Considerando
SEXTO.-Son infundados en una parte y fundados en otra si se suplen en su deficiencia los conceptos de violación transcritos.
En primer lugar, conviene destacar los antecedentes del caso, mismos que según constancias de autos, se refieren a que ante el Juzgado Mixto Menor de Córdoba, Veracruz, se radicó el juicio ordinario civil número 775/96, en el que Alberto Guzmán González, con fecha cuatro de septiembre de mil novecientos noventa y seis, le demandó a Rufino Díaz Reyes, la rescisión del contrato de arrendamiento que tienen celebrado respecto del local comercial ubicado en la calle Cinco Norte número seiscientos uno de Fortín, Veracruz, la desocupación y entrega material de dicho local, el pago de la cantidad de dos mil setecientos pesos, importe de los meses de renta de enero a septiembre de mil novecientos noventa y seis, a razón de trescientos pesos mensuales e impuesto al valor agregado, más las que se sigan venciendo hasta la total desocupación y entrega de ese local, el pago de la cantidad de cincuenta pesos diarios, importe de la cláusula penal pactada en aquel contrato, el pago de intereses pactados sobre rentas insolutas, y el pago de honorarios profesionales del abogado patrono del actor civil. En los hechos de la demanda, el indicado actor relató en síntesis que el uno de agosto de mil novecientos noventa y cuatro, celebró el contrato apuntado con el demandado por lo que hace al local comercial en mención, en cuya cláusula segunda se estableció una renta mensual equivalente a trescientos pesos más el impuesto al valor agregado; que asimismo pactaron que la duración de ese arrendamiento sería de seis meses a partir del uno de agosto del citado año, al treinta y uno de enero de mil novecientos noventa y cinco; que el demandado dejó de cubrir las rentas de los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de mil novecientos noventa y seis, por lo que le adeuda la cantidad de mil quinientos pesos por tales rentas, motivo por el cual requirió judicialmente de ese pago al demandado el veintisiete de mayo del mismo año, el que además adeuda las rentas de los meses de junio, julio, agosto y septiembre del propio año que ascienden a mil doscientos pesos, cantidad que aquél se ha negado a cubrir pese al requerimiento en mención. El demandado dio respuesta a las prestaciones reclamadas (fojas 24 a 37 del expediente principal), en donde en su defensa alegó en síntesis que el mes de enero del año que indica el actor se encuentra cubierto, porque a éste le entregó el dinero de ese mes y a la vez le hizo entrega del recibo correspondiente que ampara tal cantidad; que los demás meses que el actor pretende cobrar nuevamente se encuentran pagados mediante el billete de depósito número 031010 de fecha dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, el cual se encuentra dentro del expediente número 457/96, que el mismo actor promovió ante el juzgado del conocimiento; que no se ha negado a pagar las rentas, ya que el actor se negó a recibirlas a partir del mes de diciembre de mil novecientos noventa y cinco; que personalmente le ha pagado al actor las rentas que éste dice se le adeudan, sin que le entregara recibos o comprobantes de pago, lo que implica que se encuentra al corriente en el pago de tales rentas; que no es procedente la acción rescisoria que ejercitó en su contra el actor, puesto que el arrendamiento que celebraron se convirtió en indefinido en virtud de que aquél otorgó su voluntad de seguir arrendándole el local objeto de ese contrato, de donde se sigue que ha operado a su favor la tácita reconducción de ese arrendamiento, y por ende, tiene aplicación lo que dispone el artículo 2411 fracción II del Código Civil local en cuanto a que conforme a este precepto se le debe requerir la entrega del local arrendado; que tampoco procede el pago de la pena convencional que reclama el accionante, porque ésta sólo se estableció para el caso de que al fenecer el término forzoso para ambas partes no desocupara el local arrendado, lo que no se actualiza al surgir la tácita reconducción en comento; y que también es improcedente el cobro de intereses porque éstos no se pactaron en el arrendamiento de mérito, a más de que legalmente por concepto de rentas no se debe pagar ningún tipo de interés.
