CONSIDERANDO IV:FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN
a) Sobre la incorrecta aplicación del art. 265 del Código Procesal Civil, en relación a que en el Auto de Vista no se resolvieron los agravios planteados en su recurso de apelación, como tampoco fueron valorados los argumentos legales contenidos en la contestación del recurso de contrario, desconociendo de esa forma el citado artículo, por lo que solicita la nulidad del Auto de Vista recurrido a fin de no afectar el principio de pertinencia, pues el fallo debió otorgar certidumbre a ambas partes que actuaron en apego a la justicia.
Es pertinente verificar que la empresa demandada en su recurso de apelación de fs. 360 a 362 vta., reclamo que: a) el actor a momento de adquirir el lote de terreno conocía que no estaba totalmente saneado y que tenía pendiente el trámite administrativo de urbanización; además que, en cumplimiento del contrato de 10 de octubre de 2016, ya se tendrían concluidos los trámites para transferir el lote de terreno al demandante, por lo que los argumentos que sustentan la demanda no son causal de resolución de contrato; b) no correspondía declarar improbada la demanda reconvencional, pues a consecuencia del proceso se generaron daños y perjuicios, al ser retenido la suma de $us 35.929.93 como medida cautelar, monto que no puede ser dispuesto para realizar inversiones inmobiliarias.
En la respuesta al recurso de apelación de fs. 385 a 394 vta., el actor manifestó que la Juez no valoró la naturaleza del contrato cuestionado, pues de la interpretación de las cláusulas establecidas entiende que el vendedor tenía propiedad sobre el lote de terreno con sus documentos saneados, en ninguna parte de la cláusula segunda se estableció que el lote de terreno se encontraba en proceso de saneamiento y que no contaba con los documentos de propiedad menos con el proyecto aprobado, tampoco estableció los hechos concretos, base de la supuesta responsabilidad contractual, sobre los cuales se califique los daños y perjuicios que reclama, menos presenta prueba para acreditar su pretensión.
El Auto de Vista, respondiendo al primer reclamo, manifestó que el argumento de la Juez, de que el actor tenía conocimiento sobre el lote de terreno se encontraba en trámite de regularización al momento de la suscripción del contrato aludido no exime al vendedor a que cumpla con su obligación contractual, más aun cuando en la cláusula décima segunda estableció que en caso de no realizar el comprador gestiones para adquirir derecho propietario en un plazo de 3 años perdería el lote de terreno y los pagos realizados en favor del vendedor, por lo que la parte demandante tiene la obligación de entregar la cosa y la suscripción de la minuta de transferencia.
Con relación al segundo agravio, señaló: (…) en lo referente al Recurso de Apelación presentado por MIGUEL ANGEL SUAREZ FLORES en representación de la sociedad comercial MURANO-M S.R.L. se evidencia que durante el desarrollo del proceso la nombrada entidad demandada no ha cumplido con la carga de la prueba prevista por el artículo 1283 del Código Civil a efecto de acreditar su pretensión de pago de daños y perjuicios, adicionalmente se debe tener en cuenta que la aplicación de medidas cautelares sobre el patrimonio de la parte demandada ha tenido por finalidad la protección del derecho reclamado por la parte demandante conforme establece el artículo 311 del Código Procesal Civil (…)”.
En ese contexto, se advierte que el Auto de Vista contiene la fundamentación y motivación suficiente, además, de haber respondido a cada uno de los puntos cuestionados en el recurso de apelación de la empresa MURANO-M S.R.L., representada legalmente por Miguel Ángel Suárez Flores de fs. 360 a 362 vta., y la contestación al recurso, es decir, en su estructura general tiene coherencia, así como contiene la fundamentación jurídica que sustenta la parte resolutiva; cumpliendo de esa forma con la garantía del debido proceso en sus elementos de fundamentación de las resoluciones y congruencia, ya que se dio respuesta a la impugnación; así también la parte considerativa de los hechos, la identificación de los agravios, la valoración de los mismos y los efectos de la parte dispositiva, siendo el reclamo infundado.
b) Los puntos 2, 3, 4, y 7 están orientados a cuestionar que el Tribunal de alzada no cumplió con su función revisora de la Sentencia de 13 de julio de 2021, como ordena el art. 265 del Código Procesal Civil, erróneamente su fallo fue basado en la cláusula décima segunda del contrato de 10 de octubre de 2016 de fs. 3 a 4 vta.; sin que fuera invocada por ninguna de las partes, tampoco se efectuó una correcta valoración del certificado de cancelación de 01 de octubre de 2019 de fs. 44, puesto que en el segundo párrafo del citado documento, la Empresa MURANO–M S.R.L. se comprometió a otorgar la correspondiente minuta de transferencia una vez que los trámites en Derechos Reales hayan sido concluidos infringiendo con ese proceder el art. 1286 del Código Civil y arts. 134 y 145 del Código Procesal Civil, por lo que realizó una interpretación inadecuada de los arts. 585 y 614 num. 2) del Código sustantivo.
