AMPARO DIRECTO 774/93. MARIA ELENA GONZALEZ DE DIAZ.

La quejosa alega que la Sala violó el principio de congruencia previsto en el artículo 79 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, porque suplió la deficiencia de la queja, al valorar las pruebas.

Sin embargo, carece de razón; pues, en el agravio que atañe a tal cuestión se adujo que el juzgador se apartó de los principios de la valoración de la prueba, en razón de que el certificado catastral tiene pleno valor probatorio por ser un documento público; que por ello es eficaz para comprobar el valor fiscal del inmueble dado en arrendamiento; que esta prueba es suficiente para demostrar la existencia de la violación al dispositivo 2370 del Código Civil del Estado de Jalisco, por exceder el monto de la renta establecido en el fundatorio los límites permitidos por dicho numeral, que es de orden público; que el Juez no ocupaba de auxiliares técnicos para determinar el monto de la renta por ser suficiente una operación aritmética para ello. Por tanto, es evidente, que al estudiar la prueba documental aludida y considerar que ésta tiene pleno valor probatorio para establecer el monto de la renta de la finca; aun cuando no se desahogó la pericial, no lo hizo en forma oficiosa, sino en respuesta a los agravios planteados; luego, con independencia de si el criterio es o no jurídicamente correcto, no es verdad que quebrante el principio de congruencia.

En segundo lugar, la Sala tampoco infringió el principio de congruencia al estudiar la reconvención y excepciones opuestas en su contra; porque, como declaró ilegal la resolución del Juez en la cual había considerado que no se probó la reconvención, ante la falta de reenvío, tenía la obligación de abordar el análisis de esas cuestiones. Tiene aplicación al caso, la tesis de jurisprudencia 188, publicada en la página 331, de la Segunda Parte del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, 1917- 1988, del título "APELACION, FACULTADES DEL TRIBUNAL DE.-En el sistema procesal en que no existe reenvío, el tribunal de apelación debe examinar y resolver, con plenitud de jurisdicción, las cuestiones indebidamente omitidas en la sentencia apelada, reclamadas en los agravios, sin limitarse a ordenar al inferior que las subsane, porque debe corregirlas por sí mismo.".

Por otro lado, a través de su abogado la quejosa manifiesta que la ejecutoria que citó la Sala, bajo el rubro: "ARRENDAMIENTO. EL CERTIFICADO CATASTRAL ES EFICAZ PARA COMPROBAR EL VALOR FISCAL DEL INMUEBLE DADO EN EL", no es aplicable al asunto, porque en ella únicamente se considera que ese documento es idóneo para demostrar el valor fiscal del inmueble, pero no diversa circunstancia; en lo cual no le asiste la razón; porque la Sala invocó dicha ejecutoria con el propósito de corroborar el criterio de que el certificado catastral es un documento público eficaz para probar el valor fiscal del inmueble arrendado, pero no con el fin de apoyar el argumento relativo a la fijación del importe de la renta.

En otro aspecto, el artículo 2370 del Código Civil del Estado de Jalisco, declara nulos de pleno derecho y los priva de la facultad de engendrar obligaciones hacia los inquilinos, a los convenios que éstos celebren con los arrendadores, en cuanto el importe de la renta rebase el doce por ciento anual, calculado sobre el valor fiscal que tenga el inmueble, ya sea que se exteriorice el convenio bajo la forma de recibos, vales, cartas u otros documentos. Además, conforme a lo establecido por los numerales 6o., 2146 y 2147 del Código Civil, la nulidad del acto jurídico que ocasiona la violación de una norma de orden público es "absoluta"; por ello, no es susceptible de extinguirse por confirmación o prescripción; motivo por el cual resulta incuestionable que el amparista se equivoca al sostener que por el hecho de existir voluntad del inquilino de continuar el arrendamiento, se extinguió la acción de nulidad ejercitada en la vía de reconvención y al alegar que prescribió el derecho para demandar su nulidad, porque concluyó la vigencia del contrato y existe declaración legal sobre ello; pues, como ya se dijo, al ser una nulidad absoluta, ésta no es susceptible de convalidación por medio alguno, así sea transcurso del tiempo o manifestación de particular; puesto que no es renunciable. Por otro lado, el dispositivo 1814 del código invocado, en que apoya su argumento de prescripción del derecho para pedir la nulidad, no tiene aplicación en la especie, pues alude al caso en que se realizó el pago por error, mas no, a la devolución del exceso pagado como consecuencia de la declaratoria de nulidad del acuerdo que estimó el precio de la renta. Cobra aplicación al caso, el criterio sustentado por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, visible en la página 155, Tomo CXVI, Quinta Epoca, del Semanario Judicial de la Federación, que a la letra dice: "NULIDADES ABSOLUTA Y RELATIVA.-Si la nulidad de un acto es absoluta, nada puede convalidarlo, porque ello será contrario al interés público, y cuando la misma ley adopta la posibilidad de su convalidación, esto significa que la nulidad es relativa.".

Asimismo, es pertinente traer a colación el precedente emitido por este colegiado al resolver un caso similar, cuya sinopsis y datos relativos se transcriben a continuación: "ARRENDAMIENTO, LA CLAUSULA EN QUE SE ESTIPULE UNA RENTA MAYOR A LA SEÑALADA EN EL ARTICULO 2370 DEL CODIGO CIVIL DEL ESTADO DE JALISCO, ESTA VICIADA DE NULIDAD ABSOLUTA.-La nulidad a que se refiere el artículo 2370 del Código Civil del Estado de Jalisco, es de las denominadas 'absolutas', por las siguientes razones: 1). Porque si el legislador hubiera querido limitar el alcance de la misma, habría agregado que era 'relativa', como lo hace en la diversa nulidad prevista en el artículo 2149 del ordenamiento en consulta, de tal suerte que, si no lo dispuso así, debe entenderse que se refiere a una nulidad total; 2). Porque la nulidad de que se trata, tiene la misma característica de inconvalidación con que el artículo 2147 del código señalado, distingue a las 'absolutas' de las 'relativas', ya que al establecerse dicha nulidad, como pena a la infracción de una disposición de eminente interés público (por ser ésta en beneficio de la población con necesidad de vivienda de alquiler), entonces, la nulidad de que se habla no puede confirmarse ni ratificarse por ningún medio, en razón de que ello equivaldría a una renuncia de derechos de interés público por estarse aceptando tácitamente pagar por concepto de renta una cantidad mayor al límite señalado en el artículo 2370 del ordenamiento antes citado, lo cual está prohibido expresamente por el artículo 4o. del cuerpo de leyes que se ha venido invocando". Amparo directo 1034/86. Petra Rodríguez Guevara. 21 de enero de 1988. Unanimidad de votos. Ponente: José Antonio Llanos Duarte. Secretario: Humberto Bernal Escalante.

De igual manera, la declaración de nulidad de la cláusula novena del contrato de arrendamiento, en que se pactó una renta superior para el caso de que el inquilino continuara en posesión de la finca una vez concluido el contrato, es acorde a derecho, aún en el supuesto de que aquélla se interprete como pena convencional; toda vez que, conforme al artículo 2370 del código civil invocado, son nulos los acuerdos o convenios que bajo cualquier naturaleza celebre el inquilino, que permitan exceder el precio del arrendamiento en un porcentaje mayor al previsto en el numeral en cita; como sucede en la especie, en que incrementa el precio de la renta en un porcentaje superior al señalado en el aludido dispositivo 2370 del Código Civil del Estado de Jalisco.

En otro tema, son inoperantes los conceptos de violación en que se alega la incongruencia de la determinación de aplicar al pago de rentas la cantidad otorgada por el inquilino en calidad de depósito y que se omitió sancionar al arrendatario en primera instancia, al pago de costas, como se pactó en el contrato base de la acción; dado que la Sala no analizó esos aspectos en la sentencia de segundo grado; pues se limitó a estudiar los agravios expuestos por el apelante, que en su totalidad son atinentes a la reconvención; por tanto, de existir esas violaciones, relativas a la acción principal, serían provocadas por el a quo en el fallo de primera instancia, cuya legalidad no es factible analizar, dado que no constituyen el acto reclamado; por consiguiente, tales motivos de inconformidad, en todo caso, debieron reclamarse en el curso de apelación que se hubiese interpuesto en contra de la resolución del Juez.

Tampoco es verdad que en la demanda reconvencional se pidió la nulidad de la cláusula "noventa" del acuerdo de voluntades; toda vez que, del examen al libelo de contrademanda se deduce que reclamaron, entre otras cosas, la siguiente prestación: "Porque se declare judicialmente la nulidad absoluta de la cláusula novena del contrato fechado el día 7 de enero de 1990, en la que se estipuló como renta mensual la cantidad de $2"000,000.00 al término del contrato, ya que dicha cantidad rebasa los límites establecidos por el artículo 2370 del Código Civil del Estado de Jalisco"; luego, es inconcuso que no se solicitó la nulidad de la cláusula "noventa", sino que, como lo adujo la Sala, fue la novena y si bien es verdad que en el citado ocurso reconvencional, capítulo de hechos, punto 2, tercer párrafo, se mencionó la cláusula "noventa", ello obedeció a un error mecanográfico, pues la prestación exigida quedó precisada en el capítulo de "prestaciones", en el tercer punto petitorio.

Por otra parte, no es cierto que la ad quem haya omitido señalar los efectos de la nulidad decretada; pues, sobre ello, señaló que la renta correspondiente a la finca materia del arrendamiento, sería de enero a abril de mil novecientos noventa y uno, de ciento siete mil cien viejos pesos; y de mayo de ese año a mayo de mil novecientos noventa y uno, de doscientos cuarenta y siete mil cien antiguos pesos; ni es verdad, que virtud a la nulidad decretada la Sala estuviese obligada a condenar sobre el pago de intereses respecto a las rentas no cubiertas oportunamente; dado que, ese concepto no es una consecuencia legal necesaria de la declaratoria de nulidad de la cláusula que fijó el importe de la renta; por lo que, conforme al artículo 79 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, estuvo legalmente impedida para pronunciarse sobre ese punto.

Por otra parte, asiste la razón al abogado patrono de la promovente al expresar que la Sala responsable en el fallo combatido, considerando tercero, citó equivocadamente el juicio natural con el número 18/91 y la finca arrendada la precisa como la 2256 de la calle Aldoux Huxley, cuando lo correcto es el expediente 28/91 e inmueble 5296; empero, dicho argumento deviene inoperante, dado que sólo se trata de un error mecanográfico sin trascendencia al fondo del asunto, que no provoca un estado de indefensión del inconforme, pues de la lectura de la sentencia combatida se deduce la relación que tiene con el juicio de origen, sumario civil 28/91, y así se asentó al inicio de la resolución, juicio en que se ejercitan acciones derivadas del contrato de arrendamiento relativo a la finca 5296 de la calle Aldoux Huxley.

En cuanto a las costas, alega el abogado de la quejosa que la ad quem no fundamenta ni razona por qué se le impone su pago en segunda instancia; de lo cual carece de razón, debido a que, la responsable respecto a la condena en costas citó los dispositivos legales 142 y 640 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, que consideró aplicables, cumpliendo con ello el requisito de debida fundamentación, y expuso, en relación a las costas, que se condenaba al demandado (en la reconvención), a su pago, tomando como base la rentabilidad aplicable durante la vigencia del plazo, y el diez por ciento de una anualidad, para condenar al reo a pagar ciento veintiocho nuevos pesos con cincuenta y dos centavos; con lo que lo motivó en forma adecuada; además cabe decir que, aun cuando la quejosa tuviese motivo para demandar al hoy tercero perjudicado, la sanción que se le impone de pagar las costas, no está supeditada a esta circunstancia, sino a las hipótesis expuestas en el artículo invocado en primer lugar.

En cambio, en la medida que este tribunal suple la deficiencia de la queja, conforme lo establece el artículo 76 bis, fracción VI de la Ley de Amparo, es fundado el concepto de violación en que se aduce que es ilegal la condena en contra de la quejosa al pago de intereses a razón del nueve por ciento mensual, sobre las cantidades que se le cubrieron en demasía por concepto de renta. En efecto, el artículo 79 del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Jalisco, establece el principio de congruencia de las sentencias, que estriba en que éstas deben dictarse en concordancia con la demanda y contestación formuladas por las partes y en que no contengan resoluciones ni afirmaciones que se contradigan entre sí. Ahora bien, en la parte considerativa del fallo impugnado, se adujo: "... se condena a la demandada a regresar al actor las cantidades pagadas en demasía de acuerdo con los lineamientos trazados con los intereses legales a razón del 9% anual, a partir de la entrega y hasta el momento en que se produzca la devolución, ...", empero, virtud a la modificación de la sentencia recurrida, en el resolutivo séptimo se condena a la ahora peticionaria de garantías al pago de intereses "a razón del nueve por ciento mensual", luego, es inconcuso que la responsable infringe el principio de congruencia en su aspecto interno, dado que en el punto séptimo resolutivo, no refleja un resultado acorde con sus consideraciones jurídicas, sino que aquél y éstas se contradicen; por tanto, para no quebrantar dicho principio, debe corregirse la proposición séptima, para que, la condena en cuanto al pago de intereses, se estipule al nueve por ciento anual, lo cual mantiene concordancia con lo expuesto en la parte considerativa.

Por consiguiente, al estar acreditada la violación al derecho común y la consecuente transgresión a la garantía de legalidad consignada en el artículo 14 constitucional, procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal, para que la responsable, deje insubsistente el fallo reclamado y en reparación a la garantía violada, dicte una resolución en la que se precise que el interés a que se debe condenar es del nueve por ciento anual, dejando firmes las restantes consideraciones.