 num. 2) y 615 del Código Civil indicando que las obligaciones establecidas en la primera norma legal son exigibles únicamente en los casos en que el contrato de compra-venta no produzca el efecto inmediato de adquirir la propiedad de la cosa, tal aspecto se presentaría en la venta de cosa ajena, venta de cosa futura y venta con reserva de propiedad, extremos que en la especie no se darían debido a que se trata de un contrato de transferencia puro y simple, en torno al cual giran los argumentos del recurso.
Una de las características principales del contrato de compra venta es de ser eminentemente consensual porque la transferencia del derecho propietario de la cosa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes conforme se colige del contenido de los arts. 584 y 521 del Código Civil, salvo el requisito de forma exigidos por la ley en determinados casos. La última norma legal de referencia señala: “En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o de cualquier derecho real, o la constitución de un derecho real, la trasferencia o la constitución tiene lugar por efecto, del consentimiento, salvo el requisito de forma en los casos exigibles”; entonces resulta que la transferencia de la propiedad viene a ser la consecuencia inmediata y directa de la celebración del contrato y el desplazamiento del derecho de propiedad de poder del vendedor en favor del comprador, se opera simultáneamente o por efecto únicamente del consentimiento de las partes, sin necesidad de entregar la cosa o pagar el precio, salvo excepciones establecidas por Ley donde la transferencia de la propiedad se difiere para una fecha posterior, tal es el caso de la venta con reserva de propiedad, venta de cosas genéricas, venta a prueba, venta con reserva de satisfacción o finalmente las propias partes contratantes en uso del principio de la autonomía de la voluntad, pueden convenir que la transferencia se produzca en una fecha posterior a la celebración del contrato por mucho que el objeto de la venta sea una cosa cierta y determinada, no existiendo norma legal que les prohíba realizar ese tipo de acuerdos.
Sin embargo, no se debe confundir la transferencia del derecho de propiedad, con la entrega de la cosa objeto del negocio jurídico, pues esta entrega como se tiene establecido en el Punto III. de la doctrina aplicable al caso, implica el desprendimiento y desplazamiento material de la posesión de la cosa o bien de parte del vendedor en favor del comprador libre de toda carga, gravamen o injerencias, poniendo a su disposición en condiciones de obtener de la cosa el provecho que corresponda a un verdadero propietario sin oposición alguna de terceros; consiguientemente no basta la sola declaración del vendedor de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión de la cosa, sino que la misma debe hacerse por actos materiales.
Pero la obligación del vendedor no termina con la entrega física de la cosa, debe además garantizar al comprador para que éste pueda gozar del bien de acuerdo con su destino y la naturaleza del derecho de propiedad que le ha transmitido, surgiendo así las obligaciones con posterioridad a la celebración del contrato cual es la de garantizar por la evicción y los vicios ocultos de la cosa. Todos los aspectos descritos se encuentran contenidos como obligaciones principales en el art. 614 del Código Civil aplicables a toda especie y variedad de contratos de compra-venta.
En el caso presente, revisado el contenido del Auto de Vista, se puede advertir que el fundamento del Ad quem se encuentra orientado a establecer incumplimiento de obligación de parte de la vendedora-demandante de entregar y hacerle adquirir el inmueble a la compradora por haber sido rechazado su registro en Derechos Reales por diversas razones, las cuales serán detalladas más adelante.
Para verificar lo afirmado por el Ad quem, se hace necesario revisar los antecedentes que cursan en el proceso, sobre todo el documento de compra venta motivo de Resolución de fecha 12 de marzo de 2011 que cursa de fs. 5 a 6 en fotocopia legalizada, en cuyo contenido se puede establecer que el inmueble objeto del negocio jurídico fue identificado en su ubicación y extensión, como también se establece la forma del pago que fue realizado; sin embargo en cuanto a la entrega del inmueble no se dice absolutamente nada, ni mucho menos se establece plazo alguno para su entrega, guardando un completo silencio al respecto.
Sin bien el art. 618 del Código Civil determina que la entrega de la cosa se cumple por el simple consentimiento de las partes, pero esta situación se da cuando el comprador al momento de la celebración del contrato ya lo tiene la cosa en su poder a otro título, ante esa eventualidad ya no es necesario que el vendedor entregue físicamente el bien, aspecto que debe hacerse constar en el documento respectivo; sin embargo otra resulta ser la situación cuando el comprador no se halla en posesión material del inmueble, en tal circunstancia debe procederse a realizar la entrega correspondiente ya sea al momento de la celebración del contrato o posteriormente según acuerden las partes contratantes y si en el contrato no se establece nada sobre la entrega como acontece en el caso presente, debe estarse a lo dispuesto en el art. 621.II del mismo cuerpo legal.
En el caso de autos, la falta de especificación de la entrega del inmueble en el contrato de transferencia motivo de Resolución, implica que el inmueble no fue entregado por la vendedora al momento de la celebración de ese acto jurídico, tampoco lo hizo posteriormente, situación que se demuestra con el acta de inspección judicial de fs. 96 y vta., donde la autoridad judicial pudo comprobar de manera directa que el terreno objeto de litigio se encuentra ocupado en su totalidad por varias personas que han construido sus viviendas quienes afirmarían ser poseedores del mismo, prueba que corrobora la afirmación realizada por la demandada de que el inmueble fue objeto de ocupación por terceros.
Por otra parte se tiene la literal de fs. 182 a 184 y vta., presentada en calidad de prueba consistente en un memorial de respuesta realizado por la hoy recurrente dentro de un otro proceso civil de oferta de pago y consignación seguido también en su calidad de demandante contra la demandada de este proceso, en cuya última parte (fs. 184 y vta.) se puede evidenciar que es la propia actora principal, quien niega de manera expresa el perfeccionamiento del contrato de compra-venta motivo del presente proceso indicando que la compradora nunca estuvo en posesión real y corporal de la propiedad Motacusal considerándose la demandante ser la legítima propietaria de dicho inmueble cuya venta realizó a través del contrato que hoy pretende resolver judicialmente; además en ese memorial realiza afirmaciones expresas sobre la existencia de cheques que habría recibido por la suma total de $us. 80.000 en calidad de pago por la venta contenida en el documento de fecha 12 de marzo de 2011 y dos de esos títulos valores se encontrarían en el bufete de su abogado sin haber sido cobrados, supuestamente por pedido de la compradora; la referida prueba no fue objetada en ningún momento por la recurrente.
Las afirmaciones descritas echan por tierra lo aseverado por la recurrente en su demanda de Resolución de contrato respecto al cumplimiento de sus obligaciones contractuales que refiere como vendedora, atribuyendo incumplimiento a su compradora, ya que no es posible afirmar una cosa en un proceso y decir todo lo contrario en otro, aspecto que viola el principio ético moral de Ama Llulla previsto en el art. 8 de la Constitución Política del Estado, así como el principio de lealtad procesal con que debe conducirse todo litigante.
Al margen de lo señalado, existe el antecedente de haber sido rechazado en Derechos Reales la inscripción del derecho propietario de la compradora (demandada) por existir diversas observaciones conforme dan cuenta las literales de fs. 81 y 82, pruebas que tampoco fueron objetadas por la actora; entre esas observaciones se resalta que en el folio real del inmueble objeto de venta, la vendedora figura con el apellido de su esposo “Diodato”, requiriéndose según los funcionarios de Derechos Reales, la anuencia de dicha persona, como también se hace referencia a la existencia de una anotación preventiva de medidas cautelares del Ministerio Público, además de existir observaciones en los límites y colindancia del inmueble y otros aspectos que ocasionaron el rechazo del registro del derecho propietario de la compradora, los cuales en su mayor parte son también atribuibles a la vendedora, quien antes de realizar la transferencia tenía la obligación de sanear su documentación, siendo esta una obligación inherente de todo vendedor que va acorde al ejercicio legal del derecho de propiedad.