De las pruebas que le admitieron al actor civil, deben destacarse la confesional a cargo del demandado, quien fue declarado confeso de las posiciones que se le formularon (fojas 50 vuelta y 55), las que en resumen se refieren a la existencia del arrendamiento que tienen celebrado los contendientes en los términos que relató el actor en su demanda, y a que el demandado adeuda las rentas insolutas cuyo pago le reclama el actor; la documental de fojas dieciséis consistente en el contrato de arrendamiento de mérito celebrado en esos términos; las documentales de fojas siete a la quince consistentes en nueve recibos de arrendamiento que se dice se relacionan con las rentas cuyo pago se adeuda; y la documental consistente en la copia certificada de fojas dieciséis a la veinte, deducida del expediente civil número 457/96 del índice del juzgado del conocimiento relativo a las diligencias de jurisdicción voluntaria que promovió el actor civil, y en donde aparece que con fecha veintisiete de mayo de mil novecientos noventa y seis, se requirió judicialmente al demandado del pago de las rentas adeudadas por la cantidad total de mil quinientos pesos correspondientes a los meses de enero a mayo del propio año a razón de trescientos pesos mensuales. El demandado aportó al juicio en lo que interesa la documental visible a fojas treinta y ocho del expediente principal, consistente en el recibo de depósito de fecha dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, expedido por la Oficina de Hacienda del Estado de Córdoba, Veracruz, que ampara la cantidad total de mil trescientos ochenta pesos que se dice corresponde al pago de las rentas correspondientes a los meses de febrero a mayo de mil novecientos noventa y seis, respecto del local arrendado en litigio; y la documental consistente en copia certificada que obra a fojas de la treinta y tres a la treinta y nueve, deducida del expediente civil apuntado líneas arriba, en donde asimismo aparece, cabe agregar, que mediante proveído de veintisiete de junio de mil novecientos noventa y seis, se tuvo por presentado al demandado exhibiendo el billete de depósito en comento.
El Juez a quo dictó sentencia definitiva el veinte de agosto de mil novecientos noventa y siete (fojas 58 a 60 del expediente principal), cuyos puntos decisorios son como sigue: "PRIMERO.-La parte actora probó su acción, en tanto que la parte demandada no justificó sus excepciones, en consecuencia:-SEGUNDO.-Se condena a la parte demandada Rufino Díaz Reyes, a desocupar y entregar a la parte actora el inmueble ubicado en la Calle Cinco Norte número seiscientos uno de Fortín de los Reyes (sic), por efecto de haberse declarado rescindido el contrato de arrendamiento celebrado entre ellos, concediéndole para ello el término de cinco días contados a partir del día siguiente de aquel en que cause ejecutoria esta sentencia para el cumplimiento voluntario de la condena impuesta, y de no hacerlo así, procédase a su lanzamiento.-TERCERO.-Asimismo se condena al demandado al pago de la cantidad de dos mil setecientos pesos como importe de rentas vencidas a razón de trescientos pesos (sic), más el pago de las rentas que se sigan venciendo hasta la total solución del presente juicio.-CUARTO.-De igual forma se condena al pago de la cantidad de cincuenta pesos diarios como importe de la cláusula penal pactada en el correspondiente contrato de arrendamiento, computado esto a partir del primero de febrero de mil novecientos noventa y cinco, hasta la total desocupación y entrega del inmueble.-QUINTO.-Por otra parte se condena a la parte demandada al pago del veinte por ciento sobre el importe de las rentas reclamadas hasta la total desocupación del juicio, respecto a la prestación reclamada en el inciso f) del escrito inicial de demanda.-SEXTO.-Son a cargo de la parte demandada los gastos y costas erogados en el presente juicio al no obtener sentencia favorable.-SÉPTIMO.-Notifíquese personalmente a las partes ...". Inconforme con esta decisión judicial el demandado, interpuso recurso de apelación que la Juez de alzada resolvió en los términos que constan en la transcripción a que se refiere el considerando cuarto de este fallo.
