TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
S A L A C I V I L
Auto Supremo: 667/2022
Fecha: 07 de septiembre de 2022
Expediente: SC-46-22-S
Partes: Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre c/ Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndira Terán Sardón.
Proceso: Cumplimiento de contrato.
Distrito: Santa Cruz.
VISTOS: El recurso de casación cursante de fs. 224 a 227, interpuesto por Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre, contra el Auto de Vista N° 17/2022 de 29 de abril, que sale de fs. 218 a 221, pronunciado por la Sala Civil y Comercial, Familia, Niñez, Adolescencia, Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública Cuarta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, en el proceso ordinario de cumplimiento de contrato, seguido por los recurrentes contra Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndira Terán Sardón, la contestación de fs. 230 a 232 vta.; el Auto de concesión de 28 de junio de 2022, visible a fs. 233, todo lo inherente al proceso; y:
CONSIDERANDO I:
ANTECEDENTES DEL PROCESO
1. Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre, mediante memorial de fs. 65 a 67 vta., iniciaron proceso ordinario de cumplimiento de contrato contra Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndira Terán Sardón, quienes una vez citados, según escrito de fs. 94 a 95 contestaron negativamente, reconvinieron por nulidad de contrato por incumplimiento y no cumplir las formalidades de ley que fue declarada como desistida en la audiencia preliminar de 09 de septiembre de 2021, desarrollándose de esta manera el proceso hasta la emisión de la Sentencia Nº 156/2021 de 30 de septiembre, corriente en fs. 182 a 184 vta., en la que el Juez Público Mixto Civil y Comercial, Familia e Instrucción Penal 1° de la Guardia del departamento de Santa Cruz, declaró PROBADA la demanda, en consecuencia, otorgó un plazo de 30 días a los demandados con el objeto de que estos entreguen el inmueble y los actores paguen el saldo adeudado. En caso de incumplimiento se conmina a las partes, a efectos de que realicen el contrato a nombre de Oscar Navía Parada y Cecilia Rocha Alegre.
2. Resolución de primera instancia que, al haber sido recurrida en apelación por Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndira Terán Sardón, según escrito que sale de fs. 188 a 193 vta., originó que la Sala Civil y Comercial, Familia, Niñez, Adolescencia, Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública Cuarta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz, emita el Auto de Vista N° 17/2022 de 29 de abril, corriente en fs. 218 a 221, que REVOCÓ la Sentencia de 30 de septiembre de 2021 y declaró IMPROBADA la demanda de fs. 65 a 67 vta., con los fundamentos siguientes:
Describió los fundamentos del presupuesto sustantivo de los arts. 568 y 291.I del Código Civil, acerca de la legitimación para activar el cumplimiento de la obligación o la resolución del contrato.
Los recurrentes plantearon su recurso de apelación alegando que el documento de 12 de julio de 2019 no cumple con los requisitos del artículo 485 del Código Civil.
Del examen del contrato de 12 de julio de 2019 visible a foja 1, se establece que se otorga un anticipo de $us 20.000 por la compra del lote de terreno con una superficie de 330 m2 con un frente de 11 metros y un fondo de 30 metros, se hace constar que el costo total es de $us 35.000 No es menos cierto que no se identifica con precisión el inmueble vendido. No señala su ubicación, límites y colindancias. Los demandantes no han acreditado que el inmueble tenga una matrícula con esa superficie.
Por lo que, el contrato de 19 de julio de 2019 no cumple con los requisitos establecidos en el art. 452 y 485 del Código Civil.
3. Fallo de segunda instancia recurrido en casación por Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre, según escrito de fs. 224 a 227, recurso que es objeto de análisis en cuanto a su admisibilidad.
CONSIDERANDO II:
DEL CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN
De la revisión del recurso de casación interpuesto por Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre, mediante memorial de fs. 224 a 227, se observa en lo trascendental de dicho medio de impugnación plantearon lo siguiente:
Haciendo cita del argumento del Auto de Vista y de los arts. 450 y 1297 del Código Civil, manifestaron que el documento de 12 de julio de 2019 expresa que ellos otorgaron la suma de USD 20.000 por la compra de un lote de terreno con una superficie de 300 m2, de un precio total de USD 35.000 en favor de los vendedores. Expresaron que se vulneró el contrato, cual es el acuerdo de dos o más personas, el que se encuentra reconocido.
