TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
S A L A C I V I L
Auto Supremo: 564/2022
Fecha: 07 de agosto de 2022
Expediente: SC-44-22-S.
Partes: Jaime Guzmán Rivas c/ Carlos Terceros Peralta.
Proceso: Mejor derecho de propiedad, reivindicación, acción negatoria y cancelación de registros.
Distrito: Santa Cruz.
VISTOS: El recurso de casación cursante de fs. 683 a 685 vta., interpuesto por Carlos Terceros Peralta contra el Auto de Vista N° 120/2022 de 23 de febrero, cursante de fs. 675 a 678, pronunciado por la Sala Civil, Comercial, Familia, Niñez y Adolescencia, Violencia Intrafamiliar y Pública Quinta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz dentro del proceso ordinario de mejor derecho de propiedad, reivindicación, acción negatoria y cancelación de registros seguido por Jaime Guzmán Rivas contra el recurrente; la contestación de fs. 689 a 690; el Auto de concesión de 13 de junio de 2022 cursante a fs. 688; el Auto Supremo de Admisión N° 460/2022-RA de 30 de junio de fs. 696 a 697 vta.; todo lo inherente al proceso; y:
CONSIDERANDO I:
ANTECEDENTES DEL PROCESO
1. Jaime Guzmán Rivas mediante memorial de demanda de fs. 39 a 43, ampliado a fs. 64 a 67 vta., inició el proceso ordinario de mejor derecho de propiedad, reivindicación, acción negatoria y cancelación de registros contra Carlos Terceros Peralta, quien na vez citado, por escrito de fs. 73 a 75 interpuso extinción por inactividad, excepción de demanda defectuosa y de indebida acumulación de pretensiones, asimismo, por memorial de fs. 470 a 472, contestó la demanda y reconvino por mejor derecho de propiedad; desarrollándose de esta manera la causa hasta pronunciarse la Sentencia N° 102/2021 de 09 de junio, cursante de fs. 631 a 635, en la que el Juez Público Mixto Civil, Comercial, Familia e Instrucción Penal 1º de La Guardia del departamento de Santa Cruz, declaró: IMPROBADA la demanda principal y PROBADA la demanda reconvencional.
Argumentando que el demandante Jaime Guzmán Rivas, registró su derecho propietario sobre el inmueble el 27 de agosto de 2004, siendo su vendedor Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, quien a su vez adquirió el inmueble el 18 de febrero de 2001 de Tomas Hackett Howard, cuyo registro data del 16 de diciembre de 1997, sin embargo, dicho registro se encontraría bloqueado, lo que impide que cualquier derecho pueda generarse en dicho origen registral.
Que el registro original de los vendedores del demandante, le corresponde a Willy Santa Cruz Salazar, registrado el año 1961 con Partida N° 223, sin que exista transmisión del derecho de este, bajo el principio de tracto sucesivo a favor de Tomas Hackett, sino que su derecho aparece transferido en forma directa a favor de Juan Carlos de Oliva Maya Alarcón en fecha 28 de diciembre de 1996, registrado bajo la Partida N° 010159559 de 06 de octubre de 1993.
En cambio, el derecho propietario del demandado Carlos Peralta Terceros emerge de la venta realizada en su favor por el Sindicato de Trabajadores Fabriles de la Cervecería Boliviana Nacional, registrado en Derechos Reales el 29 de enero de 2013, quienes a su vez adquirieron el inmueble de la Cervecería Boliviana Nacional, que adquirió el derecho propietario sobre el inmueble vía adjudicación judicial conforme la minuta de 12 de julio de 2004.
Concluyendo que Carlos Terceros tiene mejor derecho frente al demandante Jaime Guzmán Rivas, que resulta ser adquiriente de quien, además, habría sufrido la pérdida del inmueble en ejecución y venta judicial, por cuanto el derecho de este último deriva de una compraventa cuando sus vendedores ya no tenían derecho propietario sobre el inmueble al haber perdido dichos derechos a través de la subasta del inmueble.
2. Resolución de primera instancia que, al haber sido recurrida en apelación por Jaime Guzmán Rivas mediante memorial cursante de fs. 646 a 652, originó que la Sala Civil, Comercial, Familia, Niñez y Adolescencia, Violencia Intrafamiliar y Pública Quinta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, emita el Auto de Vista N° 120/2022 de 23 de febrero, cursante de fs. 675 a 678, y su complementación a fs. 681 y vta., REVOCANDO la Sentencia y en su mérito declaró probada la demanda de acción reivindicatoria y mejor derecho propietario del demandante e improbada la demanda reconvencional del demandado; argumentando que no corresponde el argumento del bloqueo de matrícula del que deriva el derecho del demandante, debido a la falta de fundamentación al no señalar el motivo del bloqueo, la data del mismo o en su defecto si es inválido, datos necesarios para determinar si la compraventa del lote de terreno fue realizada de buena fe, o en su caso determinar si el derecho propietario de sus vendedores han sido anulados o cancelados antes de la transferencia a favor del demandante, pues en caso de que las matrículas hubieran sido bloqueadas con posterioridad a la transferencia no corresponde la consideración de dicho bloqueo.
Que la autoridad judicial no realizó una valoración de la audiencia de inspección judicial, la cual era determinante para establecer si sobre los inmuebles de las partes existía o no sobreposición.
De los antecedentes dominiales del derecho propietario de las partes (fs. 503 a 505 y 560 a 561) establecieron que ambos derechos tienen como antecedente dominial, el registro de propiedad de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón y María Luisa Barba de De Oliva Maya, quienes a su vez adquirieron su derecho propietario de Tomas Hackett Howard, sin embargo el título de propiedad del demandante fue registrado el 27 de agosto de 2004, en cambio el demandado lo registró el 29 de enero de 2013, existiendo prioridad del registro del derecho propietario del actor.
3. Fallo de segunda instancia recurrido en casación por Carlos Terceros Peralta según escrito cursante de fs. 683 a 685 vta., recurso que es objeto de análisis en cuanto a su admisibilidad.
CONSIDERANDO II:
DEL CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN
De la revisión del recurso de casación interpuesto por Carlos Terceros Peralta se observa que en lo trascendental de dicho medio de impugnación acusó:
a) Errónea valoración de la prueba, ya que el Tribunal de alzada no consideró la existencia, el contenido, ni los alcances de la documental saliente de fs. 13 a 15, de fs. 503 a 505, respecto al certificado de tradición correspondiente al derecho propietario de Jaime Guzmán Rivas, donde se observa que la Partida N° 010159559 de 06 de octubre de 1993 se encuentra bloqueada, por lo que no puede originar un mejor derecho propietario con base a una partida bloqueada.
b) El registro original de Jaime Guzmán Rivas se remonta a Willy Santa Cruz Salazar correspondiente al año 1961, Partida N° 223, no existe transmisión del derecho propietario del nombrado en favor de Tomas Hackett, la cadena de transmisión salta de Willy Santa Cruz Salazar a Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, sin pasar por Tomas Hackett, por lo tanto, se rompió el tracto sucesivo.
c) Falta de valoración de la prueba de fs. 77 a 454 respecto al proceso ejecutivo seguido por la CBN S.A., contra Joao Batista Lemes y Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, ya que en virtud de dicho proceso la CBN S.A., se adjudicó los inmuebles hipotecados y embargados el 14 de abril de 2004, por tanto, aun asumiendo que el origen del derecho propietario sea común a ambas partes, el del recurrente es preferente porque su vendedor consolidó su derecho el 12 de julio de 2004 mientras que el demandante pretende consolidar el suyo el 27 de agosto de 2004.
d) El Tribunal de apelación no consideró que el pretendido derecho del demandante fue registrado el 27 de agosto de 2004, cuando ya estaba con gravamen a favor de la CBN S.A., desde el 8 de junio de 1998.
Fundamentos por los cuales solicitó la emisión de un Auto Supremo que case el Auto de Vista.
De la contestación al recurso de casación
Respuesta presentada fuera de plazo.
CONSIDERANDO III:
DOCTRINA APLICABLE AL CASO
III.1. Respecto al mejor derecho propietario.
La línea jurisprudencial asumida por este Tribunal, con relación a la problemática en análisis mediante el Auto Supremo N° 683/2019 de 16 de julio ha establecido lo siguiente: “Al respecto, corresponde señalar que el art. 1545 del Código Civil dispone que: ‘Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquiriente que haya inscrito primero su título’.
La línea jurisprudencial asumida por este Tribunal, orientó en el Auto Supremo Nº 588/2014 de 17 de octubre que: ‘…para la procedencia de la acción de mejor derecho propietario respecto a bienes sujeto a registro, se requiere de tres condiciones o requisitos a ser cumplidos: 1.- Que el actor haya inscrito en el Registro Público su título de dominio sobre el bien que ostenta su derecho propietario con anterioridad a la inscripción del título de dominio que tuvieren otros adquirentes del mismo bien; 2.- Que el título de dominio del actor y del demandado provengan de un mismo origen o propietario, y 3.- La identidad o singularidad del bien o cosa que se demanda de mejor derecho de propiedad’.
Asimismo en el Auto Supremo Nº 618/2014 de 30 de octubre se razonó que: ‘…sobre dicho articulado este Tribunal emitió el Auto Supremo N° 89/2012 de 25 de abril, que estableció: “…una acción de reconocimiento de mejor derecho propietario, el presupuesto esencial, radica en la identidad de la cosa, respecto a la cual dos o más personas reclaman derecho de propiedad; en otras palabras, la acción de reconocimiento de mejor derecho de propiedad, supone necesariamente la existencia de una misma cosa, cuya titularidad es discutida por dos o más personas…’, la norma de referencia establece el hipotético de que en el caso de que existan dos o más personas con título de propiedad sobre un mismo bien adquirido de un mismo vendedor, la norma concede el derecho al que ha registrado con prioridad su título, esa es la regla; empero de ello, de acuerdo a la concepción extensiva de la norma de referencia, también debe aplicarse a los hipotéticos de presentarse dos o más personas que aleguen ser propietarios de un mismo bien inmueble, que pese de no haber adquirido el inmueble (predio) del mismo vendedor, sino que cada uno de estos propietarios hubieran adquirido el bien inmueble de distintos vendedores y cuyos antecesores también ostenten título de propiedad, caso para el cual se deberá confrontar el antecedente dominial de cada uno de estos propietarios y su antecesores, con el objeto de verificar de que se trate de los mismos terrenos (total o parcialmente), para verificar cuál de los títulos de propiedad fue registrado con prioridad en el registro de Derechos Reales y por otra también corresponderá analizar si el título alegado por las partes mantiene o no su validez, para de esta manera otorgar el mejor derecho de propiedad, sea en forma total (cuando los títulos de las partes se refieran a la misma superficie) o en forma parcial (cuando los títulos de las partes solo hayan coincidido en una superficie parcial) Es decir, que para resolver sobre una pretensión de mejor derecho de propiedad el presupuesto es que existan dos títulos de propiedad válidos sobre un mismo inmueble, en cuyo mérito corresponde al juzgador definir cuál de los titulares debe ser preferido por el derecho, provengan ambos títulos de un mismo vendedor común o no, y tengan o no un mismo antecedente dominial’.
En este entendido se puede concluir que actualmente no se puede negar una pretensión de mejor derecho propietario por el simple hecho de que los títulos propietarios de las partes no devienen de un vendedor común, manteniendo un análisis restringido de la norma que no condice con el principio de eficacia de la justicia ordinaria ni resuelve el conflicto de partes, que es fin esencial del Estado; por lo que en el caso de que no concurra el presupuesto de que un mismo vendedor hubiese transferido la propiedad tanto al actor como al demandado, la dilucidación del mejor derecho propietario no basta resolver siguiendo el principio de prelación del registro, sin antes hacer un minucioso estudio de la tradición de dominio que existió en ambos títulos y establecer mediante el análisis de esta cadena de hechos si en sus antecedentes de dominio existe un causante común que habría transmitido la propiedad a distintos propietarios que constituyan a su vez el antecedente dominial del demandante y del demandado y establecer mediante el análisis de esta cadena de hechos a quien le corresponde el mejor derecho propietario”.
III.2. Respecto al entendimiento de verdad material.
El Tribunal Constitucional de Bolivia en la SS.CC. Nº 1888/2011-R de 07 de noviembre de 2011, ha señalado que: “El principio de prevalencia del derecho sustancial sobre el formal, se desprende del valor supremo justicia, que es uno de los pilares fundamentales del Estado democrático de derecho y que se encuentra consagrado por el art. 8.II de la Constitución Política del Estado vigente (CPE), pues en mérito a éste los ciudadanos tienen derecho a la justicia material, así se ha plasmado en el art. 180.I de la CPE que ha consagrado como uno de los principios de la justicia ordinaria el de “verdad material”, debiendo enfatizarse que ese principio se hace extensivo a todas las jurisdicciones, y también a la justicia constitucional.
De este modo debe entenderse que la garantía del debido proceso, con la que especialmente se vincula el derecho formal no ha sido instituida para salvaguardar un ritualismo procesal estéril que no es un fin en sí mismo, sino esencialmente para salvaguardar un orden justo que no es posible cuando, pese a la evidente lesión de derechos, prima la forma al fondo, pues a través del procedimiento se pretende lograr una finalidad más alta cual es la tutela efectiva de los derechos”.
CONSIDERANDO IV:
FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN
1) El recurrente acusó errónea valoración de la prueba, ya que el Tribunal de alzada no consideró la existencia, el contenido, ni los alcances de la documental saliente de fs. 13 a 15, de fs. 503 a 505, respecto al certificado de tradición correspondiente al derecho propietario de Jaime Guzmán Rivas, donde se observa que la Partida N° 010159559 de 06 de octubre de 1993 se encuentra bloqueada, por lo que no puede originar un mejor derecho propietario con base a una partida bloqueada.
Al respecto, corresponde en principio analizar si el bloqueo del registro puede o no trasgredir el derecho propietario sobre un bien inmueble; bajo ese marco el art. 1538 del Código Civil, refiere que todo derecho real sobre inmuebles surte efectos contra terceros desde el momento en que se hace público, publicidad que se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de Derechos Reales.
Dentro de ese marco, entendido el bloqueo como una medida administrativa del Registrador de Derechos Reales en el sistema informático del cual depende el registro, en caso de que el titular de un inmueble haya registrado su derecho propietario, el bloqueo que pudiera existir en su registro o en el de su antecesor, no transgrede ni limita el derecho de propiedad publicitado que ostenta el titular, pues siendo restricciones de orden administrativo sobre el registro no merma en absoluto el derecho que tiene sobre el bien inmueble.
En el caso de autos, conforme se tiene del Folio Real de la Matrícula Nº 7.01.4.01.0008599, de fs. 13 a 15 y de fs. 503 a 505, se advierte que el demandante Jaime Guzmán Rivas, registró el derecho propietario que ostenta sobre el inmueble objeto de litis, en fecha 27 de agosto de 2004 (Asiento A-1 de titularidad de dominio), otorgando así la publicidad al derecho propietario sobre el bien inmueble, cumpliendo de esta forma con lo establecido por el art. 1538 del Código Civil, por lo que el bloqueo aludido de la matrícula no merma el derecho registrado, razonamiento que no implica que ese registro sea idóneo y útil para establecer per se la titularidad del derecho del inmueble por sobre otros registros, que necesariamente debe ser compulsado para determinar el mejor derecho propietario en función a la cadena de dominio, que será considerada más adelante.
2) Siendo que los agravios contenidos en los puntos segundo, tercero y cuarto que guardan estrecha relación, serán resueltos en forma conjunta, en los que se reclama que el registro original de Jaime Guzmán Rivas se remonta a Willy Santa Cruz Salazar (año 1961), Partida N° 223, saltando la transmisión a favor de Tomas Hackett, rompiéndose el tracto sucesivo; la falta de valoración probatoria del proceso ejecutivo seguido por la Cervecería Nacional de Bolivia S.A. contra Joao Batista Lemes y Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, por el que la CBN S.A., se adjudicó los inmuebles hipotecados por Juan Carlos De Oliva Maya; que tampoco se consideró que el demandante registró su derecho el 27 de agosto de 2004, cuando ya estaba con gravamen a favor de la CBN S.A., desde el 8 de junio de 1998.
Al respecto, conforme los antecedentes que informan al proceso se tiene que ambas partes alegan derecho propietario debidamente registrado en Derechos Reales sobre el inmueble ubicado en la urbanización Mapaizo, comprendido en la U.V. 256, Manzana N° 5, Lote de Terreno N° 25, con superficie de 360 m2, bajo ese antecedente, corresponde definir cuál de los derechos debe ser preferido por sobre el otro conforme prevé el art. 1545 del Código Civil, teniendo presente la interpretación extensiva de la norma referida conforme la jurisprudencia contenida en el Auto Supremo N° 648/2013 que orientó: “La interpretación del art. 1545 del Código Civil debe ser en sentido amplio en lo referente al propietario de quien emana los títulos de propiedad del inmueble, por cuanto el autor no debe ser entendido como causante inmediato sino en establecer el origen del derecho propietario común, acudiendo al principio del tracto sucesivo…”.
Es decir, que para resolver sobre una pretensión de mejor derecho de propiedad el presupuesto es que existan dos títulos de propiedad válidos sobre un mismo inmueble, en cuyo mérito corresponde al juzgador definir cuál de los titulares debe ser preferido por el derecho, provengan ambos títulos de un mismo vendedor común o no, y tengan o no un mismo antecedente dominial.
En el caso de que un mismo vendedor hubiese transferido la propiedad tanto al actor como al demandado o que se tenga líneas dominiales distintas, la dilucidación del mejor derecho propietario no basta resolver siguiendo el principio de prelación del registro, sin antes hacer un minucioso estudio de la tradición de dominio que existió en ambos títulos y establecer mediante el análisis de esta cadena de registros, la idoneidad de la misma.
En este marco, corresponde a continuación examinar los antecedentes dominiales de ambos contendientes:
a) Dentro de ese margen, de la revisión de la documental de fs. 1 a 2 y de fs. 503 a 505, se advierte que Jaime Guzmán Rivas cuenta con registro propietario sobre el inmueble ubicado en la Urbanización Mapaizo, comprendido en la U.V. 256, Manzana N° 5, Lote de Terreno N° 25, con superficie de 360 m2, bajo la Matrícula Nº 7014010008599, asiento A-1 de titularidad sobre el dominio, cuyo registro fue el 27 de agosto de 2004.
Derecho propietario que deviene de la transferencia realizada a su favor por Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón y María Luisa Barba de De Oliva Maya, con Matrícula N° 7014010004365, quienes registraron su derecho propietario el 30 de enero de 2004; este derecho tiene su antecedente dominial en la Matrícula N° 7014010000381.
La Matrícula N° 7014010000381 establece como titular a Juan Carlos De Oliva Maya, con registro en la Partida Computarizada N° 010311497 de 18 de diciembre de 1997 (asiento 1).
A su vez, el certificado de tradición (numeral 4) presenta la Matrícula N° 7014010000130 (que corresponde a la Partida Computarizada N° 010272853), que detalla registro de derecho propietario emergente de la Escritura Pública N° 481 de 20 de diciembre de 1996 a nombre de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, respecto a 2591531 m2, cuyo vendedor describe a Tomas Hackett Howard (asiento 0).
Existe a su vez registros anteriores, sin embargo, para efecto del análisis de la cadena dominial, no resulta sustancial su desglose.
b) Por Certificado de tradición de fs. 560 a 561, se tiene que el derecho propietario sobre el inmueble objeto de litis del demandado Carlos Terceros Peralta se encuentra registrado en Derechos Reales bajo la Matrícula Nº 7014010024853, ocurrida el 29 de enero de 2013, cuyo antecedente se encuentra en la Matrícula N° 7014010010653.
A su vez, la Matrícula 7014010010653 registra derecho propietario a favor del Sindicato de Trabajadores Fabriles de la Cervecería Boliviana Nacional, Km 14, La Guardia, a través de la Escritura Pública Nº 627/2011 de 13 de junio, con fecha de inscripción el 03 de febrero de 2012 (ver asiento A-2).
En al asiento A-1 de la referida Matrícula (7014010010653) consta derecho propietario a favor de la Cervecería Boliviana Nacional S.A., inscrita por Escritura Pública de adjudicación N° 579 de 08 de mayo de 2006 el 22 de mayo de 2006. A fines de aclaración la adjudicación última descrita fue de treinta y dos lotes de terreno dentro de los cuales se encuentra el terreno (Lote N° 25) en controversia, a emergencia del proceso ejecutivo seguido por la Cervecería Boliviana Nacional contra Joao Batista Lemes y Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, conforme reza la Escritura Pública Nº 579/2006, registrada en Derechos Reales el 22 de mayo de 2006, terreno que se otorgó en garantía hipotecaria por Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón del préstamo contenido en la Escritura Pública Nº 960/1997 de 27 de agosto y registrado en Derechos Reales el del 08 de junio de 1998 a favor de la CBN S.A., conforme la documental de fs. 560 a 561, venta judicial en la que la voluntad del vendedor (Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón) es suplida por la autoridad judicial.
Asimismo, se tiene la Matrícula N° 7014010000130 (que corresponde a la Partida Computarizada N° 010272853), que es antecedente dominial del anterior registro, donde figura como titular Juan Carlos De Oliva Maya, que registró su derecho propietario emergente de la Escritura Pública N° 481 de 20 de diciembre de 1996 el 28 de diciembre de 1996, respecto a 2591531 m2, cuyo vendedor fue Tomas Hackett Howard (asiento 0).
De los antecedentes descritos, conforme los certificados emitidos por Derechos Reales, es evidente la existencia de un antecedente común en el titular Juan Carlos de Oliva Maya Alarcón cuyo registro se encuentra en la Matrícula N° 7014010000130, cuyos datos fueron volcados de la Partida Computarizada N° 010272853 (ver asiento 1 en ambos casos), cuyo derecho propietario emerge de la Escritura Pública N° 481 de 20 de diciembre de 1996 inscrito el 28 de diciembre de 1996, respecto a 2591531 metros cuadrados; por lo que debemos considerar la existencia de un causante común en ambas cadenas de dominio para realizar desde ese punto el análisis del mejor derecho.
El Tribunal de alzada analizando la existencia del vendedor común en las personas de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón y María Luisa De Oliva Maya, determinó que el demandante registró con prioridad su derecho el 27 de agosto de 2004, en cambio el registro de la parte demandada fue el 29 de enero de 2013, por lo que definió en otorgar el mejor derecho a la parte actora.
En esa circunstancia, corresponde en función a la denuncia de casación, realizar el examen del mejor derecho en atención a los antecedentes dominiales descritos.
Ingresando en análisis, de la revisión de la prueba de fs. 99 a 100, se advierte que Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón (cuyo derecho propietario constituye el antecedente dominial común del que deriva el derecho de ambas partes), por Escritura Pública N° 960/1997 de 27 de agosto, otorgó en calidad de garantía hipotecaria a favor de la Cervecería Boliviana Nacional S.A., la propiedad denominada “Valparaíso” jurisdicción del Cantón La Guardia, Provincia Andrés Ibañez del Departamento de Santa Cruz, constituida por: “a) La manzana N° 2, formada por 20 lotes, signados del N° 1 al 20 … b) La manzana N° 5 constituido por 18 lotes signados del N° 1 al 9 y del 24 al 32…”; verificando que el lote en litigio (Lote N° 25 de la Manzana N° 5) fue otorgado como garantía hipotecaria por su titular Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón a favor de la Cervecería Boliviana Nacional S.A.
Dicha hipoteca fue registrada en Derechos Reales el 08 de junio de 1998 (ver fs. 100 y vta.), gravamen que pesa sobre el derecho propietario de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón registrado en la Partida Computarizada N° 010272853 (que se volcó a la Matrícula N° 7014010000130), quedando claro que el derecho propietario de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón quedó con ese gravamen hipotecario desde el 08 de junio de 1998.
De antecedentes, se tiene también que ante el incumplimiento de la obligación, la CBN S.A., inició proceso ejecutivo contra Joao Batista Lemes y Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, sustanciada y declarada probada aquella demanda, en ejecución de Sentencia se dispuso el remate de los lotes otorgados en garantía hipotecaria, que fueron adjudicados a favor del propio ejecutante por Auto de 23 de junio del 2004 (fs.285), consolidado por Escritura Pública Nº 579/2006, registrada en Derechos Reales el 22 de mayo de 2006.
Posterior a ello, la CBN S.A., transfirió la propiedad a favor de los Trabajadores Fabriles de la Cervecería Boliviana Nacional, Km 14, La Guardia a través de la minuta de transferencia de 06 de junio de 2011, quienes a través de sus representantes legales, Jaime Avila Montaño y Jony Coca Guzmán transfirieron a favor de Carlos Terceros Peralta, el Lote N° 25, por Escritura Pública N° 531/2012, derecho propietario debidamente registrado en Derechos Reales el 29 de enero de 2013, observándose de ello, que la traslación de dominio que sufrió el inmueble cuenta con el debido tracto sucesivo previsto por el art. 24 del Reglamento de Inscripción de Derechos Reales (D.S. 27957).
En contrapartida, el Lote N° 25, Manzana N° 5 fue objeto de transferencia por Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón y María Luisa Barba de De Oliva Maya a favor de Jaime Guzmán Rivas a través del documento privado con reconocimiento de firmas de 13 de agosto de 2004, registrado en Derechos Reales el 27 de agosto de 2004 (ver fs. 1 a 2 vta.) que presenta en su cláusula sexta que ese derecho transferido se encontraba inscrito en la Matrícula N° 7014010004365 de 18 de febrero de 2001, empero, es de observar que este registro deriva de la Matrícula N° 7014010000381, y esta, a su vez, conforme el Certificado de fs. 503 a 505, deviene de la Matrícula N° 7014010000130.
Sin embargo, conforme se detalló supra, cualquier traslación de derecho propietario debió haber consignado la hipoteca constituida sobre el inmueble el año 1998, notándose la falta de tracto sucesivo en la transferencia suscitada a favor del demandante Jaime Guzmán Rivas del Lote N° 25, Manzana N° 5, es decir, que dicho documento de venta no consigna la hipoteca que pesaba sobre el inmueble transferido, pese a que conforme reporta la documental de fs. 98 a 100, el mismo fue gravado en forma voluntaria por el vendedor del demandante (Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón) a través de la Escritura Pública N° 960/1997 de 27 de agosto y registrado en Derechos Reales el del 08 de junio de 1998 a favor de la CBN S.A., mucho antes de la transferencia del inmueble a su favor. Es también de añadir que el documento privado de 13 de agosto de 2004, transferencia que realiza Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón a Jaime Guzmán Rivas, en su cláusula séptima establecía: “(DE LAS GARANTÍAS).- Sobre el lote de terreno no pesa gravamen o hipoteca, sin embargo los vendedores se someten a la evicción que por ley corresponde”, situación no evidente, pues el vendedor sabía que el inmueble que se estaba transfiriendo estaba hipotecado, situación que se encuentra prevista por el art. 1363.III del Código Civil, que dispone: “Toda hipoteca subsiste en el inmueble aun cuando el pase a otras manos, gozando los adquirentes de los términos y plazos establecidos al primer deudor”, es decir, que, si bien el inmueble hipotecado puede ser transferido o pasar del dominio de un propietario, hacia otro, empero, la hipoteca se mantiene sobre el inmueble otorgado en garantía, registro de hipoteca que surte efecto contra terceros a partir de su registro conforme impone el art. 1364 del Código Civil.
En ese orden, habiendo Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón (vendedor del demandante), otorgado en calidad de garantía hipotecaria el inmueble objeto de litis (Lote N° 25, Manzana N° 5), conforme informa la Escritura Pública N° 960/1997 de 27 de agosto, que fue registrada en Derechos Reales a favor de la Cervecería Nacional de Bolivia S.A., el 08 de junio de 1998, transferido a favor de Jaime Guzmán Rivas el inmueble sin que se consigne el gravamen que pesaba sobre dicho bien, quien si bien registró su derecho propietario en Derechos Reales, empero, dicha inscripción se materializó el 27 de agosto de 2004, es decir, con posterioridad a la inscripción de la hipoteca constituida a favor de la CBN S.A., quedando demostrado que la hipoteca fue constituida o inserta mucho antes que el registro realizado por el actor, infiriéndose por esta prelación de registro de la hipoteca, que el nuevo propietario no solo previno conocimiento de los gravámenes que pesaban sobre el indicado bien inmueble, sin embargo y pese a ello, junto a su vendedor consignaron en el documento de transferencia de 13 de agosto de 2004, que el mismo se encontraba libre de gravámenes.
Bajo esos antecedentes, es de explicar que uno de los principios que sustentan el registro inmobiliario es el de tracto sucesivo, que el art. 24 del Reglamento de Inscripción de Derechos Reales (D.S. 27957) establece: “Conforme el artículo 3° de la Ley de Inscripción de Derechos Reales, las sucesivas inscripciones en el registro de Derechos Reales sobre un mismo inmueble deben estar concatenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la anterior, que es su antecedente legítimo y necesario. Por tanto, no se registrará documento en el que aparezca como titular del derecho, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los asientos existentes en cada folio, deberá resultar la perfecta concatenación entre el titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”, norma de la que se infiere que, en virtud a este principio, todo acto de disposición aparece en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos registrales. Véase que la norma de análisis es clara en señalar las inscripciones en el registro sobre un mismo inmueble deben estar concatenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la anterior, que es su antecedente legítimo y necesario; lo que explica que el registro debe cumplir con el tracto registral necesariamente, para que se otorgue legitimidad a la nueva inscripción, de ahí que la única excepción para romper la cadena dominial es una determinación judicial para el caso de venta judicial.
En esta lógica, si el registro del derecho de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón respecto al Lote N° 25, Manzana N° 5 estaba hipotecado desde el 08 de junio de 1998, cualquier transferencia debió necesariamente constar este gravamen hipotecario, pues solo de ese modo se conservaba el tracto sucesivo sobre el inmueble, y permitía que cualquier transferencia suscitada pueda trasladar los efectos de ese gravamen, conforme el art. 1363.III del Código Civil, por cuanto el registro hipotecario tenía efecto sobre terceros en atención al art. 1364 de la misma norma.
Sin embargo, al haberse establecido un registro diferente para proceder a la transferencia, saltando el efecto del registro hipotecario, supone romper el tracto sucesivo, y con ello no podría considerarse su derecho registral útil a efectos de establecer una prelación de registro entre los adquirentes, entiéndase entre el actor y el demandado, porque debe considerarse necesariamente el registro hipotecario que otorgó al acreedor CBN S.A., el derecho de persecución sobre ese inmueble (art. 1360 del Código Civil); en todo caso, teniendo en cuenta que sobre la cadena de dominio del demandado, no existió una ruptura y, sobre todo, se estableció un gravamen hipotecario sobre el Lote N° 25, Manzana N° 5, cualquier derecho, aun registrado en forma alterna o paralela, como ocurrió en el caso el derecho del demandante, no puede soslayar el efecto sobre los terceros de la hipoteca, en atención a los arts. 1363.III y 1364 del Código Civil; por lo que el derecho así obtenido decae ante un derecho que en su tracto estuvo concatenado entre sí con los de sus antecesores, ya que al derecho del demandado Carlos Terceros, cuyo derecho propietario tiene su antecedente en la Escritura Pública N° 960/1997 de 27 de agosto, de la hipoteca del lote en litigio a favor de la CBN S.A., que se encuentra registrada en Derechos Reales el 08 de junio de 1998, conforme da cuenta la documental de fs. 77 a 454, referida al proceso ejecutivo seguido por la Cervecería Boliviana Nacional S.A., contra Joao Batista Lemes y Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón, por el que CBN S.A., (de donde deriva el derecho propietario del demandado) se adjudicó el inmueble hipotecado ubicado en “Valparaiso” jurisdicción del Cantón La Guardia, provincia Andrés Ibáñez del Departamento de Santa Cruz, constituida por los lotes de terreno: a) Manzana Nº 2, formada por 20 lotes signados del Nº 1 al 20; b) Manzana Nº 5, constituida por 18 lotes signados del Nº 1 al 9 y del 24 al 32 de propiedad de Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón y María Luisa Barba de De Oliva Maya, adjudicado a su favor por Auto de 23 de junio de 2004 (fs. 285) y consolidada a través de la Escritura Pública Nº 579/2006 de 08 de mayo, registrada en Derechos Reales el 22 de mayo de 2006, conforme sale a fs. 98 a 100 de obrados. También, aun el demandante considere o alegue que su cadena de dominio estuvo inalterable, no puede soslayar el efecto del registro hipotecario sobre el Lote N° 25, Manzana N° 5 que estuvo publicitado desde 1998, anterior a la compra del inmueble que fue registrada recién el año 2004.
Por lo referido, pese a que el actor logró registrar el inmueble a su favor el año 2004, conforme lo referido en el primer punto de los fundamentos de la presente Resolución, dicho registro no resulta útil a efectos de determinar un mejor derecho frente al registro propietario del demandado Carlos Terceros, debido a que la traslación de dominio realizado a su favor –del actor- por Juan Carlos De Oliva Maya Alarcón y María Luisa Barba de De Oliva Maya, no consignó el gravamen hipotecario constituido con antelación, que por su publicidad tuvo efecto sobre cualquier acto de disposición como la transferencia del demandante, habiendo ese inmueble por dicha hipoteca, en la línea dominial del demandado, haber sufrido adjudicación y transferencia hasta ejercer la titularidad la parte demandada; por tanto es evidente que el Auto de Vista no realizó un debido análisis, pues no podía realizar una prelación de derecho entre los contendientes sin considerar todos los elementos de ambas cadenas de dominio, en el que se pudo verificar que el de la parte demandada cumplió con el tracto sucesivo y que el registro hipotecario de su causante tiene también efecto contra cualquier acto sobre el Lote N° 25, Manzana N° 5, como ocurrió en el caso, que fue explicado supra, correspondiendo en consecuencia casar la decisión asumida por el Tribunal de segunda instancia, otorgando el mejor derecho a la parte demandada, conforme determinó el Juez de grado.
No se atiende la contestación al recurso de casación por no haber sido considerada por el Tribunal de alzada, ya que fue presentada en forma extemporánea luego de la concesión del recurso.
Por lo expuesto, siendo evidente los agravios acusados por el recurrente, corresponde fallar en la forma prevista por el art. 220.IV de la Ley N° 439.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida en el art. 42.I num. 1) de la Ley del Órgano Judicial, en aplicación a lo previsto por el art. 220.IV del Código Procesal Civil, CASA el Auto de Vista Nº 120/2022 de 23 de febrero, cursante de fs. 675 a 678, pronunciado por la Sala Civil, Comercial, Familia, Niñez y Adolescencia, Violencia Intrafamiliar y Pública Quinta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz; declarando en el fondo, se mantiene la determinación asumida en Sentencia N° 102/2021 de 09 de junio.
Regístrese, comuníquese y devuélvase.
Relator: Mgdo. Marco Ernesto Jaimes Molina