AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN 5879/2024.

1. Juicio civil. El trece de octubre de dos mil veintiuno, Inmobiliaria Camino del Sol, sociedad de responsabilidad limitada de capital variable por conducto de su apoderado legal demandó de Inmobiliaria IQ Servicios Corporativos, sociedad anónima de capital variable y de Alejandra Díaz Braniff diversas prestaciones consistentes en:

- El pago de ********** por concepto de renta mensual relativa a los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil veinte y enero, febrero, marzo y abril de dos mil veintiuno, los incrementos anuales a la renta mensual establecidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento base de la acción y convenios modificatorios.

- El pago de la cantidad de intereses moratorios estipulados en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento base de la acción y sus convenios modificatorios generados por el incumplimiento de pago de la renta mínima mensual de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil veinte y enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de dos mil veintiuno.

- El pago de las cuotas de mantenimiento de acuerdo a lo acordado en la cláusula decimoséptima del contrato de arrendamiento base de la acción y que serán cuantificadas en ejecución de sentencia.

- La variación en las cuotas de mantenimiento, en términos de lo pactado en la cláusula décima séptima del contrato de arrendamiento.

- El pago de la cantidad de los intereses moratorios determinados en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento generados por el incumplimiento de pago de las cuotas de mantenimiento y los que se sigan generando.

- El pago de la totalidad del importe que, por consumo de energía eléctrica, agua, teléfono, gas doméstico y demás servicios del local arrendado, se encuentren pendientes de pago.

- El pago de las costas que se generen por la tramitación del juicio.

1. De la demanda por cuestión de turno, tocó conocer al Juez Sexagésimo Primero de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia en la Ciudad de México bajo el número de expediente 744/2021 y, una vez seguidas las etapas procesales correspondientes dictó sentencia el ocho de septiembre de dos mil veintidós, cuyos puntos resolutivos son los siguientes:

“PRIMERO. Ha procedido la vía de CONTROVERSIA DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, en donde la parte actora acreditó su acción y la parte demandada acreditó parcialmente sus excepciones y defensas; en tanto, que la reconvención fue parcialmente acreditada; en consecuencia;

SEGUNDO. Es procedente reducir el pago pactado en los documentos base de la acción de la renta de los locales arrendados 502 y 504 hasta el mes de marzo de dos mil veintiuno, lo que se hará en ejecución de sentencia tomando en consideración las Gacetas Oficiales de la Ciudad de México en las que se determinó el porcentaje de aforo o reanudación de las actividades de comercios no esenciales para esta ciudad y con ello se determinará la reducción de la renta que corresponda; una vez determinado dicho porcentaje por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil veinte y enero, febrero y marzo de dos mil veintiuno, se aprobará en su caso la cantidad que resulte, más el Impuesto al Valor Agregado que corresponda y una vez realizada la reducción de la renta en ejecución de sentencia, la parte demandada deberá pagar a la actora el importe que resulte de dichas rentas, en la inteligencia que la parte actora deberá expedir a favor de la parte demandada las facturas con todos los requisitos fiscales correspondientes, ello con fundamento en el artículo 32 fracción III de la Ley del Impuesto al Valor Agregado.

Por las razones vertidas anteriormente, se condena a la parte demandada a pagar a la actora las rentas del mes de abril de dos mil veintiuno, lo que se hará en los términos pactados en los documentos base de la acción. (Contrato de arrendamiento y convenios modificatorios). Asimismo, la parte actora deberá aplicar los pagos realizados por la parte demandada al adeudo total.

TERCERO. Se absuelve a la parte demandada del pago de intereses moratorios de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil veinte y enero, febrero y marzo de dos mil veintiuno.

En cuanto a los meses a partir de abril de dos mil veintiuno, es procedente condenar a la parte demandada al importe que resulte en ejecución de sentencia por concepto de intereses moratorios, del mes de abril de dos mil veintiuno y hasta el pago total, lo que se hará en términos de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento y sus convenios modificatorios.

CUARTO. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora el importe que resulte en ejecución de sentencia por concepto de variación y cuotas de mantenimiento, las que se determinarán y acreditarán con la prueba idónea y se determinará el porcentaje de la superficie de terreno que le correspondan de la superficie arrendada a la parte demandada; lo que se hará por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil veinte y enero, febrero, marzo y abril de dos mil veintiuno, lo que se hará de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décimo séptima del contrato de arrendamiento base de la acción.

QUINTO. Se condena a la parte demandada a pagar a la actora el importe que resulte en ejecución de sentencia por concepto de energía eléctrica, agua y servicio telefónico de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil veinte y enero, febrero, marzo y abril de dos mil veintiuno, para lo cual la parte actora deberá exhibir los recibos oficiales con los adeudos de dichos servicios.

SEXTO. En la reconvención, es procedente declarar la rescisión del contrato de arrendamiento de fecha doce de marzo de dos mil diez y sus convenios modificatorios de fechas dos de marzo de dos mil quince y siete de abril de dos mil diecisiete.

SÉPTIMO. No se hace especial condena en costas en esta instancia, ni en la reconvención.

OCTAVO. NOTIFÍQUESE.”

1. Recursos de apelación. Inconformes con la anterior resolución, las partes interpusieron recurso de apelación, del que conoció la Octava Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México bajo el número de expediente 1513/2022, y por unanimidad de votos el treinta de junio de dos mil veintitrés dictó sentencia en la que declaró fundados los agravios de la actora e infundados e inoperantes los de las codemandadas, por lo que modificó la sentencia recurrida en los términos siguientes:

“PRIMERO. Ha procedido la vía de controversia de arrendamiento inmobiliario, en donde la parte actora acreditó su acción y la parte demandada no acreditó sus excepciones y defensas, ni su acción reconvencional; en consecuencia:

SEGUNDO. Se condena a la demandada IQ SERVICIOS CORPORATIVOS, S.A. DE C.V. y ALEJANDRA DÍAZ BRANIFF al pago de la cantidad de ********** por concepto de rentas pactadas en los documentos base de la acción de los locales 502 y 504, del edificio ubicado en la Calle de **********, por los meses de abril del 2020 al mes de abril de 2021.

TERCERO. Se condena a la demandada IQ SERVICIOS CORPORATIVOS, S.A. DE C.V. y ALEJANDRA DÍAZ BRANIFF, al pago de los intereses correspondientes a los meses de abril del 2020 al mes de abril de 2021, equivalentes al 2% (dos por ciento) mensual, los que se calcularán y devengarán sobre saldos insolutos, desde la fecha en que debieron pagarse y hasta la fecha en que sean liquidados, los que serán cuantificados en ejecución de sentencia.

CUARTO. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte actora el importe que resulte en ejecución de sentencia por concepto de variación y cuotas de mantenimiento, las que se determinarán y acreditarán con la prueba idónea y se determinará el porcentaje de la superficie de terreno que le correspondan de la superficie arrendada a la parte demanda, lo que se hará por los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de dos mil veinte y enero, febrero, marzo y abril de dos mil veintiuno, lo que se hará de acuerdo a lo estipulado en la cláusula décimo séptima del contrato de arrendamiento base de la acción.

QUINTO. Se condena a la parte demandada a pagar a la actora, los intereses moratorios generados por la falta de pago oportuno de las cuotas de mantenimiento, a razón del 2% mensual, como se pactó en la cláusula segunda del segundo convenio modificatorio de fecha 7 de abril de 2017, lo que se calculará a partir del mes de abril de 2020 a abril de 2021, lo que se hará en la etapa de ejecución de sentencia.

SEXTO. Se condena a la parte demandada a pagar a la actora el importe que resulte en ejecución de sentencia por concepto de energía eléctrica, agua y servicio telefónico, de los meses de abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre del dos mil veinte y enero, febrero, marzo y abril de dos mil veintiuno, para lo cual la parte actora deberá exhibir los recibos oficiales con los adeudos de dichos servicios.

SÉPTIMO. Se absuelve a la parte actora INMOBILIARIA CAMINO DEL SOL, S. DE R.L. DE C.V. de las prestaciones reclamadas en la reconvención.

OCTAVO. No se hace especial condena en costas en esta instancia, ni en la reconvención.

NOVENO. NOTIFÍQUESE.”

1. Juicio de Amparo. Inconforme con la anterior resolución, IQ Servicios Corporativos, sociedad anónima de capital variable y Alejandra Díaz Braniff promovieron juicio de amparo directo.
2. Por razón de turno, tocó conocer de la demanda de amparo al Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito quien registró el expediente bajo el número 621/2023.
3. Seguidos los trámites de ley, los integrantes del tribunal colegiado del conocimiento, en sesión de treinta de mayo de dos mil veinticuatro por unanimidad de votos negaron el amparo a la parte quejosa, esencialmente por los siguientes motivos:

• En primer lugar, declaró improcedente realizar el estudio de la violación procesal reclamada consistente en la admisión de una prueba pericial en sistemas computacionales ofrecida por la actora en el juicio natural, al advertir que la quejosa no formuló argumentos de los que se advierta qué afectación le causó y cómo trascendió en su perjuicio al resultado del fallo, como lo requieren los artículos 107, fracción III, inciso a) constitucional y 170, 171 y 174 de la Ley de Amparo.
• Por otra parte, dividió el estudio de los conceptos de violación en tres temas: I) consistente en que derivado de la pandemia (COVID -19) la autoridad dispuso el cierre inmediato de actividades no esenciales, impidiendo el uso y goce del inmueble arrendado, argumento que se calificó como infundado, pues se advirtió que la Sala responsable realizó una debida valoración del caudal probatorio, concluyendo que el personal de la empresa entró al inmueble arrendado, comprobando así que se hizo uso del mismo, a pesar de la declaración de pandemia y de la adopción de las medidas de emergencia continuó en posesión y uso de los inmuebles arrendados, de tal manera que la moral demandada se encontraba obligada a pagar la renta mensual, y sus actualizaciones hasta el día en que entregó el bien arrendado, de conformidad con el contrato de arrendamiento base de la acción y en términos de los artículos 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, 1797, 1839, 2398 y 2429 del Código Civil.
• En efecto, el tribunal colegiado realiza una interpretación armónica de los preceptos 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, 1797, 1839, 2398 y 2429 del Código Civil, señalando que la parte afectada ante un acontecimiento extraordinario imprevisible tiene derecho a pedir a su contraparte la modificación del contrato y de no alcanzar acuerdo someter la modificación ante un juez, no obstante, señala que no puede invocarse la teoría de la imprevisión cuando el acontecimiento ocurra durante el tiempo en que el deudor de una obligación se encuentre en mora y de ser el caso la modificación no afectará el cumplimiento de prestaciones incumplidas con anterioridad.
• Consideró que los artículos 2431 y 2432 no pueden interpretarse de forma aislada, sino sistemática, con los preceptos que prevé la llamada “teoría de la imprevisión” que autoriza la modificación de un contrato en el evento de un caso fortuito o de fuerza mayor, es decir, los artículos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter del Código Civil, entonces, a partir de que ocurre el caso fortuito o la fuerza mayor que impide el uso total o parcial del bien arrendado, el arrendatario puede dejar de pagar la renta, pero si el impedimento total o parcial, subsiste por más de dos meses; entonces, debe ejercitar la acción para modificar el contrato, ya sea rescindiéndolo o reduciendo el monto de la renta.
• Señala que la ley a fin de equilibrar los derechos y obligaciones de las partes, en el contrato de arrendamiento, previó el ejercicio de la modificación del contrato, ya sea rescindiéndolo para dejar de pagar la renta, o bien, obteniendo una reducción, como lo pretende la quejosa, pero es inconcuso que tales acciones deben ser ejercitadas por el arrendatario para lograr la modificación del contrato, sin que pueda, motu proprio, dejar de pagar la renta, pues ello sería contrario al artículo 1797 del Código Civil.
• Por tales motivos el beneficio contemplado en el precepto 2431 del Código Civil relativo a la exención de pago de rentas y la rescisión de contrato por motivos de causa de fuerza mayor o caso fortuito no es aplicable al no plantear la rescisión del contrato o acudir ante un juez, por lo que la quejosa se encontraba obligada al cumplimiento del contrato ya que se probó que sí uso los inmuebles.
• Señala que de la interpretación del artículo 2431 del Código Civil de referencia respecto del principio de igualdad establecido en el artículo 1o. de la Constitución Federal, al establecer que la exención de pago de rentas y la rescisión de contrato a que se refiere dicho precepto legal, se debe traducir en un beneficio para el arrendatario de reclamar la terminación del contrato por causa de fuerza mayor o caso fortuito y a ejercer dicha acción y devolver el inmueble arrendado en un plazo no mayor a dos meses, pues es este último periodo, el único que estableció el legislador en el que no se causan rentas, teniendo un plazo de treinta días para plantear la rescisión a su contrario o bien acudir al juez, por lo que la quejosa está obligada al pago de las rentas generadas hasta el día en que entregó el bien.
• En el tema número II) analizó la condena de pago de las cuotas de mantenimiento y demás servicios, que la quejosa reclamó como indebida, concluyendo como infundados sus argumentos al advertir que la parte actora no reclamó el pago de cuotas de mantenimiento en un monto especifico, y que debían pagarse conforme a la cláusula décima séptima del contrato que contiene el mecanismo para su cuantificación, por lo que la prestación de pago era procedente por así estar pactada de conformidad con el precepto 1832 del Código Civil. Señalando que sobre los daños y perjuicios no existió pronunciamiento, al hacerse referencia únicamente al mantenimiento, procedimiento que se llevaría a cabo en ejecución de sentencia.
• Como tema III) estudió lo relativo al pago indebido de la condena de intereses moratorios, en donde la quejosa argumentó que las rentas no se encontraban liquidadas ni existía obligación de pagarlas por virtud de la contingencia sanitaria, lo que se calificó de inoperante, porque el tribunal del conocimiento señaló que tales manifestaciones estaban basadas en argumentos que ya habían sido desestimados a lo largo de la sentencia.

1. Recurso de revisión. Inconformes con el fallo anterior, mediante escrito presentado a través del Portal de Servicios en Línea del Poder Judicial de la Federación el veintisiete de junio de dos mil veinticuatro, el representante legal de IQ Servicios Corporativos, sociedad anónima de capital variable y Alejandra Díaz Braniff, interpusieron recurso de revisión en el que expresaron como agravios, esencialmente, los siguientes:

• PRIMER AGRAVIO. Se realizó una interpretación sistemática inconstitucional de los artículos 2431, 2432 y 2433 con relación a los diversos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter, todos del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) que viola sus derechos humanos de seguridad, certeza jurídica y debido proceso.
• Señala de inconstitucional la sentencia al dejarlo en incertidumbre jurídica respecto de la temporalidad para excepcionarse del cobro de rentas, pues dice que no le es aplicable el artículo 1796 Bis del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México).
• Argumenta que la interpretación realizada por el Tribunal Colegiado es inconstitucional pues vulnera los principios de acceso a la justicia, tutela judicial efectiva y seguridad porque los artículos 2431 y 2432 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) son aplicables respecto de caso fortuito o causa de fuerza mayor, y los preceptos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter de dicho ordenamiento se actualizan cuando ocurre un acontecimiento extraordinario de carácter nacional que no fuese posible de prever y que genere que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas. Por lo que son supuestos normativos diversos que no deben ser analizados de manera conjunta.
• Refiere que conforme a los artículos 1161 y 1162 del Código Civil las rentas prescriben en cinco años, y en ese entendido la acción de treinta días que prevé el precepto 1796 Bis del citado Código, solamente aplica a los supuestos previstos en el segundo párrafo de dicho precepto, y no le es aplicable a los contratos de arrendamiento, enfatizando que el caso fortuito o fuerza mayor no son sinónimos de la imprevisión, ya que ésta tiene como elemento común la imprevisibilidad y la inevitabilidad del acontecimiento sobreviniente. Por lo que considera que la interpretación del tribunal colegiado en el sentido de que al caso fortuito o fuerza mayor le es aplicable la teoría de la imprevisión es inconstitucional al ser figuras con connotaciones distintas.
• Además, señala que no puede vedarse su derecho a cambiar el contrato de arrendamiento por un plazo de treinta días cuando existe un impedimento de uso por solo dos meses, pues la pandemia del Covid-19 duro más tiempo, motivo por el que considera indebida la aplicación de dicha temporalidad ya que de ser así hubiera tenido que promover cada dos meses una acción para la reducción de la renta.
• SEGUNDO AGRAVIO. La interpretación de los artículos 2429, 2431, 2432 y 2433, 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, 1797 y 1829 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) realizada por el tribunal colegiado es inconstitucional al sostener que se tenga que solicitar la exención de la renta dentro de los treinta días siguientes respecto de dos meses que dure el impedimento, y en este caso duró más de cuatro meses, por lo que tal interpretación es incorrecta.
• Argumenta que los artículos 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, 1797 y 1829 del Código Civil son inconstitucionales, o bien lo es la interpretación que les dio el tribunal colegiado al referir que un caso fortuito o fuerza mayor se tenga que solicitar por medio de una acción destacada para la exención de la renta o la reducción únicamente dentro de los treinta días siguientes cuando el impedimento de uso dure más de dos meses, lo que resulta una restricción al ejercicio del derecho de acción consagrado en el artículo 17 constitucional, pues no es proporcional y racional, ya que el cumplimiento de las obligaciones no se deja al arbitrio de una de las partes aún y cuando cuente con la posesión. Además, los artículos 2431 y 2432, no mencionan un término para ejercer la acción, ni como excepción por lo que sí resulta aplicable el genérico de prescripción de una acción respecto al cobro de una renta. Por lo que resulta inconstitucional que a través de una acción destacada el quejoso pueda lograr su pretensión.
• Concluye señalando que la sentencia violó en su perjuicio los principios de proporcionalidad y racionalidad, al darle una interpretación inconstitucional a los artículos 2429, 2431 y 2432 del Código Civil que contemplan supuestos normativos diferentes a los previstos en los artículos 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, 1797 y 1829 de la misma legislación.

1. Trámite ante esta Suprema Corte . Por acuerdo de seis de agosto de dos mil veinticuatro, la otrora Ministra Presidenta de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación registró el recurso de revisión con el número 5879/2024 y ordenó que el asunto se turnara al Ministro en retiro Alfredo Gutiérrez Ortiz Mena para su resolución.
2. Posteriormente mediante acuerdo de treinta de junio de dos mil veinticinco firmado por la entonces Ministra Presidenta de este Alto Tribunal, en cumplimiento al artículo 10 del Acuerdo General Plenario 3/2025 el expediente fue resguardado hasta en tanto la nueva integración de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación determinara lo conducente.
3. Por auto de dos de septiembre de dos mil veinticinco, el Ministro Presidente de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación ordenó que el asunto se returnara a la Ministra Yasmín Esquivel Mossa para su resolución.
4. Publicación del proyecto. De conformidad con los artículos 73, párrafo segundo y 184, párrafo primero de la Ley de Amparo, el proyecto de sentencia se hizo público, con la misma anticipación que la publicación de listas de los asuntos.
5. COMPETENCIA
6. El Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación es legalmente competente para conocer de este recurso de revisión en términos de lo dispuesto en los artículos 107 , fracción IX, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 81 , fracción II y 96 , de la Ley de Amparo; y 16, fracción IV, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, publicada en el Diario Oficial de la Federación el veinte de diciembre de dos mil veinticuatro.
7. OPORTUNIDAD
8. El recurso de revisión interpuesto por Arturo Ramírez Carlock, representante legal de IQ Servicios Corporativos, sociedad anónima de capital variable y de Alejandra Díaz Braniff, fue presentado de manera oportuna, toda vez que la sentencia del Tribunal Colegiado fue notificada por lista a las recurrentes el trece de junio de dos mil veinticuatro y surtió sus efectos el catorce de junio siguiente.
9. Por tanto, el plazo de diez días establecido por el artículo 86, de la Ley de Amparo para la interposición del recurso de revisión transcurrió del diecisiete al veintiocho de junio de dos mil veinticuatro , descontando los días veintidós y veintitrés de junio de dicha anualidad por haber sido sábado y domingo de conformidad con los artículos 19 de la Ley de Amparo y 74 de la Ley Federal del Trabajo .
10. Por tanto, si el escrito de agravios se presentó el veintisiete de junio del dos mil veinticuatro , resulta oportuno.
11. LEGITIMACIÓN
12. El recurso de revisión fue presentado por Arturo Ramírez Carlock, representante legal de IQ Servicios Corporativos, sociedad anónima de capital variable y de Alejandra Díaz Braniff, personalidad que le fue reconocida en los autos del juicio de amparo 621/2023 (foja 77) del índice del Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, por lo que cuenta con legitimación para interponer el recurso de revisión.
13. PROCEDENCIA DEL RECURSO
14. El Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que el recurso de revisión en vía directa satisface los requisitos de procedencia, por lo que amerita el estudio de los planteamientos esgrimidos en dicho medio de impugnación.
15. Para corroborar el anterior aserto, es necesario destacar que el recurso de revisión en el juicio de amparo directo se encuentra regulado en los artículos 107, fracción IX, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 81, fracción II y 96 de la Ley de Amparo y 16, fracción IV, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación .
16. De la interpretación de los anteriores preceptos, se desprende que las resoluciones en los juicios de amparo directo que emitan los Tribunales Colegiados de Circuito no admiten recurso alguno, salvo que se cumplan dos requisitos.
17. El primero se relaciona propiamente con las materias del recurso de revisión en la vía directa, es decir, con un tema de constitucionalidad o de derechos humanos en su vertiente convencional, ya sea que se hayan planteado desde la demanda de amparo o en su caso, desarrollado en la sentencia recurrida, pues resulta procedente este medio de impugnación en contra de resoluciones que tengan los supuestos siguientes.
18. Decidan sobre la constitucionalidad de normas generales;
19. Establezcan la interpretación directa de un precepto de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos o de los derechos humanos establecidos en los tratados internacionales de los que el Estado Mexicano sea parte; o,
20. Hayan omitido dicho estudio, cuando se hubiese planteado en la demanda de amparo.
21. Los anteriores supuestos son alternativos, es decir, basta que se dé uno u otro para que en principio resulte procedente el recurso de revisión en amparo directo.
22. El segundo requisito se vincula con el tipo de pronunciamiento que se espera en esas materias al momento de resolver el recurso de revisión, pues para colmar este requisito, la Suprema Corte de Justicia de la Nación debe emitir un pronunciamiento que debe revestir un interés excepcional en materia constitucional o de derechos humanos .
23. Antes de la reforma constitucional publicada en el Diario Oficial de la Federación el once de marzo de dos mil veintiuno, debía analizarse si los referidos temas de constitucionalidad entrañaban la fijación de un criterio de importancia y trascendencia en los términos del Acuerdo General 9/2015, emitido el ocho de junio de dos mil quince por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyo Punto Segundo sostiene que un asunto permitirá fijar un criterio de importancia y trascendencia en los casos siguientes:
24. Se trate de un criterio novedoso o de relevancia para el orden jurídico nacional; o
25. Las consideraciones de la sentencia recurrida entrañen el desconocimiento u omisión de los criterios emitidos por la Suprema Corte referentes a cuestiones propiamente constitucionales.
26. El once de marzo de dos mil veintiuno se reformó el artículo 107, fracción IX, constitucional para establecer la procedencia del recurso de revisión en amparo directo ante la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuando a su juicio revista un interés excepcional en materia constitucional o de derechos humanos.
27. De la exposición de motivos respectiva, se desprende que dicha reforma tuvo como propósito apuntalar el rol de la Suprema Corte de Justicia de la Nación como tribunal constitucional permitiendo que enfoque sus labores únicamente en los asuntos más relevantes para el orden jurídico nacional.
28. Así, la razón de modificar la fracción IX del artículo 107 constitucional radica en darle mayor discrecionalidad al Alto Tribunal para conocer del recurso de revisión en amparo directo, únicamente, cuando a su consideración el asunto revista un interés excepcional en materia constitucional o de derechos humanos .
29. Resulta patente que por mandato constitucional se reservó la posibilidad de recurrir las sentencias dictadas por un Tribunal Colegiado de Circuito, únicamente, en los casos en que subsista un genuino problema de constitucionalidad, excluyendo la posibilidad de revisar los problemas jurídicos de mera legalidad, en los cuales los referidos órganos colegiados son terminales.
30. Esta Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que el presente recurso de revisión cumple con los requisitos de procedencia, ya que, en la sentencia de amparo se advierte que el Tribunal Colegiado realizó una interpretación sistemática de los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) que prevén la teoría de la imprevisión en el arrendamiento . La que se combate vía agravios, dando cabida a la actualización del supuesto de procedencia, pues la revisión es el único medio con que cuentan las recurrentes para hacer valer sus planteamientos de constitucionalidad, porque ese planteamiento deriva de la resolución del Tribunal Colegiado, al ser dicha sentencia el primer acto de aplicación de la norma combatida o la primera vez que se introduce la interpretación constitucional que se controvierte. Lo anterior conforme al criterio de la extinta Primera Sala sustentando en la tesis a 1a. XLII/2017 (10a.) .
31. Ahora bien, en relación con el segundo requisito de procedencia , se advierte que en la sentencia sujeta a revisión se efectuó una interpretación constitucional diversa a la realizada por la entonces Primera Sala de este Alto Tribunal al resolver el amparo directo en revisión 1243/2024 , pues en éste se fijó el plazo específico para solicitar la exención o disminución de rentas tras el período de dos meses que prescribe el artículo 2431; así como la interpretación de los preceptos 2432, 2433, 1796, 1796 Bis y 1796 Ter del Código Civil de esta ciudad en cuanto a la regulación del contrato de arrendamiento a la luz de los derechos de acceso a la justicia, tutela judicial efectiva y seguridad jurídica, sin que pase desapercibido que la emisión de dicho criterio fue posterior al dictado del fallo recurrido, no obstante, este Pleno comparte las consideraciones en él expuestas.

1. PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER
2. La materia de este recurso se circunscribe en determinar si en el caso, la interpretación que llevó a cabo el Tribunal Colegiado de los artículos 2431, 2432 y, 2433, con relación a los diversos artículos 1796, 1796 Bis, y 1796 Ter, todos del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), transgrede los derechos de seguridad jurídica, debido proceso y de acceso a la justicia, consagrados en los artículos 14, 16 y 17, de la Constitución Federal, al concluir que el término de treinta días que prevé el artículo 1796 Bis, del código en cita es aplicable al derecho a solicitar la exención o disminución de rentas pactadas en un contrato de arrendamiento ante eventos extraordinarios de carácter nacional, que reconocen los artículos 2431 y 2432; y, que la posibilidad de reclamar dicha exención o disminución de las rentas, sólo puede hacerse por los dos meses a que aluden estos últimos preceptos.
3. ESTUDIO

