AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN 4476/2022

1. Controversia de arrendamiento. ***** Sociedad de Responsabilidad Limitada de Capital Variable (en adelante *****), *****, por conducto de su representante legal *****, demandaron en la vía de controversia de arrendamiento inmobiliario de *****, Sociedad Anónima Promotora de Inversión de Capital Variable (en lo sucesivo *****) las prestaciones siguientes: a) La rescisión del contrato de arrendamiento que celebró *****como arrendador y ***** en su calidad de arrendataria, con la comparecencia de las personas físicas coactores como obligados solidarios del arrendatario, respecto de un local comercial; b) Como consecuencia de la rescisión, la recepción por parte de la demandada del local comercial; c) La liberación del pago de la renta por caso fortuito o de fuerza mayor, durante todo el tiempo que se generó con motivo de la emergencia sanitaria generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), que impidió totalmente al arrendatario el uso del local comercial y generadas hasta la fecha en que el arrendador se negó injustificadamente a recibir el referido local; d) La compensación de la renta que se haya generado durante el tiempo en que no se haya podido usar el local arrendado; e) La entrega y salida de la mercancía y mobiliario del arrendatario existente en el local comercial; f) La terminación del contrato de arrendamiento, al haber quedado cerrado e impedido el uso del bien o local arrendado por periodo mayor a 90 noventa días; y g) el pago de los gastos costas del juicio.
2. El Juzgado Septuagésimo Tercero de lo Civil de la Ciudad de México conoció del asunto, lo registró con el número ***** y ordenó emplazar a la demandada, quien al producir su contestación aceptó la celebración del contrato de arrendamiento, pero destacó que la restricción decretada por la autoridad con motivo de la pandemia no afectó la posesión y uso del local arrendado, ya que el inmueble se encontraba ocupado con los bienes y pertenencias de la parte actora; adicionalmente precisó que con motivo de la emergencia sanitaria las partes acordaron ajustar el monto de la renta respecto de algunos meses.
3. Por su parte, la demandada reconvino las prestaciones siguientes: a) El cumplimiento forzoso del contrato de arrendamiento; b) El pago de las rentas reducidas; c) El pago del impuesto al valor agregado sobre las rentas vencidas; d) Las pensiones rentísticas que venzan y se sigan generando hasta que se entregue el inmueble arrendado; e) El pago del impuesto al valor agregado sobre cuotas de mantenimiento vencidas y no pagadas; f) El pago de las cuotas de mantenimiento que venzan y se sigan venciendo hasta la entrega del local comercial; g) El pago de una cantidad por concepto de impuesto al valor agregado cuotas de publicidad vendidas y no pagadas; h) El pago de las cuotas de publicidad que se venzan y se sigan generando, hasta que se haga la total entrega y desocupación del inmueble arrendado; i) Las costas del juicio.
4. Seguido el procedimiento respectivo, se emitió sentencia el 31 de agosto de 2021, donde el juez del conocimiento concedió en parte la pretensión principal. Así, se declaró rescindido y terminado el contrato de arrendamiento. De igual forma, se determinó que al haber resultado procedente la rescisión y terminación del contrato de arrendamiento y dado que la arrendataria acompañó con su escrito inicial la llave que corresponde al local objeto del juicio, se debería entregar el local a la arrendadora, una vez que la arrendataria retirara sus cosas (muebles y mercancía). Además, se liberó a la parte actora de pagar la renta de julio y agosto de 2020 y se declaró improcedente la compensación reclamada. Respecto a la reconvención, condenó a los contrademandados al pago de la renta correspondiente al mes de junio de 2020, con la rebaja del 50% más el l.V.A. y desestimó las demás prestaciones reclamadas. Finalmente, no se emitió condena en costas.
5. Toca de apelación. Inconformes con dicha resolución, las partes interpusieron recursos de apelación, cuyo conocimiento correspondió a la Octava Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México y mediante sentencia de 8 de marzo de 2022, dictada en el toca *****, resolvió modificar la sentencia apelada, para liberar a la parte actora de pagar la renta en el periodo de abril a agosto de 2020, de conformidad con lo previsto en el artículo 2431 del Código Civil para la el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) De igual forma, condenó a la demandada a devolver la renta del 50% respecto de los meses de abril y mayo de 2020 y del impuesto al valor agregado correspondiente a ambos meses, así como a devolver la cantidad entregada por concepto de depósito y declaró improcedente la acción reconvencional.
6. Demanda de amparo directo. Inconforme, la demandada en el juicio de origen, *****, promovió juicio de amparo directo. Dicho amparo fue turnado al Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito y registrado con el número DC-*****. ***** planteó la inconstitucionalidad del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) con base en 3 conceptos de violación.