Describieron el fragmento del Auto de Vista, donde aludiendo el art. 485 de Código Civil el Ad quem expresa que todo contrato debe tener un objeto posible determinado o determinable aludiendo el art. 485 del Código Civil, pretende valerse de una interpretación de la ley para socapar una conducta dolosa para beneficio propio y vender el mismo a otra persona.
Transcribieron el fundamento del Ad quem, respecto a la existencia del contrato y la falta de identificación precisa del bien inmueble y su matrícula, manifestaron al respecto que han demostrado durante el proceso la existencia real del inmueble que se origina en la matrícula madre 7014010011059, de la cual se desglosaron dos matrículas. Han mencionado que se produjo la división y partición denotando un predio se encuentra en la comunidad San José, UV-50 mza. 32, lote 30, con una superficie de 361 m2.
Señalaron que en más de 15 oportunidades visitaron a los demandados con el objeto de cancelar el saldo pendiente, empero estos justificaban que se encontraba en trámite seis desgravámenes, pese a ello los vendedores transfirieron el inmueble a Rimer Cabrera Delgadillo, mediante su hermano Wilfredo Delgadillo Cabrera.
Mencionaron que en el Auto de Vista se menciona que no se habría demostrado la existencia del inmueble, al efecto refirieron que en fs. 94 y 95 los demandados reconocen las matrículas de las que se origina la obligación de vender, por lo que completan la aceptación tácita del objeto del contrato, consiguientemente, el contrato cumple con los requisitos del art. 452.2) y 485 del Código Civil.
Refirieron que, sobre la base del art. 452 del Código Civil, el contrato de 12 de julio de 2019 es posible (se puede realizar), no es ilícito (está permitido por ley), la superficie está determinada (tiene características determinadas), es un acuerdo de parte conforme a lo que señala el art. 519 del Código Civil.
Por lo expuesto, solicitando remitir obrados al Tribunal Supremo de Justicia.
De la respuesta al recurso de casación.
Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndira Terán Sardón, contestaron al recurso de casación expresado lo siguiente:
Mencionaron que el citado contrato no cuenta con datos técnicos de Unidad vecinal, número de manzana, lote y matrícula.
Su contraparte señala que el documento es un contrato bilateral que contiene obligaciones recíprocas como lo determinad el art. 568 del Código Civil, el cual no es aplicable al caso, puesto que no cumple con la regla de los arts. 452.2) y 485 del Código Civil, es un bien que debe pertenecer al vendedor. Ninguna de las matrículas mencionadas por los demandantes se asemeja a las características del inmueble objeto de litis. Indican los recurrentes que a fs. 94 y 95 se hubiera reconocido la venta y las matrículas, lo cual es falso.
El anticipo de pago por una supuesta compraventa, no tiene datos técnicos ni condiciones para su cumplimiento, solo describe el anticipo de USD 20.000 y un saldo a ser pagado en diciembre de 2019. De lo cual se puede notar falta de congruencia. El Juez actuó más allá de sus facultades.
El recurso de casación no describe cómo o bajo qué argumentos se ha vulnerado una norma.
Por lo que solicitaron se emita Auto Supremo declarando infundado el recurso de casación.
CONSIDERANDO III:
DOCTRINA LEGAL APLICABLE
III.1 Del contrato preliminar
En el sistema del derecho civil se tiene descrito el contrato preliminar, cuyo contenido se encuentra en el artículo 463 del Código Civil, que señala: “I. El contrato preliminar, sea bilateral o unilateral, para la celebración de un contrato definitivo en el futuro, debe contener los mismos requisitos esenciales que este último, bajo sanción de nulidad. II. Si las partes no han convenido plazo para la celebración del contrato definitivo, lo señalará el juez. III. La parte que no cumpla queda sujeta al resarcimiento del daño, salvo pacto o disposición diversa de la ley”. El contenido de este precepto da a entender que el contrato preliminar se suscribe cuando el negocio jurídico por concretar está pendiente de cumplir algún requisito o falta sanear la documentación del derecho de propiedad, bajo ese entendido las partes contratantes puede optar por celebrar un contrato preliminar haciendo constar que en lo posterior se celebrará un contrato definitivo. Caso para el cual el contrato preliminar debe cumplir con las mismas exigencias que se requiere para un contrato definitivo, salvo las que consideren pendientes para que estas sean recién descritas en el contrato definitivo.