1. Ahora bien, debe recordarse que la tercero interesada demandó de Inmobiliaria IQ Servicios Corporativos, sociedad anónima de capital variable y de Alejandra Díaz Braniff, entre otras prestaciones, el pago de rentas mensuales, los incrementos anuales establecidos en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento, los intereses moratorios, pago de cuotas de mantenimiento así como sus variaciones entre cuotas generadas entre los años dos mil veinte a dos mil veintiuno (período en el que se le impidió total y parcialmente el uso del bien arrendado, derivado de las disposiciones de las autoridades encargadas de combatir la pandemia generada por el COVID-19), por lo que la parte demandada, ahora quejosa y recurrente reconvino la rescisión del contrato, y solicitó se le absolviera del pago de rentas y/o en su defecto se redujeran, derivado de la pandemia referida.
2. El juez de primera instancia condenó a la demandada al pago de la renta pactada, de las actualizaciones de renta, mantenimiento, luz entre otras cuotas, también determinó procedente la reconvención relativa a la rescisión del contrato de arrendamiento.
3. Ambas partes apelaron y el tribunal de alzada determinó revocar la sentencia recurrida, para declarar procedente la acción principal de pago de prestaciones (rentas, impuesto al valor agregado, intereses moratorios, cuotas de mantenimiento, y servicios), en los términos originalmente pactados, e improcedente la reconvención, esencialmente al no poderse decretar la rescisión de un contrato ya terminado.
4. En contra de esa determinación la parte demandada promovió demanda de amparo, en donde el Tribunal Colegiado del conocimiento determinó negar el amparo, al considerar que la teoría de la imprevisión autoriza la modificación de un contrato en el evento de un caso fortuito o fuerza mayor (artículos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), por lo que a partir de que ocurre el evento que impide el uso total o parcial del bien arrendado, el arrendatario puede dejar de pagar la renta, no obstante, si el impedimento subsiste por más de dos meses, entonces, el arrendatario puede, dentro de los treinta días siguientes a esos dos meses, solicitar la rescisión a la contraparte o ejercitar la acción correspondiente ante la autoridad judicial, porque de lo contrario se dejaría al arbitrio de una de las partes el cumplimiento del contrato, en contravención al artículo 1797 del Código Civil en cita.
5. Inconforme con tal determinación, la parte quejosa acude al presente recurso de revisión en el que se duele esencialmente de que es inconstitucional la interpretación que llevó a cabo el órgano colegiado, pues refiere que al no establecer plazo los artículos 2431 y 2432, de dicho ordenamiento sustantivo, tanto el arrendador como el arrendatario cuentan con el término de cinco años para cobrar las rentas o para excepcionarse de ello, en términos del ordinal 1162 del propio código sustantivo.
6. Pues desde su óptica no le es aplicable la temporalidad que tales preceptos señalan, ya que en el caso se trató de acontecimientos extraordinarios que duraron más de dos meses, y el tribunal colegiado insiste en referir que en caso fortuito o fuerza mayor se tiene que ejercer una acción destacada para la exención de la renta o la reducción, únicamente dentro de los treinta días siguientes, cuando el impedimento de uso dure más de dos meses, lo que resulta una restricción al ejercicio del derecho de acción consagrado en el artículo 17 constitucional, pues no es proporcional y racional y no se pueden interpretar de manera conjunta, pues así lo hubiera estipulado el legislador.
7. También refiere que la sentencia violó en su perjuicio los principios de proporcionalidad y racionalidad, al darle una interpretación inconstitucional a los artículos 2429, 2431 y 2432 del Código Civil que contemplan supuestos normativos diferentes a los previstos en los artículos 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, 1797 y 1829 de la misma legislación.
8. Agravios que resultan esencialmente fundados.
9. En efecto, el Tribunal Colegiado realizó una interpretación sistemática de los artículos del Código Civil que prevén la teoría de la imprevisión en el arrendamiento . Consideró que, en los supuestos previstos por dichos artículos, la arrendataria sólo puede dejar de pagar la renta durante dos meses, contados a partir del impedimento total o parcial del uso del bien ocasionado por caso fortuito o fuerza mayor. Pasados los dos meses, la arrendataria tiene treinta días para solicitar la modificación equitativa del contrato y equilibrar las cargas onerosas, o bien, para rescindir el contrato. De considerar que la acción se puede ejercitar en cualquier tiempo, se dejaría el cumplimiento del contrato al arbitrio del arrendatario, en contravención al artículo 1797 del Código Civil . Asimismo, generaría un desequilibrio para el arrendador, quien tiene el derecho de destinar el inmueble arrendado para un uso diverso.
10. Enfatizó que una interpretación del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), en relación con el principio de igualdad establecido en el artículo 1o. constitucional , debe traducirse en un beneficio para el arrendatario para reclamar la terminación del contrato por caso fortuito o fuerza mayor y devolver el inmueble arrendado en un plazo no mayor a dos meses, pues el legislador sólo previó ese período para no pagar renta.
11. Consideraciones del Tribunal Colegiado que difieren del análisis efectuado por los Ministros integrantes de la entonces Primera Sala de este Alto Tribunal, quienes por unanimidad de cinco votos en sesión de veintinueve de enero de dos mil veinticinco resolvieron el amparo directo en revisión 1243/2024 , en el que en un caso similar al que nos ocupa, analizaron la interpretación sistémica de los artículos 2431, 2432 y 2433, en relación con los artículos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter, 1797 y 1829 , todos del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México), determinando que sí es dable atender los plazos a que se refiere el artículo 1796 Bis de dicho ordenamiento para solicitar la rescisión o modificación del contrato de arrendamiento al arrendador , y en caso de no ser otorgada, se intenten las acciones a que se refieren los artículos 2431 y 2432 del mismo ordenamiento, y una vez transcurrido el término previsto en estos últimos si no procediera, tienen las partes el derecho de hacer valer la acción de prescripción.
12. Incluso enfatizando que se deberá tomar en consideración que el arrendatario sí está en posibilidad de excepcionarse al pago de rentas total o parcial, con motivo del impedimento de uso de la cosa arrendada, derivado de un caso fortuito, conforme a la naturaleza de la teoría de la imprevisión, esto es, en aras de procurar un equilibrio entre los contratantes que sufrieron de acontecimientos extraordinarios impredecibles durante la vigencia de su contrato que les impidieron el cumplimiento de las obligaciones en las condiciones originalmente pactadas, siendo relevante para ello el uso para el que fue arrendada la cosa, argumentos de la resolución del Amparo Directo en Revisión 1243/2024 que se comparten y en lo que interesan refieren:

“(…)

1. En ese sentido, la materia de este recurso se circunscribe a determinar si fue correcta la interpretación que el tribunal colegiado llevó a cabo en torno al contenido de los artículos 2431 y 2432, así como de los diversos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter, todos del Código Civil para la actual Ciudad de México, son inconstitucionales por transgredir los derechos de acceso a la justicia, tutela judicial efectiva y seguridad jurídica. Siendo pertinente para ello, analizar tres cuestiones fundamentales: 1) ¿El término con que cuenta el arrendatario para hacer valer la acción de rescisión a modificación del contrato de arrendamiento a que se refieren los artículos 2431 y 2432 del Código Civil para la actual Ciudad de México, es el establecido en el artículo 1796 Bis del propio ordenamiento?; 2) ¿La exención de pago de rentas total o parcial, fundada en la actualización de caso fortuito o fuerza mayor que impidió al arrendatario el uso de la cosa arrendada para los fines pactados, puede hacerse valer como excepción cuando se le reclame el pago respectivo, en el término a que alude el artículo 1162 del Código Civil para la actual Ciudad de México, aun transcurridos los términos a que se refieren los artículos 2431, 2432 y 1796 Bis del propio ordenamiento, sin haber instado las acciones en ellos previstas?; 3) Si por acontecimientos extraordinarios imprevisibles como lo son el caso fortuito y la fuerza mayor, se impide al arrendatario, que no hizo uso de las acciones a que se refieren los artículos 2431 y 2432 del código en cita, el uso de la cosa arrendada por más de dos meses. ¿Puede hacer valer como excepción la condonación o reducción de rentas por todo el tiempo que duró el impedimento?.
2. Esta Primera Sala de la Suprema Corte adelanta que los agravios planteados por la parte recurrente son parcialmente fundados y suficientes para revocar la sentencia recurrida. Pues un análisis de la interpretación hecha por el tribunal colegiado de los artículos 2431 y 2432, así como de los diversos 1796, 1796 Bis y 1796 Ter, todos del Código Civil para la actual Ciudad de México, permite arribar a la conclusión de que ésta resulta inconstitucional, en una parte, por vulnerar los derechos de tutela judicial efectiva, seguridad jurídica, y acceso a la justicia.
3. Para llegar a esta conclusión es necesario desarrollar: 1) el derecho de acceso a la justicia; 2) el derecho de tutela judicial efectiva; 3) el derecho a la seguridad jurídica; 4) La teoría de la imprevisión y las normas interpretadas; y, 5) Análisis del caso en concreto.

VII.1. El derecho de acceso a la justicia.

1. Por su parte, el artículo 17 constitucional prevé el derecho de acceso a la justicia en los siguientes términos:

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

“ Artículo 17.

(Se transcribe).”

1. Este derecho también se encuentra previsto en el artículo 8, apartado 1, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y en el numeral 14, apartado 1, del Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos, pues en ellos se dispone lo siguiente:

Convención Americana sobre Derechos Humanos

“ Artículo 8. Garantías Judiciales.

(Se transcribe).”

Pacto Internacional de Derechos Civiles y Políticos

“ Artículo 14

(Se transcribe)”

1. De lo dispuesto en los preceptos antes referidos, se advierte que el derecho de acceso a la justicia no sólo implica la posibilidad de que las personas puedan acudir ante tribunales imparciales e independientes previamente establecidos solicitando impartición de justicia, sino que además conlleva la obligación que tiene el Estado de asegurar el buen funcionamiento de los mismos, a efecto de que en los plazos y términos que marcan las leyes y cumpliendo con las formalidades esenciales del procedimiento, diriman sin costo alguno las controversias sometidas a su consideración.
2. Ahora bien, en relación con la obligación que ese derecho se impone al Estado, la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha derivado cuatro principios que contribuyen a dar efectividad a la posibilidad de que las personas acudan a los tribunales solicitando que éstos impartan justicia.

1. Esos principios, que esta Primera Sala comparte, son los siguientes:

• Principio de justicia pronta , que se traduce en la obligación de las autoridades encargadas de su impartición, de resolver las controversias ante ellas planteadas, dentro de los términos y plazos que para tal efecto establezcan las leyes ;
• Principio de justicia completa , el cual obliga a que la autoridad que conoce del asunto emita pronunciamiento respecto de todos y cada uno de los aspectos debatidos cuyo estudio sea necesario y garantice a las personas la obtención de una resolución en la que, mediante la aplicación de la ley al caso concreto, se resuelva si le asiste o no la razón sobre los derechos que le garanticen la tutela jurisdiccional que ha solicitado;
• Principio de justicia imparcial , obliga a que el juzgador emita una resolución apegada a derecho, sin favoritismo respecto de alguna de las partes o arbitrariedad en su sentido; y
• Principio de justicia gratuita , estriba en que los órganos del Estado encargados de su impartición, así como los servidores públicos a quienes se les encomienda dicha función, no cobrarán a las partes en conflicto emolumento alguno por la prestación de ese servicio público.

1. Con relación al primero de esos principios, que es el que nos interesa en el caso, debe decirse lo siguiente:
2. Como “la prontitud” es un concepto subjetivo, el propio artículo 17 constitucional ligó la prontitud de la justicia a los plazos y términos que para tal efecto establezcan las leyes. Esta liga, es lo que da seguridad y certeza jurídica a las personas, pues implica que esos plazos y términos deben estar previamente establecidos en la ley o leyes que resulten aplicables al caso y, por ende, a ellos deben ajustarse tanto las autoridades encargadas de impartir justicia como los propios justiciables, pues al estar establecidos en las leyes, tienen conocimiento previo de ellos.
3. Lo anterior implica que el acceso de las personas a los órganos jurisdiccionales y su actuación en ellos no es irrestricta, pues para el buen funcionamiento de la administración de justicia, el derecho de acceso a la justicia debe ejercerse en los plazos y términos que marcan las leyes, por ende, ese derecho está limitado a una determinada temporalidad.
4. En ese orden de ideas, si bien es verdad que toda persona tiene derecho de acudir a los tribunales a plantear una pretensión o defenderse de ella, a través de un procedimiento en el que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento, también es cierto que ese derecho se debe ejercer de manera oportuna , es decir, dentro de los plazos y términos que fijen las leyes, pues de lo contrario se corre el riesgo de que éste, según sea el caso, prescriba, precluya o caduque.
5. En efecto, la prescripción tiene una doble y distinta significación, según el efecto que se le dé, ya sea positivo o negativo.
6. Así, si el efecto es positivo, la prescripción que se denomina adquisitiva, de dominio o usucapión , permite adquirir la propiedad o dominio de un bien, cuando éste se posee en las condiciones y durante el tiempo previsto en la ley; en cambio si el efecto es negativo, la prescripción que se denomina liberatoria o extintiva , permite librar obligaciones, al considerar extinguido un derecho como consecuencia de su falta de ejercicio durante el tiempo establecido en la ley.
7. Como se ve, esta última prescripción que es la que nos ocupa, implica una sanción que se impone a la persona que no ejercita o reclama oportunamente su derecho.
8. Lo anterior, porque si bien la garantía de acceso a la justicia es un derecho que tiene la persona, ese derecho es correlativo de una obligación que contribuye al buen funcionamiento de la administración e impartición de justicia, consistente en cumplir con los requisitos, términos y condiciones que imponen la leyes sustantivas y procesales. Por tanto, cualquier persona que pretenda tener acceso a la justicia debe manifestar esa voluntad de manera oportuna, ya que, de lo contrario, la ley presume una falta de interés al respecto a través de la prescripción.
9. De esta manera, en atención al interés público de impedir la incertidumbre de las personas, el legislador fija plazos para que opere la prescripción y no se pueda inquietar a los poseedores ni hacer averiguaciones sobre derechos, pues de lo contrario nadie estaría a salvo de pretensiones envejecidas respecto de las cuales probablemente ya no tendrían pruebas para defenderse. De ahí que, no puede quedar al arbitrio de las personas retardar o postergar indefinidamente el acceso a la justicia, con la consecuente incertidumbre e inseguridad que pudiera provocarse a terceros y, por tanto, la necesidad de sancionar ese desinterés a través de la prescripción.
10. Así, la “ ratio legis” de las disposiciones legales que norman la prescripción liberatoria o extintiva es evitar la posibilidad de que en cualquier momento se pueda poner en movimiento la maquinaria judicial, con base en acciones que se sustentan en derechos que han sido abandonados por el tiempo suficiente para considerar que su titular perdió interés en ellos. De esta manera, se evita mantener en un estado de inseguridad e incertidumbre a las personas que pueden verse inmersos en una contienda judicial, por lo que no puede quedar al arbitrio del titular de un derecho afectado ejercer una acción de manera indefinida o impostergable.
11. Atendiendo a lo anterior, es dable concluir que si bien la prescripción es una sanción que se impone a la persona (actor) que no ejercita o reclama oportunamente sus derechos, también representa un beneficio para la persona (demandado) que debe satisfacer ese reclamo, pues el fin último de la prescripción radica en que la espera a la que puede ser sometido el deudor o sujeto pasivo sea razonable, pues lo contrario afectaría el interés social y la seguridad de las relaciones jurídicas.
12. Ahora bien, aunque la prescripción es una institución de orden público que contribuye en dar certeza y seguridad jurídica, no deja de ser una sanción para la persona que no ejerce de manera oportuna sus derechos; por tanto, esa oportunidad prevista en la ley debe ser razonable a efecto de no anular el derecho mismo de acceder a la justicia.
13. Lo anterior es así, porque si bien se deja a voluntad del legislador establecer los plazos y términos conforme a los cuales se administrará la justicia y, por ende, el plazo en que debe operar la prescripción, lo cierto es que esa voluntad no es irrestricta. Así se desprende de la jurisprudencia P./J. 113/2001, sustentada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, cuyo rubro es: “JUSTICIA, ACCESO A LA. LA POTESTAD QUE SE OTORGA AL LEGISLADOR EN EL ARTÍCULO 17 DE LA CONSTITUCIÓN GENERAL DE LA REPÚBLICA, PARA FIJAR LOS PLAZOS Y TÉRMINOS CONFORME A LOS CUALES AQUÉLLA SE ADMINISTRARÁ NO ES ILIMITADA, POR LO QUE LOS PRESUPUESTOS O REQUISITOS LEGALES QUE SE ESTABLEZCAN PARA OBTENER ANTE UN TRIBUNAL UNA RESOLUCIÓN SOBRE EL FONDO DE LO PEDIDO DEBEN ENCONTRAR JUSTIFICACIÓN CONSTITUCIONAL” , así como de la jurisprudencia 1a./J. 42/2007, sustentada por esta Primera Sala, cuyo epígrafe es: “ GARANTÍA A LA TUTELA JURISDICCIONAL PREVISTA EN EL ARTÍCULO 17 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS. SUS ALCANCES”.

VII.2. El derecho de tutela judicial efectiva.

1. Esta Suprema Corte de Justicia ha determinado que la tutela judicial efectiva consagrada como derecho humano en los artículos 8.1. y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y 17 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, garantiza al particular el acceso ante la autoridad jurisdiccional con atribuciones legales para resolver una cuestión concreta prevista en el sistema legal, es decir, todo aquel que tenga necesidad de que se le administre justicia tendrá plena seguridad de recibirla por los órganos jurisdiccionales permanentemente estatuidos con antelación al conflicto, sin más condición que las formalidades necesarias, razonables y proporcionales al caso para lograr su trámite y resolución.
2. Por consiguiente, la ley aplicable no deberá imponer límites a ese derecho, aunque sí la previsión de requisitos y formalidades esenciales para el desarrollo del proceso, por lo que los órganos encargados de administrar justicia deben asumir una actitud de facilitadores del acceso a la jurisdicción.
3. Sobre ese último particular, la Comisión Interamericana de Derechos Humanos al interpretar el artículo 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos en el informe 105/99 emitido en el caso 10.194, “Palacios, Narciso–Argentina”, de veintinueve de septiembre de mil novecientos noventa y nueve, estableció:

61. Es precisamente este tipo de irregularidades las que trata de prevenir el derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado en el artículo 25 de la Convención, el cual impide que el acceso a la justicia se convierta en un desagradable juego de confusiones en desmedro de los particulares. Las garantías a la tutela judicial efectiva y al debido proceso imponen una interpretación más justa y beneficiosa en el análisis de los requisitos de admisión a la justicia, al punto que por el principio pro actione, hay que extremar las posibilidades de interpretación en el sentido más favorable al acceso a la jurisdicción.” (el resaltado es nuestro).

1. Conforme al principio citado por la Comisión Interamericana de Derechos Humanos, el juez debe buscar en cada caso la interpretación más favorable al ejercicio de la acción.
2. Ese principio se encamina a no entorpecer ni obstruir el derecho a la tutela judicial efectiva, por lo que, ante la duda, los requisitos y presupuestos procesales siempre deberán ser interpretados en el sentido más favorable a la plena efectividad de ese derecho humano, esto es, en caso de duda entre abrir o no un juicio en defensa de un derecho humano, por aplicación de ese principio, se debe elegir la respuesta afirmativa.
3. En el mismo sentido se ha pronunciado el Tribunal Constitucional español, al determinar que:

...el acceso a la justicia como elemento esencial del contenido de la tutela, consiste en provocar la actividad jurisdiccional que desemboque en la decisión de un Juez. En este acceso, o entrada, funciona con toda su intensidad el principio «pro actione» que, sin embargo, ha de ser matizado cuando se trata de los siguientes grados procesales que, eventualmente puedan configurarse. El derecho de poder dirigirse a un Juez en busca de protección para hacer valer el derecho de cada quien, tiene naturaleza constitucional por nacer directamente de la propia Ley Suprema .