7. Primero, ***** argumentó que la autoridad responsable debió realizar un control de convencionalidad ex oficio para inaplicar el artículo 2431 del código mencionado ya que éste es violatorio del derecho a la igualdad y no discriminación. De acuerdo con la quejosa, el artículo impugnado transgrede el derecho a la igualdad y no discriminación en la medida en que genera una disparidad entre arrendador y arrendatario al obligar sólo al primero a soportar las consecuencias del caso fortuito. ***** señaló que la norma no protege a un grupo vulnerable y que el arrendador y arrendatario deben estar en un plano de igualdad, por lo que no existe causa para que se exima al arrendatario de responsabilidad y se protejan sus intereses por encima de los del arrendador.
8. Segundo, la quejosa argumentó que la condena realizada en la apelación transgredía el principio de autonomía de la voluntad de las partes, en tanto que el arrendador y arrendatario habían suscrito una carta de descuento mediante la cual se accedió a reducir el 50% de la renta temporalmente. Finalmente, la quejosa argumentó que la sentencia impugnada no estaba debidamente fundada y motivada, ya que la responsable consideró que la petición de realizar control de convencionalidad ex oficio sobre el artículo citado era inatendible por no haberse planteado en el juicio de origen.
9. Sentencia del Tribunal Colegiado. La demanda de amparo fue radicada en el Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito y registrada con el número *****.*****. Al resolver, el Tribunal Colegiado concedió el amparo a la quejosa al considerar que la porción “ Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento” del artículo 2341 del Código Civil para la el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) es inconstitucional.
10. Al estudiar el artículo, el Tribunal Colegiado consideró que éste contiene 2 hipótesis. La primera establece un derecho a favor del arrendatario, consistente en que autoriza no cumplir con la obligación de pago inherente al contrato de arrendamiento, cuando el arrendatario quede impedido para usar totalmente el bien arrendado, siempre que ese impedimento derive de caso fortuito o fuerza mayor. La segunda se refiere a la facultad de dejar sin efectos el contrato de arrendamiento mediante rescisión si el impedimento para usarlo dura más de dos meses.
11. Por un lado, el Tribunal Colegiado consideró que la segunda porción era constitucional al no violar el derecho a la igualdad. Lo anterior en virtud de que la rescisión no es un beneficio para una de las partes, sino una consecuencia necesaria de la imposibilidad de cumplir los derechos y obligaciones derivados del arrendamiento. En ese sentido, el Tribunal Colegiado consideró que, si el arrendador por caso fortuito no está en posibilidad de procurar al inquilino el uso y goce del bien arrendado y tampoco el inquilino se encuentra en condición de disfrutarlo, esto provoca la extinción de los derechos y obligaciones de ambas partes, de tal suerte que el caso fortuito los impacta por igual.
12. Por otro lado, el Tribunal Colegiado de Circuito del conocimiento estimó que el primer supuesto era inconstitucional, ya que permite liberar al arrendatario del pago de la renta sin imponerle la obligación de devolver el bien. En ese sentido, consideró que la norma transgrede el derecho a la igualdad en virtud de que las partes de la relación contractual resienten las consecuencias del caso fortuito de forma diferenciada, al no exigir la devolución del bien al arrendador. El Tribunal enfatizó que, pues el uso y goce del bien arrendado no consiste en que el inquilino ocupe materialmente el inmueble, sino en que se encuentra a su disposición, y por esa razón, mientras esté a su disposición está obligado a pagar la renta acordada.
13. Recurso de revisión. Inconforme, *****, parte actora en el juicio de origen, interpuso recurso de revisión. En su único agravio, la recurrente controvierte el que se haya declarado inconstitucional la primera porción del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México). Entre sus argumentos, la recurrente estima que la porción normativa impugnada no transgrede el derecho a la igualdad ni existe un desequilibrio entre cómo se trata a las partes ya que, tanto el arrendador como el arrendatario resienten en idénticas condiciones la afectación, en tanto que el primero no está en condiciones de asegurar al segundo el uso del inmueble arrendado y por ende, el arrendatario queda impedido totalmente para usar dicho bien, lo que trae como consecuencia que no se generaran las rentas.
14. Trámite ante esta Suprema Corte. Mediante auto de 21 de septiembre de 2022 el entonces Presidente de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ordenó registrar el toca de revisión con el número 4476/2022, admitió el recurso y determinó turnar los autos a la Ministra Norma Lucía Piña Hernández para la formulación del proyecto de resolución y ordenó su envío a la Sala de su adscripción.