De acuerdo con el criterio del doctrinario nacional Carlos Morales Guillen, en su obra Código Civil Concordado y Anotado, Gisbert 1984 sostiene que: “El contrato preliminar o preparatorio, ha sido aludido ya en el examen de los arts. 450 y 451, al tratar en la clasificación de los contratos, la distinción de éstos en reales y consensuales. Denominado también promesa de contrato, precontrato o pactum de contrahendo o simplemente compromiso, es el preludio de cualquier tipo de contrato, que, por lo regular, contiene la mención de los puntos esenciales del contrato definitivo. Cualquier contrato preliminar, debe revestir ad assentiam dice Messineo, en la misma forma que señala la ley para el correspondiente contrato definitivo, esto es, si el preliminar tiene por objeto una cosa (mueble o inmueble) sujeta a registro, será necesario siempre, para su validez, al menos el documento privado, cuando no se requiera en absoluto el instrumento público: la determinada forma tiene función constitutiva, de lo que resulta que el preliminar será nulo si no se observa la forma exigida para el correspondiente contrato definitivo (Parágrafo I).
Llama definitivo el art. al contrato aquél al cual sirve de preparación el contrato preliminar. Este, por lo regular, constituye un caso del fenómeno de la formación progresiva del contrato, que produce inmediatamente el sólo efecto de obligar a las partes a otorgar el contrato definitivo, con el que difieren, por lo tanto, en sus efectos ulteriores”.
Se entiende que si concurren todos los requisitos para un contrato de venta sea efectivo, ya no podrá señalarse que es un contrato preliminar, sino un contrato de venta.
III.2 Del contrato de venta.
El contrato de venta descrito en el artículo 584 del Código Civil, se entiende que, mediante un contrato de venta, denominado por otros como compraventa (siendo venta para el transferente y compra para el adquiriente), se entiende que el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio en dinero. Son dos elementos los que deben concretarse la identificación de un bien y su precio. Obviamente que cuando se trata bienes sujetos a registro el bien debe describirse en cuanto a su registro, salvo que ello esté condicionado a la perfección de un derecho o el saneamiento de documentos registrales, caso para el cual en caso de no existir equívoco el mismo podrá ser aclarado en un proceso de escrituración.
A tal efecto, podemos citar el contenido de Auto Supremo Nº 276/2020 de 13 de julio, se expresó lo siguiente: “III.1. Sobre el contrato de venta. En lo concerniente a la clasificación del contrato de venta, respecto a su perfeccionamiento este máximo Tribunal de Justicia en el Auto Supremo N° 456/2015 de 19 de junio señaló que el mismo es consensual y no formal refiriendo que: “Siendo este el antecedente trascendental corresponde en principio realizar el análisis de este tipo de contratos, para lo cual podemos señalar el art. 584 del CC que de manera textual señala: “La venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio en dinero” asimismo acudiendo a la doctrina sobre este tipo de contratos típicos podemos citar a R. Badenes Gasset quien en su libro el Contrato de Compra Venta Tomo I, pág. 46, citando a Luzzatto señala: “la venta es un contrato, en virtud del cual, una parte (vendedor) transfiere o se obliga a transferir la posesión de ella, mientras la otra (comprador), paga o se obliga a pagar el precio”, en cuanto a la característica de este tipo de contratos Guillermo A. Borda en su obra Manual de Contratos refiere: “no es formal aun en el caso de que tenga por objeto la transmisión de inmuebles, la escritura pública…es un requisito de la transferencia del dominio pero no del contrato en sí, que puede ser válidamente celebrado en instrumento privado aun verbalmente”, citamos a Roque Fortunato Garrido y Jorge Alberto Zago, que de igual manera en su libro Contratos Civiles y Comerciales Tomo II, que también sobre el tema de las características de este tipo de contratos, expone que es un contrato: “consensual, porque según la definición del codificador, una de las parte se obliga a transferir la propiedad de una cosa, es decir