AMPARO DIRECTO EN REVISIÓN 454/2023

1. Controversia de arrendamiento inmobiliario. Inmobiliaria Partizan, Sociedad Anónima de Capital Variable, por conducto de su apoderada Zandra Lorena Coutiño Toledo, promovió juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario en contra de Comercializadora de Motocicletas de Calidad, Sociedad Anónima de Capital Variable, de quien demandó las prestaciones siguientes: a) La rescisión de contrato de subarrendamiento celebrado el uno de julio de dos mil dieciocho ; b) La desocupación y entrega material y jurídica de los inmuebles arrendados según lo pactado; c) La entrega de los recibos de pago en los que se verificara que la parte demandada cumplió con el pago de los servicios de mantenimiento, agua, luz, teléfono o cualquier otro servicio con el que cuenten los locales comerciales, desde el inicio de ocupación hasta la fecha de su desocupación; d) En caso de que la parte demandada no comprobara dichos pagos se ordenara la liquidación del monto adeudado a la fecha de entrega del local comercial; e) El pago de las rentas e intereses moratorios que se generaran hasta la entrega material y jurídica de los locales arrendados; y, f) El pago de gastos y costas.
2. Turno, admisión, contestación de la demanda y sentencia. La demanda se turnó al Juzgado Sexagésimo Primero de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, quien la registró con el número de expediente **********, y requirió a la parte actora a efecto de que aclarara su demanda; posteriormente, previo desahogo de requerimiento, mediante acuerdo de seis de octubre de dos mil veinte, la admitió a trámite y ordenó emplazar a la parte demandada. Asimismo, la ahora quejosa -demandada- contestó incoada en su contra, en la que opuso las excepciones y defensas. Seguido el juicio, el diez de diciembre de dos mil veintiuno, se dictó sentencia en la que resolvió: 1. Que era procedente la vía y que la parte actora acreditó parcialmente la procedencia de sus pretensiones, así como la demandada probó parcialmente las excepciones y defensas; 2. Que no era procedente la rescisión del contrato basal y su convenio de primero de agosto de dos mil dieciocho, porque con base en el caso fortuito o fuerza mayor derivado de la pandemia por el virus SARS-Cov2 (COVID-19), no se daba el incumplimiento voluntario al acuerdo de voluntades base de la acción y dado que en el caso a estudio se vio afectada la persona moral demandada en su actividad comercial de venta de motocicletas, por la referida pandemia desde el mes de marzo a diciembre de dos mil veinte (Gaceta de treinta y uno de julio de dos mil veinte); era procedente reducir el pago de la renta en los locales arrendados, a juicio de peritos en los términos del artículo 2432 del Código de Procedimientos Civiles para la Ciudad de México, lo que se realizaría desde abril de dos mil veinte y hasta la fecha en que se decretó el semáforo epidemiológico verde (en Izúcar de Matamoros Puebla); ello, en ejecución de sentencia; asimismo y en dicha etapa se debería acreditar con respecto a la parte demandada, la diferencia de ingresos del año dos mil veinte en comparación con el año anterior a la pandemia, lo que serviría como base para el cálculo de la reducción de la renta, y se haría a juicio de peritos; en consecuencia de lo anterior, y una vez hecha la reducción de la renta en la etapa correspondiente, la parte demandada debería pagar a la actora el importe que resultaría en ejecución de sentencia de las rentas de abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mil veinte y las que se continuaran generando hasta el mes en que se decretara oficialmente el semáforo epidemiológico verde en esa entidad (Izúcar de Matamoros Puebla) para lo cual la parte interesada debería exhibir el decreto correspondiente en dicha etapa de ejecución; todo lo anterior, se debía de hacer en el entendido que para el cálculo de las rentas, se debería tomar en cuenta el aumento pactado por las partes en los documentos base de la acción; 3. También se condenó a la parte demandada, en ejecución de sentencia, a exhibir los recibos debidamente al corriente de los servicios, desde el mes de abril de dos mil veinte y hasta la total solución del presente asunto; para el caso de no hacerlo así, debería liquidar los adeudos correspondientes en ejecución de sentencia; y, 4. En consecuencia, se determinó absolver a la parte demandada de las prestaciones solicitadas en las letras a, b, e y f, del escrito de demanda.
3. Recurso de apelación. En desacuerdo con la anterior determinación, mediante escritos presentados el once de febrero y tres de marzo de dos mil veintidós, la parte actora y la diversa demandada interpusieron recurso de apelación y apelación adhesiva, respectivamente, los cuales fueron resueltos por la Segunda Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México, mediante sentencia de quince de junio de dos mil veintidós, dictada en el toca de apelación **********, en la cual reasumió jurisdicción y concluyó que: Se modificara la sentencia recurrida, pues se consideró probada la acción e inacreditadas las excepciones; se declaró rescindido el contrato de arrendamiento de uno de julio de dos mil dieciocho; se condenó a la demandada a la entrega de los locales materia de ese contrato; así como a exhibir los recibos de pago de servicios desde abril de dos mil veinte hasta la total resolución del asunto; al pago de rentas desde junio de dos mil veinte y hasta la total desocupación y entrega, por el monto pactado en el basal ($**********); el pago de intereses moratorios; y, no se hizo condena en costas en primera ni segunda instancia.
4. Juicio de amparo directo. Por escrito presentado el ocho de julio de dos mil veintidós , la demandada Comercializadora de Motocicletas de Calidad, Sociedad Anónima de Capital Variable, por conducto de su apoderado Héctor Machado Chavelas, solicitó el amparo y protección de la Justicia Federal en contra de las autoridades y por los actos que a continuación se transcriben:

Autoridades responsables:

Ordenadora:

• Segunda Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México.

Ejecutoras:

• Juez Sexagésimo Primero de lo Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México y Actuarios adscritos a ese juzgado.

Actos reclamados:

Ordenadora:

• La sentencia de quince de junio de dos mil veintidós, dictada en el toca de apelación **********.

Ejecutora:

• Su ejecución.

1. Preceptos constitucionales violados. La parte quejosa señaló como preceptos constitucionales violados en su perjuicio, los artículos 1, 5, 9, 14, 16, 17, 94, 103, 107, 123 y 133, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, así como también los artículos 1, 2, 8, 24, 25, 26 y 29, de la Convención Americana sobre Derechos Humanos.
2. Trámite y resolución del Tribunal Colegiado. Por razón de turno correspondió conocer de la referida demanda de garantías al Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito; cuyo Magistrado Presidente la admitió a trámite y le asignó el número de expediente **********; ello, en auto de diez de agosto de dos mil veintidós; y, substanciado el juicio, se dictó sentencia el veintinueve de noviembre de dos mil veintidós, en el sentido de conceder el amparo para efectos.
3. Cumplimiento. Mediante acuerdo de catorce de diciembre de dos mil veintidós, en cumplimiento a la ejecutoria de amparo la Segunda Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de México -autoridad responsable- hizo del conocimiento del tribunal colegiado, que se dejó insubsistente la sentencia definitiva reclamada; sin embargo, el diecisiete de enero de dos mil veintitrés, la propia autoridad responsable, solicitó la aclaración de la sentencia de amparo, con la finalidad de proceder a su cumplimiento ; sin embargo, el veinte de enero del año en curso, la Magistrada Presidenta del Tribunal Colegiado del conocimiento, en atención a la solicitud precitada, determinó que la autoridad oficiante, carece de legitimación para solicitar la aclaración de sentencia, ello de conformidad con el artículo 74 de la Ley de Amparo, que establece que la aclaración sólo procede de oficio y que únicamente será para corregir los posibles errores del documento, con la finalidad de que concuerde con la sentencia como acto jurídico decisorio, sin alterar las consideraciones esenciales de la misma. Asimismo, se tuvo a la parte quejosa interponiendo recurso de revisión; en consecuencia, se reservó dar cuenta al pleno del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, a fin de que los magistrados integrantes del referido colegiado determinen si alguno de ellos consideraba procedente hacer suya la aclaración solicitada, una vez que esta Suprema Corte de Justicia de la Nación se pronunciara respecto a la admisión o desechamiento del recurso de revisión señalado.
4. Recurso de revisión. Inconforme con la sentencia antes detallada, la parte quejosa Comercializadora de Motocicletas de Calidad, Sociedad Anónima de Capital Variable, por conducto de su autorizado Miguel Genaro Hernández Enciso, interpuso recurso de revisión mediante escrito presentado vía electrónica, el doce de enero de dos mil veintitrés.
5. En consecuencia, mediante proveído de dieciséis de enero de dos mil veintitrés, la Magistrada Presidenta del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, ordenó la remisión de los autos correspondientes del asunto a esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, informando que la sentencia recurrida contiene decisión sobre constitucionalidad; pero no contiene decisión sobre una Ley Federal ni interpretación directa de un precepto de la Constitución Federal o de un Tratado Internacional de Derechos Humanos. De igual manera, determinó se dijera a la autoridad responsable que se reservara dictar el cumplimiento de la ejecutoria de amparo, hasta en tanto esta Suprema Corte de Justicia de la Nación se pronunciara respecto a la admisión o desechamiento del recurso de revisión interpuesto por la parte quejosa.
6. Trámite del recurso de revisión ante esta Suprema Corte de Justicia de la Nación. Por auto de veintiséis de enero de dos mil veintitrés, la Ministra Presidenta de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación registró el recurso de revisión interpuesto, bajo el número 454/2023 . En dicho auto se precisó que del análisis de las constancias de autos se advertía que desde la demanda de amparo se planteó la inconstitucionalidad del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, relativo a las consecuencias en el arrendamiento que por motivo de caso fortuito o de fuerza mayor impidan al arrendatario el uso del bien arrendado por más de dos meses, disposición que afirma contraviene el principio de igualdad, autonomía de la voluntad, como eje de la libertad contractual, acceso a la justicia, tutela judicial efectiva, debido proceso y legalidad; el Tribunal Colegiado del conocimiento calificó como infundados los conceptos de violación correspondientes, y decidió la constitucionalidad del referido precepto legal; y, en el recurso de revisión, la parte quejosa y recurrente controvierte esa consideración; por ello, la Presidenta de este Máximo Tribunal determinó que se surtía una cuestión propiamente constitucional que revestía un interés excepcional en materia constitucional o de derechos humanos, en relación con el tema antes referido, por lo que al tenor de lo previsto en el artículo 107, fracción IX, de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos vigente tras la reforma constitucional publicada en el Diario Oficial de la Federación el once de marzo de dos mil veintiuno, ordenó la admisión del asunto.
7. Cabe mencionar, que en el acuerdo antes citado se precisó que en relación con el problema de constitucionalidad a que se refiere este toca, por una parte, se desechó el amparo directo en revisión 5947/2022, en virtud de que se consideró que no podía dar lugar a un criterio de interés excepcional ya que se determinó, esencialmente, que no se combatieron todas las consideraciones del Tribunal Colegiado del conocimiento; y, por otra parte, se había radicado en este Alto Tribunal el amparo directo en revisión 4476/2022 (turnado de inicio a la ponencia de la Ministra Norma Lucía Piña Hernández y returnado a la Ponencia del Ministro Arturo Zaldívar Lelo de Larrea), asunto que a la fecha del proveído se encontraba pendiente de resolver.
8. Además, se ordenó el turno del asunto para la elaboración del proyecto respectivo al Ministro Jorge Mario Pardo Rebolledo, así como el envío de los autos a esta Primera Sala a la que se encuentra adscrito, a fin de que se dictara el acuerdo de radicación correspondiente.
9. Avocamiento. Por acuerdo de seis de junio de dos mil veintitrés, el Ministro Presidente de esta Primera Sala dispuso el avocamiento del asunto, y ordenó el envío de los autos a su ponencia, para la elaboración del proyecto de resolución correspondiente, a efecto de que posteriormente diera cuenta en la Sala a la que se encuentra adscrito.
10. COMPETENCIA
11. La Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación es competente para conocer de este recurso de revisión en términos de lo dispuesto en los artículos 107, fracción IX, de la Constitución Federal; 81, fracción II, y 96 de la Ley de Amparo; y 21, fracción IV, de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, así como en los puntos primero y tercero del Acuerdo General 1/2023, de veintiséis de enero de dos mil veintitrés, del Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicado en el Diario Oficial de la Federación el tres de febrero de dos mil veintitrés. Lo anterior, ya que el recurso fue interpuesto en contra de una sentencia de amparo directo dictada por un Tribunal Colegiado de Circuito, la cual deriva de un juicio de controversia de arrendamiento inmobiliario.
12. En efecto, la competencia de esta Sala se surte en virtud de que el recurso fue interpuesto contra una sentencia pronunciada en un juicio de amparo directo, derivado de un asunto de naturaleza civil, competencia de la Primera Sala, aunado a que no se requiere la intervención del Tribunal Pleno de esta Suprema Corte de Justicia de la Nación.
13. OPORTUNIDAD
14. Tal como se advierte de la lectura de las constancias, la sentencia del Tribunal Colegiado le fue notificada por lista a la parte quejosa y recurrente el martes trece de diciembre de dos mil veintidós , por lo que dicha notificación surtió efectos al día hábil siguiente, es decir, el miércoles catorce de diciembre de ese año , de conformidad con la fracción II, del artículo 31 de la Ley de Amparo vigente. Por lo tanto, el plazo establecido por el artículo 86 de la Ley de Amparo para la interposición del recurso de revisión transcurrió del jueves quince de diciembre de dos mil veintidós al jueves doce de enero de dos mil veintitrés ; descontándose del viernes dieciséis al sábado treinta y uno de diciembre de dos mil veintidós y, los días primero, siete y ocho de enero de dos mil veintitrés por ser sábado y domingo, e inhábiles de conformidad al artículo 19 de la Ley de Amparo, y del diverso 143 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación.
15. Por lo tanto, si el escrito de recurso de revisión se presentó vía electrónica ante el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, el jueves doce de enero de dos mil veintitrés , se concluye que el recurso se interpuso de forma oportuna .
16. LEGITIMACIÓN
17. Esta Suprema Corte de Justicia de la Nación considera que Comercializadora de Motocicletas de Calidad, Sociedad Anónima de Capital Variable, por conducto de su autorizado Miguel Genaro Hernández Enciso, cuenta con legitimación para interponer el recurso de revisión, pues la primera es parte quejosa en el juicio de amparo directo **********, en el que se emitió la sentencia aquí recurrida, y el segundo le fue reconocida su calidad por el tribunal colegiado del conocimiento.
18. CUESTIONES NECESARIAS PARA RESOLVER EL ASUNTO
19. A continuación, se sintetizan los argumentos atingentes a las cuestiones medulares que constituyen la materia de constitucionalidad que se resolverá en la presente instancia, tales como los conceptos de violación (I); consideraciones de la sentencia recurrida (II); y, agravios del presente recurso (III).
20. (I). La parte quejosa hizo valer los siguientes conceptos de violación :

I.1. Se duele de que el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, es inconstitucional porque afecta los derechos humanos de igualdad ante la ley; autonomía de la voluntad, como eje de la libertad contractual; acceso a la justicia; y, tutela judicial efectiva. Además de que la limitación de dos meses que prevé el artículo referido, entraña la limitación de derechos humanos como la garantía de legalidad, y no supera el test de proporcionalidad.

I.2. También, la quejosa adujo que la interpretación que hizo la autoridad responsable respecto del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, transgrede los principios de protección de derechos humanos, así como el mandato de interpretación conforme; ambos elementos previstos en el artículo 1 de la Constitucional Federal.

I.3. La parte quejosa señaló que la autoridad responsable no hizo control difuso de convencionalidad, respecto de los intereses moratorios establecidos en el contrato a razón del **********% mensual.

1. (II). El Tribunal Colegiado del conocimiento, al dictar la sentencia aquí impugnada , determinó conceder el amparo solicitado por la parte quejosa, a fin de que la responsable: a) dejara insubsistente la sentencia reclamada y, emitiera una diversa en la que: b) precisara que se encontraba firme la condonación de rentas por los meses de marzo y abril de dos mil veinte; c) ordenara la reducción de las rentas al **********% (********** por ciento), respecto de los meses de mayo, junio y julio del año de dos mil veinte; d) condenara al pago del **********% (********** por ciento) de intereses moratorios a cargo de la arrendataria por los meses que no pagó oportunamente (a partir de agosto de dos mil veinte y hasta la entrega y desocupación legal de la localidad arrendada; e) condenara a la arrendataria al pago de la totalidad de los servicios consumidos por todo el tiempo del arrendamiento; y, f) reiterara los puntos que no fueron objeto de análisis. Tal determinación tuvo como sustento las consideraciones siguientes:

II.1. Se analizó la constitucionalidad de los artículos 2431, 2432 y 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, preceptos legales que prevén las reglas que han de seguirse en el arrendamiento para el caso de que, por un caso fortuito o de fuerza mayor, se impida o se obstaculice el uso de la cosa arrendada, y en las que el legislador previó la posibilidad de que se pida la rescisión del contrato de arrendamiento o bien la reducción de rentas a juicio de peritos. Precisó que en principio se analizaría la constitucionalidad del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal , aplicable para la Ciudad de México, debido a que la parte quejosa en el primer concepto de violación cuestionó la constitucionalidad de la porción normativa relativa a los dos meses. Explicó que el artículo protege al arrendatario principalmente ante situaciones extraordinarias como la fuerza mayor o el caso fortuito, por ello se analizó en relación con los artículos 2432 y, 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México. En ese sentido, determinó que la interpretación de acuerdo a la finalidad de la disposición jurídica implica que no se causarán rentas siempre que el impedimento dure hasta dos meses. Añadió que, en caso de que el impedimento supere los dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión contractual sin responsabilidad para las partes, en el contexto de que ese derecho es irrenunciable en términos del artículo 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México. En ese sentido, calificó como infundado el argumento relativo a que la disposición en comento trasgrede la igualdad ante la ley, pues la ley en el presente caso protege a ambas partes, arrendador y arrendatario, al permitir la rescisión sin responsabilidad ante causas o hechos imprevistos.

II.2. También, el tribunal colegiado calificó de infundado el argumento que señala que el artículo en mención infringe la autonomía de la voluntad como eje de la libertad contractual, pues los derechos y obligaciones no pueden entenderse como lo propone el quejoso, dado que permite al arrendatario acceder a la jurisdicción para solicitar la no causación de rentas cuando el impedimento dure hasta dos meses; o en su caso, de subsistir el impedimento, solicitar la rescisión contractual sin responsabilidad para ambas partes, pues se entiende que la causa del impedimento no está dentro del ámbito de control y toma de decisiones de los contratantes y lo que pretende es solucionar el desequilibrio que la circunstancia imprevista causa. Apoyó su consideración en la tesis I.3o.C.371 C (10a.) emitida por el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, registro digital: 2020827, décima época, materia civil, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, libro 71, octubre de 2019, tomo IV, página 3466, de rubro siguiente: “ ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO. LA ACCIÓN DE RESCISIÓN PROCEDE SIN RESPONSABILIDAD PARA NINGUNA DE LAS PARTES CUANDO LA COSA ARRENDADA SE VE AFECTADA POR UN HECHO FORTUITO O CAUSA DE FUERZA MAYOR ”.

II.3. Luego el tribunal colegiado apuntó que en relación con los derechos de acceso a la jurisdicción y tutela judicial efectiva, tales argumentos eran infundados en la medida que el artículo impugnado no afecta los derechos del arrendatario, sino por el contrario, el contenido normativo del artículo otorga a las personas arrendatarias un mecanismo de protección ante circunstancias inesperadas. Por ello, de manera extraordinaria, le permita incluso, la rescisión del contrato de arrendamiento si el impedimento de uso y disfrute, causado por fuerza mayor o caso fortuito; supera los dos meses.

II.4. De igual forma, el tribunal colegiado destacó que respecto a la alegada violación a la garantía de legalidad, también era infundado, pues el contenido del artículo en cuestión respeta este principio constitucional al permitir al arrendatario ejercer su derecho de reducción de rentas, o en su caso, de rescisión contractual para las partes, ya que ante el surgimiento de una situación extraordinaria como la fuerza mayor o el caso fortuito, al pedir la reducción de rentas o en su caso la rescisión por esa causa evita incurrir en mora y con ello dar lugar a la rescisión contractual con responsabilidad. Por lo tanto, el artículo en análisis es conforme al principio de legalidad, pues el legislador local al crear esa disposición estableció salvaguardas válidas, para el arrendatario ante situación extraordinaria que sale de su ámbito de control, como ya se precisó. Asimismo, le otorgó a las personas que se encontraran en ese supuesto, una prerrogativa especial, al permitirle que después de transcurridos dos meses de la causa que obstaculice el uso y goce de la posesión temporal, podrían pedir la rescisión judicial del contrato, sin responsabilidad.

II.5. Ahora bien, el órgano colegiado señaló que en los argumentos de inconstitucionalidad propuestos, la quejosa señala que el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, no supera el test de proporcionalidad. Al respecto, el órgano colegiado destacó que dentro de las herramientas interpretativas constitucionales se encuentra el test de proporcionalidad, el cual ha sido conceptualizado por el Alto Tribunal como una metodología de adjudicación de derechos, el cual tiene por objeto analizar y evaluar desde la perspectiva constitucional, si una restricción y/o limitación legislativa a derechos humanos es válida o no. Sustentó sus argumentos en la tesis 1a. CCLXIII/2016 (10a.), emitida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, libro 36, noviembre de 2016, tomo II, página 915, registro digital: 2013156, décima época, materia constitucional, de rubro: “ TEST DE PROPORCIONALIDAD. METODOLOGÍA PARA ANALIZAR MEDIDAS LEGISLATIVAS QUE INTERVENGAN CON UN DERECHO FUNDAMENTAL ”.

II.6. De igual forma, el tribunal colegiado explicó que el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, establece un plazo de dos meses que se refiere al tiempo que dure el evento de fuerza mayor o caso fortuito, transcurrido el cual, la arrendataria tendrá la facultad de acudir a los tribunales competentes a solicitar la reducción de rentas o rescisión contractual sin responsabilidad. Así, el plazo de dos meses no se refiere a la prescripción de la acción procesal, sino a la duración del evento extraordinario. En suma, la facultad para solicitar la reducción de rentas o la rescisión de arrendamiento sin responsabilidad, ante los tribunales competentes, operará en cuanto a la acción procesal en términos de la prescripción general para este tipo de acciones en términos del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México.

II.7. Al respecto, el órgano colegiado consideró que lo que habrá de actualizarse son dos meses de imposibilidad, pudiendo acudir a los tribunales en los plazos relativos a ejercitar los derechos sustantivos. Añadió que, el plazo de dos meses al que alude el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, esta es la duración de las circunstancias inesperadas que no permiten el uso y disfrute el inmueble materia del arrendamiento, que de suceder, permite al arrendatario la rescisión del contrato. En esas condiciones, el tribunal colegiado calificó de infundado el planteamiento de proporcionalidad en los términos propuestos, pues el fin constitucionalmente válido en el caso es que se respete el pacto contractual y proteja el patrimonio. En ese sentido, el órgano colegiado advirtió que cumple con la grada de idoneidad puesto que tiene conexión racional con el fin constitucional que persigue la disposición. Asimismo, el órgano colegiado consideró que cumple con la grada de necesidad en virtud de que es la medida menos interviene con la voluntad contractual. Además, el colegiado determinó que es proporcional en sentido estricto porque bastan dos meses para establecer el derecho de novación del pacto mediante reducción de rentas o rescisión. En ese orden de ideas, el colegiado determinó que artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, por lo que respecta a la porción normativa de dos meses, era constitucional.

II.8. El tribunal colegiado, precisó que la parte quejosa mencionó que la interpretación que realizó la Sala responsable, en el caso concreto, respecto del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, transgrede los principios de protección de derechos humanos, así como el mandato de interpretación conforme; ambos elementos previstos en el artículo 1 constitucional. Sin embargo, el colegiado consideró que de la resolución reclamada no se advertía que la autoridad responsable hubiese efectuado una interpretación adecuada del contenido de la disposición, pues el contexto fáctico en el que se desarrolló esta controversia no fue ordinario, sino que fue causado por la emergencia sanitaria internacional que provocó la pandemia de SARS-CoV-2, la cual constituye en sí misma una imposibilidad por fuerza mayor. En consecuencia, el referido concepto de violación era fundado. Además, el colegiado determinó que la sala responsable no podía interpretar el contenido del artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, de manera ordinaria, pues la situación derivada de la pandemia era extraordinaria. Con lo cual, debió de interpretar el contenido de los dos meses de manera que se tuviesen en cuenta las circunstancias fácticas del momento en el que se presentó la controversia, esto es, en plena escalada de contagios por la transmisión del virus SARS-CoV-2 en el país. Adicionalmente, precisó que el plazo de dos meses al que alude el citado artículo 2431 multicitado, no es un plazo para ejercitar la acción de reducción de rentas o rescisión contractual sin responsabilidad, ya que es un plazo que pretende distinguir la duración de los efectos de un evento de fuerza mayor o caso fortuito, para poder dilucidar si la arrendataria tiene derecho a pedir reducción de rentas o rescisión. En conclusión, el colegiado adujo que el plazo de dos meses al que se refiere el mencionado artículo 2431, está enfocado en la duración de los efectos del evento extraordinario, no así en la facultad que tiene la arrendataria para ejercer su derecho de reducción o rescisión ante los tribunales competentes.

II.9. En esos términos, el órgano colegiado adujo que conforme a las actuaciones que tienen plena eficacia probatoria en términos de los artículos 198 y 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, por disposición del artículo 2 de la Ley de Amparo, no hay evidencia de que la responsable, al reasumir jurisdicción haya intentado armonizar el contenido normativo del artículo 2431 de la ley civil, con la situación de emergencia sanitaria que se vivió. Lo que resultaba evidente para la responsable en la medida en que el contexto en el que se dio la controversia de arrendamiento surgió en el marco de la pandemia causada por la transmisión del virus SARSCoV-2.

II.10. El tribunal colegiado dijo que como órgano de control constitucional, ha establecido que, tratándose de las controversias de arrendamiento suscitadas durante la pandemia, el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, debe de interpretarse en el sentido que en los meses de marzo y abril de dos mil veinte se debe condonar las rentas a la parte arrendataria, esto debido a que el cierre de actividades no esenciales impidió de manera irresistible que los comerciantes pudiesen tener ingresos, aunado a que el cierre impidió que usaran efectivamente las localidades arrendadas. Sustentó su planteamiento en la tesis I.3o.C.5 C (11a.) del Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, registro digital: 2024311, undécima época, materia civil, Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, libro 11, marzo de 2022, tomo IV, página 3311, de rubro: “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. DEBE APLICARSE EL DERECHO, A LA CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS ADEUDADAS DURANTE EL PERIODO DE LA PANDEMIA ORIGINADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), AL TRATARSE DE UN CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR CONFORME A LOS ARTÍCULOS 2431 Y 2432 DEL CÓDIGO CIVIL PARA EL DISTRITO FEDERAL, APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO”.

II.11. Ahora bien, el órgano colegiado consideró que por lo que respecta a los meses restantes el precepto en cuestión debe de interpretarse de manera funcional a efecto de que no se prive al arrendador de manera absoluta de la obtención de ingresos lícitos, pues ello afectaría de manera categórica su derecho a la propiedad privada reconocido en el parámetro de regularidad, concretamente los artículos 27 constitucional y 23 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos. Adujo que la interpretación del sistema se centraba en que en el arrendamiento había cierta asimetría puesto que el arrendador era el propietario del inmueble, mientras que el arrendatario solamente tenía el uso y goce temporal que le otorgaba el contrato. No obstante, actualmente debido al dinamismo del comercio, y su consecuente impacto en el arrendamiento inmobiliario, todo ello en el contexto de la pandemia, el colegiado agregó que no se podía sostener esa interpretación, sino una interpretación ubicada en la realidad que trajo consigo la pandemia.

II.12. En esa condición, el colegiado estimó que, el sistema de protección debe interpretarse de manera funcional en aquellos casos en los que se discutan aspectos de arrendamiento durante la pandemia, concretamente en los meses en los que hubo prohibición de actividades no esenciales por mandato del Consejo de Salubridad General, en el sentido de que la disposición en comento y para efectos de la pandemia, tiene por objeto equilibrar la relación contractual en donde el arrendatario podrá pedir la condonación de rentas por los dos primeros meses: marzo y abril de dos mil veinte, en los que hubo cierre de actividades no esenciales por mandato del Consejo de Salubridad General, así como la reducción temporalmente limitada al cincuenta por ciento de las rentas correspondientes a los meses de mayo, junio y julio de dos mil veinte, o en su caso, la rescisión del contrato sin responsabilidad de las partes.

II.13. De igual manera, el colegiado consideró que esa interpretación judicial de los contratos permite que los derechos patrimoniales de ambas partes contractuales tiendan a un equilibrio que evite el fenómeno de la explotación de la persona por la persona, en el sentido que privar de manera absoluta de ganancias lícitas al arrendador mientras se usa su inmueble, ya que traería como consecuencia indiscutible una afectación categórica de su derecho a la propiedad privada. Así, con esa base, estimó que si se asumiera que el arrendatario debe de pagar las rentas aun estando en una situación como la ocurrida con la pandemia en los meses de cierre absoluto de actividades no esenciales, causaría el mismo fenómeno en perjuicio del arrendatario. Por ello, estableció que la interpretación que se dé a los contratos de arrendamiento en los que el uso y goce del inmueble se interrumpió por la suspensión de las actividades, debe inclinarse a equilibrar las relaciones contractuales, pues la pandemia fue una situación imprevista e irresistible que afectó a todas las personas de manera importante.

II.14. En ese tenor, el colegiado determinó que, la sala responsable debería interpretar el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México, considerando que los dos meses a que alude el artículo, son para verificar si hubo o no imposibilidad por caso fortuito o fuera mayor, dado que ese derecho sustantivo es irrenunciable en términos del artículo 2433 del mismo ordenamiento. De lo anterior se sigue, que ante las circunstancias deberá reducir las rentas al **********% de lo pactado en el contrato para el año dos mil veinte, en los meses de mayo, junio y julio (únicamente), todos de dos mil veinte.

II.15. En esa tesitura, el colegiado precisó que en similares términos se pronunció al resolver el juicio de amparo directo D.C. **********, relacionado con el diverso D.C. **********, en el cual se estableció que la reducción de las rentas al **********% está contextualizada en los estragos causados por la suspensión de actividades no esenciales a causa de la emergencia sanitaria por fuerza mayor de la pandemia por COVID-19, y que ese derecho es irrenunciable en términos del artículo 2433 del Código Civil para el Distrito Federal, aplicable para la Ciudad de México. Lo anterior, señaló que se podía advertir del contenido de la tesis aislada I.3o.C.6 C (11a.), visible en la Gaceta del Semanario Judicial de la Federación, libro 11, marzo de 2022, tomo IV, página 3314, registro digital 2024312, undécima época, materia civil, de rubro y texto: “ CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. ES FACTIBLE SU MODIFICACIÓN DERIVADO DE LA PANDEMIA ORIGINADA POR EL VIRUS SARS-CoV2 (COVID-19), AL SER IRRENUNCIABLES LAS PRERROGATIVAS DE CONDONACIÓN Y REDUCCIÓN DE RENTAS POR CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR (LEGISLACIÓN APLICABLE PARA LA CIUDAD DE MÉXICO) ”.

II.16. Lo anterior, el órgano colegiado lo justificó acorde a los datos estadísticos que arrojó la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo Nueva Edición (ENOEN) presentada por el INEGI, de la que dijo se desprende que los principales resultados en el primer trimestre de dos mil veintiuno respecto al mismo período de dos mil veinte, reportan entre otros: I) una disminución de ********** de personas en la Población Económicamente Activa (PEA), al pasar de ********** a **********; II) la población ocupada fue de ********** de personas, reportando una disminución de **********; y III) las personas ocupadas en actividades terciarias descendieron **********, siendo el impacto mayor en el sector comercio con una reducción de ********** y en el sector de restaurantes y servicios de alojamiento con **********. Así las cosas, precisó que, la reducción de rentas al **********% para el caso concreto es adecuada porque tiende a equilibrar las condiciones contractuales entre las partes, causada por una emergencia sanitaria causada por fuerza mayor, la cual también afectó a la parte quejosa. Por tanto, señaló que lo anterior no supone que se exima a la quejosa arrendataria del pago total de los servicios que hubiese consumido durante todo el tiempo que duro el arrendamiento.

II.17. Por otro lado, el colegiado calificó como infundado el argumento de la parte quejosa en el que manifestó que la responsable fue omisa en realizar el control difuso de convencionalidad respecto de los intereses moratorios; pues en el pacto de arrendamiento ambas partes de manera libre e informada pactaron una pena a título de intereses moratorios en caso de que no se pagara oportunamente la renta, por el **********% de interés mensual. En ese sentido, el colegiado sostuvo que la pena convencional era eventual pues contrario a lo sostenido por la quejosa no se puede tener en el panorama el **********% anual, dado que los intereses moratorios se causan de mes a mes, es decir, son de tracto sucesivo. De tal manera, el colegiado a manera de ejemplo dijo que, el no pagar la renta de octubre del año “ X ” solamente causará e interés moratorio de esa mensualidad, sin embargo, si la arrendataria paga el mes de noviembre de ese mismo año, no hay razón válida para que se causen intereses moratorios en noviembre.

II.18. Que de acuerdo con lo anterior, los intereses en el arrendamiento son distintos al interés ordinario del mercado monetario, pues mientras que en un contrato de arrendamiento se establecen intereses para el caso de incumplimiento como una sanción previamente pactada, en contratos como el de mutuo se establecen intereses ordinarios como un mecanismo que evite la pérdida del poder adquisitivo del dinero por el transcurso del tiempo, es decir, para superar el costo de oportunidad.

II.19. Además, el tribunal determinó que no era aplicable el análisis de usura en un contrato de arrendamiento, pues este tiene la naturaleza de una pena contractual libremente pactada por las partes al inicio de la relación contractual, la cual se genera de manera eventual; y en todo caso, lo correspondiente en términos de la prohibición del numeral 21.3 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, es verificar si no se está ante un caso de explotación, lo cual el colegiado estimó que no acontece, en primer lugar porque no se advierte afectación a la dignidad humana del arrendatario y porque dada la reducción de rentas que tendrá lugar ya se equilibra nuevamente la obligación contractual, y finalmente el porcentaje de intereses dependerá que la arrendataria no incumpla de manera sistemática su obligación de pago.

II.20. En ese contexto, el tribunal colegiado arribó a la conclusión de conceder el amparo solicitado para el efecto de que: 1) La autoridad responsable dejara insubsistente la sentencia reclamada y; 2) En su lugar dictara otra en la que precisara: a. Que quedara firme la condonación de las rentas por los meses de marzo y abril de dos mil veinte; b. Ordenara la reducción de rentas al **********% del monto pactado en el contrato para el año dos mil veinte por lo que respecta a los meses de mayo, junio y julio de dos mil veinte; c. Condenara al pago del **********% de intereses moratorios a cargo de la arrendataria por los meses que no pagó oportunamente a partir del mes de agosto de dos mil veinte y hasta la entrega y desocupación legal de la localidad arrendada; d. Condenara a la arrendataria al pago de la totalidad de los servicios consumidos previstos en el contrato, por todo el tiempo que haya durado el arrendamiento; y por último, e. Reiterara los puntos que no fueron objeto de análisis constitucional.

1. (III). Inconforme con el fallo anterior, la parte quejosa y ahora recurrente, al combatir la sentencia de amparo , hizo valer los siguientes argumentos:

III.1. La parte recurrente aduce que la sentencia reclamada carece de exhaustividad, porque el tribunal colegiado omitió dar respuesta a su argumento en el sentido de que el plazo de dos meses establecido en el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, actual Ciudad de México, para no pagar renta y solicitar la rescisión, no persigue una finalidad objetiva, razonable y proporcional que justifique su constitucionalidad, por lo que resulta contrario a lo establecido en el artículo 1 Constitucional, así como en el ordinal 24 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, en cuyos términos se debió llevar a cabo una interpretación de ese artículo, en relación con los diversos 1836, 2398, 2432 y 2433, del precitado código sustantivo, a fin de respetar el derecho a la igualdad, no sólo formal sino sustantiva o de hecho, en virtud de que los contratos de arrendamiento y subarrendamiento tienen una naturaleza bilateral de derechos y obligaciones ligados por una relación de interdependencia y proporcionalidad; motivo por el que debió establecerse el no pago de la renta, el del cincuenta por ciento o la que fijaran peritos, tal como lo establecen las jurisprudencias de esta Suprema Corte, de rubros: “IGUALDAD. DELIMITACIÓN CONCEPTUAL DE ESTE PRINCIPIO” ; “AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD. ES UN PRINCIPIO DE RANGO CONSTITUCIONAL” ; “SENTENCIAS CIVILES, CONGRUENCIA DE LAS (LEGISLACIÓN PROCESAL CIVIL PARA EL ESTADO DE VERACRUZ)” ; y, “DERECHO FUNDAMENTAL DE ACCESO A LA JURISDICCIÓN. SU CONTENIDO ESPECÍFICO COMO PARTE DEL DERECHO A LA TUTELA JURISDICCIONAL EFECTIVA Y SU COMPATIBILIDAD CON LA EXISTENCIA DE REQUISITOS DE PROCEDENCIA DE UNA ACCIÓN” .

III.2. De igual manera, la parte inconforme menciona que en la sentencia recurrida se declaró infundado el argumento relativo a que el artículo 2431 del código sustantivo multicitado vulnera la autonomía de la voluntad, como eje de la libertad contractual; ello, bajo la consideración de que permite al arrendatario acceder a la jurisdicción a fin de solicitar que no se cause la renta cuando el impedimento para usar el bien dura dos meses y, de subsistir, solicitar la rescisión sin responsabilidad para ambas partes, pues se entiende que la causa del impedimento está fuera del ámbito de control y decisiones de los contratantes, y lo que se pretende es solucionar el desequilibrio que las circunstancias imprevistas causa. Sin embargo, refiere que el tribunal colegiado no atendió su concepto de violación relativo a que el plazo mayor a dos meses es una restricción, limitación o suspensión del derecho de acceso a la justicia para la rescisión del contrato, que carece de justificación constitucional fundada, proporcional y razonable, atenta la naturaleza del arrendamiento (contrato bilateral y sinalagmático con obligaciones interdependientes y proporcionales para cada una de las partes, de acuerdo con el artículo 2398 del Código Civil en cita ).

III.3. Asimismo, la parte recurrente señala que la sentencia reclamada indebidamente declaró infundado su tercer concepto de violación, en el que se dolió de que el artículo 2431 del Código Civil para el Distrito Federal, actual Ciudad de México, vulnera las garantías de acceso a la jurisdicción y tutela judicial efectiva; ello, pues el colegiado determinó que por el contrario, otorga mecanismos de protección ante circunstancias inesperadas. Sin embargo, la inconforme asegura pasó por alto su argumento relativo a que el acceso a los tribunales no se puede supeditar a normas que impongan requisitos, impedimentos y obstáculos que resulten innecesarios, excesivos y carentes de razonabilidad y proporcionalidad, como el plazo de dos meses del caso fortuito o fuerza mayor que impida el uso de la cosa arrendada, para que la subarrendataria no pague renta y demande la rescisión.

III.3.1. En ese sentido, refiere que no debe prevalecer el formalismo sobre el fondo, pues el artículo tildado de inconstitucional, al requerir más de dos meses del caso fortuito o fuerza mayor que impida el uso de la cosa, para que el arrendatario pueda demandar la rescisión del contrato de arrendamiento, constituye no sólo una violación a los principios de exhaustividad y congruencia de la garantía de legalidad y los principios de justicia completa, imparcial y efectiva del acceso a la justicia, sino también del derecho humano de igualdad jurídica en sus facetas de igualdad formal o de derecho y la igualdad sustantiva o de hecho, respecto de la interpretación de que el contrato de arrendamiento y subarrendamiento que tienen la naturaleza bilateral de los derechos y obligaciones ligados por una relación de interdependencia y proporcionalidad para el caso de fuerza mayor y caso fortuito del virus SARS CoV2 (COVID 19), de acuerdo con los artículos 1836, 2398, 2432 y 2433, del Código Civil, a través de una interpretación conforme al derecho de igualdad, en términos de los artículos 1 Constitucional y 24 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos, para el no pago de renta, el pago del cincuenta por ciento o la que fijen los peritos.

III.4. La parte recurrente, aduce que el tribunal colegiado realizó el test de proporcionalidad del artículo 2431 en cita en las dos primeras gradas: el fin constitucionalmente válido y el examen de idoneidad de la medida; sin embargo, no se pronunció respecto de la tercera y cuarta grada, relativas a la necesidad y a la proporcionalidad de la medida legislativa; por lo tanto, asegura que la sentencia recurrida vulnera los principios de exhaustividad y congruencia; así como de legalidad; justicia completa, imparcial, efectiva; acceso a la justicia e igualdad jurídica.

III.5. Por otra parte, la inconforme destaca que el tribunal colegiado declaró fundado su argumento en el que adujo que sala responsable realizó una indebida interpretación del artículo 2431 que nos ocupa; y determinó que la interpretación debía ser en el sentido de condonar la renta a la arrendataria, respecto de los meses de marzo y abril de dos mil veinte; sin embargo, consideró que respecto de los meses restantes, a fin de no afectar al arrendador en la obtención de ingresos lícitos, so pena de transgredir su derecho a la propiedad privada reconocido en los artículos 27 de la Constitución Federal y 23 de la Convención Americana sobre derechos Humanos, era procedente el pago de rentas.

En ese sentido, la parte recurrente asegura que el tribunal colegiado omitió analizar el argumento relativo a que una interpretación gramatical del artículo 2431 multicitado, permitía concluir claramente que la renta no se causa mientras dura el impedimento del caso fortuito o fuerza mayor para el uso de la cosa arrendada; pues la locución “ podrá ” pedir la rescisión del contrato, denota la libertad de ejercer o no la facultad de solicitar la rescisión; máxime si se toma en cuenta que la actividad jurisdiccional es un derecho constitucional, a través del ejercicio de la acción, que constituye una potestad de la subarrendataria -ahora parte recurrente- para demandar o no la rescisión del contrato, siendo que para el ejercicio de esa acción el ordinal no señala un plazo y, por lo mismo, es ilegal e inconstitucional la sentencia reclamada, porque considera que fue voluntad de la quejosa, ahora recurrente, continuar con el subarrendamiento y, que por ende, ante la falta de pago de la renta, incumplió y procedía la rescisión demandada, lo cual denota una indebida interpretación del precepto en cuestión, conforme a la garantía de legalidad, y los principios de justicia completa, imparcial y efectiva de acceso a la justicia.

1. REQUISITOS INDISPENSABLES PARA