Encabezado
La Sala Plena de la Corte Constitucional, con fundamento en el artículo 241.4 de la Constitución y cumplidos los trámites[2] previstos en el Decreto Ley 2067 de 1991, decide sobre la demanda de inconstitucionalidad presentada, con fundamento en el artículo 40.6 de la Constitución, por el ciudadano Jeisson Andrés Vásquez Torres contra el artículo 29 (parcial) de la Ley 675 de 2001, cuyo texto es el siguiente:
I. DISPOSICIÓN DEMANDADA
LEY 675 DE 2001[3]
Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.
EL CONGRESO DE COLOMBIA DECRETA:
[ ]
CAPÍTULO VIII
De la contribución a las expensas comunes
ARTÍCULO 29. Participación en las expensas comunes necesarias. Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal.
[ ].
II. DEMANDA
1. La demanda en contra del artículo 29 (parcial) de la Ley 675 de 2001 se admitió por la presunta vulneración de los artículos 1 y 13 de la Constitución. Para el ciudadano demandante, la norma acusada vulnera los principios de solidaridad e igualdad al permitir que los reglamentos de propiedad horizontal modifiquen o eliminen la obligación de ciertos copropietarios de contribuir al pago de las expensas comunes, de acuerdo con el coeficiente de copropiedad, creando un trato desigual e injustificado. Según precisó, esta permisión deslegitima el criterio objetivo y eficiente señalado por el Legislador para el recaudo de las expensas comunes[4], tal y como lo advirtió la Corte Constitucional en la Sentencia C-782 de 2004, en la que declaró la constitucionalidad del criterio de coeficiente de copropiedad, conforme al cual a mayor copropiedad individual corresponden mayores erogaciones en gastos comunitarios, bajo el supuesto de la mayor capacidad de contribución de las expensas comunes[5].
2. En relación con la presunta incompatibilidad de la norma con el artículo 1 de la Constitución, el demandante argumenta que la obligación de contribuir a las expensas comunes, que son necesarias para el mantenimiento y funcionamiento de la copropiedad, debe ser de carácter imperativo y no puede ser modificada o exonerada por el reglamento de propiedad horizontal. Al permitirse esta facultad por la expresión demandada, se habilita a ciertos propietarios para evadir esta obligación, lo que genera una carga injusta sobre los demás copropietarios, que, además, afecta la solidaridad que debe regir las relaciones entre los integrantes de la copropiedad[6], pues socava el modelo de propiedad horizontal, ya que los pagos de los propietarios son fundamentales para el mantenimiento de los bienes comunes y, por ende, para la permanencia de la comunidad[7].
3. En cuanto a la presunta vulneración del artículo 13 de la Constitución, según el demandante, la norma acusada permite una desigualdad e inequidad respecto de aquellos bienes que deben contribuir en un mayor valor, respecto de los bienes que [sic] a pesar de estar obligados a la contribución, no lo hacen porque fueron exonerados, tienen menor cuota o cuenta con beneficios no razonables[8] derivados de la facultad que otorga la disposición. Respecto a la carga argumentativa especial por la infracción del principio de igualdad, señaló lo siguiente: en primer lugar, que [l]os[s]ujetos objeto de comparación, son los propietarios y/o tenedores de unidades privadas obligados a contribuir al pago de las expensas comunes necesarias, que deben sujetarse a las disposiciones que se establezcan en el Reglamento de Propiedad Horizontal, aun en contra de su voluntad decisiones de mayorías, y se ven obligados a una contribución mayor a las expensas comunes necesarias, respecto de aquellos que son exonerados de dicha obligación o cuenta con un régimen distinto al de coeficiente de copropiedad para realizar la contribución en el pago[9].
4. En segundo lugar, precisó que el criterio de comparación es la obligación de contribuir en el pago de las expensas comunes necesarias, [y] que l[a] mism[a] tenga como fuente la ley y no la convención particular del Reglamento de Propiedad Horizontal[10].
5. En tercer lugar, afirmó que el permiso para que en el reglamento de propiedad horizontal se modifique o exonere el deber de ciertos propietarios de contribuir al pago de las expensas comunes genera un trato desigual e injustificado entre los copropietarios, por cuanto, el pago de las expensas comunes necesarias, que se aplica a todos los propietarios, puede ser alterado por la diferenciación interna que se realice en el Reglamento de Propiedad Horizontal[11]. Según indicó, esta posibilidad desconoce el deber de trato igual que se logra cuando el pago de las expensas comunes es proporcional al área de cada unidad y debe ser obligatorio sin excepción alguna a [todos] y cada uno de los propietarios y/o tenedores de bienes inmuebles privados[12].