15. Avocamiento. Mediante acuerdo de 28 de octubre de 2022, la Primera Sala se avocó al conocimiento del asunto.
16. Returno. En sesión de 2 de enero de 2023, el Tribunal Pleno eligió a la Ministra Norma Lucía Piña Hernández como Presidenta de la Suprema Corte de la Nación y adscribió al Ministro Arturo Zaldívar Lelo de Larrea a esta Primera Sala. En virtud de lo anterior, mediante acuerdo de 4 de enero de 2023, se returnó este asunto al Ministro Arturo Zaldívar Lelo de Larrea, a efecto de que elabore el proyecto de resolución que corresponda.
17. COMPETENCIA
18. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer del presente recurso de revisión, conforme a lo previsto en los artículos 107, fracción IX, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 81, fracción II, de la Ley de Amparo vigente, y 21, fracción IX de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación; así como los puntos Primero y Tercero del Acuerdo General número 5/2013 de trece de mayo de dos mil trece, del Tribunal Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, relativo a la determinación de los asuntos que el Pleno conservará para su resolución, y el envío de los de su competencia originaria a las Salas y a los Tribunales Colegiados de Circuito modificado por instrumento normativo de cinco de septiembre de dos mil diecisiete, y publicado en el Diario Oficial de la Federación el siete de septiembre de esa anualidad. Lo anterior ya que el recurso fue interpuesto contra la sentencia de amparo directo en materia civil, dictada por un tribunal colegiado de circuito, la cual es competencia de la Primera Sala.
19. OPORTUNIDAD
20. La sentencia del Tribunal Colegiado fue notificada a la parte tercera interesada y aquí recurrente, por medio de lista el miércoles 17 de agosto de 2022, por lo que dicha notificación surtió efectos el día siguiente hábil, es decir, el jueves 18 del mismo mes y año. Por lo tanto, el plazo de diez días establecido por el artículo 86 de la Ley de Amparo para la interposición del recurso de revisión transcurrió del viernes 19 de agosto al jueves 1 de septiembre de 2022, al descontar los días veinte, veintiuno, veintisiete y veintiocho de agosto por ser sábados y domingos, conforme al artículo 19 de la Ley de Amparo.
21. Por lo tanto, si el escrito de recurso de revisión se presentó el jueves 1 de septiembre de 2022, se concluye que el recurso se interpuso de forma oportuna.
22. LEGITIMACIÓN
23. El recurso fue interpuesto por parte legítima, ya que lo hace valer la parte tercera interesada en el juicio de amparo, *****, por conducto de su representante legal.
24. ESTUDIO DE PROCEDENCIA DEL RECURSO
25. Esta Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que el asunto reúne los requisitos necesarios de procedencia y, por lo tanto, amerita un estudio de fondo. Esta conclusión se sustenta en las siguientes razones:
26. De los artículos 107, fracción IX, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y 81, fracción II, de la Ley de Amparo, se colige que para la procedencia del recurso de revisión en amparo directo es necesario que se cumplan, necesaria y conjuntamente, los requisitos siguientes:
27. Que el Tribunal Colegiado en la sentencia de amparo, haya resuelto sobre la constitucionalidad o inconstitucionalidad de una norma de carácter general; haya hecho la interpretación directa de un precepto de la Constitución o de algún derecho humano establecido en tratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte; o bien, que hubiere omitido el estudio de las cuestiones antes mencionadas, cuando se hubieran planteado en la demanda de amparo.
28. Que el problema de constitucionalidad señalado en el inciso anterior entrañe la fijación de un criterio de importancia y trascendencia, según lo disponga la Suprema Corte de Justicia de la Nación, mediante acuerdos generales del Pleno.
29. Ahora bien, el Acuerdo General 9/2015 emitido por el Pleno de este Alto Tribunal, que establece las bases generales para la procedencia y tramitación de los recursos de revisión en amparo directo en los mismos términos que la norma constitucional y legal referidas, señala en su punto segundo, que se entenderá que la resolución de un amparo directo en revisión permite fijar un criterio de importancia y trascendencia, cuando habiéndose surtido los requisitos del inciso “a)” anterior, se advierta que el fallo dará lugar a un pronunciamiento novedoso o de relevancia para el orden jurídico nacional, o cuando lo decidido en la sentencia recurrida pueda implicar el desconocimiento de un criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación relacionado con la cuestión propiamente constitucional, por haberse resuelto en contra de dicho criterio o se hubiere omitido su aplicación.
30. De igual forma, este Alto Tribunal ha reconocido la procedencia del recurso de revisión, en forma excepcional, cuando el planteamiento de constitucionalidad haya surgido de lo decidido en la sentencia de amparo por parte del Tribunal Colegiado. Así, se ha estimado que el recurso de revisión es procedente en casos en los que la primera aplicación en perjuicio del quejoso o tercero interesado de la norma o interpretación que se controvierte ocurre en la sentencia de amparo.
31. Esto se actualiza en el caso en estudio en tanto la recurrente controvierte que el Tribunal Colegiado haya declarado la inconstitucionalidad de la porción normativa “ Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento ”, del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) por transgredir el derecho a la igualdad y no discriminación.
32. En vista de lo anterior, en el recurso de revisión en estudio subsiste un planteamiento de constitucionalidad que implica el estudio de la porción normativa referida del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México). Asimismo, se reitera que fue en la sentencia de amparo donde se aplicó en perjuicio de la recurrente por primera vez el artículo mencionado, puesto que su contraparte planteó en la demanda de amparo la inconstitucionalidad del artículo. Por lo anterior se cumple con el primer requisito de procedencia.
33. Finalmente, el recurso de revisión cumple con el presupuesto de interés excepcional, ya que esta Suprema Corte no cuenta con jurisprudencia que haya resuelto sobre la regularidad constitucional de dicho precepto; de manera que esta resolución puede fijar un criterio novedoso, de relevancia para el orden jurídico nacional. De esta forma, se cumple con el segundo requisito de procedencia.
34. Una vez que se ha determinado que el asunto es procedente , esta Primera Sala pasa al estudio de fondo del caso.
35. ESTUDIO DE FONDO
36. En el presente caso, debe recordarse que la ahora recurrente demandó, entre otras prestaciones, la liberación del pago de las rentas generadas durante el periodo en el que se le impidió totalmente el uso del bien arrendado derivado de las disposiciones de las autoridades encargadas de combatir la pandemia generada por el COVID-19 que consideraron que su giro comercial, una mueblería, era una actividad no esencial, por lo que se vio afectada por el cierre de actividades de este tipo de establecimientos. En apelación se condenó a la arrendadora ***** a devolver las rentas de los meses de abril y mayo de 2020, entre otras prestaciones, y se liberó a ***** de pagar las rentas correspondientes a los meses de abril a agosto de 2020 al actualizarse la hipótesis prevista en el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México).
37. Inconforme, ***** presentó demanda de amparo alegando la inconstitucionalidad del citado artículo por violar el derecho a la igualdad y no discriminación. El Tribunal Colegiado del Conocimiento le dio la razón, al considerar que la primera porción del artículo era inconstitucional por violar el derecho a la igualdad en tanto que permite que las partes de la relación contractual resientan las consecuencias del caso fortuito de forma diferenciada, al no exigir la devolución del bien al arrendador. El Tribunal enfatizó que el uso y goce del bien arrendado no consiste en que el inquilino ocupe materialmente el inmueble, sino en que se encuentra a su disposición, y por esa razón, mientras esté a su disposición está obligado a pagar la renta acordada. En la revisión, ***** combate la determinación de inconstitucionalidad que hizo el Tribunal Colegiado de la primera porción del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México).
38. En ese sentido, la materia de este recurso se circunscribe a determinar si fue correcta la determinación del Tribunal Colegiado de que la porción normativa “ Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento” es inconstitucional por transgredir el derecho a la igualdad y no discriminación. Lo anterior en tanto no se controvierte la determinación de que el resto del artículo es constitucional.
39. Ésta Primera Sala de la Suprema Corte adelanta que el agravio planteado por la recurrente es fundado . De un análisis de la porción normativa impugnada se desprende que el artículo no solo no contraviene el derecho a la igualdad y no discriminación, sino que funciona como una salvaguarda en contra de la explotación entre personas. Por lo tanto, la porción impugnada es constitucional.
40. Para llegar a esta conclusión es necesario desarrollar: 1) el derecho a la igualdad y no discriminación; y 2) la teoría de la imprevisión y su relación con la norma impugnada. Tras lo anterior se hará un 3) análisis del caso en concreto.

V.1. El derecho a la igualdad y no discriminación

1. El derecho a la igualdad y no discriminación se encuentra en el artículo 1° de la Constitución General. Esta Suprema Corte ha señalado que la igualdad tiene una doble dimensión: como principio y como derecho. La igualdad como principio dota de sentido al ordenamiento jurídico y a los actos que derivan de él. En ese sentido, esta dimensión de la igualdad se ha considerado una guía hermenéutica o criterio básico en la elaboración, interpretación o aplicación del derecho.
2. En su dimensión de derecho, la igualdad se manifiesta en dos vertientes distintas. La igualdad formal es una protección contra distinciones o tratos arbitrarios y se compone de la igualdad ante la ley y de la igualdad en la ley . La primera se refiere a la uniformidad que debe existir en la aplicación de las normas jurídicas por parte de todas las autoridades. La segunda consiste en el control del contenido de las normas a fin de evitar diferenciaciones legislativas sin justificación constitucional y va dirigido a la autoridad materialmente legislativa.
3. Por su parte, la igualdad sustantiva pretende alcanzar paridad de oportunidad en el goce y ejercicio real y efectivo de los derechos humanos de todas las personas por lo que, con base en ella, se justifica remover o disminuir obstáculos de cualquier índole que impidan a grupos en situación de vulnerabilidad gozar y ejercer sus derechos.
4. Ahora bien, para analizar transgresiones al derecho a la igualdad y no discriminación, esta Suprema Corte ha diferenciado entre casos de discriminación directa e indirecta. La discriminación directa ocurre en casos en los que una norma o práctica expresamente, o de manera tácita, genera un trato diferenciado injustificado entre grupos que deben estar en condiciones de igualdad. Por su parte, la discriminación indirecta se da cuando una norma o práctica aparentemente neutra impacta de manera desproporcionada a un grupo de forma injustificada.
5. Pues bien, esta Primera Sala estima que, en este caso en particular, cobra relevancia la discriminación directa, dado que en la demanda de amparo se argumentó que la norma da un trato diferenciado y preferencial a los arrendatarios sobre los arrendadores. El Tribunal Colegiado del conocimiento consideró fundado lo anterior. Esta determinación es la que, en síntesis, se controvierte en el recurso de revisión.
6. El punto de partida de un análisis de discriminación directa es la existencia de un trato diferenciado entre sujetos que se encuentran en un plano de igualdad. De ser así, se debe determinar el grado de escrutinio al que se somete a la práctica, política o criterio que sostiene la distinción. En los casos en los que la distinción en análisis utiliza una categoría sospechosa a las que alude el último párrafo del artículo 1° constitucional, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ha considerado necesario aplicar un escrutinio más riguroso que revierte la presunción de constitucionalidad de la medida y la somete a un test de escrutinio estricto en el que se verifica: 1) si la distinción persigue una finalidad constitucionalmente imperiosa; 2 ) si dicha distinción se encuentra estrechamente vinculada a la consecución del fin constitucionalmente imperioso; y 3) si la medida es necesaria en tanto es la menos restrictiva para conseguir el fin perseguido. En caso de no estar presente una categoría sospechosa, esta Corte ha utilizado un escrutinio ordinario en el que se verifica: 1) si la distinción persigue una medida constitucionalmente válida; y 2) si la distinción se encamina en algún grado a cumplir con el fin que persigue.

V.2. La teoría de la imprevisión y su relación con la norma .

1. El artículo impugnado dispone:

Artículo 2,431. Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.

1. Así, la porción normativa impugnada prevé que ante la actualización de un caso fortuito o fuerza mayor que impida totalmente el uso del bien arrendado, se exime al arrendatario de pagar la renta. En ese sentido cobran relevancia los conceptos de caso fortuito y fuerza mayor.
2. En la doctrina se ha entendido que el caso fortuito o fuerza mayor ocurre cuando un suceso imprevisible o inevitable constituye un obstáculo insuperable que impide el cumplimiento de una obligación. Pese a que algunos doctrinarios distinguen entre caso fortuito y fuerza mayor, la mayoría reconocen que su regulación les atribuye las mismas consecuencias por lo que ambos términos se usan como sinónimos. Dichos eventos extraordinarios han sido clasificados entre aquellos generados por la naturaleza y aquellos generados por el hombre. Entre aquellos generados por la naturaleza, se pueden señalar como ejemplos las enfermedades o los desastres naturales.
3. Ante estos casos, específicamente en contratos de arrendamiento el legislador de la Ciudad de México consideró pertinente eximir al arrendatario del pago de las rentas que se generan durante el tiempo que el bien permanece sin poder utilizarse. Esto atiende a la grave onerosidad que representaría para el arrendatario tener que cumplir con el pago de la renta sin poder usar el bien. Lo anterior es conocido en la doctrina como la teoría de la imprevisión.
4. Esta doctrina supone la posibilidad de suprimir, alterar o modificar las cláusulas de un contrato o terminarlo sin responsabilidad para las partes, cuando las condiciones y circunstancias pactadas al momento de celebrarlo hayan cambiado a la luz de acontecimientos extraordinarios, imposibles de prever, y que hagan que las prestaciones pactadas se tornen excesivamente onerosas para una de las partes y notoriamente favorable para la otra.
