V. CONSIDERACIONES
26. La Corte Constitucional es competente para conocer la demanda de la referencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 241.4 de la Constitución, por dirigirse contra disposiciones contenidas en una ley ordinaria, esto es, la Ley 675 de 2001, Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.
2. Cuestión previa: aptitud de la demanda[27]
27. Dado que el Viceprocurador General de la Nación, el Instituto Colombiano de Derecho Procesal y la Universidad Pontificia Bolivariana cuestionan la aptitud de la demanda, la Sala se pronunciará de manera previa respecto de esta solicitud. Todos ellos coinciden en debatir la certeza de los cargos. El segundo y el tercero, además, la pertinencia. Igualmente, si bien el instituto adujo que no se acreditaba ninguna de las restantes cargas argumentativas y el viceprocurador indicó que no se cumplía con la de suficiencia, las razones que alegan se relacionan únicamente con aquellas dos antes referidas, máxime que este segundo argumento es de mera consecuencia[28].
28. En cuanto a aquellas exigencias, los intervinientes sostienen, en general, que el demandante parte de escenarios hipotéticos o interpretaciones subjetivas que no se derivan directamente de la expresión acusada, ya que la disposición no permite que los reglamentos de propiedad horizontal exoneren a los propietarios del pago de las expensas comunes necesarias, como lo afirma el demandante, lo cual, además, sería contrario a una interpretación sistemática de la citada expresión con las restantes disposiciones de la Ley 675 de 2001.
29. Para la Sala, al igual que lo plantearon estos intervinientes, la demanda carece de certeza, pertinencia, y, por ende, de suficiencia, en la medida en que el punto de partida de la acusación desconoce el contexto normativo en el que se inserta la disposición demandada y parte de supuestos aplicativos de la misma que exceden el control abstracto de constitucionalidad. En efecto, como se precisa seguidamente, la expresión que se acusa, interpretada de manera sistemática, no autoriza a los copropietarios, en particular, a los desarrolladores de proyectos inmobiliarios o propietarios iniciales, a establecer cláusulas en el reglamento que los exonere total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes, como de manera errada lo interpreta el demandante.
30. El artículo 29 de la Ley 675 de 2001, en el que se contiene el apartado normativo que se demanda, reitera el deber de los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal de contribuir al pago de las expensas necesarias que se causan por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes (expensas comunes)[29].
31. Se trata de una reiteración, en la medida en que este deber se contiene en los artículos 25 y 3 de la ley en cita: de conformidad con el primero, los reglamentos de propiedad horizontal deben especificar los coeficientes de copropiedad, los cuales, en atención a lo dispuesto por la segunda disposición, determinan tanto la participación de cada propietario de bienes privados o de dominio particular en los bienes comunes, como su respectiva responsabilidad (o proporción) en el pago de las expensas comunes, ordinarias y extraordinarias.
32. Así, el objeto del citado deber, esto es, el de contribuir al pago de estas expensas, comprende la contribución al pago de los costos necesarios para la administración, conservación y mantenimiento de las áreas comunes de los edificios o conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal, en los términos del artículo 3 de la ley en cita[30]. Estas expensas son fundamentales para el adecuado funcionamiento de la propiedad horizontal e integran el régimen jurídico especial de este tipo de propiedad, en el que coexisten estos bienes con aquellos de dominio particular.
33. El artículo 29 no regula la forma en que se debe cumplir el citado deber, de contribuir al pago de las expensas comunes, ya que esta se regula en los artículos 25 y 26 de la Ley 675. De conformidad con estos, su pago se debe hacer en función de los coeficientes de copropiedad, que, Salvo lo dispuesto en la presente ley para casos específicos [ ] se calcularán con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada del edificio o conjunto (artículo 26), en los edificios o conjuntos residenciales, o de los módulos de contribución en los edificios o conjuntos comerciales o mixtos[31].
34. Esta forma de concretar el citado deber ha sido considerada compatible con la Constitución, ya que atiende a la idea de que, quienes tienen un mayor patrimonio y perciben mayores ingresos pueden aportar una suma mayor pero proporcional al área de su inmueble para el financiamiento de los gastos comunitarios; por tanto, a mayor coeficiente de propiedad en el edificio, es razonable entender que existe mayor capacidad de pago y, por consiguiente, es posible exigir, en términos de equidad, una contribución proporcional en las expensas comunes (Sentencia C-782 de 2004)[32]. Según indicó la Corte en la providencia en cita, se trata de un criterio objetivo y eficiente en el recaudo de las sumas comunes, que en modo alguno resulta contrario al principio de igualdad, pues es admisible que la ley exija, por razones de proporcionalidad, solidaridad y redistribución, que quienes gozan de inmuebles de mayor área y, por ende, mayor valor contribuyan en mayor medida a sufragar los gastos comunes que quienes son propietarios de inmuebles con menor área, que se entiende que tienden a ser de menor valor[33].
35. En atención a lo expuesto, la interpretación que el demandante le adscribe al apartado que acusa no es cierta, ya no es posible inferir que autorice que los reglamentos de propiedad horizontal exoneren total o parcialmente a los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto sometido a este régimen especial del pago de las expensas comunes. Una cuestión distinta, que, además, no hace parte del control abstracto de constitucionalidad, y, por tanto, torna al cargo en carente de pertinencia, es la valoración de la práctica que puso en evidencia el demandante, según la cual algunos desarrolladores inmobiliarios abusan de su posición dominante al momento de redactar el reglamento de propiedad inicial, y a partir de la cual fijan condiciones que los exoneran total o parcialmente de contribuir al pago de las expensas comunes. En caso de que tal práctica se realice, lo procedente es que se cuestione ante la asamblea general de copropietarios, cuyas decisiones, a su vez, pueden ser objeto de impugnación ante la jurisdicción ordinaria civil, mediante el proceso declarativo verbal de que trata el artículo 382 del Código General del Proceso. Asimismo, en los casos donde estas prácticas impliquen un abuso del derecho en relaciones de consumo[34], es posible recurrir a la Superintendencia de Industria y Comercio, en ejercicio de la acción de protección al consumidor (artículos 57 y siguientes de la Ley 1480 de 2011) o mediante la solicitud del inicio de una actuación administrativa sancionatoria (artículos 59 y siguientes de la Ley 1480 de 2011)[35]. En todo caso, se reitera, el control judicial de aquel tipo de cláusulas abusivas no es objeto de la acción de inconstitucionalidad sino de este otro tipo de actuaciones judiciales y administrativas que escapan a la competencia de la Corte Constitucional.
36. Así, ante la falta de aptitud sustantiva de la demanda, al no acreditarse las exigencias de certeza, pertinencia y, por tanto, suficiencia, ya que el ciudadano no construye un cargo que genere una duda mínima sobre la constitucionalidad de la disposición acusada, la Sala se inhibirá de emitir un pronunciamiento de fondo.