que en el acto de contratar no la transfiere sino que se obliga a transferir, y la otra parte se obliga a recibirla y a pagar un precio cierto en dinero. Ello señala que los efectos del contrato surgen desde el momento mismo en que se perfecciona el consentimiento contractual; es por tanto un contrato consensual…” Asimismo el Auto Supremo Nº 153/2014 de 16 de abril al respecto refiere: “Al margen de lo expuesto, resulta conveniente realizar las siguientes puntualizaciones con respecto al contrato de compra venta, con la finalidad de lograr una mejor comprensión de lo antes señalado, por consiguiente se entiende que el contrato de compra venta es un contrato consensual, que para su nacimiento basta que ocurra el acuerdo de las voluntades, sin importar si éste se expresa en forma verbal o escrita en documento público o privado, no está sujeto a formalidades, como también señala el Tratadista Gonzalo Castellanos Trigo “No es formal o tiene forma Libre, porque la ley no impone como regla general, una solemnidad para su existencia “…” debiendo entenderse esta como una constancia documental del consentimiento expresado por las partes, por lo que la solemnidad de transcribirla en una escritura pública es simplemente un requisito para su inscripción en el registro de Derechos Reales, lo que no significa que no surta efectos en cuanto a lo consensuado por las partes contratantes, razonamiento orientado en lo establecido por la Corte Suprema de Justicia que en el Auto Supremo Nº 64/2011 que establece: “Es habitual, en nuestra práctica jurídica, que muchos de los contratos consensuales se redacte o documente a través de una minuta, dejando así la constancia escrita respecto del contrato celebrado entre partes y del consentimiento expresado por ellas, sin que ello suponga la infracción de ninguna norma legal, ni motive su invalidez por la nulidad o la anulabilidad, pues, si un contrato consensual, como es la compraventa, puede celebrarse incluso en forma verbal, no existe ningún óbice legal para que el acuerdo de partes y el consentimiento de ellas respecto a ese contrato se lo documente a través de ese medio, sin que ello suponga causal de nulidad ni anulabilidad del contrato…” No obstante en el Auto Supremo Nº 98/2016 de 04 de febrero, se razonó lo siguiente: “…que el recurrente hace referencia a que no se habrían cumplido las formalidades de ley que corresponde a un contrato de venta, sin tomar en cuenta que el art. 521 del CC, dispone “En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada o de cualquier derecho real, o la constitución de un derecho real, la transferencia o la constitución tiene lugar por efecto del consentimiento; salvo el requisito de forma en los casos exigibles.”, precepto normativo que establece en forma clara que el contrato de venta opera por el solo consentimiento de las partes, es decir, que el contrato de compra venta es un contrato consensual, que para su nacimiento basta que ocurra el acuerdo de las voluntades, sin importar si éste se expresa en forma verbal o escrita en documento público o privado, no está sujeto a formalidades, pues no existe formalidad alguna establecida en la ley que condicione su existencia; en tal entendido mal puede el recurrente señalar que no se habrían cumplido con las formalidades exigidas para la venta…”.
CONSIDERANDO IV:
FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE LA RESOLUCIÓN
A efectos de considerar el recurso de casación corresponde desarrollar antecedentes relativos a proceso ordinario, en el orden siguiente:
a) Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha alegre, inician demanda ordinaria de cumplimiento de obligación en contra de Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Erendira de Jiménez, alegan que, mediante documento de 12 de julio de 2019, adquirieron de los demandados el bien inmueble con una superficie de 330 m2, por el precio de USD 35.000, habiendo efectuado un anticipo por el monto de USD 20.000, con el saldo a cancelar al momento de la transferencia el 30 de diciembre de 2019, hasta que los vendedores realicen el pago de la deuda y desgravamen, y se efectúe la división de la matrícula 7014010011059.
Los demandados han procedido con la división del inmueble, el bien objeto de la venta se encuentra ubicado en la Comunidad San José, UV-50, mza. 32, lote 32 con matrícula en Derechos Reales Nº 7014010051484, con una superficie de 261,53 m2.
Mencionan que constantemente se apersonaron al domicilio de los demandados con el objeto de pagar el saldo, respecto al cual justificaban que se encuentra pendiente los desgravámenes.
Por consiguiente, demandan el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble y hacer adquirir la propiedad, más pago de daños y perjuicios. Asimismo, en calidad de oferta de pago, solicita orden para el depósito del monto de USD 15.000.
b) Los demandados, en su escrito de defensa, alegan que no existe contrato de compraventa con los demandantes, el recibo adjunto no reúne los requisitos de los contratos. En el recibo de 2019 los actores se comprometieron a cancelar el saldo, empero no cumplieron. Por lo que, piden devolución del anticipo en el mes de octubre de 2020, el cual fue aceptado por su parte.
Afirman que los actores les denunciaron por el delito de estafa, pretendiendo el pago de intereses del monto percibido; asimismo, generaron una anotación preventiva que fue lograda con error en la autoridad fiscal. Plantean demanda reconvencional, por incumplimiento de contrato.
c) Ante la inconcurrencia de los demandados a la audiencia preliminar, se dio por desistida la pretensión reconvencional (fs. 160). En consecuencia, el Juez, luego de desarrollar el debate en Sentencia, declaró probada la demanda, asumiendo que el contrato de 12 de julio de 2019 constituye un contrato preliminar, conforme describe el art. 463 del Código Civil, en el que observa el cumplimiento del consentimiento, el objeto y la causa; dedujo que los demandados tienen el deber de cumplir la obligación de suscribir la transferencia en favor de los actores, sobre el lote 30, manzana 32, UV-50, en San José, con matrícula 7014010051484.
d) Apelada la decisión de primer grado, el Tribunal de alzada resolvió el recurso de los demandados, acogiendo el recurso y revocando la Sentencia, asumió su argumento en el entendido de que, de acuerdo con el contrato de documento de 12 de julio de 2019 (fs. 1), se establece que los actores otorgaron un anticipo de USD 20.000 por la compra del lote de terreno con una superficie de 330 m2 con un frente de 11 metros y un fondo de 30 metros, se hace constar que el costo total es de $us 35.000, no es menos cierto que no se identifica con precisión el inmueble vendido. No se señala su ubicación, límites y colindancias. Los demandantes no han acreditado que el inmueble tenga una matrícula con esa superficie. Por lo que, el contrato de 19 de julio de 2019 no cumple con los requisitos establecidos en el art. 452 y 485 del Código Civil.
Establecida como están los antecedentes del proceso, corresponde efectuar a analizar el contenido del recurso de casación, en el que se acusa que se vulneró el acuerdo pactado en el contrato, en sentido de que se otorgó un anticipo de USD 20.000, manifiestan que se pretende valerse de una interpretación del art. 485 del Código Civil para socapar una conducta dolosa; asimismo, describen que el inmueble se origina en la matrícula 7014010011059, del cual se desglosaron dos inmuebles con sus respectivas matrículas de la cual corresponde el predio con la superficie de 361 m2. También describe que los demandados reconocen en su contestación las matrículas, completan la aceptación tácita del objeto del contrato. De acuerdo con el contenido del recurso de casación, los recurrentes alegan que el contrato cumple con lo dispuesto por los arts. 452.2) y 485 del Código Civil.
Refirieron que, sobre la base del art. 452 del Código Civil, el contrato de 12 de julio de 2019 es posible (se puede realizar), no es ilícito (está permitido por ley), la superficie está determinada (tiene características determinadas), es un acuerdo de parte conforme a lo que señala el art. 519 del Código Civil.
La literal que cursa a foja 1, suscrita el 12 de julio de 2019 entre Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre con Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndina Heredia Terán llega a constituirse en un contrato preliminar de venta de inmueble, en el que se describe que los últimos reciben en calidad de anticipo la suma de USD 20.000 de un precio total de USD 35.000, por la compra de un lote de terreno, con una superficie de 330 m2, haciendo constar en el cierre del documento que la transferencia se hará en diciembre de 2019.
Se entiende que el Tribunal de alzada consideró que el documento saliente a foja 1 no contiene los requisitos descritos por los arts. 452.2) y 485 del Código Civil; al efecto, considerando los cargos descritos en el recurso de casación, se observa que el contrato descrito precedentemente sí contiene los requisitos de formación de un contrato de venta.
El contrato de venta, establecido en el art. 584 del Código Civil, determina que mediante este contrato el vendedor transfiere el derecho de propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio en dinero. Se entiende que para la perfección de este contrato se debe identificar la bien que será el objeto de la venta y el precio por concepto de la transferencia del derecho de propiedad.
Las disposiciones con las que se basó el Tribunal de alzada para revocar la Sentencia con los arts. 452,2) y 485 del Código civil, ambas refieren al objeto del contrato y sus requisitos.
En consecuencia, corresponde establecer si lo determinado es correcto, conforme han reclamado los recurrentes en su recurso de casación.
El art. 485 de Código Civil, determina que el contrato debe tener un objeto posible, lícito y determinado o determinable, requisitos que se sustentan cuando se perfecciona un contrato.
Antes de perfeccionar un contrato, pueden las partes acordar en celebrar un contrato preliminar. Esta forma contractual se encuentra descrito en el art. 463 de Código Civil, mediante el cual las partes convienen en anticipar que en el futuro las partes celebrarán un contrato definitivo, aquel debe tener los mismos requisitos de este último.
Bajo esa regla, se identifica que el contrato a fs. 1 resulta ser un contrato preliminar de venta, para tal aspecto, se verifica que en el contenido de la referida literal no se ha descrito la matrícula, y que se otorga un anticipo por la venta del inmueble, cuya suscripción se efectivizaría en el mes de diciembre de 2009. Al margen de ello, en aplicación del principio de verdad material descrito en el art. 180.I de la Constitución Política del Estado, conforme con la declaración de la testigo Carla Navia Rocha y las literales salientes de fs. 54 a 55, con las que se asume que el inmueble del que se desprendió la matrícula Nº 7.01.4.01.0011059 sí contenía gravámenes, tal como los actores afirmaron en la demanda.
En consecuencia, se asume que el contrato a fs. 1 resulta ser un contrato preliminar de compraventa de inmueble.
En cuanto al objeto del contrato, descrito en el num. 2) del art. 452 y 485 del Código Civil, contiene la descripción de ser un contrato de venta; por lo tanto, dicho negocio jurídico es lícito, sus obligaciones de transferir el derecho de propiedad a cambio de un precio, ambas prestaciones se acomodan a los elementos del contrato de venta señalado en el art. 584 de sustantivo de la materia, o sea, son lícitas.
En lo referente a la posibilidad de transferir el derecho de propiedad, se entiende que en la matrícula Nro. Nro. 7.01.4.01.0011059, de la cual se desprende el derecho que hoy se litiga, se encontraba a nombre de Jorge Guzmán Jiménez, siendo este el titular del derecho de propiedad, lo cual hace que este tenga la facultad de transferir el derecho de propiedad, estando tal aspecto en la posibilidad material y jurídica del objeto del contrato.
En lo referente a la determinación del contrato, la estipulación de las obligaciones para los contratantes no se las ha dejado al arbitrio de uno de los contratantes, sino que ambas partes han fijado los requisitos del contrato de venta (cosa vendida y precio), otra cosa es que entendieron que el inmueble contiene cargas las que debían ser liberadas, razón por la cual hace que entre los litigantes hayan entendido que el acuerdo celebrado el 12 de julio de 2019 sea uno preliminar, aunque la especificación del saneamiento no fue descrita en el referido contrato a fs. 1, se entiende que fue pactado en ese sentido, de sanear los gravámenes conforme a la prueba de fs. 54 a 55 y la declaración de la testigo Carla Navia Rocha. Por consiguiente, se ha determinado el objeto del contrato de venta, cual es la transferencia de una fracción de terreno.