Ahora bien, en primer lugar debe decirse que lo que se alega en los conceptos de violación que se analizan, en torno a la ilegalidad de la sentencia reclamada por los motivos que aduce el demandado aquí quejoso, es infundado, puesto que de la detenida lectura de ese fallo se pone de relieve que en términos generales la Juez de alzada analizó conforme a derecho las excepciones que opuso aquél al dar respuesta a la demanda, a la luz de los agravios que en apelación sometió a su potestad el indicado promovente, y para ello, es de verse que valoró correctamente la prueba documental consistente en las actuaciones del expediente civil número 457/96 al que se alude líneas anteriores, con las que dicha Juez estimó que el peticionario del amparo demostró haber cubierto el pago de las rentas correspondientes a los meses de febrero, marzo, abril y mayo de mil novecientos noventa y seis, cuyo pago se acreditó con el billete de depósito antes referido que allí exhibió, por la cantidad de mil trescientos ochenta pesos correspondientes a esas rentas, prestaciones de las que por consiguiente, fue absuelto el quejoso en el acto reclamado de mérito, en el que asimismo se estableció que sólo quedaba obligado al pago de las rentas ulteriores que no se demostró se hubiesen cubierto, de donde se sigue, se insiste, que en los términos apuntados la ad quem le dio a la probanza en comento el alcance legal que le correspondía en beneficio del demandado, por lo que es incierta la mala valoración de la misma de que se duele este último. Sin embargo, la misma prueba no puede tener el alcance pretendido por el quejoso en cuanto a que con ello demostró estar al corriente en el pago de las rentas de que se trata, y que ello acarrea la improcedencia de la acción de rescisión de arrendamiento que en su contra dedujo el actor civil aquí tercero perjudicado, puesto que como con acierto lo destacó en el punto la ad quem, en autos está demostrado, como ya se vio con antelación, que el quejoso fue requerido judicialmente del pago de las rentas insolutas de mérito, el veintisiete de mayo de mil novecientos noventa y seis, pese a lo cual consignó las mismas en la fecha antes precisada, o sea, el dieciocho de junio de mil novecientos noventa y seis, a través del mencionado billete de depósito, cuando ya había incurrido en mora de conformidad con lo que al respecto ordena el artículo 2385 del Código Civil local, y en consecuencia, al estar asimismo probada la existencia de la relación arrendaticia que vincula a los contendientes, es inconcuso que prosperó la rescisión del arrendamiento en cuestión, y como consecuencia de ello la condena a la desocupación del local comercial arrendado de que se trata y al pago de las rentas ulteriores no cubiertas hasta que se lleve a cabo esa desocupación, a la luz de lo que al respecto establecen los artículos 2358, fracción I, 2362, 2416, fracción IV, y 2422, fracción I, del mismo ordenamiento, al justificarse, dado lo dicho, que el arrendatario incurrió en la falta de pago de más de dos mensualidades de renta, prestaciones que fueron dejadas firmes en el acto reclamado sin perjuicio legal alguno para el impetrante del amparo. No obstante para lo hasta aquí considerado, lo que alega el actor constitucional tocante a que en la especie su contraparte debió haber dado cumplimiento a lo ordenado por el artículo 2411, fracción II, del Código Civil en consulta, puesto que como ya quedó de relieve líneas arriba, en el caso se le reclamó en los términos antes precisados la rescisión del arrendamiento en cuestión por falta de pago de rentas, y por tanto, es inexacto que se tuviese que dar el aviso indubitable a que se refiere el precepto en cita, en donde es claro se contempla una hipótesis diversa cuyos presupuestos es evidente que no concurren en este asunto. Tampoco le asiste la razón al quejoso por lo que se refiere a la condena que se dejó firme en la alzada, contenida en el resolutivo quinto de la sentencia de primer grado, referente al pago del veinte por ciento del importe de las rentas insolutas, puesto que de la detenida lectura del inciso f) del capítulo respectivo de la demanda natural, se advierte que dicha prestación se reclamó en concepto de gastos y costas del juicio y en términos del artículo 104 del código adjetivo civil local, en base al contrato de prestación de servicios profesionales que se anexó a esa demanda, reclamación que en esa forma se encuentra prevista en el precepto en comento y por tanto, es intrascendente que en otro resolutivo se haya condenado asimismo al pago de gastos y costas, pues es obvio que éstas se encuentran inmersas en la condena a que se refiere ese resolutivo quinto, y ello deberá establecerse así en la sección de ejecución respectiva, por lo que no puede existir el doble pago de que al respecto se duele el promovente.
En cambio, este Tribunal Colegiado, en suplencia de la queja deficiente, de conformidad con la fracción VI del artículo 76 bis de la Ley de Amparo, observa que la sentencia reclamada es vulneradora de las garantías individuales del peticionario del amparo, precisamente en el punto en que la Juez responsable dejó firme la condena impuesta a aquél consistente en el pago de la cantidad de cincuenta pesos diarios por concepto de pena convencional pactada en la cláusula quinta del aludido contrato de arrendamiento que celebraron los contendientes, prestación a la que se refiere el punto resolutivo cuarto de la sentencia de primer grado, y se afirma lo anterior, porque es incuestionable que en cuanto a este punto litigioso se refiere, la Juez de alzada perdió de vista que de conformidad con el artículo 1776 del Código Civil local, la cláusula penal en comento no puede exceder ni en valor ni en cuantía de la obligación principal, por lo que en tratándose de rentas, tal obligación del inquilino se determina tomando en cuenta el pago de la renta mensual, y por ende, el pago de la cláusula penal debe constreñirse en su caso, a la suma a que asciende la mensualidad, cuyo monto según la cláusula segunda de ese contrato se pactó en trescientos pesos, de donde se sigue que la aludida pena convencional que en el caso como ya se dijo, se estableció en cincuenta pesos diarios que multiplicados por un mes de renta dan como resultado mil quinientos pesos, es evidente que excede del mes de renta apuntado, equivalente, se insiste, a trescientos pesos, aspecto que pasó inadvertido por la ad quem al fallar como lo hizo en este punto. Es aplicable al caso la tesis número 12/92, sustentada por este Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito, que literalmente expresa: "-El artículo 1773 del Código Civil, establece que los contratantes pueden estipular cierta prestación como pena para el caso de que la obligación se incumpla o no se ejecute de la manera convenida. Si tal estipulación se hace, no podrán reclamarse, además, daños y perjuicios. Por su parte, el diverso 1776 del propio ordenamiento prevé que la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal. En consecuencia, si se pacta como pena convencional un porcentaje mensual sin límite de tiempo, y por el transcurso de éste, cuando se exige el cumplimiento, la referida pena supera a la obligación principal, debe establecerse que la parte de la pena que excede del valor o cuantía de esa obligación, es nula, por ser contraria a una ley prohibitiva, de conformidad con el artículo 19 del Código Civil citado.". Así también es aplicable la tesis jurisprudencial número 434, sustentada por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que este propio tribunal hace suya, visible en la página doscientos noventa y ocho, del Tomo IV, Materia Civil, del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, que dice: "ARRENDAMIENTO. CLÁUSULA PENAL NO DEBE EXCEDER DE LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL.-El artículo 1843 del Código Civil del Distrito Federal establece que la cláusula penal no puede exceder ni en valor ni en cuantía a la obligación principal, y si la obligación principal del arrendatario es la de pagar a la sociedad arrendadora, o a quien sus derechos represente, una renta mensual, según lo estipulado en el contrato de arrendamiento, es evidente que la pena convencional no puede exceder de tal suma, sin que pueda tomarse en consideración para fijar el monto de dicha pena el importe anual de la renta, como lo pretende el arrendador, apoyándose en que el arrendatario tenía obligación de pagar un año de renta por haberse celebrado el pacto arrendaticio por una año forzoso, ya que, se insiste, la obligación principal del inquilino es la de pagar mensualmente la renta; en consecuencia no puede condenarse al inquilino a pagar la pena convencional que se pactó en la cláusula del contrato de arrendamiento, equivalente al importe de seis meses de renta, ya que excede notoriamente de la renta mensual estipulada en el contrato.".
Sentando lo anterior, debe otorgarse el amparo solicitado para el efecto de que la Juez responsable deje insubsistente la sentencia reclamada y en su lugar dicte otra en la que manteniendo intocados los demás aspectos de su sentencia manifieste, empero, que la pena convencional a que se condenó, no puede rebasar en su caso la cuantía de la obligación principal consistente en un mes de renta, protección que se hace extensiva a la autoridad ejecutora.
Por lo expuesto y fundado y con apoyo además en los artículos 184 y 190 de la Ley de Amparo, se resuelve:
ÚNICO.-Para el efecto precisado al final del considerando sexto que antecede, la Justicia de la Unión ampara y protege a Rufino Díaz Reyes, en contra de los actos y autoridades que se precisan en el resultando primero de esta ejecutoria.
Notifíquese; con testimonio de esta resolución vuelvan los autos al lugar de su procedencia y, en su oportunidad, archívese el expediente.
Así, por unanimidad de votos de los señores Magistrados Alfonso Ortiz Díaz, Adrián Avendaño Constantino y Omar Losson Ovando, lo resolvió el Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito.