AMPARO DIRECTO 542/91. FERMIN HUERTA HERNANDEZ.

Por escrito presentado el siete de septiembre de mil novecientos noventa, ante el Juez Segundo de lo Civil de la ciudad de Puebla, Hugo Alejandro Jiménez Jiménez promovió en contra de Fermín Huerta Hernández y Armando López Huerta, en su carácter de arrendatario y fiador, respectivamente, juicio de desocupación por terminación de contrato de prórroga de arrendamiento, el pago de la cantidad de cien mil pesos, cero centavos, por concepto de renta mensual a partir de agosto de mil novecientos noventa, el pago de la pena convencional estipulada y el pago de gastos y costas del juicio.

Narró como hechos que el uno de septiembre de mil novecientos ochenta y nueve, celebró contrato de prórroga de arrendamiento con Fermín Huerta Hernández, respecto del departamento veinte de la casa número doscientos doce de la avenida ocho oriente de esta ciudad, para uso exclusivo de casa habitación, tal como lo demostraba con el documento que exhibía. Convinieron que la duración de dicho contrato, sería de doce meses forzosos para ambas partes y que la renta mensual sería de cien mil pesos. El contrato de referencia lo suscribió también Armando López Huerta, en su carácter de fiador, quien se obligó solidaria y mancomunadamente al pago de las prestaciones derivadas del mismo y renunció a los beneficios de orden y excusión. En la cláusula vigésima segunda del contrato, convinieron la cantidad de cien mil pesos, cero centavos, como pena convencional para el caso de que el arrendatario violara alguna de las cláusulas, y es el caso que no ha desocupado el inmueble arrendado. Además Fermín Huerta Hernández ha dejado de cubrir el pago de la renta a partir de agosto de mil novecientos noventa, negándose a desocupar el inmueble a pesar de múltiples requerimientos que se le han hecho. Fermín Huerta Hernández contestó oponiéndose a las pretensiones reclamadas y en relación a los hechos, manifestó que efectivamente en la fecha indicada por el actor, celebraron contrato de arrendamiento respecto del inmueble señalado, mas no contrato de prórroga de arrendamiento, pues como se observa del contrato exhibido se le agregó la frase "contrato de prórroga", con lo cual el actor procede de mala fe ya que de acuerdo con el artículo 2327 del Código Civil del Estado, el derecho a la prórroga es irrenunciable y de haber querido ese beneficio, lo hubiera solicitado por el término de tres años, tal como lo establece el artículo 2321 del mismo ordenamiento legal. Aceptó el plazo estipulado y la cantidad convenida por concepto de renta mensual, aclarando que en relación a la renta del mes de agosto de mil novecientos noventa, Hugo Alejandro Jiménez Jiménez se negó a recibir el pago correspondiente, alegando que no tenía el recibo pero que no había ningún problema en que siguiera habitando el departamento y que al mes siguiente le pagara las dos pensiones rentísticas; y a fin de que estuviera al corriente en el pago, exhibía la cantidad respectiva por dicho concepto. Aceptó que Armando López Huerta firmó el contrato en su carácter de fiador, pero no renunció a ningún beneficio ya que se trata de una casa habitación. Negó haber aceptado la pena convencional puesto que se refería a una sola de las partes, siendo que se trataba de un contrato bilateral.

Así mismo, reconvino de Hugo Alejandro Jiménez Jiménez la prórroga del contrato de arrendamiento celebrado, narrando como hechos que como se desprendía del contrato de arrendamiento exhibido, ocupaba en su calidad de inquilino el departamento veinte de la casa número doscientos doce de la avenida ocho oriente de esta ciudad. Que dicho contrato se había celebrado el uno de septiembre de mil novecientos ochenta y nueve, por un término de doce meses forzoso para ambas partes y que la renta mensual sería de cien mil pesos, los cuales había venido pagando puntualmente, encontrándose al corriente en lo referente a tal concepto, y en relación a la renta del mes de septiembre de ese año, exhibía el depósito correspondiente por la cantidad de ciento veinte mil pesos en términos del artículo 2323 del Código Civil del Estado. Manifestó bajo protesta de decir verdad, que no era propietario de ningún inmueble en el que existiera alguna construcción para habitación, que el objeto de la prórroga era continuar habitando el departamento y que no tenía celebrado ningún otro contrato de arrendamiento.

Hugo Alejandro Jiménez Jiménez contestó la demanda reconvencional oponiéndose a la prestación reclamada, manifestando que no podía existir prórroga sobre la prórroga. Que el contrato que obra en autos es de prórroga de arrendamiento y que efectivamente se refería al departamento veinte de la casa número doscientos doce de la avenida ocho oriente de esta ciudad, habiendo convenido el término de doce meses como duración del mismo y la cantidad de cien mil pesos por concepto de renta mensual, siendo falso que el actor reconvencional se encuentre al corriente en el pago de la rentas, ya que dejó de pagarlas a partir de agosto de mil novecientos noventa. Los hechos expresados por Fermín Huerta Hernández bajo protesta de decir verdad, no los afirmaba porque no eran hechos propios y que era falso que el arrendatario reuniera los requisitos exigidos por el artículo 2321 del Código Civil del Estado de Puebla, ya que tal disposición establece que el derecho a la prórroga es por una sola vez y hasta por tres años, lo que implica que convencionalmente puede establecerse el término que ambas partes decidan, siempre y cuando no sea mayor a tres años, y que en el caso convinieron una prórroga de doce meses, que feneció el treinta y uno de agosto de mil novecientos noventa.

Por auto de once de diciembre de mil novecientos noventa y uno, se tuvo por contestada la demanda en sentido negativo respecto de Armando López Huerta.

Oportunamente se abrió el juicio a prueba, por lo que el actor ofreció la confesional, la documental pública de actuaciones, la documental privada y la presuncional en su doble aspecto, las cuales fueron admitidas y desahogadas.

Por su parte el demandado ofreció la confesional, la documental pública de actuaciones, al testimonial y la presuncional en su doble carácter, mismas que fueron admitidas y desahogadas a excepción de la testimonial. Así mismo, en relación con la acción reconvencional, ofreció la confesional, la documental pública de actuaciones, la documental pública consistente en un certificado expedido por el registrador público de la propiedad y del comercio de esta ciudad de Puebla, la declaración de partes, la testimonial y la presuncional, la cuales fueron admitidas y desahogadas.

Previos los demás trámites legales correspondientes, el dieciocho de junio de mil novecientos noventa y uno, la Juez del conocimiento dictó sentencia cuyos puntos resolutivos quedaron transcritos en el resultando primero de esta resolución. Inconforme Fermín Huerta Hernández, interpuso apelación, recurso que culminó con la sentencia de veintisiete de septiembre de mil novecientos noventa y uno, dictada por la Primera Sala del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Puebla, en el toca número 822/991, que confirmó el fallo recurrido. Esta ejecutoria constituye el acto reclamado en el presente juicio de garantías.

QUINTO.-Son parcialmente fundados los conceptos de violación pero suficientes para conceder el amparo solicitado.

Para así estimarlo, conviene precisar que aun cuando el actor en el juicio de origen exhibió como documento fundatorio de la acción un "contrato de prórroga de arrendamiento", celebrado el uno de septiembre de mil novecientos ochenta y nueve, respecto del departamento veinte de la casa número doscientos doce de la avenida ocho oriente de esta ciudad, por el que Hugo Alejandro Jiménez Jiménez en su carácter de arrendador y Fermín Huerta Hernández en su calidad de arrendatario, convinieron la cantidad de cien mil pesos, cero centavos, como renta mensual y el término de doce meses "forzosos" para ambas partes; en realidad se trata de un contrato simple de arrendamiento.

En efecto, en el capítulo sexto del libro quinto del Código Civil del Estado de Puebla, se encuentra establecido todo lo relativo al contrato de arrendamiento, esto es, la naturaleza del mismo, los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, las causas de terminación, el derecho a la prórroga etcétera, por tanto, es incuestionable que la ley de la materia no contempla el "contrato de prórroga de arrendamiento", sino que ésta consiste en un derecho establecido por el legislador en beneficio del arrendatario.

De acuerdo con lo anterior, la frase "contrato de prórroga" impresa en el documento fundatorio de la acción, resulta intrascendente y en el caso debe tenerse por no puesta, en virtud de que en ninguna parte de ese documento, se hizo referencia al contrato anterior, es decir, al precedente que le daba origen, a la prórroga, además de que el demandado hoy quejoso en ningún momento aceptó haber celebrado un "contrato de prórroga" y por su parte el actor no ofreció más prueba al respecto que el multicitado documento, por tanto, sin entrar al análisis relativo a que si el término de la prórroga del contrato de arrendamiento puede o no ser convenida, debe concluirse que el documento de referencia alude a un contrato normal de arrendamiento.

Con base en lo expuesto, es incuestionable que cuando se intentó la acción de desocupación (siete de septiembre de mil novecientos noventa), dicho contrato ya había fenecido puesto que estuvo vigente hasta el treinta y uno de agosto de ese año, por lo que como bien lo consideraron tanto el Juez del conocimiento como la Sala responsable, resulta procedente declarar la terminación del mismo por haberse cumplido el plazo convenido por las partes, tal como lo establece el artículo 2318, fracción I, del Código Civil del Estado de Puebla, con las consecuencias inherentes a tal situación.

En relación a la prórroga del contrato de arrendamiento solicitada por Fermín Huerta Hernández, debe decirse que los conceptos de violación resultan infundados.

En efecto, al tenor del artículo 2321 del Código Civil del Estado de Puebla, vencido un contrato de arrendamiento, tendrá derecho el arrendatario a que se le prorrogue por una sola vez y hasta por tres años más ese contrato, si se reúnen los requisitos siguientes: I. Que el bien se haya arrendado para habitación; II. Que el arrendatario esté al corriente en el pago de las rentas; III. Que durante la prórroga el arrendamiento tenga también por objeto habitar el local arrendado; IV. Que el inquilino no sea propietario de un inmueble en que exista una construcción para habitación, que se encuentre en la misma localidad; y, V. Que el inquilino no tenga celebrado como arrendador uno o más contratos de arrendamiento en la misma localidad.

En el caso, si bien pudiera estimarse que se encuentran satisfechos los requisitos exigidos en las fracciones I, III, IV y V, del artículo referido, sin embargo no lo está el de la fracción II.

Se afirma lo anterior, en razón de que al presentar la demanda de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento, Hugo Alejandro Jiménez Jiménez manifestó entre otro hechos, que el arrendatario Fermín Huerta Hernández le adeudaba la renta correspondiente al mes de agosto de mil novecientos noventa y que a pesar de que el contrato se encontraba vencido, se negaba a desocupar y entregar el departamento arrendado. Sobre el particular, Fermín Huerta Hernández expresó al contestar la demanda el veinticinco de septiembre de mil novecientos noventa, que si bien adeudaba la renta correspondiente al mes de agosto de ese año se debía a que el arrendador no había querido recibirla y que para quedar al corriente en el pago exhibía la cantidad respectiva.

Ante tal situación, debe concluirse que efectivamente el arrendatario hoy quejoso, no satisfizo el requisito exigido por el artículo 2321, fracción II, del Código Civil del Estado de Puebla, pues debía encontrarse al corriente en el pago de las rentas al momento del vencimiento del contrato de arrendamiento y no cumplir con tal requisito al contestar la demanda. Es aplicable al caso la tesis que este tribunal a sustentado al resolver los juicios de amparo directo números 351/989, 366/989, 38/990, 510/989, 343/990 y 426/991, que dice: "ARRENDAMIENTO, PRORROGA DEL. PAGO DE RENTAS.-Si la prórroga opera en forma automática, ello implica que los requisitos a que se refiere el artículo 2321 del Código Civil del Estado de Puebla, deben estar satisfechos al momento del vencimiento del contrato de arrendamiento y no cuando el arrendatario sea demandado por el arrendador.".

No es obstáculo para lo anterior, el hecho de que supuestamente Hugo Alejandro Jiménez Jiménez se hubiese negado a recibir la renta correspondiente al mes de agosto de mil novecientos noventa, pues independientemente de que sobre esta cuestión no existe prueba alguna, el arrendatario tenía a su alcance los medios y procedimientos legales adecuados para consignar la renta en forma inmediata al vencimiento del contrato. Es aplicable en este aspecto la diversa tesis que este propio tribunal ha sustentado al resolver los juicios de amparo directo números 240/990, 448/990, 423/991 y 225/990, que dice: "ARRENDAMIENTO. PRORROGA DEL. EL INQUILINO DEBE ESTAR AL CORRIENTE EN EL PAGO DE LAS RENTAS (LEGISLACION DE PUEBLA).-De la interpretación del artículo 2321 del Código Civil del Estado de Puebla, se desprende que en esta entidad federativa la prórroga del contrato de arrendamiento opera en forma automática, sin embargo, tal precepto condiciona su declaratoria a la satisfacción de determinados requisitos, entre otros, según su fracción II, a que el arrendatario se encuentre al corriente en el pago de las pensiones rentísticas, lo que éste puede demostrar entre otros medios, a través del recibo de renta correspondiente, o en su caso, mediante la consignación oportuna de la renta".

En las condiciones anteriores procede negar el amparo solicitado, negativa que debe hacerse extensiva a los actos de ejecución reclamados del Juez Segundo de lo Civil de la ciudad de Puebla.

Por lo expuesto y con fundamento además en los artículos 184 y 188 de la Ley de Amparo, 43 y 44 fracción I de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, es de resolver y se resuelve:

UNICO.-La Justicia de la Unión NO AMPARA NI PROTEGE A FERMIN HUERTA HERNANDEZ, en contra de los actos que reclama de la Primera Sala del Tribunal Superior de Justicia del Estado de Puebla y Juez Segundo de lo Civil de los de esta capital, mismos que hizo consistir en la sentencia de fecha veintisiete de septiembre de mil novecientos noventa y uno, dictada en el toca de apelación número 822/91, a través de la cual confirmó la pronunciada por la mencionada Juez, en los autos del expediente número 1610/90, relativo al juicio sumario de desocupación por terminación de contrato de arrendamiento, promovido por Hugo Alejandro Jiménez Jiménez en contra de Fermín Huerta Hernández y Armando López Huerta, en su carácter de arrendatario y fiador respectivamente; negativa que se hace extensiva a los actos de ejecución reclamados de la Juez Segundo de lo Civil de esta ciudad.

Notifíquese; con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos a la Sala de su origen y en su oportunidad archívese el expediente como asunto concluido.

Así por unanimidad de votos, lo resolvieron los señores Magistrados que integran el Segundo Tribunal Colegiado del Sexto Circuito, licenciados Gustavo Calvillo Rangel, José Galván Rojas y José Mario Machorro Castillo, este último secretario en funciones de Magistrado por ministerio de ley, en términos del artículo 42 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, emitiendo el segundo de los nombrados su voto razonado en los siguientes términos: