AMPARO DIRECTO 221/93. HECTOR EDMUNDO DELGADO HERNANDEZ.

CUARTO.- De los cuatro conceptos de violación que esgrime el licenciado Pascual Alonso Ortiz, en su carácter de mandatario judicial de Héctor Edmundo Delgado Hernández, los tres primeros son infundados, y el cuarto resulta fundado, según las consideraciones que a continuación se expresan:

a) Sostiene el inconforme en su primer concepto de violación, que al contestar la demanda y al formular agravios en la apelación, aludió a la improcedencia de la vía ordinaria civil seleccionada por el actor para el trámite de la presente controversia, argumentado que el contrato de arrendamiento celebrado con la actora, es un acto mercantil y que por ello la controversia debió haberse tramitado en la vía ordinaria mercantil; agrega que al haberse declarado procedente la vía ordinaria civil, se viola en su perjuicio lo dispuesto por los artículos 1049, 1050, 75 fracción XXIV y 81 del Código de Comercio, debido a que el contrato de arrendamiento es de carácter mixto tomando en cuenta que el demandado es comerciante, que los actos relatados por la actora son de estricta naturaleza mercantil, que los hechos atribuidos al demandado son actos de comercio y que para éste, tales actos son de naturaleza mercantil; en la segunda parte de este concepto de violación aduce que el contrato de arrendamiento es un acto de comercio porque con él se persigue una finalidad eminentemente especulativa, como se desprenden del recibo que por concepto de "derechos de rentabilidad" exhibió al contestar la demanda; concluye que por la especulación o la finalidad de lucro que se persigue con el citado contrato, éste debe ser considerado un acto de comercio conforme la fracción XXIV del artículo 75 del Código de Comercio que dispone que tienen este carácter, "cualesquiera otros actos de naturaleza análoga de los expresados en este código".

Es infundado este primer concepto de violación porque independientemente del carácter de comerciantes que pueden tener aquellos que celebran el contrato de arrendamiento de un inmueble, éste es un contrato regido por las leyes civiles, que son las que señalan su naturaleza jurídica, los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, y las formas de terminar el arrendamiento, y porque además, de todos los contratos que una persona pueda celebrar, sólo aquellos que expresamente se encuentran contemplados en las leyes mercantiles, tienen la naturaleza de actos de comercio, de tal manera que si alguno no se encuentra explícitamente identificado con ese carácter en las leyes mercantiles, se entiende que su naturaleza es civil.

El contrato de arrendamiento de un inmueble no es un acto de comercio ni es de carácter mixto sólo porque el arrendatario considere que está celebrando un acto de naturaleza mercantil, ya que en ninguna de las hipótesis contempladas en las primeras veintitrés fracciones del artículo 75 del Código de Comercio, se señala que el arrendamiento de un inmueble celebrado entre comerciantes o que recaiga sobre un local comercial, tenga carácter de acto de comercio y por otra parte, tampoco puede estimarse que pueda tener una naturaleza jurídica análoga a alguno de los actos expresamente señalados en ese precepto.

La falta de analogía entre un contrato de arrendamiento de un local comercial celebrado entre comerciantes y cualquiera de las hipótesis contempladas en el artículo 75 del Código de Comercio, se pone de manifiesto al examinar cada una de la primeras veintitrés fracciones de ese precepto, ya que ninguna alude a un supuesto semejante a aquel en que dos contratantes se obligan recíprocamente, uno a conceder el uso o goce temporal de un inmueble, y el otro a pagar por ese uso o goce un precio cierto.

La única fracción del artículo 75 del Código de Comercio, que alude a "alquileres"; que es semejante a un arrendamiento, se refiere a los casos en que tales alquileres recaen sobre "mantenimientos, artículos, muebles o mercaderías, sea en estado natural, sea después de trabajados o labrados", siempre y cuando, dichos alquileres sean "verificados con el propósito de especulación comercial".