En cuanto a la anotación preventiva, si bien la misma fue registrada el 5 de abril de 2011, es decir posterior a la fecha de celebración del contrato de compra venta del 12 de marzo de 2011; sin embargo dicho gravamen al emerger de un proceso penal, tuvo su antecedente anterior al referido contrato y por disposición de los arts. 624 con relación al 614 num. 3) del Código Civil la vendedora tenía el deber de responder por la evicción siendo esta una obligación principal que subsiste con posterioridad a la celebración del contrato.
Por otra parte, la recurrente acusa violación, interpretación errónea y aplicación indebida del art. 568 del Código Civil, indicando que el Ad quem pese a reconocer que la compradora incumplió el contrato al no haber pagado un importante saldo del precio, de manera equivocada concluye que su persona también incumplió sus obligaciones estipuladas por el art. 614 num. 2) del Código Civil; al respecto, sin bien en el primer párrafo del Punto III.1 del Auto de Vista se hace alusión a la obligación de la compradora respecto al pago del precio, empero ese aspecto no constituye un fundamento propio del Ad quem sino más bien una referencia del contenido de la Sentencia de primera instancia, siendo el Tribunal de segunda instancia lo suficientemente claro al establecer que fue la recurrente quien incumplió su obligación inherente a su calidad de vendedora, aunque en su razonamiento se limitó a analizar el rechazo de la inscripción del derecho propietario de la compradora con relación a lo establecido en el contrato; sin embargo este Tribunal realizando un análisis más detallado con relación a las obligaciones legales de la vendedora y compulsando con la prueba pertinente que cursa en el legajo procesal conforme se tiene explicitado, en lo esencial llega a la misma conclusión arribada por el Ad quem.
Finalmente, con relación al memorial de fs. 482 a 484 de respuesta al recurso de casación, la parte demandada debe estarse a lo fundamentado en la presente Resolución.
Por todas las consideraciones realizadas, se concluye que el Tribunal Ad quem al haber establecido que la demandante incumplió su obligación de vendedora subsumiendo su comportamiento al art. 614 y 615 del Código Civil, no ha infringido dichas normas legales, resultado infundado el recurso planteado, correspondiendo emitir Resolución en la forma prevista por el art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42 núm. 1) de la Ley del Órgano Judicial de 24 de junio de 2010 y en aplicación del art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil, declara INFUNDADO el recurso de casación en el fondo de fs. 476 a 480 interpuesto por Gina Banzer Suarez, contra el Auto de Vista Nº 54 de 21 de octubre de 2015 de fs. 465 a 467 pronunciado por la Sala Civil Tercera del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz.
Se impone costas y costos a la recurrente conforme dispone el art. 223.V num. 2) con relación al art. 224, ambos de la Ley Nº 439.
Se regula honorarios profesiones en la suma de Bs. 1.000 (Un Mil 00/100 Bolivianos).
Regístrese, comuníquese y devuélvase.
Relator: Mgda. Rita Susana Nava Durán
Auto Supremo: 71/2017
Sucre: 01 de febrero 2017
Expediente: SC-13-16-S.
Partes: Gina Banzer Suarez c/ María Elena Moreno Salvador.
Proceso: Ordinario, resolución de documento privado por incumplimiento voluntario.
Distrito: Santa Cruz.
VISTOS: El recurso de casación en el fondo de fs. 476 a 480 interpuesto por Gina Banzer Suarez, contra el Auto de Vista Nº 54 de 21 de octubre de 2015 de fs. 465 a 467 pronunciado por la Sala Civil Tercera del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, dentro del proceso ordinario denominado, “resolución de documento privado de venta de terreno por incumpliendo voluntario, más resarcimiento de daños y consiguiente reversión, restitución y/o devolución del mismo, desocupación y entrega inmediata” y otros aspectos, seguido por la recurrente contra María Elena Moreno Salvador, con acción reconvencional de esta última por daños y perjuicios; la respuesta de fs. 482 a 484; el Auto de concesión de fs. 485 y demás antecedentes.
I.- ANTECEDENTES DEL PROCESO:
I.1.- Sustanciado el proceso en primera instancia, el Juez Décimo Tercero de Partido en lo Civil y Comercial de la ciudad de Santa Cruz de la Sierra, mediante Sentencia Nº 05/15 de 21 de abril de 2015 de fs. 441 a 445 y vta., declaró IMPROBADA la pretensión de resolución de documento privado de venta de terreno, restitución, reversión y/o devolución de lote de terreno, desocupación y pago de daños y perjuicios planteada por la demandante principal; IMPROBADA la reconvención por daños y perjuicios planteada por la demandada María Elena Moreno Salvador, sin costas.
I.2.- En contra de la indicada Sentencia, la demandante Gina Banzer Suarez interpuso recurso de apelación solicitando se revoque parcialmente la sentencia respecto a la demanda principal y se confirme con relación a la reconvencional, en cuyo conocimiento la Sala Civil Tercera del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, mediante Auto de Vista Nº 54/15 de 21 de octubre de 2015 de fs. 465 a 467, CONFIRMÓ totalmente la sentencia, con costas; decisión que fue asumida bajo el siguiente fundamento:
Hace consideraciones sobre el concepto de resolución de contrato citando el aporte doctrinario del autor Lorenzetti, como también se refiere a los alcances del art. 568 del Código Civil; en base a esos antecedentes indica que el Juez de instancia actuó correctamente valorando la prueba conforme a procedimiento de la materia, haciendo referencia seguidamente a los fundamentos del Juez A quo respecto a la obligación de pago del saldo adeudado por la compradora.
Señala también que la actora principal incumplió su obligación de vendedora, no pudiendo afirmar que no le alcanza las previsiones de los arts. 614 y 615 del Código Civil, habida cuenta que para exigir la resolución del contrato, debía cumplir con su obligación que le correspondía de hacer adquirir la propiedad, aspecto que no habría ocurrido en razón de encontrarse la compradora impedida de inscribir su derecho propietario en las oficinas de Derechos Reales por las razones que se enuncian en los informes de fs. 80, 81, 82 y 375, las cuales darían cuenta que el contrato de venta se encontraría firmado solamente por la demandante Gina Banzer Suarez sin la anuencia de su esposo Marino Diodato, además de no existir coincidencia en los límites y colindancias y existir anotación preventiva de medidas cautelares realizada por el Ministerio Público sobre el inmueble objeto de venta; pruebas que habrían sido consideradas por el Juez A-quo en forma correcta, significando sin lugar a dudas incumplimiento de su obligación por parte de la actora principal y ante esa situación se pregunta, cómo la “vendedora” (compradora) podía cumplir el pago del saldo restante si le estaba vetado la inscripción de su derecho propietario, dicha imposibilidad se traduciría en incumplimiento de la obligación de la vendedora sin que le esté permitido a la actora exigir la resolución del contrato, ni pueda afirmar que se trataría de un contrato sujeto a plazos y otras estipulaciones, ya que en su contenido no existiría cláusula alguna que refiera la postergación de la inscripción, lo que implicaría que el derecho estuvo constituido a tiempo de la suscripción del contrato, resultando los agravios expuestos no ser evidentes; bajos esas consideraciones procede a confirmar la Sentencia.
En contra del referido Auto de Vista, la demandante Gina Banzer Suarez interpuso recurso de casación en el fondo solicitando se case totalmente el Auto de Vista.
II. CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN Y SU RESPUESTA:
II.1.- Resumen del recurso:
1.- Refiere violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 614-2) y 615 del Código Civil, indicando que las obligaciones establecidas en la primera norma legal son exigibles únicamente a los vendedores en los casos en que el contrato de compra-venta no produzca el efecto inmediato de adquirir la propiedad de la cosa, tal aspecto se presentaría en la venta de cosa ajena, venta de cosa futura y venta con reserva de propiedad, explicando los alcances de dichas figuras, extremo que en la especie no se daría debido a que se trata de un contrato de transferencia puro y simple donde la compradora adquirió de manera inmediata la propiedad de la cosa, norma legal que se encontraría ligada a los tipos contractuales descritos por el art. 615 del Código Civil, cuyas obligaciones nada tendrían que ver con las citadas por el Ad quem.