III. INTERVENCIONES CIUDADANAS Y CONCEPTOS
6. En la siguiente tabla se sintetiza el sentido de las intervenciones ciudadanas y de los conceptos recibidos:
1. Argumentos de quienes solicitan una decisión inhibitoria
7. El Viceprocurador General de la Nación[18], como petición única, y el ciudadano Santiago Cardozo Correcha, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal y la Universidad Pontificia Bolivariana sede Medellín, como solicitud principal, solicitan a la Corte declararse inhibida para emitir un pronunciamiento de fondo.
8. Para el ciudadano Cardozo Correcha, la demanda no cumple con las exigencias de pertinencia ni de certeza, ya que, de un lado, busca una situación de conveniencia o corrección de la norma interpretada, ofreciendo evidencia empírica que se construye a partir de concepciones personales, y, de otro, se basa en una interpretación subjetiva del texto acusado.
9. Para el Instituto Colombiano de Derecho Procesal, la demanda no cumple con los requisitos de claridad, certeza, especificidad, pertinencia y suficiencia. Al respecto, señala lo siguiente:
[ ] el planteamiento formulado por el actor es producto de un ejercicio hipotético y abstracto, el cual no se deduce del tenor literal de la norma atacada que permita concluir la vulneración de la Constitución Política. El aparte demandado no dice ni insinúa que en el reglamento de propiedad horizontal se pueda eximir del pago de la expensa común a un bien privado (propietario) o implantar otra dádiva especial en perjuicio de un bien privado, copropietario, tercero o la persona jurídica en general. Todo lo contrario, la redacción de la parte final del inciso 1º del artículo 29 objeto de demanda atiende la especialidad del régimen de propiedad horizontal, cuyo índice de participación en la expensa común necesaria se determina por coeficientes o módulos de contribución según la destinación del edificio o conjunto, que puede ser residencial, comercial o mixto[19].
10. Para la Universidad Pontificia Bolivariana sede Medellín, la demanda carece de certeza por dos razones: de un lado, se fundamenta en una interpretación incompleta y subjetiva del apartado que se cuestiona, por cuanto, si la expresión acusada se interpreta de conformidad con los artículos 3, 5 y 25 de la Ley 675 de 2001, en concordancia con las normas constitucionales que se invocan como parámetro de control, es claro que el reglamento de propiedad horizontal no puede desconocer que, solo con fundamento en el coeficiente de propiedad, corresponde calcular la proporción con que cada propietario contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto. Toda determinación en contrario podrá ser objeto de control judicial. De otro lado, afirma que la interpretación del demandante se deriva de escenarios hipotéticos o conjeturales, relacionados con la posibilidad de que, a través de una decisión plasmada en el reglamento de propiedad horizontal, se adopten determinaciones contrarias a la Constitución Política, sin plantear un verdadero juicio de oposición entre la norma acusada y los artículos 1 y 13 constitucionales. Según indica, Es verdad que, como plantea el actor y lo corroboran algunos intervinientes, la interpretación de la norma acusada ha dado lugar a prácticas abusivas por parte de quienes ostentan las mayorías en una asamblea de copropietarios. No obstante, estas prácticas contrarias al ordenamiento jurídico no pueden ser objeto de análisis en sede del control abstracto de constitucionalidad.
2. Argumentos de quienes solicitan la declaratoria de exequibilidad
11. Como se indicó, como petición principal, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal solicita que la Corte se inhiba de emitir un pronunciamiento de fondo, y, de realizarlo, que se declare la exequibilidad condicionada de la expresión acusada, en el entendido de que el contenido y alcance del reglamento de propiedad horizontal debe coincidir con las prescripciones normativas vigentes en toda la ley [sic] 675 de 2.001 sin que los individuos puedan desatender su alcance a favor de intereses particulares, por ejemplo, exonerar el pago de expensas comunes. Al margen de esta solicitud, hace referencia a los siguientes aspectos que pueden ilustrar la decisión de la Corte:
12. En primer lugar, precisa que una interpretación correcta del aparte que se demanda no sugiere que el reglamento de propiedad horizontal pueda eximir arbitrariamente del pago de expensas comunes. Esto sería así, por cuanto, las expensas comunes necesarias corresponden a una obligación propter rem, es decir, a una carga que recae sobre el inmueble y no sobre la persona; de allí que este tipo de obligaciones no pueda ser eludido por los propietarios, ya que son inherentes a la propiedad y garantizan la convivencia pacífica y la función social de la propiedad dentro del régimen de propiedad horizontal.
13. En segundo lugar, el aparte que se cuestiona se debe interpretar de manera sistemática con los artículos 2, 3, 5 inciso final, 25, 26, 27, 28, 29 parágrafo 1º, 31 y 32 de la Ley 675 de 2001, de conformidad con las cuales, los coeficientes y módulos de contribución se establecen de acuerdo con la destinación del edificio (residencial, comercial o mixto), y es a partir de estos que se determina la contribución de cada copropietario en las expensas comunes necesarias. Si esto es así, el legislador no abrió la puerta para celebrar pactos en contra del recaudo de expensas comunes, sino que estableció un marco legal que el reglamento debe respetar; en consecuencia, El reglamento se debe hacer consultando los mandatos de la ley respecto a los coeficientes, módulos de contribución, sectorización, y cualquier otra excepción vigente en ella[20].
14. James Rincón Castaño (Instituto Distrital de la Participación y Acción Comunal de Bogotá) solicita la declaratoria de exequibilidad de la disposición. Según señala, la Ley 675 de 2001 establece los lineamientos y límites para la elaboración de los reglamentos de propiedad horizontal, los cuales no pueden ser diseñados de manera arbitraria, que, además, entre otras, deben contener los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran la propiedad horizontal (artículo 3), los cuales se calculan de conformidad con su artículo 26, al igual que su artículo 28 regula los casos por los cuales resulta procedente la modificación del reglamento de propiedad horizontal cuando esta sea sustentada en los coeficientes de copropiedad inicialmente establecidos. Además, precisa que el reglamento de propiedad horizontal y las decisiones de la asamblea de copropietarios pueden ser impugnadas ante la jurisdicción ordinaria, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 382 del Código General del Proceso, en caso de que las directrices impartidas vulneran la constitución [sic], la ley o reglamentos.
15. El Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio defiende la constitucionalidad del aparte demandado. Según indica, el accionante realiza una interpretación errónea del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, al analizarlo de manera individual, sin el alcance sistemático que tiene respecto a la ley en general y la totalidad de sus disposiciones. De conformidad con esta, la disposición impugnada se debe interpretar de manera sistemática con los artículos 2, 3, 5.6, y 25 a 28 de la ley en cita. En particular, los artículos 25 y 26 regulan los coeficientes de copropiedad, los cuales se calculan con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto, que son fundamentales para entender que la participación en el pago de expensas comunes no depende de la discrecionalidad del reglamento de propiedad horizontal, sino que está sujeta a reglas objetivas y equitativas.
16. Según se indicó, como petición principal, el ciudadano Santiago Cardozo Correcha solicita que la Corte se inhiba de emitir un pronunciamiento de fondo y de manera subsidiaria solicita que se declare la exequibilidad simple del aparte acusado. En relación con la petición subsidiaria, señala que, aunque existen riesgos de abuso por parte de quienes elaboran los reglamentos de propiedad horizontal (como constructoras o sociedades con una posición dominante), estos riesgos están mitigados por mecanismos de control interno, como la asamblea general de copropietarios y el proceso declarativo verbal de impugnación de actos, de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso[21].
17. La Secretaría Distrital del Hábitat de Bogotá defiende la constitucionalidad del aparte acusado. Luego de hacer referencia a las disposiciones que regulan el régimen de propiedad horizontal, precisa que la correcta interpretación del artículo 29 debe entenderse en armonía con los principios de la Ley 675 de 2001, de conformidad con los cuales, ninguna de las disposiciones de los Estatutos pueden [sic] vulnerar las normas imperativas de la Ley 675 de 2001, son [sic] pena de ser tenidas como NO escritas. En caso de que tales disposiciones se vulneren, el interesado puede acudir al proceso verbal especial de impugnación de Actas de Asamblea reglado por el artículo 382 del Código General del Proceso. De allí que afirme que en los casos que refiere el demandante, el actuar inconstitucional no se da como consecuencia de lo establecido por la norma sino por el erróneo ejercicio interpretativo que se realiza por parte de los copropietarios o funcionarios judiciales.
18. Rubén Darío Gómez Franco, Juan David Retrepo Cardona, Marco Alberto Pérez Jácome y Milena Ramírez Díaz (Universidad de Antioquia) defienden la constitucionalidad de la disposición. De un lado, señalan que la obligación de pagar expensas comunes, basada en los coeficientes de copropiedad, respeta los principios de solidaridad e igualdad, lo que permite una administración eficiente y equitativa de la copropiedad, sin que su fijación se pueda utilizar con el propósito de que los copropietarios se eximan a través de él, de efectuar este pago, disposición, además, contraria a la ley, según los artículos 5, par. 1 y 25 de la Ley de propiedad horizontal. De otro lado, indican que los argumentos del demandante no demuestran que la norma sea inconstitucional en abstracto, sino que reflejan problemas de aplicación práctica que pueden ser abordados mediante los mecanismos de control interno y judicial previstos por la ley.
19. Finalmente, la Universidad Javeriana solicita la declaratoria de exequibilidad condicionada de la expresión demandada. Según señala, Dejar abierta la posibilidad de que se interprete la expresión demandada, para generar restricciones o excepciones de pago de las expensas comunes, más allá de las previstas en la ley, no es ni proporcional ni razonable, en la medida en que permiten el abuso, la violación al principio de solidaridad y el derecho de igualdad. A partir de este razonamiento, solicita a la Corte que se declare la constitucionalidad condicionada de la norma, en el sentido en que no se puedan violar los mínimos previstos en la primera parte de la misma, esto es, que todo propietario de unidades privadas está en la obligación de pagar expensas comunes. Según precisa, la expresión demandada abre la puerta para interpretaciones en las que permita a ese propietario inicial o, posteriormente, a la Asamblea de Copropietarios, incluir reglas distintas que permitieran la exoneración o condiciones especiales, frente al pago de expensas comunes para determinados grupos de propietarios[22].
3. Argumentos de quienes solicitan la declaratoria de inexequibilidad
20. El Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal de Bogotá solicita la declaratoria de inexequibilidad del aparte demandado, y si la inexequibilidad no es viable, se condicione a que esa expresión de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal sea igual al cumplimiento de lo ordenado en la ley para los coeficientes de copropiedad y módulos de contribución, según el caso. Para fundamentar su solicitud, precisa que la expresión demandada se ha sido utilizado para evadir responsabilidades, al crear desigualdades en las contribuciones económicas, que favorecen de manera injustificada a ciertos propietarios, particularmente al propietario inicial, mediante la exoneración del pago de expensas comunes[23].
21. Además, indica que, por cuanto las modificaciones de los reglamentos son difíciles de realizar debido a la falta de quórum en las asambleas, se perpetúan las irregularidades iniciales, lo que afecta la equidad entre los propietarios[24].
22. Finalmente, precisa que la sanción civil que prevé el parágrafo primero del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 es insuficiente para evitar la inclusión de regulaciones que en el reglamento de propiedad horizontal contraríen las disposiciones imperativas de esta ley[25].
IV. CONCEPTO DEL VICEPROCURADOR GENERAL DE LA NACIÓN
23. Mediante el concepto n.° 7362, de julio 2 de 2024, el Viceprocurador General de la Nación solicita que la Corte emita una decisión inhibitoria, ya que la demanda no cumple con los criterios de certeza y suficiencia.
24. En primer lugar, señala que la potestad reglamentaria en las asambleas de propietarios para ordenar las contribuciones destinadas al pago de las expensas comunes no incluye la capacidad para determinar los montos que deben asumir los comuneros. Ello, dado que los mismos fueron preestablecidos por el Congreso de la República en los artículos 3º, 5º, 25 y 31 de la Ley 675 de 2001. Según indica, la citada competencia que se reconoce en la expresión demandada se circunscribe a los aspectos no ordenados por el legislador, por ejemplo, los [sic] fechas para el pago oportuno de las contribuciones o los incrementos anuales de las cuotas de administración, pero no se extiende a la fijación de los factores que determinan la proporción de los aportes, porque los criterios respectivos (coeficientes de copropiedad y módulos de contribución) fueron directamente definidos por el Congreso de la República y, por ende, resultan imperativos para los órganos de representación de los comuneros. En consecuencia, la argumentación de la demanda carece de certeza, dado que no es cierto que con el aparte demandado el legislador abrió la puerta para celebrar pactos en contra del recaudo proporcional de las expensas comunes.[26].
25. En segundo lugar, dado que el demandante llevó a cabo una lectura parcializada de la norma acusada referente a la reglamentación del pago de las expensas comunes, los reproches de inconstitucionalidad pierden el poder de disuasión, de allí que la demanda no acredite la exigencia de suficiencia.