Como se observa, no basta que un alquiler sea verificado con el propósito de especulación comercial, ya que para que éste pueda ser considerado un acto de comercio, es menester que además, tal alquiler recaiga sobre mantenimientos, artículos, muebles o mercaderías, ya sea que éstas se encuentren en estado natural o labrados. Como un local comercial tiene carácter de inmueble en los términos del artículo 793 del Código Civil, es evidente que un bien de esta naturaleza no tiene analogía ni puede equipararse con un mantenimiento, un artículo, un mueble o mercadería en estado natural o labrado. Consecuentemente, no existe analogía entre el "alquiler" contemplado en la fracción I del artículo 75 del Código de Comercio, y el contrato de arrendamiento de un local comercial.

Por otra parte, el artículo a que se ha hecho mérito, sólo menciona los bienes inmuebles en su fracción II, pero indica que para que las operaciones que con ellos se realizan puedan tener el carácter de actos de comercio, es necesario que éstas sean "compras o ventas", y que además, esos contratos se "hagan con... propósito de especulación comercial".

Un contrato de arrendamiento dista mucho de una operación de compraventa, porque el primero sólo transmite el uso o goce de la cosa arrendada, en tanto que el segundo transmite la propiedad de la cosa vendida.

Como se observa, ni la fracción que alude a "alquileres" ni la que menciona a los "bienes inmuebles", consideran al arrendamiento de un inmueble como un acto de comercio.

Cuando el quejoso sostiene que un contrato de arrendamiento de un local comercial es un acto de comercio en los términos de la fracción XXIV del artículo 75 del Código de Comercio debido a que al celebrarlo existió una especulación comercial, sólo aduce un argumento a medias, porque por una parte no basta con el ánimo de especulación que alguno de los contratantes haya tenido al celebrar el contrato para asignarle el carácter de acto de comercio y por otra, el no señalar una fracción específica del artículo comentado en donde se establezca la hipótesis que se considera análoga al supuesto aquí contemplado, implica que dentro de las prescripciones legales, no pudo identificarse un supuesto semejante a aquel que ahora se examina.

Resulta aplicable al caso que se analiza, la tesis que este Tribunal Colegiado ha sostenido en reiteradas ocasiones, consultable en la página 1032, del Volumen II de la Tercera Parte del Informe rendido a la Suprema Corte de Justicia de la Nación por su Presidente, al concluir el año de 1988, que a la letra dice: "VIA MERCANTIL, IMPROCEDENCIA DE LA, EN CASO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES ENTRE COMERCIANTES.- El contrato de arrendamiento de bienes inmuebles no es de naturaleza mercantil, aun cuando una de las partes o ambas que en él intervengan sean comerciantes, pues no encuadra en ninguna de las hipótesis previstas en el artículo 75 del Código de Comercio, ya que éste reputa entre otros, como actos de comercio, únicamente los alquileres verificados con propósito de especulación comercial, de mantenimientos, artículos, muebles o mercancías y al referirse a los bienes inmuebles sólo menciona las compras y ventas de este tipo de bienes, cuando se hagan con el propósito de especulación comercial, pero no incluye los arrendamientos de bienes raíces."

b) En el segundo concepto de violación el quejoso argumenta que el contrato de arrendamiento que el actor pretende rescindir es nulo conforme a los artículos 1288, 1289 y 1290 del Código Civil, debido a que ni en el momento en que se celebró, ni con posterioridad a ese acto, se acreditó que Carlos Salgado Gutiérrez fuera el representante legal de la sociedad mercantil denominada "Estación Central de Autobuses León de los Aldamas, S. A. de C. V.", que es la empresa arrendadora; agrega que aun suponiendo que Carlos Salgado Gutiérrez hubiera acreditado el carácter con que se ostentó al celebrar el arrendamiento, faltó por justificar que esa persona hubiera tenido facultades para celebrar ese contrato; aclara, que no se ventila el hecho de si efectivamente Carlos Salgado Gutiérrez era o no Presidente del Consejo de Administración, sino que sólo se cuestiona que no acreditó ese carácter ni justificó haber tenido facultades para celebrar el contrato.

Es infundado este concepto de violación, porque si no se discute el hecho de que Carlos Salgado Gutiérrez fuera presidente del consejo de administración de la empresa arrendadora, carece de toda trascendencia el que al celebrar el contrato de arrendamiento no se haya acreditado ese carácter, porque la eficacia de un contrato no depende de que la persona que lo celebra acredite en ese momento tener la representación con que se ostenta, sino de que el citado representante realmente tenga ese carácter.

La nulidad a que se refiere el artículo 1290 del Código Civil está basada en el hecho de que la persona que celebró un contrato a nombre de otro, no sea el legítimo representante de este último, no en la circunstancia de que al momento de celebrarlo o con posterioridad a ese acto, se abstenga de acreditar su representación.

El artículo 1290 del Código Civil, no establece que el contrato celebrado a nombre de otro sea nulo cuando al momento de celebrarlo o con posterioridad al mismo, el representante se abstenga de acreditar su representación, porque una cosa es carecer de representación, y otra muy distinta es no acreditarla.

Como el quejoso no sostiene que Carlos Salgado Gutiérrez haya carecido de la representación con la que se ostentó al celebrar el contrato, no puede admitirse que se haya dado el supuesto de nulidad a que alude el precepto comentado.

En relación con la falta de prueba de que Carlos Salgado Gutiérrez tenía facultades para celebrar el arrendamiento en los términos en que lo hizo, cabe decir que aquel que celebró un contrato de arrendamiento a nombre de otro, no necesita acreditar formalmente que tenía facultades para celebrar ese tipo de contratos, pues le basta con que pueda cumplir con las obligaciones derivadas del contrato, para que éste sea eficaz, esto es, con que pueda conceder el uso o goce temporal del inmueble arrendado; que pueda conservar la cosa arrendada en el mismo estado durante la vigencia del arrendamiento; que garantice el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato; y que responda de los daños y perjuicios que sufra el arrendador por los defectos o vicios ocultos de la cosa, anteriores al arrendamiento; así como de los daños y perjuicios que sufra el arrendatario en caso de que se le privara del uso o goce de la cosa, por efecto de la evicción que se haga valer en contra del arrendador (artículos 1913 y 1914 del Código Civil).

En autos no hay prueba alguna de que el arrendador haya incumplido con alguna de las obligaciones derivadas del arrendamiento y por consecuencia, la falta de prueba de que Carlos Salgado Gutiérrez tenía facultades para celebrar dicho contrato, no es motivo para sostener la nulidad del mismo, ya que durante los tres años de su vigencia, y aun durante el lapso de la tácita reconducción, el inquilino siempre ha tenido el uso o goce del inmueble arrendado.

Cabe advertir que la postura del quejoso resulta incongruente consigo misma, pues por una parte sostiene que el contrato es nulo en los términos del artículo 1290 del Código Civil, y por otra pretende seguir beneficiándose con los efectos que produce la persistencia de dicho contrato.

c) El tercer concepto de violación es inoperante porque en él no se expresa ningún argumento jurídico tendiente a desvirtuar las razones o fundamentos en que se sustenta la sentencia constitutiva del acto reclamado.

d) En el cuarto concepto de violación el quejoso sostiene que la condena al pago de rentas en cantidades diversas a veintidós mil pesos mensuales, es violatoria de lo dispuesto por los artículos 148, 149, 150, 151, 155, 156, 203, 216 y 358 del Código de Procedimientos Civiles, porque aun cuando en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento se acordó que el importe de la renta sería establecida anualmente de conformidad con la situación económica que prevaleciera al primero de enero de cada año, la última ocasión que hubo convenio al respecto fue el primero de enero de mil novecientos ochenta y siete, cuando se fijó la suma de veintidós mil pesos mensuales, pero que en dicha cláusula no se fijó norma o parámetro alguno para determinar cuál era o iba a ser la situación económica ni se estableció a qué persona o institución se refería tal situación, o sea, que no se estableció criterio alguno concreto o preciso para determinar el nuevo monto de la renta; agrega que la prueba pericial tomada en cuenta para fijar las diversas cuantías de la renta durante los diversos años a partir de mil novecientos ochenta y ocho no se ajustó a la litis y que además carece de valor por no haber sido desahogada en los términos de ley, debido a que el dictamen pericial del arquitecto Pedro Méndez Muñoz fue presentado hasta el dieciséis de mayo de mil novecientos noventa y uno, en tanto que la supuesta aceptación del cargo de perito, fue el diecinueve de abril, esto es, que el dictamen no se presentó en el plazo señalado en el artículo 151 del Código de Procedimientos Civiles; también dice que esa pericial no se desahogó en los términos de los artículos 148 y 149 de la citada ley instrumental, porque no se concedió al demandado el término para adicionar el cuestionario, ni se le previno para que nombrara perito y manifestara su conformidad o inconformidad con el tercero que proponía su contraparte; aduce igualmente que el dictamen del arquitecto Rafael Torres González que fue el perito nombrado en la rebeldía de la demandada, carece de valor porque además de que no se previno al demandado para que nombrara perito de su parte, no hay constancia de que ese perito haya protestado el desempeño de su cargo y porque además, su peritaje fue presentado hasta el cuatro de octubre de mil novecientos noventa y uno, en tanto que la aceptación del cargo fue el cuatro de septiembre de ese año, esto es, fuera del término previsto en el segundo párrafo del artículo 151 del Código de Procedimientos Civiles.

Es infundada la primera parte de este concepto de violación, pero sustancialmente fundada la segunda.

En efecto, el texto de la tercera cláusula del contrato de arrendamiento permite sostener que la renta sería modificada anualmente "de conformidad con la situación económica que prevalezca el primero de enero de cada año", lo cual constituye un criterio, que por ser tan general y abstracto, hacía necesario el desahogo de la prueba pericial que al acudir a diversos parámetros, apreciara la situación económica prevaleciente el primero de enero de cada año, y con base en esa preciación, cuantificara la renta que debía cubrirse durante cada año, pues al no existir un acuerdo entre las partes posterior al año de mil novecientos ochenta y siete, sólo de esta manera podía hacerse prevalecer el contenido de la citada cláusula.

El hecho de que no haya existido un acuerdo posterior al que fijó la renta en veintidós mil pesos mensuales a partir del primero de enero de mil novecientos ochenta y siete, no implica que en las subsecuentes anualidades la renta debía permanecer en esa misma suma, pues mientras "la situación económica", prevaleciente el primero de enero de cada año, fuera diferente a aquella que prevaleció el primero de enero del año anterior, la renta debía modificarse en el mismo sentido y proporción en que se hubiera modificado esa situación económica. Pensar de otra manera, es desatender el texto de una cláusula perfectamente clara y legal, producto de la voluntad de los contratantes.

No obstante lo anterior, la prueba pericial desahogada con la finalidad de conocer la situación económica prevaleciente el primero de enero de cada uno de los años durante los cuales ha estado en vigencia el contrato, carece de todo valor probatorio, porque efectivamente no se practicó en los términos señalados por el Código de Procedimientos Civiles y por consecuencia, resulta aplicable lo dispuesto por el artículo 203 de dicha ley instrumental.

Dispone el artículo 148 del Código de Procedimientos Civiles, que cada parte nombrará un perito, a no ser que se pusieran de acuerdo en el nombramiento de uno solo; el numeral 149 de ese mismo cuerpo normativo establece que el tribunal concederá el término de tres días a la parte no oferente de la pericial, para que en ese plazo adicione el cuestionario con lo que le interesa, previniéndole que, en el mismo término, nombre el perito que le corresponde y manifieste si está o no conforme con que se tenga como perito tercero al propuesto por el promovente; en el segundo párrafo del artículo 151 de la invocada ley procesal, se preceptúa que "en cualquier otro caso, los peritos deberán rendir su dictamen en el término de diez días de haber aceptado y protestado el cargo, a menos que el Juez, atendiendo a las circunstancias les fije prudentemente otro término más amplio".