La dificultad de la compradora de tropezar con una observación efectuada por la Oficina de Derechos Reales posterior a la compra-venta que impiden la inscripción definitiva del derecho adquirido, así como la observación de falta de anuencia de su esposo Marco Marino Diodato sobre cuya esfera carece de capacidad para cumplir al no encontrarse estipulada entre las obligaciones de su persona como vendedora, se tratan de situaciones totalmente distintas que han sido confundidas por los de instancia, derivando esta confusión en la violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 614-2 y 615 del Código Civil.
Indica que el fundamento del Tribunal Ad-quem es producto de la violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los artículos referidos en razón de que en relación al primer aspecto, los de instancia no habrían observado el alcance y su ámbito de aplicación de dichas normas legales; en cuanto al segundo habrían dado un sentido equivocado contrario a la ratio legis que tiene ambas disposiciones legales, y con relación al último, las indicadas normas habrían sido aplicadas a hechos no regulados por las mismas, reiterados sus argumentos sobres los presupuestos indicados.
2.- Por otra parte, refiere violación, interpretación errónea y aplicación indebida del art. 568 del Código Civil, ya que el Tribunal Ad-quem, pese a reconocer que la compradora incumplió el contrato al no pagar un importante saldo del precio, equivocadamente concluye que su persona también incumplió las obligaciones estipuladas por el art. 614-2) del Código Civil, reiterando nuevamente la infracción de dicha norma y del art. 615 del mismo cuerpo legal, indicando que su persona no habría incumplido ninguna de sus obligaciones como vendedora aplicables a los contratos de transferencia definitiva pura y simple.
Bajos esos argumentos en su petitorio concluye solicitando se case totalmente el Auto de Vista, condenando en responsabilidad al Tribunal inferior, con costas.
II.2.- De la respuesta al recurso:
La parte demandada en su memorial de fs. 482 a 484 indica que la recurrente realiza una lectura distorsionada de la esencia del Auto de Vista, transcribiendo seguidamente gran parte del contenido de dicha resolución; señala que la fundamentación del Auto de Vista se encuentra amparado en los arts. 520, 614 y 568 del Código Civil; indica que en los contratos las partes deben comportase de buena fe y lealtad; hace referencia a las obligaciones del vendedor entre las cuales resalta, la de entregar la cosa vendida y garantizar para el caso de evicción y vicios ocultos y la actora no habría cumplido con su parte, careciendo de legitimidad para accionar y concluye solicitando se declare infundado el recurso.
III.- DE LA DOCTRINA APLICABLE AL CASO:
III.1.- Con relación a la entrega de la cosa vendida:
Guillermo A. Borda, en su Obra Tratado de Derecho Civil, Contratos, Tomo I, Décima Edición Buenos Aires 2012, al referirse a la obligación del vendedor de entregar la cosa indica:
“La entrega es la transferencia de la posesión de la cosa por el vendedor al comprador; tiene por objeto poner al comprador en condiciones de obtener de la cosa el provecho que corresponde al propietario. Es aplicable a la tradición de las cosas vendidas lo que se dispone respecto de la tradición en general.
Habrá tradición cuando una de las partes entrega voluntariamente la cosa y la otra voluntariamente la recibe; esta entrega exige una tradición material, pues la sola declaración del tradente de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión de la cosa no basta para transferir la posesión.
(…)
La tradición de inmuebles al comprador debe hacerse por actos materiales del vendedor con asentimiento del comprador o viceversa; o bien desistiendo el vendedor de la posesión que tenía y ejerciendo el adquirente actos posesorios en presencia del vendedor y sin oposición alguna”. (Pág. 102 y 103).