El art. 568 del Código Civil regula la acción de resolución de contratos, disponiendo que: I. "En los contratos con prestaciones recíprocas cuando una de las partes incumple por voluntad la obligación, la parte que ha cumplido puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, más el resarcimiento del daño; o también puede pedir sólo el cumplimiento dentro de un plazo razonable que fijará el juez, y no haciéndose efectiva la prestación dentro de ese plazo quedará resuelto el contrato, sin perjuicio en todo caso de resarcir el daño…”, de lo transcrito se puede indicar que al ser aplicable el precepto normativo citado a las relaciones contractuales bilaterales, resulta importante determinar para su procedencia el orden o prelación de las obligaciones generadas, para establecer quién incumplió con su obligación, en cuya finalidad y en procura de resolver dicho aspecto se debe realizar una interpretación del contrato, en relación a la intención común de las partes contratantes y la conducta en la ejecución de la misma, interpretación que debe ser realizada por todo juzgador.
Contextualizando los antecedentes de la presente causa, se tiene que Hugo Guarachi Castillo demandó la resolución contrato de compraventa por incumplimiento, más resarcimiento de daños y perjuicios, argumentando que suscribió con la inmobiliaria ASHER S.R.L. un contrato con reserva de propiedad el 10 de octubre de 2016, de un lote de terreno ubicado en el “Complejo Campestre Paraíso del Norte Parque Acuático”, signado con lote N° 16, manzana N° 1, con superficie de 402,32 m2 por $us 37.822, acogiéndose a un plan de pagos de 60 meses, cuya cuota inicial fue $us 2.648 y el saldo restante serían pagados en cuotas mensuales de $us 586 con 0% de interés; con base a un comunicado el mes de mayo de 2019 le hizo conocer la inmobiliaria ASHER S.R.L. que los pagos posteriores del lote deberán ser cancelados a favor de la empresa MURANO-M S.R.L., nueva encargada para desarrollar el proyecto de la urbanización y que fue beneficiado con un descuento del 5% sobre el valor del lote por cancelar antes del plazo establecido. También refiere que solicitó mediante una carta notariada a la empresa MURANO-M S.R.L, le otorgue certificado de pago total del precio de trasferencia, la entrega del lote de terreno y la suscripción de la minuta de transferencia a efectos de su inscripción de la propiedad ante la oficina de Derechos Reales, sin embargo solo le extendieron la certificación solicitada, señalando que la entrega y la firma de la minuta de transferencia serán realizadas una vez que los trámites de Derechos Reales hayan sido concluidos, por lo que ante el incumplimiento de la empresa MURANO-M S.R.L, el actor pide se deje sin efecto el contrato de venta con reserva de derecho propietario, con efecto retroactivo y se reponga la situación al mismo estado anterior, la devolución de $us 35.929,93 por concepto del precio de transferencia pagado, y se califique en ejecución de sentencia los daños y perjuicios.
Frente a esta pretensión la empresa MURANO-M S.R.L., respondió y reconvino por daños y perjuicios manifestando que por disposición de Laudo Arbitral de 21 de noviembre de 2017, recién se hizo cargo de la urbanización a partir del 06 de mayo de 2019, reconoció los pagos efectuados por el actor, que le otorgó 30 m2 gratuitos con valor comercial a $us 2.820, le favoreció con una disminución del 5% del costo final, también se le extendió un certificado de cancelación; el retraso de la suscripción de la minuta no es por su responsabilidad sino se realizó cuando ASHER S.R.L estaba a cargo del proyecto urbanístico, todavía el municipio no aprobó el plano de la urbanización, no existe base legal ni material para que el demandante interponga su demanda, se generaron daños y perjuicios innecesarios que justifican la demanda reconvencional.
Planteadas esas pretensiones, se emitió la Sentencia Nº 117/2021 de 13 de julio, de fs. 353 a 357, que declaró improbada la demanda principal e improbada la demanda reconvencional bajo el fundamento que no concurren las condiciones para declarar la resolución contractual, que en el contrato cuestionado las partes no acordaron una fecha exacta de entrega del terreno vendido y la suscripción de la minuta de transferencia de dominio sino que según la cláusula tercera el comprador declaró que conocía la situación legal del lote, así también en la cláusula octava establece que se tendría como debidamente entregado el lote al comprador en la fecha y hora que se indicó en la notificación que realizó para tal efecto el vendedor, por lo que el demandante conocía que el lote de terreno se encontraba en regularización de derecho propietario, habiendo adquirido el mismo a sabiendas de la situación legal.
En ese contexto, el Auto de Vista determinó revocar parcialmente la Sentencia, declarando probada la demanda principal e improbada la reconvencional al considerar que el actor por certificado de 01 de octubre de 2019 a fs. 44 demostró que cumplió con su obligación de pagar el monto total por la compra del lote de terreno en la urbanización "Complejo Campestre Paraíso del Norte Parque Acuático”, por lo que tiene el derecho de reclamar el cumplimiento o resolución de contrato. Agregó que el hecho que el actor hubiera conocido que la urbanización se encontraba en proceso de regularización de ninguna manera puede llegar a eximir a la empresa demandada con su obligación de entregar la cosa vendida y la suscripción de la minuta, más aún cuando en la cláusula décima segunda señala que si el comprador no realizaría las gestiones de hacer registrar a su nombre el inmueble tiene como sanción la reversión del lote a favor de la empresa demandada y la pérdida de pagos a favor de esta, consiguientemente la parte vendedora tenía la obligación de consolidar el derecho propietario de Hugo Guarachi Castillo una vez que realizó el pago total del precio, pues de lo contrario se entendería que la parte demandada pretende apropiarse del patrimonio del comprador a través de la causal de resolución prevista en la cláusula décima segunda.
De los antecedentes previamente descritos, es preciso tener presente que al ser aplicable el art. 568 del Código Civil, a las relaciones contractuales bilaterales formadas en el contrato con reserva de propiedad el 10 de octubre de 2016, donde ambas partes (comprador y vendedor) asumieron obligaciones que debían cumplir; en el caso específico, la empresa MURANO-M S.R.L., debía entregar el lote de terreno ubicado en la urbanización "Complejo Campestre Paraíso del Norte Parque Acuático”, más la suscripción de la minuta para su posterior inscripción en Derechos Reales a favor del actor; de otro lado la obligación del demandante era el pago total del monto acordado por la venta del lote de terreno; en ese contexto, resulta necesario referir que el documento de venta de lote de terreno de 10 de octubre de 2016, en su cláusula segunda señala: “ El (LA) COMPRADOR (A) declara y decide formalizar el interés que tiene en adquirir en calidad de compra un Lote, dentro del “COMPLEJO CAMPESTRE PARAISO DEL NORTE PARQUE ACUATICO”, identificado con el Lote N° 16 ubicado en el Manzano 1 el cual cuenta, con la superficie de 402.36 m2, inmueble que en adelante será identificado como EL LOTE. EL(LA) COMPRADOR(A) declara que conoce la situación legal de EL LOTE, y que es su deseo adquirir los derechos reales del mismo, para sí o para cualquier tercera persona que indique EL (LA COMPRADOR(A)”; asimismo, en la cláusula cuarta se estableció: “(…) En la fecha, libre y voluntariamente, sin que exista vicio alguno del consentimiento u otro impedimento legal, EL(LA) COMPRADOR(A) y EL VENDEDOR suscriben el presente CONTRATO DE VENTA CON RESERVA DE DERECHO PROPIETARIO de EL LOTE, por el precio de $us 37,822.00(TREINTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS VENTIDOS 00/100 dólares de los Estados Unidos de Norte América). (…) EL(LA) COMPRADOR(A) ha optado por el plan de pago de 60 meses, por consiguiente, el precio final de compraventa de EL LOTE asciende a la suma de $USD 2,648.00 (DOS MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y OCHO 00/100 dólares de los Estados Unidos de Norte América), en calidad de cuota inicial. El resto del precio de compra venta será pagado en cuotas mensuales consecutivas de $USD 586.00 (QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS. 00/100 dólares de los Estados Unidos de Norte América) con 0% de interés, todo ello conforme al plan de pagos ANEXO que forma parte integrante e indivisible del presente contrato”; en la cláusula octava de manera textual se refiere: “Se tendrá como debidamente entregado EL LOTE a EL(LA) COMPRADOR(A), en la fecha y hora que se indique en la notificación que realice para tal efecto EL VENDEDOR, diligencia que podrá realizarse, en cualquiera de las formas que se indican a continuación:- Vía correo electrónico, a la dirección indicada en el numeral 1.2 de la cláusula primera del presente contrato.- Mediante carta entregada, en el domicilio señalado en el numeral 1.2 de la cláusula primera del presente contrato.- Mediante publicación en un diario de circulación nacional en el Estado Plurinacional de Bolivia, o -A través de la página web www.gruposion.bo. El(LA) COMPRADOR(A) podrá construir en EL LOTE, una vez hubiese llegado a completar mínimamente el 30% del precio total de compraventa”; así también, en la cláusula décimo segunda refiere: “(…) En caso que una vez realizados todos los pagos pactados en el plan de pagos Anexos, EL(LA) COMPRADOR(A) no realice las gestiones pertinentes a objeto de escriturar EL LOTE a su nombre o al de la persona que éste(a) indique, dentro del plazo máximo de tres (3) años computable a partir de la fecha en la que se hubiese hecho efectivo el pago de la última cuota. En caso de presentarse cualquiera de las situaciones precedentemente descritas, el presente contrato quedará resuelto de pleno derecho, y se procederá en consecuencia a revertir EL LOTE, en forma directa e inmediata y como se encuentre, sin necesidad de aviso previo, intervención judicial u otro tipo de trámite, consolidándose en favor de EL VENDEDOR, todos los pagos realizados por EL (LA COMPRADOR(A), por concepto de lucro cesante y costo de oportunidad, (…)”.
Del análisis de las cláusulas citadas precedentemente y las literales cursantes en el expediente consistente en los comprobantes de pago depositados a la inmobiliaria ASHER S.R.L. de fs. 22 a 42, carta notariada de 30 de septiembre de 2019 a fs. 43, certificado de cancelación de lote de terreno a fs. 44, se infiere que el demandante Hugo Guarachi Castillo cumplió con su obligación de pagar el monto comprometido de $us 35.929,93 por la compra de lote de terreno ubicado en la urbanización "Complejo Campestre Paraíso del Norte Parque Acuático”, por otro lado, la empresa demandada MURANO-M S.R.L., no cumplió con su compromiso de entregar la cosa ni la suscripción de la minuta en favor el actor; si bien argumenta que según la cláusula tercera del contrato aludido, el demandante conocía que el lote de terreno se encontraba en trámite administrativo para el saneamiento y aprobación de la urbanización y que además en la cláusula octava no estableció la fecha de entrega de lo comprometido por la parte recurrente, no es un argumento valedero para justificar el incumplimiento de su obligación, pues por laudo arbitral de 21 de noviembre de 2017 del Centro de Conciliación y Arbitraje Comercial de la Cámara de Industria, Comercio, Servicio y Turismo de Santa Cruz se hizo responsable del proyecto urbanístico mencionado, y dio continuidad al trámite de urbanización iniciada por la empresa inmobiliaria ASHER S.R.L., posteriormente procedió al cobro de las cuotas mensuales, lo que implica que, producto del laudo arbitral, se produjo la subrogación de las obligaciones del vendedor, cuyos derechos y obligaciones de la empresa impugnante tienen las mismas condiciones contractuales pactadas con la empresa que celebró el contrato.
Por lo que, en conclusión podemos referir que quien ha incumplido la prestación debida ha sido el vendedor, porque no ha entregado la cosa vendida ni realizó la suscripción de la minuta traslativa de dominio, en el marco del contrato con reserva de propiedad el 10 de octubre de 2016, lo que llega a constituirse en incumplimiento de su obligación, consiguientemente es adecuada la decisión del Ad quem al revocar la Sentencia, y declarar probada la demanda de resolución de contrato, con efecto retroactivo y se reponga la situación al mismo estado anterior, más la devolución de $us. 35.929,93 en favor del actor.
c) Se cuestiona que el Auto de Vista omitió considerar de carta de 02 de octubre de 2019, que sustentó la contestación al recurso de apelación, documento que explica en forma detallada sobre el procedimiento administrativo que estaba realizando la empresa demandada MURANO-M S.R.L., para obtener la aprobación de la urbanización el cual ya hubiera cumplido y se encuentra concluido, por lo que en ningún momento incumplió el contrato de venta, mucho menos pretendió eximirse de sus obligaciones contractuales ya que el propio contrato no estableció plazo para la transferencia definitiva del lote de terreno, incurriendo en una omisión arbitraria de valorar la prueba.
Para responder este reclamo nos remitimos al contenido de la carta de 02 de octubre de 2019 que señala: “A pesar de haber tomado las riendas del proyecto a fines de abril de 2019, ya desde el 16 de junio, contamos con la aprobación del Anteproyecto por parte de la Alcaldía de Colpa-Bélgica. Osea, en 2 meses hicimos lo que la otra empresa no hizo en varios años. Reiterando que dicho retraso no es atribuible a nuestra empresa, y por voluntad propia, y dado el atraso en las obras, Murano, por su propia voluntad, le ha otorgado un beneficio gratuito de 30 mts2 adicionales gratuitos, lo que le supone a usted una ganancia de $us. 2.820.- (Dos mil ochocientos veinte 00/100 dólares americanos) por dicha superficie adicional gratuita.
Como dichos beneficios tenían como plazo el vencimiento hasta el 31-08-2019, recién se ha pasado la información de las nuevas superficies de los terrenos al departamento técnico, para que se dibuje en el plano definitivo, el cual será aprobado por la Alcaldía en los próximos 40 días.
Una vez que tengamos los planos finales aprobados, recién ingresa el Topógrafo para marcar con estacas los ejes de las calles, la individualización de los lotes el terreno, etc., donde la maquinaria ya entrara hacer la apertura de calles y los lotes tengan acceso. A fines de enero próximo, ya podrá usted venir a ver su lote y se evaluará la logística, oportunamente”.
Del análisis de la literal mencionada el hecho de que la parte recurrente haga conocer el estado actual de los trámites administrativos para la aprobación de la urbanización "Complejo Campestre Paraíso del Norte Parque Acuático”, comprometiéndose a que el demandante podía ver su lote de terreno a principios de 2021, y que el trámite ya estaría concluido, no es un argumento valedero para justificar el incumplimiento de obligación por parte del vendedor, ni es suficientemente eficaz como para generar una convicción diferente a la decisión asumida por el Tribunal de alzada; pues en lugar de demostrar el cumplimiento de la obligación pendiente, permiten observar todo lo contrario, en razón de que las mismas reconocen implícitamente que dicha obligación no fue cumplida a cabalidad porque todavía se encontraba en trámite administrativo lo que imposibilita la entrega de la cosa y la suscripción de la minuta definitiva de traslación de dominio en favor del actor, como consecuencia de ello el incumplimiento de sus obligaciones contractuales.
d) La parte impugnante cuestiona que el Ad quem arbitrariamente dispuso la devolución de la suma de $us 35.929,93 a favor del demandante, bajo previsiones de procederse al embargo y subasta judicial de los bienes de propiedad de la parte demandada, situación que se constituye de manera temeraria arbitraria e ilegal, puesto que en la cláusula décima quinta del contrato de 10 de octubre de 2016, establece que todas las obligaciones inherentes, derivadas y emergentes del mismo son garantizados con el lote, objeto de litis, por lo que se incurrió en una omisión arbitraria de valoración de la prueba.
El Tribunal de alzada revocó en parte la Sentencia y con ello declaró probada la demanda, determinó que la parte demandante devuelva la suma de $us 35.929,93 a favor del actor, dentro el tercer día de ejecutoriada la resolución, bajo previsiones de procederse al embargo y subasta judicial de los bienes de propiedad de la parte demandada.
En ese entendido la devolución del monto de dinero referido es un efecto de la resolución declarada en el Auto de Vista, otorgándose un plazo de tres días para el reintegro y, en su defecto, el embargo y la subasta judicial para cumplir con esa obligación siendo adecuada esa determinación por el efecto retroactivo de la resolución del contrato; asimismo, si bien en el contrato de 10 de octubre de 2016 en su cláusula décima quinta establece como garantía al lote de terreno descrito en la cláusula tercera, sin embargo de los datos del proceso se tiene que no existió entrega de la cosa, no se transfirió el terreno y mucho menos se constituyó garantía real, por lo que en los hechos no hay la garantía sobre el lote que refiere el recurrente, siendo lógico que, en caso de no devolverse el dinero, se embargue y remate otros bienes de la empresa hasta cubrir el monto determinado como cualquier obligación quirografaria; por lo que este reclamo deviene en infundado.
Consiguientemente, en virtud a los fundamentos expuestos y toda vez que los reclamos denunciados no resultan evidentes, corresponde a este Tribunal de casación fallar en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.