1. Por lo tanto, en el acceso a la jurisdicción, determinó el Tribunal Constitucional español, “el derecho a la tutela judicial exige de los órganos jurisdiccionales que interpreten las normas procesales que condicionan ese acceso en el sentido más favorable a la eficacia del mencionado derecho fundamental (STC 159/1990), siendo de obligada observancia el principio hermenéutico «pro actione .
2. En congruencia con lo hasta aquí expuesto, es dable establecer que el derecho fundamental de tutela judicial efectiva, en su vertiente de recurso efectivo, relacionado al principio pro actione , implica la obligación para los tribunales de resolver los conflictos que se les plantean sin obstáculos o dilaciones innecesarias y evitando formalismos o interpretaciones no razonables que impidan o dificulten el enjuiciamiento de fondo y la auténtica tutela judicial, por lo que al interpretar los requisitos y formalidades procesales legalmente previstos, se debe tener presente la ratio de la norma con el fin de evitar que los meros formalismos impidan un enjuiciamiento de fondo del asunto.
3. Lo anterior, no implica, conforme lo ha determinado esta Primera Sala, la eliminación de toda formalidad o requisito, ni constituye un presupuesto para pasar por alto las disposiciones legislativas, sino por el contrario, ajustarse a éstas y ponderar los derechos en juego, para que las partes en conflicto tengan la misma oportunidad de defensa, pues la tutela judicial efectiva debe entenderse como el mínimo de prerrogativas con las cuales cuentan los sujetos.
4. En otras palabras, el simple establecimiento de requisitos o presupuestos formales necesarios para el estudio de fondo de los asuntos sometidos al conocimiento de los tribunales no constituye, en sí mismo, una violación al derecho referido, pues en todo procedimiento existente en el orden interno de los Estados deben concurrir amplias garantías judiciales, entre ellas, los requisitos y formalidades que deben observarse para garantizar el acceso a aquéllas.
5. Además, por razones de seguridad jurídica, para la correcta y funcional administración de justicia y para la efectiva protección de los derechos de las personas, los Estados deben establecer presupuestos y criterios de admisibilidad, de carácter judicial o de cualquier otra índole, de los juicios o recursos internos; de forma que si bien es cierto que dichos juicios o recursos deben estar disponibles para el interesado, a fin de resolver efectiva y fundadamente el asunto planteado y, en su caso, proveer la reparación adecuada, también lo es que no siempre y, en cualquier caso, cabría considerar que los órganos y tribunales internos deban resolver el fondo del asunto que se les plantea, sin que importe verificar los requisitos y presupuestos formales de admisibilidad y procedencia de los juicios o recursos intentados.
6. En síntesis, los requisitos para la admisión de los juicios, incidentes en ellos permitidos, o recursos intentados, establecidos por el legislador son de interpretación estricta, a efecto de no limitar el derecho fundamental de tutela judicial efectiva, haciendo posible en lo esencial el ejercicio de dicho derecho, por lo que debe buscarse, con apoyo en los principios pro homine e in dubio pro actione, la interpretación más favorable al ejercicio de ese derecho humano, sin soslayarse, los presupuestos esenciales de admisibilidad y procedencia de los juicios, incidentes en ellos permitidos, o recursos intentados.
7. Esto es, si bien es cierto los Estados parte de la Convención Americana sobre Derechos Humanos gozan de un margen de apreciación para articular el derecho fundamental de tutela judicial efectiva, no menos lo es que los requisitos y formalidades establecidos en sede legislativa deben ser proporcionales al fin u objetivo perseguido, esto es, no deben lesionar la sustancia misma de ese derecho.
8. Así, en el acceso a la jurisdicción se prohíbe al legislador no sólo la arbitrariedad e irrazonabilidad, sino también el establecimiento de normas que por su rigorismo, por su formalismo excesivo o por cualquier otra razón, revelen una clara desproporción entre los fines que aquellas formalidades y requisitos establecidos en ley preservan para la correcta y funcional administración de justicia y para la efectiva protección de los derechos de las personas, frente a los intereses que sacrifican.
9. Finalmente, debe mencionarse que atendiendo a que el derecho a la tutela judicial efectiva comprende el de obtener una resolución fundada en Derecho, es inconcuso que también resulta respetuosa con ese derecho fundamental, una resolución judicial de desechamiento de la demanda o la que la tiene por no presentada por no cumplirse con las formalidades y requisitos establecidos en sede legislativa, siempre que éstos sean proporcionales en los términos apuntados con antelación, y así lo acuerde fundadamente el Juez o el Tribunal.

VII.3. El derecho a la seguridad jurídica.

1. El principio de seguridad jurídica encuentra sustento en el primer párrafo del artículo 16 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como en el artículo 14 de esa Norma Suprema, pues en ellos se establece lo siguiente:

“ Artículo 14 . (Se transcribe)”

“ Artículo 16. (Se transcribe)”.

1. Atendiendo a lo establecido en los preceptos constitucionales referidos, es dable señalar que la seguridad jurídica, brinda a los gobernados la certeza de no encontrarse jamás en una incertidumbre jurídica y, en consecuencia, en un estado de indefensión.
2. Esto es así, pues la seguridad jurídica se sustenta en la premisa de dar certeza a los gobernados, acerca de saber a qué atenerse respecto del contenido de las leyes y de la propia actuación de la autoridad.
3. Se afirma lo anterior, porque en atención a ese principio, las autoridades están constreñidas a sujetar su actuar a lo establecido en las leyes, fundando y motivando sus determinaciones, a efecto de que los gobernados tengan certeza acerca de la legalidad de esa actuación.
4. En efecto, en función de ese derecho, las autoridades están obligadas a sujetar su actuar a los requisitos y condiciones que para cada acto de autoridad establezca la ley aplicable al caso, y para que los gobernados tengan certeza respecto a lo que deben esperar en el actuar de dichas autoridades.
5. Este derecho ya ha sido abordado por la Corte Interamericana de Derechos Humanos, y ha señalado que el principio de seguridad jurídica busca, entre otras cosas, la estabilidad en las situaciones jurídicas, y es parte fundamental de la confianza de la ciudadanía en la institucionalidad democrática, misma que es uno de los pilares esenciales sobre los cuales descansa un Estado de Derecho, siempre que se funde en una real y efectiva certeza de los derechos y libertades fundamentales.
6. Por su parte, esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, ya ha fijado los alcances de la garantía de seguridad jurídica, al señalar que debe permitir que el gobernado conozca los elementos mínimos para hacer valer su derecho y para que, sobre este aspecto, la autoridad no incurra en arbitrariedades.
7. Lo anterior, se ve reflejado en la tesis de jurisprudencia 2a./J. 144/2006, de rubro: “GARANTÍA DE SEGURIDAD JURÍDICA. SUS ALCANCES”.

VII.4. La teoría de la imprevisión y las normas interpretadas.

1. Los artículos cuya interpretación se controvierte, disponen:

“ Artículo 2431 . (Se transcribe)”

“ Artículo 2432. (Se transcribe)”

“ Artículo 2433. (Se transcribe)”

“ Artículo 1796. ” (Se transcribe)

“ Artículo 1796 Bis. ” (Se transcribe)

“ Artículo 1796 Ter. ” (Se transcribe).

1. Así, las porciones normativas cuya interpretación se impugna, prevén en el apartado de derechos y obligaciones del arrendatario (artículos 2431, 2432 y 2433) que ante la actualización de un caso fortuito o fuerza mayor que impida totalmente el uso del bien arrendado, se exime al arrendatario de pagar la renta mientras dure el impedimento, el cual, de durar más de dos meses, da derecho al arrendatario de pedir la rescisión del contrato.
2. Si sólo se impide parte del uso, podrá pedir la reducción parcial de la renta, a no ser que el impedimento dure más de dos meses y se opte por la rescisión. Siendo ambos derechos (exención y reducción) irrenunciables, esto es, de orden público, motivo por el que toda autoridad debe respetarlos.
3. En el propio contexto de la teoría de la imprevisión, en el apartado general de las obligaciones, el código sustantivo que nos ocupa, establece que cuando un contrato esté sujeto a plazo y surjan en el intervalo acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuese posible prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas, dicha parte podrá intentar la acción tendente a recuperar el equilibrio (artículo 1796).
4. Así, tendrá derecho a pedir a la modificación del contrato dentro de los treinta días siguientes a los acontecimientos extraordinarios, indicando los motivos, sin que dicha solicitud le confiera por sí misma el derecho de suspender el cumplimiento del contrato; y, para el caso de que las partes no logren un acuerdo, el solicitante tiene treinta días más para ejercer su derecho ante la autoridad jurisdiccional, con el objeto de que dirima la controversia (artículo 1796 Bis).
5. Ahora bien, en caso de que proceda la acción, puede ocurrir que la parte demandada, esto es, el arrendador, opte por la modificación con el fin de restablecer el equilibrio original del contrato, según lo determine el juez; o bien, opte por la resolución del contrato, esto es, la rescisión del mismo (artículo 1796 Bis).
6. Tanto para el caso de la modificación equitativa, como para la rescisión, éstos no serán aplicados a las prestaciones realizadas antes del acontecimiento extraordinario o imprevisible, sino a las que se deben cubrir con posterioridad a éste. Además, será improcedente la recisión si el perjudicado estuviese en mora o hubiese obrado dolosamente (artículo 1796 Ter).
7. En ese sentido, cobran relevancia los conceptos de caso fortuito y fuerza mayor, que doctrinalmente se ha entendido ocurren cuando un suceso imprevisible o inevitable constituye un obstáculo insuperable que impide el cumplimiento de una obligación. Pese a que algunos doctrinarios distinguen entre caso fortuito y fuerza mayor, la mayoría reconocen que su regulación les atribuye las mismas consecuencias por lo que ambos términos se usan como sinónimos. Dichos eventos extraordinarios han sido clasificados entre aquellos generados por la naturaleza y aquellos generados por el hombre. Entre aquellos generados por la naturaleza, se pueden señalar como ejemplos las enfermedades o los desastres naturales.
8. Ante estos casos, específicamente en contratos de arrendamiento el legislador de la Ciudad de México consideró pertinente eximir al arrendatario del pago de las rentas que se generan durante el tiempo que el bien permanece sin poder utilizarse. Esto atiende a la grave onerosidad que representaría para el arrendatario tener que cumplir con el pago de la renta sin poder usar el bien. Lo anterior es conocido en la doctrina como la teoría de la imprevisión.
9. Esta doctrina supone la posibilidad de suprimir, alterar o modificar las cláusulas de un contrato o terminarlo sin responsabilidad para las partes, cuando las condiciones y circunstancias pactadas al momento de celebrarlo hayan cambiado a la luz de acontecimientos extraordinarios, imposibles de prever, y que hagan que las prestaciones pactadas se tornen excesivamente onerosas para una de las partes y notoriamente favorable para la otra.
10. Esta doctrina se ha fundamentado en el principio de derecho rebus sic stantibus y se considera una excepción al principio de obligatoriedad de los contratos. La lógica detrás de esta excepción alude a consideraciones de justicia en aquellos casos en los que circunstancias extraordinarias e imprevisibles para las partes desequilibran la relación contractual haciendo más oneroso el cumplimiento del contrato para una de las partes y, por lo tanto, permitiendo el enriquecimiento en detrimento de la otra. Doctrina que también prevé el código civil que nos ocupa en el artículo 1796 al referirse a los acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever, pues en ellos se encuadran, sin ser limitativos, los casos fortuitos o de fuerza mayor a que nos hemos estado refiriendo.
11. En ese orden, cobra relevancia el hecho de que el contrato de arrendamiento es un contrato bilateral cuyas obligaciones tienen una relación de interdependencia. Esto significa que en el momento en que nace la obligación de una de las partes, nace la obligación de la otra. En términos del arrendamiento, esta Primera Sala ha considerado que la obligación de pagar la renta surge a partir de que se recibió la posesión del inmueble. Ahora bien, debe reconocerse que el objetivo de un arrendamiento es contar con el uso del bien arrendado. De esta forma, la teoría de la imprevisión pretende restaurar el equilibrio entre las partes atendiendo a la grave onerosidad que representa exigir el cumplimiento del pago al arrendatario cuando no está en condiciones de utilizar el bien arrendado. En ese sentido, se previene un enriquecimiento injustificado de una parte a costa de la otra, en tanto ni el arrendador cobra la renta ni el arrendatario usa el bien sin pagar la renta. Esto tutela el equilibrio de prestaciones que son recíprocas.
12. Ahora bien, la actualización de las primeras hipótesis normativas en estudio dependen de que el evento extraordinario en cuestión (caso fortuito o fuerza mayor) impida el uso total o parcial del bien arrendado. Estableciendo las segundas, que para el caso en que el acontecimiento extraordinario imprevisible genere que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas, se debe procurar el equilibrio.
13. En ese sentido, es importante precisar qué debe entenderse por “uso”. Al respecto, esta Primera Sala considera que el término “uso” de las porciones normativas a interpretar debe entenderse vinculada al motivo por el cual se celebró el contrato de arrendamiento. En este caso, si el contrato se celebró para que el bien funja como oficina corporativa, una circunstancia extraordinaria que impida que se use en esta forma encontraría cobertura en la porción normativa en estudio.
14. Cabe aquí señalar que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde ese momento obligan a los contratantes, tanto a lo pactado, como a las consecuencias que, según su naturaleza son conforme a la buena fe, al uso o a la ley (artículo 1796).
15. En efecto, es claro que los contratos deben cumplirse y no dejarse al arbitrio de una de las partes, quienes no pueden por simple voluntad o capricho desatender las obligaciones pactadas; sin embargo, el propio precepto dispone casos de excepción al establecer que el contrato se encuentren en el supuesto de un caso imprevisible, dicho en palabras del legislador, ante acontecimientos extraordinarios de carácter nacional que no fuesen posibles de prever y que generen que las obligaciones de una de las partes sean más onerosas.
16. Es por ello que, tomando en consideración la premisa de que nadie está obligado a lo imposible, si ante una situación de cambio de circunstancias se hiciera imposible el cumplimiento de las condiciones pactadas por alguna de las partes contratantes, existirá una excusa justificable para que respecto de la otra también se puedan modifique sus obligaciones, con el objeto de lograr un equilibrio.

