AS/0869/2023

Con base en los antecedentes y la doctrina aplicable que se tiene expuesta, se ingresa a resolver el recurso de casación en sus dos modalidades conforme a los puntos de resumen que se tienen descritos en el considerando II y en aplicación extensiva del art. 108 del Código Procesal Civil, por razones de orden lógico, corresponde primero resolver el recurso de casación en la forma, toda vez que de ser evidentes los reclamos, se estaría ante una resolución anulatoria, sin que sea necesario ingresar a los aspectos de fondo.

Recurso en la forma.

En el punto 1 del resumen del recurso se describe la denuncia de violación del art. 213 nums. 3 y 4 del Código Procesal Civil, donde el recurrente señala que la vendedora (demandada) ocultó información sobre litigios penales por falsedad de transferencia del bien inmueble, de cuya información dependía que su persona tome la decisión de comprar o no el terreno, aspecto que fue objeto de solicitud de complementación y enmienda, es así que el Auto complementario de 12 de mayo de 2023, remite al considerando III del Auto de Vista, sin que en dicho contenido exista pronunciamiento específico sobre el tema en cuestión.

El primer numeral del citado precepto legal tiene relación con la motivación de la parte considerativa del fallo, el segundo, se refiere a la parte dispositiva que debe contener decisiones claras, positivas y precisas; en el caso presente, el recurrente se limita a denunciar falta de pronunciamiento sobre la ocultación de información referente a los litigios penales por parte de la vendedora.

Al respecto, si bien el Tribunal de apelación no se refirió de manera específica a dicha temática; sin embargo, debe tenerse presente que el recurrente, en uso del principio dispositivo que gobierna la materia previsto en el art. 1 num. 3 del Código Procesal Civil, postuló como demanda la resolución de contrato de transferencia, más pago de daños y perjuicios, argumentando incumplimiento en la entrega del inmueble y de la documentación legal por parte de la vendedora (demandada), lo que implicaba circunscribir el análisis de los Jueces de instancia, respecto al incumplimiento o no de las obligaciones establecidas en el contrato base de la demanda; en ese sentido fue establecido el objeto del proceso y de la prueba, conforme se verifica a fs. 263 vta., siendo este el aspecto central que debe ser tomado en cuenta a los efectos de la resolución del conflicto, cuya labor fue cumplida a cabalidad por el Juez de primera instancia y por el Tribunal de apelación, quienes emitieron sus pronunciamientos en las respectivas resoluciones de manera fundada y motivada con respaldo en las pruebas que cursan en los antecedentes del proceso.

La resolución de contrato por su propia naturaleza se origina por el incumplimiento de las obligaciones establecidas en el propio contrato; consiguientemente, opera por causas sobrevinientes a partir de la celebración del mismo; es decir, ocurre en el curso de su ejecución y dependiendo de la acreditación del grado de incumplimiento puede acogerse o no la pretensión y de ningún modo se puede pretender la resolución por causas atribuibles al momento de la formación del negocio jurídico.

En el caso de autos, el recurrente con el argumento de ocultación de información de los procesos penales por parte de la vendedora, de cuya información depende su decisión de comprar o no el inmueble, por lo que trata de generar una causa congénita o vicio sustancial de resolución ocurrido (sino es antes) durante la formación del contrato, aspecto que puede derivar en otro tipo de causal de ineficacia del contrato y de ningún modo condice con la teoría y naturaleza de la resolución contractual que opera a partir de su celebración hacia el futuro como se tiene señalado; de ahí que el reclamo resulta intrascendente para la dilucidación de la presente causa, ni mucho menos el tema de ocultación de información que refiere de manera reiterada, formó parte del objeto del proceso y de la prueba, porque no correspondía a la presente causa y la Sentencia de primera instancia confirmada por el Auto de Vista, fue emitida dentro del marco establecido por el art. 213 del Código Procesal Civil, es decir, regida al objeto del proceso y de la prueba, siendo dichos actuados procesales los que en definitiva delimitan el ámbito del debate procesal y de la resolución del conflicto.

Con relación al punto 2 del resumen que también contiene la denuncia de violación del art. 213 nums. 2 y 3 del Código Procesal Civil; pero esta vez el argumento se encuentra dirigido a cuestionar la falta de pronunciamiento por los Jueces de ambas instancias sobre el levantamiento de las anotaciones preventivas y gravámenes realizados por el tercerista, así como también respecto a la obligación de la vendedora de proporcionar el certificado catastral actualizado.

Revisados los antecedentes del proceso, se advierte que el tema del levantamiento de las anotaciones preventivas no fue motivo de la demanda; en el escrito de fs. 15 a 17 y subsanado de fs. 37 a 38 vta., ni fue postulada como pretensión principal, accesoria y menos como pretensión alterna, por lo mismo en el objeto del proceso y de la prueba no se tomó en cuenta ese aspecto, tampoco fue motivo de reclamo en el recurso de apelación; ante esta situación no se puede denunciar falta de pronunciamiento a ninguna de las dos instancias sobre algo que no fue demandado ni formó parte del debate, ni mucho menos fue motivo de reclamo en el recurso de apelación y en caso de acceder al pedido del recurrente, se incurrirá en incongruencia externa, derivando los fallos extra y ultra petita.

Con relación a la falta de pronunciamiento del certificado catastral, el reclamo no resulta evidente, toda vez que el Tribunal de apelación emitió pronunciamiento expreso a fs. 687 vta., señalando en lo esencial que la observación por el ente registrador emergía de una actualización necesaria; no obstante, la parte demandante contaba con el plazo suficiente para efectuar la regularización, toda vez que el gravamen primigenio consignado en el folio real del inmueble fue registrado el 12 de septiembre de 2016, el siguiente el 27 de diciembre de 2018, y concluyó salvando los derechos de la parte actora para acudir a la vía llamada por ley a los efectos de regularizar su derecho propietario.

Como se podrá advertir, el Ad quem emitió un pronunciamiento específico al reclamo y si el recurrente no estaba de acuerdo con ese contenido, debió rebatir dicho fundamento a través del recurso de casación en el fondo y no denunciar falta de pronunciamiento.

Por las consideraciones realizadas, el recurso de casación en la forma deviene en infundado, correspondiendo emitir su resolución en ese sentido, más aún si se considera que no existe petitorio por la anulación de la resolución impugnada.

Recurso en el fondo.

Se advierte que el recurso de casación en el fondo contiene argumentos entremezclados de forma y fondo, estos últimos se encuentran básicamente dirigidos a denunciar de manera reiterada, la falta de entrega del inmueble y de la documentación legal del terreno por parte de la vendedora, así como la existencia de un tercero alegando derecho propietario el cual le habría impedido al recurrente tomar posesión del inmueble; argumentos que además constituyen en su mayor parte, reproducciones del recurso ordinario de apelación y que se encuentran resumidos de manera objetiva en el considerando II; ante esta situación, en aplicación del principio de concentración que rige la materia previsto en el art. 1 num. 6 del Código Procesal Civil, todos aquellos argumentos que tienen relación con una misma temática, corresponden ser resueltos de manera conjunta, aspecto que se debe tenerse presente.

Los puntos 1 y 2 del resumen, en parte, contienen argumentos de forma, toda vez que en el primero se denuncia contradicción entre la doctrina aplicable y la parte dispositiva del Auto de Vista; con este tipo de planteamiento lo que el recurrente trata de hacer entrever es la incongruencia interna en el fallo; en el segundo punto se argumenta la falta de explicación motivada sobre la posesión; ambos reclamos se tratan de aspectos de forma, el primero por estar referido a la estructura de la resolución y el segundo a la falta de motivación del fallo y debieron ser reclamados mediante el recurso de casación en la forma y no a través del recurso de fondo; sin embargo, al margen de haberse plantado los reclamos de manera equívoca, estos no resultan ser evidentes, cuyo aspecto será explicado más adelante.

Por otra parte, el punto 1 del resumen contiene la denuncia de la aplicación indebida de los arts. 87 y 90 del Código Civil, respecto a la entrega de la cosa vendida, el punto 2 alude a la falta de entrega de la posesión del inmueble; en ambos casos, el recurrente manifiesta la existencia de oposición por parte de un tercero que le impide ejercer su derecho de propiedad; acerca del punto 3 señala que se incurrió en confusión entre los términos de posesión y detentación, donde también hace referencia a la confesión efectuada por su persona durante la audiencia de inspección judicial, señalando al mismo tiempo que el tercero opositor le habría interrumpido en la posesión del terreno; argumentos que corresponden ser absueltos de manera conjunta, para lo cual es conveniente remitirse a los antecedentes del proceso.

Del contenido del escrito de demanda de fs. 15 a 17, subsanado de fs. 37 a 38 vta., se tiene que el demandante y hoy recurrente, expuso como uno de los argumentos de hecho para postular la resolución del contrato, la falta de entrega del inmueble por parte de la vendedora Betty Amalia Aruquipa Zuleta, aspecto que fue negado por la indicada persona al momento de contestar la demanda; sin embargo, durante el curso del proceso el demandante fue realizando afirmaciones respecto a la recepción y posesión del inmueble, las cuales por la importancia que representan para la resolución del conflicto, se proceden a identificar a continuación.

En la audiencia preliminar, cuya acta cursa de fs. 135 a 143 vta., el demandante haciendo uso de la defensa material asumida en su sentido amplio, de manera personal señaló que la vendedora después de unos días de la suscripción del contrato de compraventa, hizo entrega de las llaves del terreno y posteriormente cuando el recurrente llevó material de construcción para posesionarse, apareció el abogado del señor Puyal (tercero) e indicó que el terreno estaba en un proceso, aseveraciones que se encuentran plasmadas a fs.139 vta., del acta de referencia.

Posteriormente, durante la audiencia de inspección judicial, cuya acta cursa de fs. 260 a 264, ante las aclaraciones que le pidió el Juez de la causa, el demandante señaló afirmando de manera textual lo siguiente: “Señor Juez, este es el bien inmueble que me ha entregado el momento de la compra venta la Sra. Aruquipa”; seguidamente, ratificó indicando: Sí, me ha entregado al momento de la venta, posteriormente viene el señor Puyal, cambiaron las cerraduras y no tuve más acceso al terreno”; a fs. 261 vta. afirmó: “El día que vine a posesionarme puse estos ladrillos de manera temporal porque el muro estaba bajo, en ello apareció el Sr. Puyal, y empezó el problema”; pero a la vez, señaló que trasladó todas su maderas y es en ese momento que habría aparecido el tercero generando oposición de hecho; el actor aclaró también que el día de la entrega del inmueble, solo estábamos los dos, refiriéndose a su persona y a la vendedora del inmueble, aseveraciones que se encuentran a fs. 262.

De las afirmaciones descritas registradas en las dos actas de referencia, se establece que el demandante al momento de la suscripción del contrato de compraventa del 22 de mayo de 2015, recibió de manera convencional el inmueble en los términos expresados en el contrato en cuya cláusula tercera señala: “El inmueble es entregado por la VENDEDORA a favor del COMPRADOR, libre de toda ocupación o afectación por terceros, gozando a partir de la fecha de la libre y pacífica posesión sobre el inmueble transferido a su favor”; posteriormente, después de haber transcurrido unos días (fecha que no se encuentra especificada), recibió de parte de la vendedora las llaves para el ingreso al lote de terreno, ya que dicho inmueble se encuentra completamente amurallado conforme de dejó establecido en el contrato; una vez recibidas las llaves, el actor llevó material (ladrillos) y colocó al muro para levantar la altura de este, seguidamente habría trasladado todas sus maderas de construcción y en ese momento es donde habría aparecido el tercero interesado formulando oposición de hecho, cuyo aspecto se encuentra afirmado a fs. 262.

Prácticamente, con la recepción de las llaves, el recurrente habría recibido y tomado posesión material del inmueble, lo que le permitió ingresar al interior del lote de terreno y pudo realizar las actividades ya especificadas, cuando no existía ningún opositor, siendo el propio recurrente quien señala en el recurso de casación que su posesión fue interrumpida por el tercero opositor; con dicha afirmación reconoce una vez más que estuvo en posesión del inmueble, de lo contrario no podría haberse dado la referida interrupción.

Las afirmaciones descritas en los párrafos anteriores, constituyen una confesión judicial espontánea prevista en los arts. 1321 del Código Civil y 157.III del Código Procesal Civil, respecto a la entrega del terreno por la vendedora (demandada) y consiguiente recepción y toma de posesión del mismo por el recurrente (demandante), conforme lo asimilaron correctamente los Jueces de ambas instancias, toda vez que la aludida confesión fue realizada de manera personal y voluntaria por el justiciable dentro del proceso y cumple con los requisitos establecidos por el art. 161 de la Ley N° 439, constituyendo plena prueba a la luz de los arts. 1321 del Código Sustantivo Civil y 162.II de su procedimiento, lo que exime de cualquier otra prueba conforme dispone el art. 137 de la misma Ley Adjetiva Civil; dicha confesión, por su naturaleza espontánea, para su validez no requiere ser sometida a interrogatorio formal riguroso como pretende el recurrente.

Consiguientemente, el Tribunal de apelación no incurrió en los hechos que se denuncian referentes a la falta de entrega y posesión del inmueble, ni mucho menos en la indebida aplicación de los arts. 87 y 90 del Código Civil, toda vez que existe una confesión espontánea de parte del justiciable respecto a los extremos denunciados, cuyo aspecto también desvirtúa por completo el argumento de forma referido a la contradicción entre la doctrina aplicable y la parte dispositiva del Auto de Vista que señala el recurrente.

Al margen de lo señalado, se debe dejar establecido que no existe en antecedentes del proceso, documento alguno que se oponga a la confesión realizada por el actor; al contrario, dicha confesión ratifica lo expresado en la cláusula tercera del contrato de compraventa del 22 de mayo de 2015, protocolizado en la Escritura Pública N° 110/2015, que cursa de fs. 5 a 6 vta., documento base de la demanda.

El hecho de que posterior a la toma de la posesión material del terreno por parte del actor, se haya presentado un tercero opositor para perturbar e interrumpir dicha posesión como refiere el recurrente, es una cuestión que se encuentra al margen de lo establecido en el contrato de compraventa; ante ese inconveniente, el hoy recurrente debió hacer valer su derecho de manera oportuna activando en contra del opositor los respectivos procesos que correspondían (interdictos) o finalmente ver la pertinencia de denunciar antes las instancias correspondientes por algún hecho ilícito.

Con relación al punto 4 del resumen, donde se tiene la denuncia de violación del art. 614 del Código Civil, indicando que la demandada (vendedora) no le habría hecho adquirir la propiedad de la cosa o el derecho y tampoco le entregó todos los documentos actualizados del inmueble, entre estos, el certificado catastral, aspecto que habría motivado la observación por Derechos Reales, imposibilitando el registro de su derecho propietario.

La norma legal a la cual hace referencia el recurrente, establece las obligaciones principales del vendedor; empero, no se debe confundir la transferencia del derecho de propiedad, con la entrega material de la cosa vendida; debiendo además tomarse en cuenta que los contratos de compraventa de inmuebles son eminentemente de carácter real y consensual donde la transferencia del derecho de propiedad se opera por el solo consentimiento de las partes contratantes, conforme lo disponen los arts. 584 con relación al 521 del Código Civil.

En el caso presente, la adquisición del derecho de propiedad del inmueble por parte del recurrente, se dio en el mismo momento de la suscripción del contrato de compraventa de 22 de mayo de 2015, siendo una consecuencia inmediata y directa de la celebración del mismo por tratarse de una venta normal y corriente, ya que no se encuentra sometida a una modalidad distinta; así se infiere del contenido de dicho contrato que cursa de fs. 5 a 6 vta., donde la vendedora (demandada) transfiere íntegramente su derecho de propiedad a favor del comprador (demandante), sin absolutamente reservar nada para sí, siendo una venta definitiva ya que no se encuentra sometida a plazo futuro de perfeccionamiento.

En cuanto a la obligación material de la entrega del inmueble que se denuncia como incumplida, este aspecto ya fue ampliamente analizado y absuelto con respaldo de la prueba de confesión judicial espontánea producida por el propio recurrente, a cuyos fundamentos corresponde remitirse.

Respecto a la falta de entrega del certificado catastral; este documento fue entregado por la demandada al momento de la suscripción del contrato como bien lo reconoce el propio recurrente y el hecho de que no se encontraba actualizado, es una cuestión simplemente de orden administrativo y que el recurrente como nuevo propietario del inmueble debió realizarlo en la unidad correspondiente del Gobierno Autónomo Municipal de La Paz (GAMLP) y para ello contaba con el documento de propiedad a su favor, lo que le otorgaba plena legitimación para realizar dicho trámite y de esta manera cumplir con la única observación efectuada por Derechos Reales para dar curso al registro de su derecho propietario.

Según los informes de la Unidad de Catastro del Gobierno Autónomo Municipal de la Paz (GAMLP) que cursan a fs. 228, fs. 242, fs. 243 vta. y fs. 251, la actualización catastral puede ser realizada por el nuevo comprador mediante solicitud escrita dirigida a la entidad municipal adjuntado los documentos de propiedad, aun así, no tenga registrado su derecho propietario en Derechos Reales y el trámite tiene una duración máxima de 10 días hábiles.

La aseveración del recurrente señala que se requerían fotos del inmueble y no pudo obtenerlas debido a la imposibilidad de ingresar al terreno por la oposición del tercero, lo que se constituye en un argumento simple que no está debidamente sustentado con ninguna prueba; en los informes del Gobierno Autónomo Municipal de la Paz (GAMLP) no se hace referencia a ese supuesto requisito, ni mucho menos existe en antecedentes del proceso que el recurrente hubiera solicitado a la entidad municipal la actualización del certificado catastral y esta haya rechazado la solicitud o que los funcionarios municipales hubieran sido impedidos de ingresar al inmueble para su verificación; en el caso presente, se trata simplemente de una actualización de certificado catastral de un terreno que no ha sufrido ninguna modificación física, ni cuenta con construcción y se supone que los datos del inmueble se encuentran en registros de la institución edil y sobre esa base se pudo haber emitido el certificado actualizado a nombre del nuevo comprador.

Sin embargo, el recurrente a pesar de haber asumido la obligación establecida en la cláusula cuarta del contrato de efectuar de manera inmediata los trámites para el registro de su derecho propietario, aparentemente no hizo nada para subsanar la observación de Derechos Reales del 27 de mayo de 2015, cuando aún el inmueble transferido se encontraba completamente con el alodial, conforme da cuenta la literal que cursa a fs. 219 vta.; empero, el actor dejó transcurrir más de un año hasta que recayó y se registró la anotación preventiva el 12 de septiembre de 2016 y la siguiente del 27 de diciembre de 2018, cuya situación se verifica en los informes de Derechos Reales de fs. 218 a 220 vta.; sin embargo, debe tenerse presente que las anotaciones preventivas tienen un tiempo limitado de vigencia y transcurrido el mismo caducan, conforme dispone el art. 1553 del Código Civil.

Finalmente, se debe dejar establecido que por las documentales que cursan de fs. 311 a 645, se advierte que existe un proceso ordinario civil de nulidad de contratos de transferencia presentado el 27 de agosto del 2019, por Hernán Puyal Ramírez mediante apoderados ante el Juzgado Público Civil y Comercial 18º de la ciudad de La Paz, signado con el NUREJ Nº 20304491, demanda que recae respecto al mismo inmueble del que trata el contrato que es objeto de resolución en la presente causa, donde el título de propiedad de la vendedora Betty Amalia Aruquipa Zuleta (demandada en la presente causa), también cuenta con demanda de nulidad en aquel proceso, cuyo último actuado al 11 de noviembre del 2022, se encuentra con contestación a excepciones (ver de fs. 641 a 642 vta.); consiguientemente, no consta que dicho proceso cuente con Sentencia ejecutoriada, aspecto que se debe tener presente.

Por todas las consideraciones realizadas, el recurso de casación analizado en sus dos modalidades (forma y fondo) deviene en infundado, correspondiendo emitir resolución para ambos recursos, en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil; aclarando que en relación con el escrito de contestación al recurso visible de fs. 701 a 704 vta., la parte demandada deberá estarse a los fundamentos de la presente resolución.