5. Esta doctrina se ha fundamentado en el principio de derecho rebus sic stantibus y se considera una excepción al principio de obligatoriedad de los contratos. La lógica detrás de esta excepción alude a consideraciones de justicia en aquellos casos en los que circunstancias extraordinarias e imprevisibles para las partes desequilibran la relación contractual haciendo más oneroso el cumplimiento del contrato para una de las partes y, por lo tanto, permitiendo el enriquecimiento de en detrimento de la otra.
6. Más aun, debe tenerse en cuenta que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral cuyas obligaciones tienen una relación de interdependencia. Esto significa que en el momento en que nace la obligación de una de las partes, nace la obligación de la otra. En términos del arrendamiento, esta Primera Sala ha considerado que la obligación de pagar la renta surge a partir de que se recibió la posesión del inmueble. Ahora bien, debe reconocerse que el objetivo de un arrendamiento es contar con el uso del bien arrendado. De esta forma, la teoría de la imprevisión pretende restaurar el equilibrio entre las partes atendiendo a la grave onerosidad que representa exigir el cumplimiento del pago al arrendatario cuando no está en condiciones de utilizar el bien arrendado. En ese sentido, se previene un enriquecimiento injustificado de una parte a costa de la otra, en tanto ni el arrendador cobra la renta ni el arrendatario usa el bien sin pagar la renta. Esto tutela el equilibrio de prestaciones que son recíprocas.
7. Ahora bien, la actualización de la hipótesis normativa en estudio depende de que el evento extraordinario en cuestión impida el uso total del bien arrendado. En ese sentido, es importante precisar qué debe entenderse por “uso”. La quejosa de amparo y arrendadora en la controversia que suscitó este juicio argumentó que mientras la arrendataria tuviera acceso y a su disposición el bien, no podía entenderse que fuera privada de su uso. Esto fue retomado por el Tribunal colegiado de conocimiento. Esta Primera Sala se aparta de dicha interpretación.
8. En efecto, es importante enfatizar que entender de dicha forma la porción impugnada haría nugatoria la protección que pretende brindar la teoría de la imprevisión en tanto llevaría al absurdo de argumentar que mientras se pueda dar cualquier tipo de “uso” al bien arrendado, el arrendatario deberá pagar la renta. Por el contrario, esta Primera Sala considera que el término “uso” de la porción normativa impugnada debe entenderse vinculada al motivo por el cual se celebró el contrato de arrendamiento. En este caso, si el contrato se celebró para que el bien funja como establecimiento mercantil, una circunstancia extraordinaria que impida que se use en esta forma encontraría cobertura en la porción normativa en estudio.

V.3. Estudio del caso concreto

1. Esta Primera Sala estima fundados los agravios de la parte recurrente. La porción normativa impugnada no sólo no transgrede el derecho a la igualdad, sino que funge como una salvaguarda en contra del fenómeno de la explotación entre personas en los contratos de arrendamiento, en casos en los que ocurren circunstancias extraordinarias que generan un desequilibrio en la relación contractual, haciendo su cumplimiento gravemente oneroso para una de las partes.
2. Como se ha mencionado, el análisis de la porción impugnada debe hacerse a partir de un test de escrutinio ordinario en tanto la norma no hace referencia a alguna de las categorías listadas en el último párrafo del artículo 1° de la Constitución Federal. En ese sentido, se debe verificar la existencia de un trato diferenciado entre sujetos que se encuentran en un plano de igualdad. En caso de actualizarse, se deberá verificar: 1) si la distinción persigue una medida constitucionalmente válida; y 2) si la distinción se encamina en algún grado a cumplir con el fin que persigue.
3. En la sentencia de amparo, el Tribunal Colegiado consideró que la porción impugnada transgredía el derecho a la igualdad en tanto la norma libera al arrendatario del pago sin obligarle a devolver el bien, partiendo del hecho de que el “uso” y “goce” del bien arrendado significa que el arrendatario lo tenga a su disposición y no que lo ocupe materialmente.
4. En principio, esta Primera Sala ya precisó que no comparte la interpretación relativa a que el “uso” al que alude la porción impugnada se refiera a tener a su disposición el bien. Es cierto que a través del contrato de arrendamiento el arrendador pone a disposición del arrendatario el bien arrendado, pero esto ocurre con el objetivo de que éste último pueda dar un uso en específico a éste. Esto se puede desprender claramente de la fracción III del artículo 2425 del propio Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) que contempla entre las obligaciones del arrendatario “servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.” Esto confirma el vínculo que existe entre la puesta a disposición del bien y el uso específico que se pretende dar a éste y que queda plasmado en el contrato. Por lo anterior, la interpretación del Tribunal Colegiado es insostenible.
5. Ahora bien, como se precisó antes, el punto de partida de todo análisis de igualdad es identificar un trato diferenciado entre sujetos que se encuentran en un plano de igualdad. Esta Primera Sala estima que esto no se actualiza en el caso en estudio. En efecto, la porción normativa contiene un mecanismo de salvaguarda para los arrendatarios, pero esto se actualiza precisamente en casos en los que, por circunstancias extraordinarias, las partes del contrato han dejado de estar en situación de igualdad. En ese sentido, la porción normativa contiene una medida que pretende restaurar la igualdad entre las partes, que se ha roto a raíz de un evento extraordinario que vuelve desproporcionadamente oneroso el cumplimiento de las obligaciones para una de las partes en beneficio de la otra.
6. El desequilibrio radica en que, de no corregirse, el evento extraordinario estaría impidiendo que el arrendatario reciba la prestación convenida en su favor en el contrato (el uso del bien), mientras que se le exigiría que continue cumpliendo con la prestación en favor del arrendador (el pago de la renta). En ese sentido, la porción impugnada devuelve el equilibrio de la relación contractual liberando del pago al arrendatario ante el incumplimiento (sin responsabilidad) del arrendador de permitir el uso por cuestiones ajenas a su voluntad y por causa del evento extraordinario. Todo lo anterior se ve apoyado por la naturaleza interdependiente de ambas obligaciones.
7. Como se precisó en el apartado de antecedentes, el impedimento para usar el bien arrendado como mueblería derivó de las acciones tomadas para combatir la pandemia generada por el COVID-19. Esta Primera Sala ya ha tenido la oportunidad de enfatizar los graves efectos que generó la pandemia en México. En el amparo directo en revisión 5275/2022 se señaló que el periodo de marzo a abril de 2020 representó la contracción económica mensual más grande en la historia del país. Del mismo modo, de acuerdo con cifras del Estudio sobre la Demografía de los Negocios del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), de 2019 a 2021 se registró el cierre de 396,760 negocios. Esto representa una disminución de 8.2% respecto de 2019. De forma destacada, en 2020 sólo se registró el nacimiento de 619,443 negocios frente al cierre de 1,010,857. Entre aquellos negocios que no cerraron y recibieron apoyos financieros en 2020, 18.43% utilizaron dichos apoyos para pagar alquileres. En ese sentido, es claro que el cese de actividades decretado por las autoridades estatales para combatir el contagio del virus SARS-CoV2 (COVID-19) se enmarca cómodamente dentro de los conceptos de caso fortuito y fuerza mayor que activan la protección que brinda la porción impugnada del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México).
8. Por lo anterior, es claro que los efectos de la pandemia causada por el COVID-19 fueron susceptibles de alterar el equilibrio de las relaciones contractuales de toda clase de negocios que se vieron afectados por el cese de actividades. Vincular a un negocio que ha cesado sus actividades en cumplimiento al mandato de las autoridades para combatir una pandemia de las proporciones del COVID-19 a cumplir con el pago de las rentas aun sin la posibilidad de allegarse de ingresos ignora el desequilibrio en la relación contractual que la vuelve desproporcionadamente onerosa para el arrendatario.
9. En ese sentido, no existe un trato diferenciado entre las partes en tanto la medida se limita a restaurar el equilibrio en la relación contractual. Es una medida que busca tratar a los iguales como iguales. En otras palabras, no se puede argumentar una violación al derecho a la igualdad y no discriminación en tanto el trato que recibe el arrendatario responde a que ha dejado de estar en situación de igualdad con el arrendador, ya que por causas ajenas a las partes existe un impedimento para cumplir con la prestación de que pueda usar el bien arrendado por lo que se le libera del pago ante la desproporcionada onerosidad que representaría exigírselo sin recibir nada a cambio. En ese sentido, no se actualiza un trato diferenciado entre partes en situación de igualdad, premisa de todo estudio de igualdad.
10. Así, la porción impugnada no transgrede el derecho a la igualdad y no discriminación. Adicionalmente, esta Primera Sala encuentra un vínculo entre la norma impugnada y la prohibición de explotación entre personas, proscrita por la Convención Americana sobre Derechos Humanos en su artículo 21, numeral 3. En efecto, la norma es un mecanismo de salvaguarda que protege a las partes en contratos de arrendamiento de actualizar la explotación entre personas.