Al revisar los autos del expediente 2199/90 que fueron remitidos en respaldo al informe justificado de la responsable, se observa que al admitirse la prueba pericial ofrecida por el actor, el a quo no concedió al demandado, el término de tres días para que adicionara el cuestionario, ni le previno para que en el mismo lapso, nombrara su perito y manifestara si estaba o no conforme en que se tuviera como perito tercero al propuesto por el promovente (foja 37). También se advierte que se nombró perito en rebeldía del demandado, sin que previamente se le hubiera prevenido, para que nombrara el perito de su parte (foja 80), asimismo se llega al conocimiento de que tanto el dictamen del perito nombrado por el actor, como el de aquel que se designó en rebeldía del demandado, se presentaron fuera del término de diez días a que se refiere el artículo 151 del Código de Procedimientos Civiles, ya que el perito del actor aceptó el cargo el diecinueve de abril de mil novecientos noventa y uno (foja 37 vuelta) y presentó su dictamen hasta el dieciséis de mayo siguiente (foja 76); en tanto que el segundo aceptó el cargo el cuatro de septiembre de mil novecientos noventa y uno (foja 111 frente) y presentó su peritaje ante el a quo, el cuatro de octubre del mismo año (foja 113).

Lo anterior significa que la pericial mencionada se rindió con infracción de lo dispuesto por los artículos 148, 149 y 151 del Código de Procedimientos Civiles, y por consecuencia, al valorarse dicho elemento de convicción, no debió asignársele valor legal alguno en los términos del artículo 203 de la invocada ley instrumental, ya que la responsable jamás argumentó que sólo teniendo en consideración esa prueba, pudiera formar su convicción respecto a los hechos de que se trata la controversia, ni fundó especial y cuidadosamente la parte de su fallo en que asignó eficacia probatoria a la pericial desahogada con infracción de los citados preceptos procesales.

En las condiciones anteriores, procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal que solicitó el mandatario judicial de Héctor Edmundo Delgado Hernández, para el efecto de que la responsable, pronuncie otra sentencia en la que, dejando intocadas las decisiones asumidas al analizar los agravios de la parte demandada, analice los formulados por la actora, en donde, siguiendo los lineamientos señalados en esta ejecutoria, resuelva que la pericial desahogada en autos, fue rendida con infracción a lo dispuesto por los artículos 148, 149 y 151 del Código de Procedimientos Civiles y, que por consecuencia, ese elemento de convicción no tiene "valor alguno legal" con base en lo dispuesto por el artículo 203 de la misma ley adjetiva, y hecho que sea lo anterior resuelva lo que proceda al respecto a los agravios de dicha parte actora.

La concesión del amparo en contra de los actos de la autoridad ordenadora, se hace extensiva a los actos reclamados del Juez Tercero Civil de la Ciudad de León, Guanajuato, en su carácter de autoridad ejecutora. Resulta aplicable la jurisprudencia número 295, publicada en la página 516 de la Segunda Parte del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, Compendio 1917-1988 que a la letra dice: "AUTORIDADES EJECUTORAS, ACTOS DE, NO RECLAMADOS POR VICIOS PROPIOS.- Si la sentencia de amparo considera violatoria de garantías la resolución que ejecutan, igual declaración debe hacerse respecto de los actos de ejecución, si no se reclaman, especialmente, vicios de éste."

Por lo expuesto, fundado y con apoyo además en los artículos 103, fracción I y 107 de la Constitución Federal, 46, 76 al 79, 158, 184 y 190 de la Ley de Amparo, se resuelve:

UNICO.- La Justicia de la Nación ampara y protege a Héctor Edmundo Delgado Hernández, a través de su mandatario judicial licenciado Pascual Alonso Ortiz, para el efecto de que la responsable pronuncie otra sentencia en la que, dejando intocadas las decisiones asumidas al analizar los agravios de la parte demandada, analice los formulados por la actora en donde, siguiendo los lineamientos señalados en esta ejecutoria, resuelva que la pericial desahogada en autos, fue rendida con infracción a lo dispuesto por los artículos 148, 149 y 151 del Código de Procedimientos Civiles y que por consecuencia, ese elemento de convicción no tiene "valor alguno legal" con base en lo dispuesto por el artículo 203 de la misma ley adjetiva, y hecho que sea lo anterior resuelva lo que preceda respecto a los agravios de dicha parte actora.

Notifíquese. Engrósese. Anótese en el libro de registro correspondiente; con testimonio de esta ejecutoria vuelvan los autos respectivos al lugar de su procedencia y, en su oportunidad archívese el presente expediente.