CONSIDERANDO IV:FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN
De los antecedentes del cuaderno procesal se advierte que Ángela Noé Maza, manifestó en su memorial de demanda que hace diez años ingresó al terreno con venia del propietario, para luego realizar pagos en cuotas mensuales a favor de Francisco Edmundo Vaca Cuellar, por el lote donde actualmente vive, ubicado en la calle Pitón, manzana M-4-2, lote N° 5, de la “Urbanización 9 de Abril”, con superficie de 625,5 m2, registrado en Derechos Reales bajo la matrícula N° 8011010011350 a nombre de Francisco Edmundo Vaca Cuellar, que hasta el presente el propietario no le extendió la minuta de trasferencia por la compraventa del lote descrito, y que a partir de enero de 2009 ingresó al terreno a tomar posesión junto a otros vecinos, que posteriormente construyó una vivienda familiar, hizo poner instalaciones de luz eléctrica y un tanque para almacenar agua, ejerciendo de esa manera el dominio exclusivo del inmueble sin que nadie le hay reclamado.
Citada la demanda, Francisco Edmundo Vaca Cuellar contestó en forma negativa y reconvino acción reivindicatoria y negatoria, señalando que en el año 2015 avasallaron su propiedad un grupo de personas, motivo por el que denunció a la directiva de la Junta 9 de Abril ante el Ministerio de Público por el avasallamiento y tráfico de tierras, que concluyó con el sobreseimiento de los imputados, paralelamente le iniciaron denuncia por la comisión del delito de estafa y estelionato, proceso que se encuentra en etapa de juicio oral; la Junta 9 de Abril y socios, se encuentran asentados ilegalmente, por lo que la demandante es detentadora dado que no ha presentado ningún recibo de pago que hubiera realizado.
Por otro lado, teniendo acreditado conforme a la documental que acompañó su derecho propietario registrado en Derechos Reales bajo la matrícula N° 8011010011350, y que, a partir del 2015, ha sido privado el ingreso a su propiedad por la demandante sin tener ningún derecho pretende apropiarse, por lo que reconviene acción reivindicatoria y negatoria.
Con esos antecedentes, el proceso siguió su trámite hasta llegar a dictarse la Sentencia que declaró improbada la demanda de usucapión interpuesta por Ángela Noé Maza y probada la demanda reconvencional de acción reivindicatoria y negatoria; sin embargo, en apelación fue revocada parcialmente la decisión, declarando improbada la demanda reconvencional de acción reivindicatoria y acción negatoria confirmándose en lo demás.
Por lo expresado, corresponde a continuación otorgar respuesta a los reclamos denunciados:
IV.1 Recurso de casación de Ángela Noé Maza.
1. Señala que el Ad quem, no consideró las pruebas adjuntas al proceso, entre ellas, la factura de consumo de energía eléctrica, plano de ubicación, certificación de 29 de noviembre de 2019 y acta N° 1/2019, que demuestran su posesión en el inmueble objeto de litigio por más de 10 años.
El fundamento del Tribunal de alzada de no acoger favorablemente la usucapión, fue por lo siguiente: “…que la razón expuesta en la sentencia ,es que la demandante es este caso si bien ocupa la cosa litigada, no puede tenerse como una posesión legitima puesto que siempre tuvo conocimiento de quien era el propietario, aspecto que resulto inclusive en la realización de pagos en favor del propietario, aspecto que resultó inclusive en la realización de pagos en favor del propietario por concepto de compra del inmueble que se ahora se litiga.
De este argumento se extrae el elemento que constituye la clave para resolver la cuestión cual es el contrato de compraventa, en la sentencia impugnada se reconoce esta relación jurídica contractual, por consiguiente, se tiene que la demandante entró a ocupar el bien inmueble en virtud de ese contrato, situación que no ha cambiado en ningún momento.
Una de las características del contrato de compraventa es que es consensual y se perfecciona con el simple consentimiento (art. 584 CC), no necesita de ninguna formalidad y puede incluso ser pactado en forma verbal tal cual también ha sido reconocido en la sentencia cuando hace referencia a un presumible acuerdo verbal de compromiso de venta.
(…)
Este Tribunal de alzada considera que no es viable la Usucapión en este caso particular, pero no por la razón que se dice en la sentencia ya que la demandante no es detentadora, ella es poseedora y por la razón antes expuesta y porque, en todo caso, los pagos del terreno a plazos indica un reconocimiento de su parte de la relación jurídica que invoca es en virtud a una compraventa, lo cual le otorga el derecho a poseer, conocido en la doctrina como el IUS POSSIDENDI, por ser titular del derecho y no así el IUS POSESSIONIS (Derecho de Posesión) que corresponde a quien no es titular del derecho”
De lo que se infiere que el Ad quem no consideró ninguna prueba, porque fueron otros los motivos por los que determinó sobre la improcedencia de la usucapión, ya que manifestó que en Sentencia se reconoció un presumible acuerdo verbal de compromiso de venta; por lo que entendió que no es viable la usucapión en este caso en particular, porque el pago del terreno en plazos significa un reconocimiento de compraventa que le otorga el derecho a poseer.
En consecuencia, se puede observar que estas estimaciones no han sido consideras por la recurrente, puesto que sus argumentos de que no se tomaron en cuenta las pruebas adjuntas al proceso, entre ellas, la factura de consumo de energía eléctrica, plano de ubicación, certificación de 29 de noviembre de 2019 y acta N° 1/2019, que demuestran su posesión en el inmueble objeto de litigio por más de 10 años, no fueron objeto de apreciación por el Tribunal de alzada por las razones manifestadas, lo cual hace inviable su análisis por este Tribunal ya que lo pertinente para impugnar en casación son los fundamentos descritos en el Auto de Vista, demostrando de manera concreta, cómo, por qué, y en qué forma se hubiera transgredido los derechos o intereses de la parte recurrente en dicha resolución, conforme lo dispuesto en el art. 274.I num. 3) del Código Procesal Civil, cuando señala: “El recurso deberá reunir los siguientes requisitos: 3. Expresará, con claridad y precisión, la Ley o leyes infringidas, violadas o aplicadas indebida o erróneamente interpretadas, especificando en qué consiste la infracción, la violación, falsedad o error, ya se trate de recurso de casación en el fondo, en la forma o en ambos. Estas especificaciones deberán hacerse precisamente en el recurso y no fundarse en memoriales anteriores, ni suplirse posteriormente”.
Concluyendo que el recurso de casación debe estar debidamente motivado con relación a lo resuelto por el Tribunal de alzada, pues el Auto Supremo a pronunciarse se circunscribirá a los agravios denunciados por la recurrente en los que se hubiera incurrido por el Ad quem, por lo que corresponde rechazar este agravio, pues en el Auto de Vista recurrido no se consideró las pruebas adjuntas al proceso, ya que fueron otros los motivos por los que razonó para determinar la improcedencia de la usucapión conforme lo descrito.
No obstante, aun considerando esas pruebas no se establece la posesión, conforme al agravio reclamado, ya que las mismas no conducen para establecer la posesión por más de diez años, los motivos serán ampliados en el punto siguiente que tiene relación con lo reclamado.
2. Sobre que su persona no fue detentador, por la documentación que se adjunta, su intención fue adquirir el derecho propietario, pues existe un contrato verbal de venta del terreno, por consiguiente, existe un desprendimiento voluntario de la posesión del propietario, lo cual no fue considerado en el Auto de Vista recurrido vulnerando su derecho a la vivienda y a la propiedad.
En ese margen, corresponde verificar si Ángela Noé Maza (recurrente), tiene la calidad de poseedora o detentadora y si cumple o no con los presupuestos de procedencia para pedir la usucapión extraordinaria. De acuerdo a los datos del proceso, la recurrente pretende adquirir el derecho de propiedad del bien inmueble ubicado en el barrio 9 de Abril, calle Pitón, manzana M-4-2, lote N° 5, con superficie de 625,5 m2, registrado bajo la Matrícula N° 8011010011350, con el argumento de que se encuentra viviendo allí desde enero de 2009, que construyó su vivienda, realizó instalaciones de luz eléctrica, y que se encuentra en posesión debido a un contrato verbal de compraventa del lote, realizando pagos en cuotas mensuales al propietario y que hasta la presente fecha el propietario no le extendió la minuta de transferencia.
Bajo esas consideraciones, y siendo que la actora formuló demanda de usucapión decenal en ese entendido corresponde remitirnos a lo estipulado en el art. 138 del Código Civil que respecto a la usucapión decenal o extraordinaria señala: “La propiedad de un bien inmueble se adquiere también por sólo la posesión continuada durante diez años”; de lo que se colige que la usucapión es un modo de adquirir la propiedad de una cosa por la posesión, pública, pacífica, continua e ininterrumpida durante diez años; en el presente caso, conforme a lo manifestado en demanda, Ángela Noé Maza ingresó al lote de terreno en enero de 2009, con la venia del propietario Francisco Edmundo Vaca Cuellar, lo que conlleva a entender que estuvo en principio como tolerada, sin embargo, la recurrente manifiesta entre sus reclamos que es poseedora y no es arrendataria o inquilina, anticresista, casera, ni tolerada, es compradora y poseedora de buena fe, empero, la declaración por sí misma no constituye prueba para corroborar ese hecho, pues tiene que demostrar que su calidad de tolerada, que deviene por la venia del propietario para ingresar al inmueble -como ella postuló- fue intervertida mediante un contrato verbal de compraventa del inmueble; sin embargo en proceso no existe ningún documento, ni prueba que dé certeza de ello.
En ese contexto, no se puede apreciar con seguridad de cuándo sucedió la interversión de título, a objeto de realizar el cómputo de la posesión de la actora, al respecto corresponde aclarar que el art. 89 del Código Civil, establece que quien comenzó siendo detentador no puede adquirir la posesión mientras su título no cambie, sea por causa sobreviniente de un tercero o por su propia oposición frente al poseedor por cuenta de quien detentaba la cosa alegando un derecho real; sin embargo, en el presente caso no existe prueba documental, testifical u otro medio que demuestre que la actora hubiera hecho algún depósito que respalde el contrato verbal y los pagos en cuotas realizados para adquirir el inmueble objeto de litis, en consecuencia, no se puede determinar con precisión cuándo sucedió la interversión de título, siendo de importancia este hecho a efectos de establecer el inicio del plazo prescriptivo para la usucapión pretendida por Ángela Noé Maza.
Ahora bien, quien pretende usucapir mediando interversión del título, tiene la carga de la prueba, es decir, debe probar además de los requisitos del art. 138 del Código Civil la transformación de la tenencia en posesión por consiguiente, no es suficiente la ocupación como tolerada en el objeto que se pretende usucapir, ya que podría confundirse esta ocupación con posesión; es en ese sentido exigible una prueba que acredite sobre la interversión del título, ya que nadie puede cambiar la causa de su posesión por sí mismo, ni por el solo transcurso del tiempo, pues la posesión para la usucapión decenal o prescripción adquisitiva necesariamente debe ser a título de dueño, por lo tanto, en proceso la actora no demostró por ningún acto concreto que haya intervertido su título de tolerada al de poseedora con el ánimo de ser dueña, y que ese acto se lo haya realizado frente al titular del predio.
De lo que se concluye que la recurrente al no haber intervertido su título, no se tiene certeza del término para que opere la prescripción, por tanto, el tiempo que haya estado la recurrente ocupando el inmueble no tiene mayor relevancia para el cómputo del plazo de diez años para efectos para la usucapión, por ello resulta su reclamo en infundado.
II.2 Recurso de Francisco Edmundo Vaca Cuellar.
1. Con relación a que el Tribunal de alzada vulneró los art. 452, 1538, 584, 611 del Código Civil, toda vez que, en el presente caso, no existe una relación contractual de compraventa, además, la afirmación del Ad quem referente a que no sería necesario un contrato real, que no se requiere ninguna formalidad y que puede ser pactada de forma verbal, es solo una suposición de la autoridad, que llega a contrariar a las normas señaladas.
Al respecto el Auto de Vista impugnado, que revocó en parte la Sentencia y declaró improbada la demanda reconvencional de reivindicación fue con el fundamento de: “(…) Una de las características del contrato de compraventa es que es consensual y se perfecciona con el simple consentimiento (art. 584 CC), no necesita de ninguna formalidad y puede incluso ser pactado en forma verbal tal cual también ha sido reconocido en la sentencia cuando hace referencia a un presumible acuerdo verbal de compromiso de venta (…) ahora, las vicisitudes y contingencias que se presentan en el cumplimiento o no, del contrato de compraventa tiene que ser resueltas bajo las reglas de los contratos ya que el modo de adquirirla propiedad es éste, no la usucapión; la posesión ejercida por la actora y recurrente sobre el bien inmueble objeto de su pretensión se origina de un negoció jurídico de compraventa y es en su propia demanda que reclama que pese a haber pagado en cuotas mensuales el terreno el demandado no le habría extendido la minuta de transferencia, para lo cual tiene vías legales y procesales de demandar por su cumplimiento” (…) respecto de la reconvención, así como no se puede reconocer la usucapión a favor de quien compra un inmueble tampoco se puede tutelar a través de la Acción Reivindicatoria a quien vende el mismo , ambos deben estarse a los efectos y vicisitudes del contrato en cuanto a su validez, ejecución y cumplimiento”; concluyendo que ambas partes deben sujetarse a las reglas del contrato para definir la relación jurídica que tienen y sus efectos siendo inviable la usucapión y acción reivindicatoria.
Bajo ese detalle el Código Civil en su art. 450, respecto a la noción de contrato sostiene que: “Hay contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre sí una relación jurídica”, en cuanto al contrato de compraventa el art. 584 del Código Sustantivo Civil expresa que: “La venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio en dinero”. Asimismo, se puede citar el Auto Supremo Nº 153/2014 de 16 de abril, en el que se orientó: “resulta conveniente realizar las siguientes puntualizaciones con respecto al contrato de compra venta, con la finalidad de lograr una mejor comprensión de lo antes señalado, por consiguiente se entiende que el contrato de compra venta es un contrato consensual, que para su nacimiento basta que ocurra el acuerdo de las voluntades, sin importar si éste se expresa en forma verbal o escrita en documento público o privado, no está sujeto a formalidades”.
En ese contexto, de las normas descritas el contrato es un convenio entre dos o más personas que se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre si una relación jurídica, por otra parte, el contrato de compraventa se perfecciona por el simple consentimiento, que para su perfeccionamiento solo se requiere el acuerdo de voluntades manifestada de cualquier manera, es decir no requiere de formalidades, debiendo ser ejecutado de buena fe.
Ahora bien, en el marco legal citado precedentemente, siendo que el contrato de venta se forma por el solo consentimiento, empero para que opere su cumplimiento se debe acreditar el vínculo contractual que hubiese existido entre las partes; en ese entendido, de acuerdo a lo descrito líneas supra el Tribunal de alzada manifestó que: “la posesión ejercida por la actora y recurrente sobre el bien inmueble objeto de su pretensión se origina de un negocio jurídico de compraventa y es en su propia demanda que reclama que pese a haber pagado en cuotas mensuales el terreno el demandado no le habría extendido la minuta de transferencia, para lo cual tiene vías legales y procesales de demandar por su cumplimiento”.
De esos fundamentos, se advierte que el Ad quem concluyó sobre la existencia de un contrato verbal entre las partes, acerca del bien inmueble motivo de litis, por lo que corresponde acudir a los antecedentes del proceso para tener certeza de lo declarado; es así que la demandante en su memorial de demanda señaló que: “hace 10 años hice pagos en cuotas mensuales al Sr. Francisco Edmundo Vaca Cuellar, por el lote de terreno donde actualmente vivo (…) que hasta la presente fecha el propietario no me ha extendido la minuta de transferencia por la compra-venta del lote…”; sumando a ello el demandado en su memorial de contestación que:“… jamás he vendido al contado o crédito ni un pedazo de terreno a mi gratuita demandante, tampoco he entregado ninguna posesión física de terreno a la actora. La mentira de la parte contraria cae por su propio peso, en razón a que mi persona recién en el mes de marzo de 2009, registre mi derecho propietario en DDRR, por lo tanto, no podía haber entregado ninguna posesión a nadie en enero de 2009, es mas no existiría ninguna vía de acceso a la propiedad en ese año. Se indica que se hubiera cancelado el valor del terreno, sin embargo, no se acredita tal situación, en razón a que la demandante, no ha presentado, ningún recibo o comprobante de depósito que haga ver el pago, o contrato de venta de terreno, siendo una falacia lo aseverado”.
En proceso no existe prueba documental que certifique una relación contractual y, en ello, los pagos que dice haber realizado la actora; en cuanto a la prueba testifical de cargo, solo declaró una testigo que responde al nombre de Mariela Peña Cuellar (ver fs. 241 a 242), que ante la pregunta de la Juez si sabe que la Sra. Ángela ha pagado los $us. 2.500?, respondió “No sé”.
Consiguientemente, de esta descripción se entiende que la actora manifestó haber realizado depósitos por el pago del lote motivo de litis, pero en proceso no adjuntó ninguna prueba que demuestre lo aseverado, asimismo, el demandado contradijo lo que expuso en el sentido de no haber vendido al contado o crédito del lote de terreno, por lo que no recibió ningún pago; entendiéndose que ante la postura contrapuesta, debió demostrarse la existencia del vínculo contractual entre Ángela Noé Maza y Francisco Edmundo Vaca Cuellar, que conforme se estableció existe contrato cuando dos o más personas se ponen de acuerdo para constituir, modificar o extinguir entre sí una relación jurídica, aspecto que no aconteció en el presente caso, ya que, de acuerdo a lo descrito, existe contradicciones entre las partes y, sumado a ello, no existe prueba que demuestre que ambas partes convinieron una venta por la que se realizó algún pago, en consecuencia, no habiendo evidencia respecto a la realización de la suscripción del contrato verbal, las partes no pueden sujetarse a las reglas de los contratos para definir la relación jurídica como dispuso el Tribunal de alzada.
Concluyendo, que la declaración de la actora es insuficiente para comprobar la existencia de una relación contractual verbal, y siendo que el contrato tiene validez siempre y cuando el contenido se puede demostrar mediante cualquier medio donde se pueda verificar de su existencia, en el presente caso no se advierte un acuerdo mediante el cual se intercambiaron términos y condiciones de manera oral, por lo que, no habiéndose demostrado su existencia, el Tribunal de alzada equivocó su decisión en declarar que existe una relación contractual entre la actora y el demandado, ya que no establecieron correctamente la existencia del contrato verbal.
Por lo considerado, queda claro que se aplicó de forma incorrecta el alcance de los arts. 450, 452 y 584 del Código Civil, ya que no se consideró debidamente los antecedentes del proceso, siendo viable el reclamo del recurso de casación.
4. A lo referido que con la determinación tomada en el Auto de Vista, se infringió lo dispuesto por el art. 1453 del Código Civil al no acoger la reivindicación y no valorar la prueba que respalda su derecho propietario, más aún cuando la demandante Ángela Noé Maza confesó que es evidente que Francisco Edmundo Vaca Cuellar es propietario del lote de terreno, vulnerando lo dispuesto por el art. 157.III del Código Procesal Civil.
En principio determinar, que en el punto anterior se explicó y se estableció que la declaración de la actora era insuficiente para comprobar la existencia de un contrato verbal de venta, y al no haber sido verificado con objetividad los antecedentes del proceso, el Tribunal de alzada equivocó su decisión en declarar que existía una relación contractual entre las partes y por ello no procedía la reivindicación, sin embargo, al no haberse llegado a establecer la existencia de un vínculo contractual entre la demandante y el demandado, por lo que corresponde verificar si el demandado cumplió con los requisitos para determinar si corresponde otorgar la reivindicación de lote de terreno a favor del recurrente.
A ese fin, el demandado para interponer la demanda reconvencional de reivindicación, presentó documentos de propiedad como ser la Escritura Pública Nº 629/2008 de 16 de diciembre (ver fs. 77 a 79 vta.), debidamente registrada en Derechos Reales en fecha 17 de marzo de 2009, bajo la matrícula Nº 8011010011350 (ver fs. 76 y vta.), plano de ubicación (ver. fs.75), codificación y valor catastral (ver fs. 80 y vta.), registro de propiedades urbanas (ver fs. 81 y vta.) por consiguiente tienen el valor probatorio impuesto por los arts. 1287 y 1289 del Código Civil.
Consiguientemente, corresponde desarrollar sobre la concurrencia de los requisitos para la acción reivindicatoria:
a) El derecho de propiedad de quien se pretende dueño. Francisco Edmundo Vaca Cuellar adjuntó la Escritura Pública Nº 629/2008 de 16 de diciembre, que demuestra que adquirió por anticipo de legítima, el lote de terreno ubicado en la Urbanización Parque Industrial Pesado (hoy denominado como 9 de abril) calle 12 y Av. 5, con superficie de 117.314 m2, propiedad que se encuentra registrada en Derechos Reales bajo la Matrícula N° 8011010011350, cumpliendo con el primer requisito.
b) La determinación de la cosa que se pretende reivindicar. Se acreditó la ubicación de 117.314 m2, respaldada mediante el plano del lote de terreno emitido por el Director de Planificación de Desarrollo Territorial del Gobierno Autónomo Municipal de Trinidad, empero, la parte actora se encuentra en posesión de 625,5 m2, lote de terreno ubicado en la Urbanización 9 de abril, calle Pitón, manzana M-4-2, lote N° 5, sin contar con título de carácter público y oponible a terceros.
c) La posesión de la cosa. Tercer requisito exigido para la reivindicación, también se cumplió, pues la propia actora expresó que el lote está bajo su posesión, corroborado por la Inspección Judicial de 20 de abril de 2021, saliente de fs. 240 a 242 de obrados, así como el informe pericial de fs. 293 a 303.
En consecuencia, se tiene que Francisco Edmundo Vaca Cuellar logró cumplir con los 3 requisitos exigidos por el art. 1453 del Código Civil, por lo que ante el criterio incorrecto asumido por el Tribunal de apelación, encuentra mérito el reclamo del recurrente, quien denunció a dicho Tribunal de haber incurrido en valoración incorrecta de la prueba documental de fs. 43 a 46, pruebas que respaldan su derecho propietario y lo habilita para demandar la acción reivindicatoria; ante esta situación y para enmendar la falla incurrida, corresponde casar en parte el Auto de Vista recurrido, con relación a la demanda reconvencional de reivindicación, que no altera de ningún modo la determinación tomada respecto a la pretensión de usucapión, que queda indemne la decisión asumida por el Tribunal de alzada, como la Juez de primera instancia.
Conforme se tiene expuesto corresponde a este Tribunal resolver según se tiene previsto en el art. 220. II y IV del Código Procesal Civil.