11. Esta Primera Sala ha tenido la oportunidad de desarrollar el contenido de esta prohibición en diversos precedentes, entre los que destacan los amparos directos en revisión 2534/2014 , 460/2014 y 1954/2020. De estos asuntos es posible retomar las siguientes consideraciones.
12. La explotación del hombre por el hombre hace referencia a casos en los que una persona utiliza de forma abusiva y en su provecho los recursos económicos, el trabajo o a las personas mismas. En estos casos, usualmente subyace una relación de desigualdad material entre la persona explotada y su explotador. Lo anterior causa que la afectación que resienta la persona explotada no sea solo patrimonial o material, sino que trascienda a afectar su dignidad.
13. Si bien es cierto que la Convención Americana sobre Derechos Humanos prohíbe manifestaciones específicas de explotación como la esclavitud, la servidumbre, los trabajos forzados y la usura, el texto del artículo 21, numeral 3, es claro en referirse a cualquier tipo de explotación. En ese sentido, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ha considerado que la explotación entre personas proscrita por la citada Convención puede actualizarse en operaciones contractuales siempre que la afectación que resienta la persona explotada sea de tal gravedad que menoscabe su dignidad. Asimismo, se ha señalado que algunos indicios que revelan dicha afectación pueden evidenciarse cuando existe un sometimiento patrimonial, una relación de dominación o de desigualdad material entre la persona explotada y su explotador.
14. La Primera Sala ha sido clara que el contrato de arrendamiento no es la excepción al resolver los amparos directos en revisión 4909/2022 y 5275/2022. En estos casos se analizó la posibilidad de que intereses moratorios y penas convencionales pactadas en contratos de arrendamiento de bienes con un giro comercial actualizaran casos de explotación. En este último incluso de estudio el caso a la luz del contexto fáctico suscitado por la pandemia derivada del COVID-19, como ya se mencionó.
15. Además de confirmar la posibilidad de actualizar un fenómeno de explotación en este tipo de contratos, en dichos precedentes se señaló que, en el derecho civil, tanto en el orden federal como local, se prevén mecanismos para analizar el perjuicio material que sufre una de las partes por falta de equivalencia al momento de contratar. En estos supuestos, no necesariamente se actualizará un caso de explotación pues se deberá verificar si ha sido afectada la dignidad de las personas. De no ser el caso, los casos estarán sujetos al control que pueda derivar de las reglas civiles generales que les resulten aplicables, para evitar que en los actos jurídicos haya abuso patrimonial de una parte en perjuicio de otra.
16. Pues bien, lo mismo es aplicable en casos en los que por una circunstancia extraordinaria una de las partes resiente una afectación en su dignidad derivado de un desequilibrio que genera una desproporcionada onerosidad en el cumplimiento de las obligaciones pactadas. Similarmente a lo que se ha expuesto no todo caso en el que ocurre este desequilibrio a raíz de un evento extraordinario implica necesariamente un menoscabo a la dignidad de las partes y, en consecuencia, la explotación proscrita por la Convención Americana sobre Derechos Humanos. No obstante, es importante resaltar que puede ocurrir y que este tipo de mecanismos previene que se actualicen dichos casos de explotación al dotar de remedios a las partes en las reglas del derecho civil. La falta de esta regla o de mecanismos similares dejaría en indefensión a aquellos arrendatarios que se encuentren en este supuesto, obligándolos a acudir al estándar constitucional de explotación para salvaguardar sus derechos ante la falta de remedios en las reglas del derecho civil.
17. DECISIÓN
18. Por todo lo anterior, es fundado el agravio de la recurrente y debe reconocerse la constitucionalidad de la porción normativa impugnada. En consecuencia, lo procedente es revocar la sentencia recurrida y devolver los autos al Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito para efectos de que se pronuncie nuevamente partiendo de que la porción normativa “ Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento” del artículo 2341 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) es constitucional.

Por todo lo expuesto y fundado, se resuelve:

PRIMERO. En la materia de la revisión, competencia de esta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, se revoca la sentencia recurrida.

SEGUNDO. Devuélvanse los autos al Octavo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito para los efectos precisados en el apartado VI, de la presente ejecutoria.

Notifíquese . En su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.

Así lo resolvió la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, por unanimidad de cinco votos de la Ministra y los Ministros, Arturo Zaldívar Lelo de Larrea (Ponente), Juan Luis González Alcántara Carrancá, quien se reserva su derecho a formular voto concurrente, Ana Margarita Ríos Farjat, Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena y el Ministro Presidente Jorge Mario Pardo Rebolledo.