La venta descrita en el contrato a fs. 1 describe la superficie de terreno de 330 m2, el cual podía haberse efectuado sin necesidad de que el propietario haga la división del predio que inicialmente tenía una superficie de 1000 m2, sin embargo, el propietario efectúo el fraccionamiento de dicha superficie de terreno en dos lotes de terreno: el primero, con una superficie de 361,53 m2 con matrícula Nº 7.01.4.01.0051484 y, el segundo, con una superficie de 638,47 m2 con matrícula Nro. 7.01.4.01.0051483.
Siendo un contrato preliminar el suscrito a foja 1, corresponde a los obligados a suscribir el contrato definitivo. Al estar el inmueble identificado se entiende que el contrato preliminar se la efectuó con mención de medida al describir la superficie de 330 m2; sin embargo, la independización de las áreas efectuada por el vendedor, ha llegado a variar en cuanto a la superficie descrita en el contrato preliminar, así se describe en la matrícula Nº 7.01.4.01.0051484 (que describe una superficie aproximada al contrato de preliminar de venta), por lo que conforme describe el principio de conservación de los actos, el comprador deberá efectuar el reajuste por la superficie en demasía si es que los vendedores así lo requieran.
Por lo que conforme describe el art. 601.II del Código Civil, los compradores exigieron la perfección del contrato preliminar de 12 de julio de 2019, sin que los demandados hayan hecho referencia a una petición de compensación o que la oferta del predio vendido se encontraría en el inmueble con la matrícula Nro. 7.01.4.01.0051483, que tiene una superficie mayor a la declarada en el contrato preliminar; en consecuencia, al no haber merecido oposición en ese sentido, corresponde reiterar el criterio que fue asumido por el A quo en la sentencia, es decir, que la perfección del contrato de venta debe operarse sobre la matrícula Nro. 7.01.4.01.0051484, sobre la superficie de 361,53 m2, de acuerdo con el detalle que describe el código catastral que se encuentra transcrito en la referida matrícula, salvando el derecho de los vendedores a solicitar la compensación económica por la diferencia de la superficie a titularizarse en forma consensual o en su defecto en otro proceso.
Se asume en ese sentido, puesto que por sentido común el remanente de 31,53 m2 no podría mantenerse como una propiedad individual a nombre de los vendedores, siendo que las normas de ornato público determinan una superficie mínima con la cual se puede llegar a independizar una propiedad inmueble e incluso actualmente determinan la una extensión lineal mínima en el frente del inmueble, esta consideración justifica la postura asumida sobre la base del art. 601.II del Código Civil.
Consiguientemente, queda demostrado que el Tribunal de alzada vulneró el art. 485 relacionado con el art. 452 del Código Civil, al haber asumido que el contrato que cursa en foja 1 no reúne las características de un contrato lícito, posible y determinado; al contrario, se trata de un contrato preliminar, en el que se fijó la cosa vendida y se estableció un precio, y que el vendedor sí tiene registrado a su nombre una propiedad inmueble, requisitos suficientes para considerar la viabilizar de la suscripción del contrato de venta señalado en el art. 584 del Código Civil; al margen de ello, consta el depósito judicial a fs. 86 mediante el cual los compradores efectuaron el depósito a nombre del Juez sobre el saldo del precio del contrato de venta, el cual deberá ser consignado en favor de los demandados.
No siendo justificable el argumento de que en el contrato no se señaló colindancias ni describió la unidad vecinal, puesto que las mismas resultan ser formalidades para efectuar la inscripción en la oficina de Derechos Reales; de lo contrario, asumir una postura en ese sentido implicaría desconocer el principio de conservación del contrato, puesto que la descripción de la matrícula resulta ser un formalismo para generar la inscripción en el registro de Derechos Reales; por otra parte, se trata de un contrato preliminar y, por último, se ha verificado que el predio de 1.000 m2 fue fraccionado en dos superficies que corresponden a Jorge Guzmán Jiménez, datos suficientes para considerar que el contrato tiene un objeto lícito, posible y determinado.