VII.5. Análisis del caso concreto.

1. Esta Primera Sala estima parcialmente fundados los agravios de la parte recurrente, en tanto aduce que la interpretación realizada por el tribunal colegiado en torno al contenido de los artículos 2431, 2432 y, 2433, con relación a los diversos artículos 1796, 1796 bis, y 1796 ter, todos del Código Civil para la Ciudad de México, es violatoria de los derechos de acceso a la justicia, tutela judicial efectiva y seguridad jurídica.
2. Para sustentarlo, es pertinente recordar que el tribunal colegiado concluyó que el término de treinta días que prevé el artículo 1796 bis, del código en cita es aplicable al derecho a solicitar la exención o disminución de rentas pactadas en un contrato de arrendamiento ante eventos extraordinarios de carácter nacional, que reconocen los artículos 2431 y 2432, del propio ordenamiento, al referirse al caso fortuito o fuerza mayor; y, que la posibilidad de reclamar dicha exención o disminución de las rentas, sólo puede hacerse por los dos meses a que aluden estos últimos preceptos.
3. Determinación que a la luz de los agravios expuestos implica a esta Sala dar respuesta a las siguientes interrogantes:
4. 1) ¿El término con que cuenta el arrendatario para hacer valer la acción de rescisión a modificación del contrato de arrendamiento a que se refieren los artículos 2431 y 2432 del Código Civil para la actual Ciudad de México, es el establecido en el artículo 1796 Bis del propio ordenamiento?

La respuesta a dicha interrogante es positiva.

1. 2) ¿La exención de pago de rentas total o parcial, fundada en la actualización de caso fortuito o fuerza mayor que impidió al arrendatario el uso de la cosa arrendada para los fines pactados, puede hacerse valer como excepción cuando se le reclame el pago respectivo, en el término a que alude el artículo 1162 del Código Civil para la actual Ciudad de México, aun transcurridos los términos a que se refieren los artículos 2431, 2432 y 1796 Bis del propio ordenamiento, sin haber instado las acciones en ellos previstas?.

La respuesta a dicha interrogante es positiva.

1. 3) Si por acontecimientos extraordinarios imprevisibles como lo son el caso fortuito y la fuerza mayor, se impide al arrendatario, que no hizo uso de las acciones a que se refieren los artículos 2431 y 2432 del código en cita, el uso de la cosa arrendada por más de dos meses. ¿Puede hacer valer como excepción la condonación o reducción de rentas por todo el tiempo que duró el impedimento?.

La respuesta a dicha interrogante es positiva.

1. Efectivamente, como se ha evidenciado, las normas de la imprevisión establecen protección especial, para que en caso fortuito o de fuerza mayor, esto es, ante acontecimientos extraordinarios imprevisibles, las partes contratantes queden protegidas, y exista así seguridad jurídica, atendiéndose no sólo al pacto original, sino a las circunstancias ocurridas durante su vigencia.
2. En ese sentido, una interpretación progresista en aras de salvaguardar los derechos humanos de los contratantes, bajo la premisa de la buena fe que debe prevalecer en las relaciones contractuales, permite considerar que la actualización de un acontecimiento que generó un cambio de circunstancias, como lo fue la pandemia derivada del virus COVID-19, es una circunstancia que debe ser tomada en cuenta no sólo para fundar la acción de recisión o modificación del pacto original en los términos establecidos por la ley, durante la vigencia del contrato; sino que también constituye un elemento probatorio que debe tomarse en consideración cuando, una vez terminado el plazo del contrato, las partes se demanden prestaciones con el objeto de liquidarlo, esto es, de finiquitar las obligaciones derivadas del mismo.
3. Debe ser así, en aras de que el acceso a la justicia sea completo y se salvaguarde a través de él, la tutela judicial efectiva. Por ello, al analizarse el incumplimiento de lo pactado, se debe atender a las causas que lo originaron, bajo la óptica de la teoría de la imprevisión, cuyo naturaleza implica buscar un equilibrio entre los contratantes.
4. En ese sentido, en respuesta a la pregunta uno , esta Primera Sala, concluye que tratándose del contrato de arrendamiento, el arrendatario será protegido con la posibilidad de condonación o reducción de rentas hasta por dos meses de prolongarse durante ese tiempo el imprevisto, pudiendo optar por la primera en caso de que el impedimento de uso hubiese sido total y, por la segunda en caso de que fuese parcial; ello, a través de la solicitud de rescisión o modificación que haga ante el arrendador, dentro de los treinta días siguientes a esos dos meses, por ser este último el plazo de espera para accionar que establece el ordinal 2431 del código sustantivo que nos ocupa, el cual esta Primera Sala consideró al resolver el ADR 454/2023, acredita la grada de necesidad, ya que el plazo de espera es el equivalente a aquel por el que puede solicitar condonación de rentas, o bien, se agrega ahora, la reducción prevista en el ordinal 2432 de dicha codificación referida.
5. En efecto, se considera acertado atender al plazo de treinta días a que se refiere el artículo 1796 Bis para solicitar al arrendador la rescisión o modificación del contrato, derivado del impedimento de uso total o parcial ocurrido con motivo del caso fortuito o de fuerza mayor; y, para el caso de que la solicitud no sea atendida, se considere un plazo de treinta días más, para que el arrendatario acuda ante la autoridad jurisdiccional con el objeto de que dirima la controversia.
6. Lo anterior es así, porque en aras del respeto a la seguridad jurídica no se puede dejar al arbitrio de las partes el cumplimiento del contrato, de ahí que, si las normas establecidas por el legislador para el caso de la imprevisión establecen un término para accionar, es dable atenderlo, so pena de dejar en estado de indefensión al arrendador, quien podría usar el bien para otro fin; máxime que el derecho de acceso a la justicia tiene como premisa que quien desee hacer uso de él manifieste su voluntad de manera oportuna, porque de lo contrario, la ley presupone falta de interés al respecto, a través de la prescripción. De ahí que si la norma relativa para los casos de imprevisión, dispone un término para accionar, debe atenderse al mismo.
7. Cabe señalar incluso que éste se estima razonable, pues las rentas corren mes con mes y, si pasado el término de dos meses que la ley otorga para la condonación total o parcial por falta de uso, a la que no es dable renunciar; entonces, el hecho de que el arrendatario deba procurar un equilibrio dentro de los treinta días siguientes, so pena de que corra otro mes en el que se encuentre obligado a pagar la renta, no se considera excesivo, pues permite finiquitar el acuerdo de voluntades y permitir al arrendador el uso del bien para otro fin, so pena de continuar el contrato en sus términos, hasta que llegado el momento se pruebe ante autoridad jurisdiccional la actualización de circunstancias extraordinarias que permitan modificar los términos originales del pacto.
8. En ese sentido, esta Primera Sala, concluye que la interpretación que llevó a cabo el tribunal colegiado, atingente a que no es factible instar la recisión con posterioridad al término del contrato, sino atendiendo a los plazos precitados, es acorde a los derechos de acceso a la justicia, tutela judicial efectiva y seguridad jurídica, pues el primero implica, entre otras circunstancias, la obligación del Estado de asegurar que los juzgadores cumplan con las formalidades esenciales del procedimiento, lo cual implica atender a los plazos establecidos en la norma; asimismo, conforme al segundo, se deben resolver los conflictos planteados sin obstáculos que impidan el enjuiciamiento de fondo; y, atento al tercero, sus determinaciones deben encontrar fundamento en las normas aplicables.
9. Ahora bien, en respuesta a la pregunta dos , debe decirse que la interpretación del tribunal colegiado, atingente a que no resultaba dable el análisis de las excepciones hechas valer en juicio, fundadas en el acontecimiento de caso fortuito o fuerza mayor que impidió el uso, por un tiempo total y, por otro parcial, de la cosa materia del contrato de arrendamiento, porque no se había instado la acción de recisión o modificación a que se refieren los artículos 2431 y 2432, del código civil en cita; sí resulta violatoria de las garantías de acceso a la justicia, tutela judicial efectiva y seguridad jurídica, pues constituyen un impedimento injustificado para que al analizar la acción del arrendador, quien reclamó el pago de rentas, se tomen en consideración las circunstancias extraordinarias ocurridas durante la vigencia del contrato, a fin de determinar si ambas partes cumplieron a cabalidad o no el pacto original, o si dichas circunstancias imprevisibles, incidieron en el incumplimiento de ambos, pues como ha quedado evidenciado, el objeto del arrendamiento es el uso de la cosa arrendada, de tal manera que tomar en consideración que conforme a la teoría de la imprevisión se debe procurar el equilibrio entre las partes, implica que, al analizar el cumplimiento o incumplimiento de las cláusulas originales, se atienda también a las circunstancias imprevisibles ocurridas y, en sus términos, se resuelva.
10. Ello es así, porque el artículo 1162 del código en cita, prevé que las pensiones, rentas alquileres y cualesquier prestación periódica no cobrada a su vencimiento, queda prescrita en cinco años, contados desde el vencimiento de cada una de ellas, ya sea que el cobro se haga en virtud de acción real o persona.
11. En ese sentido, si el arrendador cuenta con cinco años para reclamar dichas rentas, no existe justificación legal para que, al contestar la demanda en la que se haga valer ese reclamo, el arrendatario tenga oportunidad de excepcionarse invocando la causa de fuerza mayor, caso fortuito o acontecimiento imprevisible que hubiese afectado el cumplimiento del contrato, a efecto de que el juzgador analice la circunstancia particular.
12. En efecto, para el caso de que el arrendador no haga uso del derecho que le confieren los artículos 2431 y 2432, en el plazo legal ya referido. Se entenderá su consentimiento con la continuación del contrato de arrendamiento y deberá cumplirlo en sus términos tal como lo establece el artículo 1796.
13. Sin embargo, ello no impide que en el caso de ser demandado por incumplimiento, al analizar la litis, la persona juzgadora, tomando en cuenta la teoría de la imprevisión, atienda a las circunstancias extraordinarias ocurridas durante la vigencia del contrato, como lo es el impedimento del uso total o parcial del bien, con motivo de la pandemia generada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), la cual constituye un hecho notorio de caso fortuito; siendo del dominio público los semáforos en los que, durante su vigencia, las autoridades gubernamentales indicaban las actividades que consideraban esenciales y las que no, para el efecto de apertura de establecimientos, con el fin de evitar el flujo de personas que pusiera en peligro su salud.
14. En ese orden de ideas, esta Primera Sala concluye que las acciones a que se refieren los artículos 2431 y 2432, de recisión y modificación, por impedimento total o parcial del uso de la cosa arrendada, deben ser ejercidas en el plazo a que se refiere el artículo 1796 Bis, todos del Código Civil para la Ciudad de México.
15. Y, que las excepciones de pago de rentas total o parcial, pueden invocarse sin tener que ajustarse a los términos para las acciones precitadas establecidos, sino hacerse valer en el juicio que, dentro del término que le otorga la ley al arrendador, para accionar en contra del arrendatario para finiquitar las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento de que se trate.
16. Ello es así, porque el análisis de dichas excepciones no dependerá de la temporalidad de aquéllos ordinales, sino de la obligación del juzgador de atender a la teoría de la imprevisión, esto es, de tomar en cuenta circunstancias extraordinarias imprevisibles ocurridas durante la vigencia del pacto, con el objeto de verificar si las mismas incidieron en el cumplimento de las obligaciones, a efecto de procurar un equilibrio entre los contratantes, en virtud de que nadie está obligado al caso fortuito.
17. Precisado lo anterior, resulta manifiesto que, en respuesta a la pregunta tres , si por acontecimientos extraordinarios imprevisibles como lo son el caso fortuito y la fuerza mayor, impiden al arrendatario, que no hizo uso de las acciones a que se refieren los artículos 2431 y 2432 del código en cita, el uso de la cosa arrendada por más de dos meses; sí puede solicitar como excepción al ser demandado del pago de rentas, la condonación o reducción por todo el tiempo en que hubiese durado el impedimento.
18. Lo anterior, porque la falta de acción dentro de los términos en aquéllos preceptos establecidos, no implica un consentimiento táctico de los términos en que originalmente se pactó que le impida excepcionarse en juicio, pues la persona juzgadora está obligada a analizar las causas extraordinaria que se hagan valer, a efecto de que valore si éstas dan motivo a una modificación que equilibre a las partes, pues no puede pasarse por alto que si bien el arrendatario se obliga a pagar una renta para disfrutar de la cosa arrendada, el arrendador también se obliga a otorgarle el uso de la misma, el cual, de verse mermado por causas ajenas a los contratantes, obliga a la autoridad jurisdiccional, en caso de conflicto, a resolver procurando nivelar las cargas, de acuerdo a las circunstancias imprevisibles ocurridas.

1. En consecuencia, al resultar esencialmente fundados los agravios de los recurrentes, de acuerdo con la interpretación realizada por la entonces Primera Sala quien declaró violatoria la interpretación sistemática de los artículos 1796, 1796 Bis, 1796 Ter, respecto del 2431, 2432 y 2433, del Código Civil para el Distrito Federal (ahora Ciudad de México) por restringir la excepción de pago de renta ante acontecimientos extraordinarios únicamente a los plazos previstos en dichos numerales como ocurre en el presente caso, lo procedente es revocar la sentencia recurrida, y devolver los autos al Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, para el efecto de que se pronuncie nuevamente, atendiendo a las consideraciones que han quedado expuestas en la presente ejecutoria; en cuyos términos, sí es dable atender los plazos a que se refiere el artículo 1796 Bis para solicitar la rescisión o modificación del contrato de arrendamiento al arrendador , y en caso de no ser conferida, se intenten las acciones a que se refieren los artículos 2431 y 2432, y si ha transcurrido el término previsto en éstos últimos o de resultar improcedentes se haga valer la acción de prescripción a la luz de la teoría de la imprevisión.
2. Además deberá tomar en consideración que para el caso de no ser intentadas la acciones en la oportunidad señalada, el arrendatario sí está en posibilidad de excepcionarse al pago de rentas total o parcial, con motivo del impedimento de uso de la cosa arrendada, derivado de un caso fortuito, circunstancia que debe ser analizada conforme a la naturaleza de la teoría de la imprevisión, esto es, en aras de procurar un equilibrio entre los contratantes que sufrieron de acontecimientos extraordinarios impredecibles durante la vigencia de su contrato, como lo es la pandemia ocasionada por el virus SARS-CoV2 (COVID-19), que les impidieron el cumplimiento de las obligaciones en las condiciones originalmente pactadas, siendo relevante para ello el uso para el que fue arrendada la cosa.
3. DECISIÓN

En las condiciones anotadas, lo procedente es revocar la sentencia recurrida y devolver los autos al Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, para el efecto de que se pronuncie nuevamente, atendiendo a las consideraciones que han quedado expuestas en la presente ejecutoria.

Por todo lo expuesto y fundado, este Tribunal Pleno resuelve:

PRIMERO. En la materia de la revisión, competencia de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, se revoca la sentencia recurrida.

SEGUNDO. Devuélvase los autos al Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, para los efectos precisados en la presente ejecutoria.

Notifíquese ; con testimonio de esta ejecutoria, en su caso, devuélvanse los autos a su lugar de origen y, en su oportunidad, archívese el toca como asunto concluido.

Así, lo resolvió el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación por unanimidad de nueve votos de las personas Ministras Herrerías Guerra, Espinosa Betanzo, Ríos González, Esquivel Mossa, Batres Guadarrama, Ortiz Ahlf con precisiones, Figueroa Mejía, Guerrero García y Presidente Aguilar Ortiz.

El señor Ministro Presidente Aguilar Ortiz declaró que el asunto se resolvió en los términos propuestos.

Firma el Ministro Presidente y la Ministra Ponente, con el Secretario General de Acuerdos, que autoriza y da fe.

PRESIDENTE

MINISTRO HUGO AGUILAR ORTIZ

PONENTE

MINISTRA YASMÍN ESQUIVEL MOSSA

SECRETARIO GENERAL DE ACUERDOS