Continua señalando; “La obligación del vendedor no termina con la entrega de la cosa. Debe, además, garantizar al comprador que podrá gozar de ella conforme con su destino y la naturaleza del derecho de propiedad que le ha transmitido. Es una consecuencia de la buena fe y de la lealtad que debe exigirse siempre a los contratantes. Esta obligación de garantía comprende tres aspectos. En primer término, el vendedor debe abstenerse de todo acto que implique una turbación del derecho que ha transmitido; en segundo lugar, debe procurar que el comprador no sea turbado por un tercero que invoque para hacerlo un derecho anterior a la transmisión; y si el tercero triunfa en sus pretensiones, tiene la obligación de indemnizar al comprador por los daños y perjuicio. Finalmente, debe garantizar al comprador respecto a los vicios de la cosa.
III.2.- En el Auto Supremo Nº 966/2015-L de 27 de octubre se indicó lo siguiente:
“Por otro lado, el que no se haya mencionado en el documento de transferencia de derecho propietario lo referido a la entrega a su comprador, carece de relevancia, en consideración a que los contratos son acuerdos de voluntades que deben ser cumplidos, y por parte del vendedor conforme previene el Código Civil en su Art. 614 num. 1) está la de “Entregarle la cosa vendida”, que en el caso de autos no ocurrió por lo que se justifica la acción judicial para el cumplimiento de la norma, no siendo posible reclamar lo contrario porque no está sujeto a la voluntad de la vendedora el soslayar su obligación …”.
V.- FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN:
La recurrente acusa violación, interpretación errónea y aplicación indebida de los arts. 614 num. 2) y 615 del Código Civil indicando que las obligaciones establecidas en la primera norma legal son exigibles únicamente en los casos en que el contrato de compra-venta no produzca el efecto inmediato de adquirir la propiedad de la cosa, tal aspecto se presentaría en la venta de cosa ajena, venta de cosa futura y venta con reserva de propiedad, extremos que en la especie no se darían debido a que se trata de un contrato de transferencia puro y simple, en torno al cual giran los argumentos del recurso.
Una de las características principales del contrato de compra venta es de ser eminentemente consensual porque la transferencia del derecho propietario de la cosa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes conforme se colige del contenido de los arts. 584 y 521 del Código Civil, salvo el requisito de forma exigidos por la ley en determinados casos. La última norma legal de referencia señala: “En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o de cualquier derecho real, o la constitución de un derecho real, la trasferencia o la constitución tiene lugar por efecto, del consentimiento, salvo el requisito de forma en los casos exigibles”; entonces resulta que la transferencia de la propiedad viene a ser la consecuencia inmediata y directa de la celebración del contrato y el desplazamiento del derecho de propiedad de poder del vendedor en favor del comprador, se opera simultáneamente o por efecto únicamente del consentimiento de las partes, sin necesidad de entregar la cosa o pagar el precio, salvo excepciones establecidas por Ley donde la transferencia de la propiedad se difiere para una fecha posterior, tal es el caso de la venta con reserva de propiedad, venta de cosas genéricas, venta a prueba, venta con reserva de satisfacción o finalmente las propias partes contratantes en uso del principio de la autonomía de la voluntad, pueden convenir que la transferencia se produzca en una fecha posterior a la celebración del contrato por mucho que el objeto de la venta sea una cosa cierta y determinada, no existiendo norma legal que les prohíba realizar ese tipo de acuerdos.
Sin embargo, no se debe confundir la transferencia del derecho de propiedad, con la entrega de la cosa objeto del negocio jurídico, pues esta entrega como se tiene establecido en el Punto III. de la doctrina aplicable al caso, implica el desprendimiento y desplazamiento material de la posesión de la cosa o bien de parte del vendedor en favor del comprador libre de toda carga, gravamen o injerencias, poniendo a su disposición en condiciones de obtener de la cosa el provecho que corresponda a un verdadero propietario sin oposición alguna de terceros; consiguientemente no basta la sola declaración del vendedor de darse por desposeído o de dar al adquirente la posesión de la cosa, sino que la misma debe hacerse por actos materiales.
Pero la obligación del vendedor no termina con la entrega física de la cosa, debe además garantizar al comprador para que éste pueda gozar del bien de acuerdo con su destino y la naturaleza del derecho de propiedad que le ha transmitido, surgiendo así las obligaciones con posterioridad a la celebración del contrato cual es la de garantizar por la evicción y los vicios ocultos de la cosa. Todos los aspectos descritos se encuentran contenidos como obligaciones principales en el art. 614 del Código Civil aplicables a toda especie y variedad de contratos de compra-venta.
En el caso presente, revisado el contenido del Auto de Vista, se puede advertir que el fundamento del Ad quem se encuentra orientado a establecer incumplimiento de obligación de parte de la vendedora-demandante de entregar y hacerle adquirir el inmueble a la compradora por haber sido rechazado su registro en Derechos Reales por diversas razones, las cuales serán detalladas más adelante.
Para verificar lo afirmado por el Ad quem, se hace necesario revisar los antecedentes que cursan en el proceso, sobre todo el documento de compra venta motivo de Resolución de fecha 12 de marzo de 2011 que cursa de fs. 5 a 6 en fotocopia legalizada, en cuyo contenido se puede establecer que el inmueble objeto del negocio jurídico fue identificado en su ubicación y extensión, como también se establece la forma del pago que fue realizado; sin embargo en cuanto a la entrega del inmueble no se dice absolutamente nada, ni mucho menos se establece plazo alguno para su entrega, guardando un completo silencio al respecto.
Sin bien el art. 618 del Código Civil determina que la entrega de la cosa se cumple por el simple consentimiento de las partes, pero esta situación se da cuando el comprador al momento de la celebración del contrato ya lo tiene la cosa en su poder a otro título, ante esa eventualidad ya no es necesario que el vendedor entregue físicamente el bien, aspecto que debe hacerse constar en el documento respectivo; sin embargo otra resulta ser la situación cuando el comprador no se halla en posesión material del inmueble, en tal circunstancia debe procederse a realizar la entrega correspondiente ya sea al momento de la celebración del contrato o posteriormente según acuerden las partes contratantes y si en el contrato no se establece nada sobre la entrega como acontece en el caso presente, debe estarse a lo dispuesto en el art. 621.II del mismo cuerpo legal.
En el caso de autos, la falta de especificación de la entrega del inmueble en el contrato de transferencia motivo de Resolución, implica que el inmueble no fue entregado por la vendedora al momento de la celebración de ese acto jurídico, tampoco lo hizo posteriormente, situación que se demuestra con el acta de inspección judicial de fs. 96 y vta., donde la autoridad judicial pudo comprobar de manera directa que el terreno objeto de litigio se encuentra ocupado en su totalidad por varias personas que han construido sus viviendas quienes afirmarían ser poseedores del mismo, prueba que corrobora la afirmación realizada por la demandada de que el inmueble fue objeto de ocupación por terceros.
Por otra parte se tiene la literal de fs. 182 a 184 y vta., presentada en calidad de prueba consistente en un memorial de respuesta realizado por la hoy recurrente dentro de un otro proceso civil de oferta de pago y consignación seguido también en su calidad de demandante contra la demandada de este proceso, en cuya última parte (fs. 184 y vta.) se puede evidenciar que es la propia actora principal, quien niega de manera expresa el perfeccionamiento del contrato de compra-venta motivo del presente proceso indicando que la compradora nunca estuvo en posesión real y corporal de la propiedad Motacusal considerándose la demandante ser la legítima propietaria de dicho inmueble cuya venta realizó a través del contrato que hoy pretende resolver judicialmente; además en ese memorial realiza afirmaciones expresas sobre la existencia de cheques que habría recibido por la suma total de $us. 80.000 en calidad de pago por la venta contenida en el documento de fecha 12 de marzo de 2011 y dos de esos títulos valores se encontrarían en el bufete de su abogado sin haber sido cobrados, supuestamente por pedido de la compradora; la referida prueba no fue objetada en ningún momento por la recurrente.
Las afirmaciones descritas echan por tierra lo aseverado por la recurrente en su demanda de Resolución de contrato respecto al cumplimiento de sus obligaciones contractuales que refiere como vendedora, atribuyendo incumplimiento a su compradora, ya que no es posible afirmar una cosa en un proceso y decir todo lo contrario en otro, aspecto que viola el principio ético moral de Ama Llulla previsto en el art. 8 de la Constitución Política del Estado, así como el principio de lealtad procesal con que debe conducirse todo litigante.
Al margen de lo señalado, existe el antecedente de haber sido rechazado en Derechos Reales la inscripción del derecho propietario de la compradora (demandada) por existir diversas observaciones conforme dan cuenta las literales de fs. 81 y 82, pruebas que tampoco fueron objetadas por la actora; entre esas observaciones se resalta que en el folio real del inmueble objeto de venta, la vendedora figura con el apellido de su esposo “Diodato”, requiriéndose según los funcionarios de Derechos Reales, la anuencia de dicha persona, como también se hace referencia a la existencia de una anotación preventiva de medidas cautelares del Ministerio Público, además de existir observaciones en los límites y colindancia del inmueble y otros aspectos que ocasionaron el rechazo del registro del derecho propietario de la compradora, los cuales en su mayor parte son también atribuibles a la vendedora, quien antes de realizar la transferencia tenía la obligación de sanear su documentación, siendo esta una obligación inherente de todo vendedor que va acorde al ejercicio legal del derecho de propiedad.
En cuanto a la anotación preventiva, si bien la misma fue registrada el 5 de abril de 2011, es decir posterior a la fecha de celebración del contrato de compra venta del 12 de marzo de 2011; sin embargo dicho gravamen al emerger de un proceso penal, tuvo su antecedente anterior al referido contrato y por disposición de los arts. 624 con relación al 614 num. 3) del Código Civil la vendedora tenía el deber de responder por la evicción siendo esta una obligación principal que subsiste con posterioridad a la celebración del contrato.
Por otra parte, la recurrente acusa violación, interpretación errónea y aplicación indebida del art. 568 del Código Civil, indicando que el Ad quem pese a reconocer que la compradora incumplió el contrato al no haber pagado un importante saldo del precio, de manera equivocada concluye que su persona también incumplió sus obligaciones estipuladas por el art. 614 num. 2) del Código Civil; al respecto, sin bien en el primer párrafo del Punto III.1 del Auto de Vista se hace alusión a la obligación de la compradora respecto al pago del precio, empero ese aspecto no constituye un fundamento propio del Ad quem sino más bien una referencia del contenido de la Sentencia de primera instancia, siendo el Tribunal de segunda instancia lo suficientemente claro al establecer que fue la recurrente quien incumplió su obligación inherente a su calidad de vendedora, aunque en su razonamiento se limitó a analizar el rechazo de la inscripción del derecho propietario de la compradora con relación a lo establecido en el contrato; sin embargo este Tribunal realizando un análisis más detallado con relación a las obligaciones legales de la vendedora y compulsando con la prueba pertinente que cursa en el legajo procesal conforme se tiene explicitado, en lo esencial llega a la misma conclusión arribada por el Ad quem.
Finalmente, con relación al memorial de fs. 482 a 484 de respuesta al recurso de casación, la parte demandada debe estarse a lo fundamentado en la presente Resolución.
Por todas las consideraciones realizadas, se concluye que el Tribunal Ad quem al haber establecido que la demandante incumplió su obligación de vendedora subsumiendo su comportamiento al art. 614 y 615 del Código Civil, no ha infringido dichas normas legales, resultado infundado el recurso planteado, correspondiendo emitir Resolución en la forma prevista por el art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42 núm. 1) de la Ley del Órgano Judicial de 24 de junio de 2010 y en aplicación del art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil, declara INFUNDADO el recurso de casación en el fondo de fs. 476 a 480 interpuesto por Gina Banzer Suarez, contra el Auto de Vista Nº 54 de 21 de octubre de 2015 de fs. 465 a 467 pronunciado por la Sala Civil Tercera del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz.
Se impone costas y costos a la recurrente conforme dispone el art. 223.V num. 2) con relación al art. 224, ambos de la Ley Nº 439.
Se regula honorarios profesiones en la suma de Bs. 1.000 (Un Mil 00/100 Bolivianos).
Regístrese, comuníquese y devuélvase.
Relator: Mgda. Rita Susana Nava Durán