Declaración a la que se adiciona la entrega del inmueble, obligación descrita en el art. 614 del Código Civil, precepto legal que fue descrito en el recurso de casación.
Correspondiendo enmendar el decisorio de alzada casando el Auto de Vista en favor de la parte demandante.
En cuanto a la contestación al recurso de casación.
Los demandados arguyen que el contrato no contiene datos técnicos; al respecto, corresponde señalar que le contrato a foja 1 es uno preliminar de venta. De acuerdo con el art. 463 de Código Civil se entiende que el contrato preliminar debe reunir los mismos requisitos esenciales que el último. Ahora, en conformidad con el 584 del Código Civil, el contrato de venta es uno consensual, mediante el cual se transfiere el derecho de propiedad a cambio de un precio en dinero, esos dos elementos son suficientes para determinar la viabilidad del contrato de venta, cuando la norma refiere que se transfiere al derecho de propiedad, se entiende que el transferente debe ser el propietario de la cosa vendida y que la misma no esté prohibida por la ley. Y cuando el bien requiera su registro e mismo puede ser descrito en un proceso de escrituración o en un contrato definitivo cuando solo se haya celebrado un contrato preliminar.
El contrato a fs. 1 describe, esos dos elementos, obviamente no describe la ubicación precisa de la cosa vendida; sin embargo, la identificación del inmueble que postularon los demandantes no fue observada por los demandados; en atención de principio de buena fe y el principio de conservación del contrato, no se ha expresado de parte de los vendedores dónde se encontraría la superficie vendida, su conducta respecto a tales principios ha sido inobservada, debieron aclara dónde se encontraba la superficie vendida y no solo limitarse a señalar que el documento a foja 1 no cumple con los requisitos que describe el art. 452, 454.II, 493 y 494 de Código Civil,
La identificación de las matrículas deviene de las copias de las matrículas adjuntadas al proceso y no precisamente de la contestación a la demanda.
No concurre infracción al principio de congruencia: primero, porque la misma no está plenamente identificada, segundo, porque el Auto de Vista se pronunció en favor de los demandados, y tercero, porque el recurso de casación debe asimilarse en función de la orientación dada por la Sentencia Constitucional Nº 2210/2012 de 08 de noviembre, en procura de alcanzar la armonía social mediante la solución del conflicto jurídico.
Por las consideraciones descritas corresponde efectuar una decisión en función del art. 220.IV del Código Procesal Civil.
POR TANTO
La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42 num.1) de la Ley del Órgano Judicial de 24 de junio de 2010, y en aplicación del art. 220.IV del Código Procesal Civil, CASA el Auto de Vista N° 17/2022, de 29 de abril, que sale de fs. 218 a 221, pronunciado por la Sala Civil y Comercial, Familia, Niñez, Adolescencia, Violencia Intrafamiliar o Doméstica y Pública Cuarta del Tribunal Departamental de Justicia de Santa Cruz., y declara PROBADA la demanda de cumplimiento de obligación; disponiendo que los demandados suscriban la minuta de transferencia bajo la modalidad de contrato de venta sobre el inmueble ubicado en la comunidad San José, UV.50, lote 30, Distrito 2 con una superficie de 361,53 m2 y demás características consignadas en el Código Catastral Nº 00050-00032-00030 que se encuentra descrito en el folio que corresponde a la matrícula inmobiliaria Nro. 7.01.4.01.0051484 en favor de los demandantes, debiendo el Juez hacer efectiva dicha transferencia en caso de incumplimiento de los demandados; asimismo, disponer la consignación y el correspondiente pago sobre el monto de USD 15.000 que fue depositado en el formulario 0046846, visible a fs. 86 en favor de los demandados, y la entrega del inmueble en favor de los actores.
Sin responsabilidad por ser excusable.
Regístrese, comuníquese y cúmplase.
Relator: Mgdo. Juan Carlos Berríos Albizu.