AMPARO DIRECTO 1001/2005. MARÍA RICARDA MORENO MARTÍNEZ VIUDA DE CASTAÑÓN, SU SUCESIÓN.

"PACTO COMISORIO EXPRESO. La doctrina admite la posibilidad del pacto comisorio expreso, que encierra una condición resolutoria como otra cualquiera, y cuyo efecto es producir la resolución del contrato automáticamente, de pleno derecho, en caso de incumplimiento. Nuestro derecho no repugna ese pacto expreso, que no se encuentra en oposición con los artículos 6o., 7o. y 8o. del Código Civil, puesto que la voluntad de los particulares no exime de la observancia de ninguna ley ni contraviene leyes prohibitivas. Las partes indudablemente que tienen libertad para fijar expresamente los casos de extinción del contrato o, en otras palabras, de establecer condiciones resolutorias, y el pacto comisorio expreso, como se ha dicho, no es otra cosa que una condición resolutoria. Tampoco es contrario al artículo 1947 del Código Civil, ya que la validez y el cumplimiento del contrato no se deja al arbitrio de uno de los contratantes, sino que éstos pactan libremente la manera de resolverlo." (Quinta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo: CXXIII. Página: 538).

"PACTO COMISORIO. El pacto comisorio expreso es legítimo y en virtud de él y diversamente a lo que acontece con el tácito en que en el incumplimiento se requiere la declaración judicial para lograr la rescisión, el contrato se resuelve automáticamente por el solo efecto del incumplimiento y sin intervención de los tribunales; por tanto, si el pacto comisorio no es expreso sino tácito, es evidente que una de las partes no pudo rescindir por sí y ante sí el contrato tan sólo porque la otra haya dejado de cumplir con las obligaciones que el propio contrato le impuso." (Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Volumen: I, Cuarta Parte. Página: 119).

En congruencia con lo anterior, es dable afirmar que una interpretación sistemática de los artículos del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí antes reproducidos, conllevan a establecer que se autoriza la celebración del pacto comisorio en los contratos bilaterales, como una manifestación de la voluntad negocial de los particulares que tiene por objeto la adquisición, por las partes, de una facultad potestativa de rescindir total o parcialmente el contrato en caso de incumplimiento injusto de las obligaciones expresamente consignadas en el pacto, cuyo ejercicio produce de pleno derecho la rescisión del contrato, lo que no es contrario al principio que establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, puesto que la validez y el cumplimiento del contrato no se deja a la voluntad de una de las partes, sino que éstas pactan libremente la manera de resolverlo, sin que sea preciso que la autoridad judicial determine la procedencia o improcedencia de la rescisión del contrato, en la inteligencia de que la oposición del deudor incumplido al reconocimiento del ilícito, podrá determinar la intervención judicial para el solo efecto de declarar la existencia del mismo.

Por tanto, contrario a lo resuelto por el tribunal de alzada, de las constancias de autos del juicio civil, se advierte que la parte actora ahora quejosa, dedujo dos acciones, la primera que consistió en la constatación y el reconocimiento judicial de que operó válidamente la rescisión del contrato de compraventa con reserva de dominio celebrado el 30 treinta de abril de 1985 mil novecientos ochenta y cinco, entre Ricarda Moreno Martínez viuda de Castañón, como vendedora y Ezequiel Zárate Guzmán, como comprador; y, la segunda, referente a la nulidad absoluta del contrato de compraventa que el 2 de abril de 1986, concertaron Ezequiel Zárate Guzmán, como vendedor y Dolores Flores viuda de Rangel, como compradora, ambos contratos sobre el mismo inmueble.

Bajo esa circunstancia, resulta indebido como con acierto lo esgrime la quejosa, que la Sala sostenga que la acción ejercitada fue la de rescisión y no de constatación de que había operado válidamente la rescisión a virtud del pacto comisorio expreso, pues dicha primera acción fue sustentada por la aquí quejosa con base en que en el contrato de 30 de abril de 1985, las partes estipularon expresamente que, en caso de incumplimiento del comprador las obligaciones que asumió a virtud del propio contrato, operaría la rescisión de éste de pleno derecho y sin necesidad de intervención judicial, según se advierte de las cláusulas quinta y décima segunda del contrato de compraventa con reserva de dominio de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, y también sustentada en las causales de rescisión consistentes no solamente en que el comprador no pagó el saldo del precio, sino que también enajenó el inmueble a Dolores Flores viuda de Rangel, sin autorización de la autora de la actual sucesión quejosa, además de que la actora sostuvo que, en vista de las dos infracciones en que el comprador Ezequiel Zárate Guzmán incurrió, el veinte de enero de mil novecientos ochenta y siete, por conducto de fedatario público, notificó a éste la rescisión automática o de pleno derecho del citado contrato.

En efecto, lo que la parte actora, ahora quejosa, demandó fue que el Juez declarara que había operado válidamente la rescisión del contrato de compraventa con reserva de dominio de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, virtud de las dos infracciones en que el comprador había incurrido y por haber establecido las partes el pacto comisorio del referido contrato de compraventa, así como haber hecho la notificación respectiva al comprador por conducto de un notario público, por lo cual adverso a lo considerado por la Sala responsable la parte actora no demandó la rescisión del pluricitado contrato de compraventa, sino la constatación judicial de que éste ya había quedado rescindido merced al citado pacto comisorio.

Luego, si bien es cierto la Sala responsable al analizar el segundo agravio planteado por la apelante, ahora quejosa, considera que los elementos de la acción de declaración judicial de rescisión quedaron probados por la actora aquí quejosa, no es menos cierto que de manera incongruente al analizar el primero de los agravios, sostiene que deben aplicarse las reglas del pacto comisorio tácito, pues para que la rescisión de pleno derecho opere se requiere únicamente que esté estipulado el pacto comisorio, como ocurre en la especie.

En ese sentido, la autoridad responsable a fin de estar en aptitud de declarar judicialmente si operó o no válidamente el aludido pacto comisorio a que hizo referencia la parte actora en su escrito de demanda y si efectivamente se produjo la rescisión del contrato celebrado entre las partes, debió analizar los requisitos para la configuración de la rescisión de pleno derecho, porque ésta es precisamente un elemento sui generis de reconocimiento judicial de que se actualizó la misma y, además, porque de acuerdo con la jurisprudencia por contradicción de tesis sostenida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que a continuación se transcribe, es precisamente la oposición de la parte que incumple al reconocimiento del ilícito civil, la que puede determinar la intervención judicial, para el solo efecto de declarar la existencia o inexistencia del mismo; de ahí que sea menester para la declaración judicial de constatación perseguida por la parte actora, que se examine si operó o no válidamente el citado pacto comisorio que afirmó existe y si se produjo de pleno derecho la rescisión del contrato aludido, por incumplimiento del reo civil.

Tiene respaldo lo anterior, por analogía, en la contradicción de tesis sostenida por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, relativa a la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, en el Tomo XIII, junio de 2001, página 165, bajo el número 1a./J. 23/2001, bajo el rubro y texto siguientes:

"PACTO COMISORIO EXPRESO. OPERA DE PLENO DERECHO, SIN QUE SEA NECESARIO QUE LA AUTORIDAD JUDICIAL DETERMINE LA PROCEDENCIA O IMPROCEDENCIA DE LA RESCISIÓN DEL CONTRATO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO). La interpretación sistemática de lo dispuesto en los artículos 1284, 1327, 1348, 1350, 1427 y 1437 del Código Civil para el Estado de Guanajuato, conllevan a establecer la procedencia del pacto comisorio en los contratos bilaterales como una manifestación de la voluntad negocial de las partes que tiene por objeto la adquisición, por ellas, de una facultad potestativa de rescindir total o parcialmente el contrato en virtud del incumplimiento injusto de las obligaciones consignadas en el pacto, cuyo ejercicio produce, de pleno derecho, la rescisión del contrato, lo que no es contrario al principio que establece que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes, puesto que al ser las partes las que pactan libremente la manera de resolverlo, no es preciso que la autoridad judicial determine la procedencia o improcedencia de la rescisión del contrato, en la inteligencia de que la oposición de la parte que incumple al reconocimiento del ilícito, podrá determinar la intervención judicial para el solo efecto de declarar la existencia o inexistencia del mismo."

En conclusión, la solicitud de la parte quejosa para que interviniera la autoridad judicial fue exclusivamente para vencer la eventual oposición del demandado, aquí tercero perjudicado, Ezequiel Zárate Guzmán, de devolver a la actora el inmueble materia de la compraventa, pero de ninguna manera restar valor al pacto comisorio expreso y a los efectos jurídicos de éste, dado que el mismo opera de pleno derecho sin necesidad de intervención judicial.

Por otra parte, es inexacto lo afirmado por la Sala responsable, en el sentido de que Ezequiel Zárate Guzmán hubiera hecho uso del dominio de la cosa y, con base en ese dominio, realizado la venta a Dolores Flores viuda de Rangel, por ser claro que aquél nunca adquirió el dominio de la cosa porque la actora se lo reservó hasta que el propio Zárate Guzmán, pagara íntegramente el precio de la compraventa, lo cual no hizo y, por ende, el bien no ingresó a su patrimonio.

Por otro lado, manifiesta la responsable que no puede aplicarse la regla genérica de rescisión de contrato de pleno derecho porque la naturaleza jurídica del acto conlleva a la privación del derecho de posesión de un tercero, lo cual a juicio de este Tribunal Colegiado, es ilegal y, por ende, violatorio de garantías en perjuicio de la sucesión quejosa, porque como se apuntó son dos las acciones que ejercitó la actora, una en contra de Ezequiel Zárate Guzmán, por la constatación o declaración judicial de rescisión automática del contrato de compraventa de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, y otra la de nulidad absoluta del contrato de dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, celebrado entre los codemandados, acción esta última que sí requiere la intervención judicial para declarar dicha nulidad absoluta porque la actora no tenía vínculo directo y voluntario con la diversa tercero perjudicada Dolores Flores viuda de Rangel, en virtud de que nunca contrató con ella, sino que fue Ezequiel Zárate Guzmán quien, no obstante no haber pagado el precio de la compraventa de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, y a pesar de no tener el dominio de la cosa por la reserva que la vendedora, indebidamente vendió a Dolores Flores viuda de Rangel, la cosa que no era de él, por ser falsa la afirmación de la responsable en el sentido de que Ezequiel Zárate Guzmán hubiera hecho esa venta "en uso del dominio".

Bajo esas circunstancias, la regla de la acción de constatación o declaración judicial de que operó válidamente la rescisión del contrato de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, contrario a lo estimado por la Sala responsable, sí puede ser aplicada en el caso que nos ocupa, porque ésta no conlleva la privación del derecho de posesión de un tercero, dado que se trata de acciones distintas y la que tiene el efecto de privación es la de nulidad absoluta de la compraventa entre los demandados, acción en la que no se priva del derecho de audiencia a éstos y, por ende, a Dolores Flores viuda de Rangel, porque precisamente ambos fueron demandados en relación con la segunda acción de nulidad absoluta de la compraventa de dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, y los dos reos civiles tuvieron oportunidad de ser oídos y vencidos, tan es así que ambos dieron contestación a la demanda entablada en su contra.

Por ello, como bien lo señala la parte quejosa, no hay pugna de la acción de constatación o declaración judicial de haber operado válidamente el pacto comisorio expreso con el principio de paridad porque, en lo que concierne a la acción de nulidad absoluta del contrato de dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, la actora no prescindió de la intervención judicial y tan es así que acudió ante el Juez natural para que llamase a juicio a las dos partes que contrataron el dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, a fin de que fuesen oídas y así el Juez pudiera resolver sobre la procedencia de dicha acción de nulidad.

Independientemente de que no se infringe el artículo 1633 del Código Civil del Estado, porque la sucesión quejosa nunca contrató con Dolores Flores viuda de Rangel, sino que la convención respectiva fue entre ella y el codemandado Ezequiel Zárate Guzmán.

Así las cosas, la Sala responsable incorrectamente declaró infundado el primero de los agravios expuestos por la sucesión apelante, ahora quejosa, porque la acción que intentó fue la de constatación judicial de haber operado la rescisión del contrato de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, y no la acción de rescisión de éste, además de que lo que ejercitó fue el pacto comisorio expreso y no el tácito, al igual de que es falso que Ezequiel Zárate Guzmán, haya tenido el dominio de la cosa que indebidamente vendió a Dolores Flores viuda de Rangel.

Por otra parte, en lo que respecta a la acción de nulidad del contrato de compraventa, de que se viene hablando, la Sala responsable al contestar el tercer agravio consideró que, en la especie, no opera la reserva de dominio porque para que dicha figura surta efectos contra terceros, es indispensable su inscripción en el Registro Público de la Propiedad de acuerdo con el artículo 2143 del Código Civil vigente en el Estado, que regula la forma en que opera dicha reserva de dominio en contra de terceros y que, según la Sala, no distingue si tales terceros son de buena o mala fe.

Consideración a todas luces ilegal, tal como lo esgrime la quejosa en su tercera inconformidad; para así estimarlo, se procede a transcribir las disposiciones legales del Código Civil para el Estado, aplicables al caso, mismas que prevén lo relativo a la venta en abonos con reserva de dominio, en los términos siguientes:

"Artículo 2141. La venta que se haga facultando al comprador para que pague el precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes: I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público; II. Si se trata de bienes muebles, tales como automóviles motores, pianos, máquinas de coser u otros que sean susceptibles de identificarse de manera indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria de que habla la fracción anterior, y esa cláusula producirá efectos contra tercero que haya adquirido los bienes, si se inscribió en el Registro Público; III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse indubitablemente, y que, por lo mismo, su venta no pueda registrarse, los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio; pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiera adquirido los bienes a que esta fracción se refiere."

"Artículo 2143. Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa vendida hasta que su precio haya sido pagado. Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones I y II del artículo 2141, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se inscribe en el Registro Público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere la fracción III del artículo citado, se aplicará lo dispuesto en esta fracción."

"Artículo 2144. El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se vence el plazo para pagar el precio, no puede enajenar la cosa vendida con la reserva de propiedad, y al margen de la respectiva inscripción de venta se hará una anotación preventiva en la que se haga constar esa limitación de dominio."

Del examen de las normas transcritas se advierte que las mismas prevén lo relativo a la compraventa con reserva de dominio, que se encuentra supeditada a una condición suspensiva, la cual consiste en que la propiedad de la cosa no se transfiera al comprador hasta en tanto se realice un acontecimiento futuro e incierto, que generalmente se refiere al pago posterior del precio, la cual se extingue al quedar éste satisfecho en su totalidad, pero mientras tanto, el comprador con reserva de dominio no puede enajenar la cosa, porque no puede vender una propiedad que no tiene todavía, en términos de lo dispuesto por el numeral 2100 del ordenamiento legal en cita, prohibición que también se refleja en lo relativo al vendedor, el cual tampoco puede enajenar el inmueble durante el lapso del plazo para pagar el precio, a pesar de que conserva el derecho de propiedad; de lo que se puede colegir que la modalidad en cuestión no sólo es en protección del vendedor, para que conserve la propiedad, sino también para el comprador, a fin de que se limite el dominio al vendedor.

En consecuencia, si en una convención se pactó como condición suspensiva, que la propiedad del bien no se transferiría al comprador sino hasta que se cubriera el precio total del pacto acordado, es inconcuso que la compraventa se celebró con reserva de dominio y que a través de ese acto no se trasladó la propiedad al comprador.

En ese orden de ideas, es menester destacar que, en la especie, la anotada infracción a que hizo alusión la actora, aquí quejosa, se encuentra también justificada cuenta habida que, como quedó precisado con antelación, en la cláusula sexta del contrato fundatorio se estipuló la referida reserva de dominio, y en la diversa cláusula décima se prohibió al comprador enajenar el inmueble objeto de tal contrato, hasta en tanto no cubriera el precio pactado, salvo autorización previa y por escrito de la vendedora; sin embargo, a pesar de la existencia de las cláusulas en comento y de que, conforme a lo dispuesto en los artículos 2141, 2143 y 2144 del Código Civil, la propiedad del inmueble no se transmite al vendedor cuando la compraventa se celebra bajo reserva de dominio como sucede en el caso, Ezequiel Zárate Guzmán transgredió lo pactado puesto que transmitió el inmueble objeto del contrato, pese a que la atribución respectiva se encontraba supeditada a una condición, consistente, precisamente, en que realizara el pago de la cantidad de $418,500.00 (cuatrocientos dieciocho mil quinientos viejos pesos 00/100 M.N.), misma que se obligó a liquidar el treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y cinco, la cual no fue cubierta; de ahí que, al haberse estipulado en la citada convención la mencionada condición suspensiva, es claro que, en la especie, al momento de la compraventa no se trasladó la propiedad al comprador, sino que ésta quedó reservada hasta que se cubriera el precio total acordado, por lo que, al no haberse pagado el mismo, es claro que Ezequiel Zárate Guzmán no tenía la propiedad aludida, lo cual le impedía disponer del inmueble para su venta.

Luego entonces, de lo anterior se evidencia que ante la existencia de las aludidas cláusulas sexta y décima del contrato fundatorio, Ezequiel Zárate Guzmán se encontraba obligado a respetar lo estipulado en las mismas, lo cual no aconteció, en el caso que nos ocupa, porque en autos está comprobado que, a pesar de lo anterior, vendió el inmueble materia de la referida compraventa a Dolores Flores viuda de Rangel, transgrediendo con ello las cláusulas en cuestión, extremo que se encuentra demostrado en juicio en virtud de que al producir su contestación a la demanda no negó la celebración del contrato de compraventa con Dolores Flores viuda de Rangel, sobre el lote de terreno número 10 diez de la manzana 3 tres del Fraccionamiento Villa Rica de esta ciudad sino, por el contrario, se aprecia que al contestar el escrito inicial confiesa de manera tácita la celebración del referido acuerdo de voluntades, al haber señalado que: "la persona codemandada en este juicio que es comprador de buena fe, no tiene por qué sufrir las consecuencias de irregularidades de las que no fue partícipe, menos aún la restitución material del inmueble a favor de la actora de este juicio, pues cabe aclarar que dicha actora estuvo perfectamente consciente de que Ezequiel Zárate Guzmán compró el inmueble a que este procedimiento se refiere con el objeto de negociarlo", confesión la anterior que produce prueba plena, al tenor de lo dispuesto por el artículo 383 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de San Luis Potosí, en vigor, dado que no se encuentra desvirtuada con prueba en contrario y con la que se acredita que el demandado citado en primer término, a pesar de no ser propietario del inmueble materia del contrato, por no haber cubierto la totalidad del precio de la operación a la actora, al estar insoluta la cantidad de $418,500.00 (cuatrocientos dieciocho mil quinientos viejos pesos 00/100 M.N.), que estaba obligado a realizar el treinta de septiembre de mil novecientos ochenta y cinco, lo enajenó con posterioridad a la diversa demandada Dolores Flores viuda de Rangel, sin que se haya justificado en el sumario que el demandado tuviese autorización previa y por escrito de parte de la accionante para la realización de dicho acto jurídico.

En ese contexto es de precisar que al haber estipulado las citadas partes contratantes, que la vendedora se reservaba el dominio del inmueble hasta en tanto el comprador no cumpliera todas las obligaciones estipuladas a su cargo, es evidente que con dicho acto no se le transmitió a Ezequiel Zárate Guzmán la propiedad del inmueble materia del juicio, puesto que su transmisión estaba condicionada al pago del saldo adeudado, el cual no satisfizo; de ahí que resulte evidente que éste no podía enajenar el aludido inmueble por no habérsele trasmitido el dominio sino hasta que pagase el precio íntegro de la venta, lo que no ocurrió en la especie.

Por otra parte, si bien la reserva de dominio no fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, tampoco lo fue el contrato de compraventa en el que quedó estipulada, por tanto, quien aparece como dueña de la cosa en el Registro Público de la Propiedad es la autora de la sucesión quejosa y, en esa virtud si Ezequiel Zárate Guzmán no pagó el precio de la compraventa, es evidente que no adquirió el dominio de la cosa y ésta siguió estando en el patrimonio de la vendedora, aquí quejosa, ello en virtud de que en el Registro Público de la Propiedad la misma cosa aparece inscrita a nombre de María Ricarda Moreno Martínez viuda de Castañón y no de Ezequiel Zárate Guzmán.

Bajo ese orden de ideas, como Dolores Flores viuda de Rangel, celebró el contrato de dos de abril de mil novecientos ochenta y seis con Ezequiel Zárate Guzmán, quien se ostenta como dueño de la cosa, es claro que esa compraventa es nula, toda vez que, por más que la reserva de dominio pactada en el contrato de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, no hubiere sido inscrita en el Registro Público de la Propiedad, tampoco se inscribió el contrato traslativo de dominio de la cosa a favor de Ezequiel Zárate Guzmán, para que entonces la codemandada Dolores Flores viuda de Rangel pudiera ser considerada como tercera de buena fe para los efectos del Registro Público de la Propiedad, en los términos de los artículos 1783, 2101, 2131, 2141, fracción I, 2143, segundo párrafo y 2144, en relación con el numeral 2837, todos del Código Civil vigente en el Estado, de cuya interpretación conjunta y armónica se desprende que, por una parte, si la reserva de dominio no fue inscrita en el Registro Público de la Propiedad, tampoco lo fue el contrato de compraventa de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, de modo que en tal registro no aparece Ezequiel Zárate Guzmán, como dueño del inmueble y, por otra parte, que quien sí figura como titular del derecho de propiedad sobre el mencionado predio es María Ricarda Moreno Martínez viuda de Castañón, de tal manera que la diversa codemandada Dolores Flores viuda de Rangel, no puede ser considerada como tercera registral de buena fe y, por tanto, el contrato que celebró el dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, sí puede ser invalidado porque lo concertó con una persona que en el Registro Público de la Propiedad no aparece con derecho para disponer del bien.

Es decir, de los preceptos legales señalados con antelación se desprende que la compraventa con reserva de dominio, a fin de ser oponible a terceros de buena fe registral, es menester que se inscriba en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, el acto jurídico a través del cual habrá de transmitirse la propiedad del inmueble cuando se cumpla la condición suspensiva, esto es, la condición futura de realización incierta y que, además, se inscriba la cláusula relativa a la reserva de dominio, a fin de evidenciar a los terceros que: a) el vendedor o propietario de la cosa no puede jurídicamente contratar la afectación del bien hasta en tanto no se resuelva la condición suspensiva materia de la operación celebrada con el comprador, y b) éste -el comprador- no puede válidamente gravar o enajenar la cosa materia de la operación, hasta en tanto no se verifique la efectiva transferencia de la propiedad, o lo que es lo mismo, hasta en tanto no se verifique la condición suspensiva que impidió que adquiriera la propiedad de la cosa desde la fecha de celebración del contrato.

El problema se agrava cuando no sólo no se inscribe en el Registro Público de la Propiedad la cláusula de reserva de dominio, sino tampoco se inscribe el contrato que habrá de transmitir -en determinada época- la propiedad del bien a favor del comprador, por lo que en el Registro Público de la Propiedad la cosa no aparece a nombre de éste último, sino a favor del vendedor primigenio.

Luego entonces, los terceros que contraten con el comprador sujeto a la condición suspensiva, no pueden ser estimados como auténticos terceros de buena fe registral, pues es evidente que las inscripciones registrales en dichos términos no les confieren certeza alguna que deba ser protegida por el derecho positivo.

Para explicar lo anterior, conviene tener presente algunos de los criterios que sobre el tema ha sustentado el Máximo Tribunal del país, a saber:

"VENTA DE COSA AJENA, NULIDAD DE LA. EL ADQUIRENTE NO PUEDE INVOCAR EN SU FAVOR LA BUENA FE REGISTRAL. Si tratándose de la compraventa de un inmueble, el título del vendedor consiste en la falsa sentencia que aparentemente declara a éste ser propietario del inmueble, falsificación que pone de manifiesto que el título del vendedor tuvo como origen la comisión de un hecho delictuoso, aparte de que el vendedor vendió un terreno que no era suyo, sino del real propietario, al comprador. Entonces, si el falso título fue inscrito en el Registro Público de la Propiedad, tienen aplicación los artículos 2269 y 2270 del Código Civil del Distrito Federal, que respectivamente establecen: ‘Artículo 2269. Ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad’. ‘Artículo 2270. La venta de cosa ajena es nula y el vendedor es responsable de los daños y perjuicios si procede con dolo o mala fe, debiendo tenerse en cuenta lo que se dispone en el título relativo al Registro Público para los adquirentes de buena fe’. Por tanto, como la compraventa fue celebrada violando una ley prohibitiva, es claro que por ello debió ser anulada por el ad quem, no sólo por lo que respecta al vendedor, sino también en lo tocante a la compradora, quien, como tercera adquirente, no pudo invocar en su favor el artículo 3007 del Código Civil del Distrito Federal, que dispone: ‘No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público’; texto del que se desprende, sin lugar a dudas, que lo dispuesto en su primer párrafo carece de aplicación tratándose de contratos que se ejecutan u otorgan con infracción, como sucede en la especie, de una ley prohibitiva o de interés público." (No. de registro: 240,856. Tesis aislada. Materia(s): Civil. Séptima Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Volúmenes: 133-138, Cuarta Parte. Página: 221).

"REGISTRO, BUENA FE EN EL. No puede estimarse violado el artículo 3007 del Código Civil Federal, cuando una información testimonial adolece de varias irregularidades que aparecen en el registro; dicho artículo establece que el adquirente no puede invocar la buena fe registral cuando las causas de nulidad de los títulos de su causante o de sus antecesores aparezcan claramente en dicho registro." (No. de registro: 270,779. Tesis aislada. Materia(s): Civil. Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Volumen: LIX. Cuarta Parte. Página: 210).

"BUENA FE REGISTRAL. (LEGISLACIONES DEL DISTRITO FEDERAL Y DEL ESTADO DE SAN LUIS POTOSÍ). Conforme a la regla del artículo 2837 del Código Civil del Estado de San Luis Potosí, reproducido del 3007 del Código Civil del Distrito y Territorios Federales, en principio, son válidos los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro; pero conforme a lo dispuesto en el último párrafo del citado precepto, la regla acabada de expresar no se aplica tanto tratándose de contratos gratuitos, como cuando el contrato aparece celebrado con violación de una ley prohibitiva o de interés público. Si en un caso, una compraventa no solamente se realiza por persona que no tiene la propiedad del bien enajenado, sino también debe considerarse que, conforme al artículo 2837 arriba citado, la fe pública registral que nace de las inscripciones se base en el principio del tracto sucesivo a que el primer párrafo de ese precepto se refiere, puesto que, al hablar de las ‘personas que en el registro aparezcan con derecho’ para celebrar los actos inscritos se refiere no sólo a las personas que inmediatamente intervienen en la realización del acto, sino a sus causantes cuyos derechos también deben constar inscritos en el registro, y si una de estas inscripciones aparece que se hizo de un acto emanado de un hecho tan ilícito como es la suplantación de un muerto para obtener un título y su inscripción, la buena fe registral cede ante el imperativo del orden e interés públicos de que habla el segundo párrafo del precepto citado." (No. de registro: 339,060. Tesis aislada. Materia(s): Civil. Quinta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Tomo: CXXX. Página: 234).

"REGISTRO PÚBLICO, CASOS EN QUE NO PUEDE SER INVOCADA LA BUENA FE EN EL. La buena fe registral protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa de la nulidad resulta claramente del mismo registro, tratándose de contratos gratuitos y en los casos de actos o contratos violatorios de una ley prohibitiva o de interés público. Bajo estos principios legales, la buena fe registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, entre otros casos: cuando una información testimonial adolece de irregularidades que aparecen en el registro, cuando el tercero conocía el vicio de origen del título de su enajenante, cuando no exista continuidad de transmitentes que acredite que la persona de quien adquirió el tercero, a su vez, había adquirido de quien tenía legítimo derecho, y cuando la anulación del derecho del otorgante proviene de un hecho delictuoso, como falsificación de firmas, o suplantación de una persona." (No. de registro: 913,293. Jurisprudencia. Materia(s): Civil. Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Apéndice 2000. Tomo IV, Civil, Jurisprudencia SCJN. Tesis: 351. Página: 295).

"REGISTRO PÚBLICO. TERCEROS ADQUIRENTES DE BUENA FE.-Para que no exista ligereza ni mala fe en una adquisición de un inmueble, se deben investigar los antecedentes registrales, y nuestra jurisprudencia, la ley y la doctrina así lo exigen y la ignorancia del derecho no sirve de excusa, ni a nadie aprovecha, siendo evidente que es obligación del reivindicante investigar los antecedentes registrales de los títulos que existan respecto del inmueble cuestionado, ya que de lo contrario se perdería toda la finalidad de publicidad y seguridad que otorga el Registro Público de la Propiedad y, además, no se sabría si sobre el inmueble respectivos existen o no gravámenes, embargos hipotecas, etc. En tales condiciones, cuando la nulidad resulta del mismo registro, a pesar de que el tercero adquirente sea de buena fe, no será protegido y, por ende, si de causas que resultan del registro los vendedores no puedan transmitirle la propiedad y haya ligereza y descuido en el comprador al no investigar los antecedentes registrales del inmueble que compre, aun cuando haya procedido con una buena fe subjetiva, (por ignorar los antecedentes debido a su descuido), no se le puede otorgar ninguna protección legal, por haber comprado en condiciones de ligereza, pues aun cuando se considere de buena fe, por lo menos es ligero y descuidado al adquirir. Por lo tanto, para que el registro se invoque en favor del adquirente, éste debe ser cuidadoso y debe obrar con diligencia, consultando los antecedentes registrales, por lo menos en diez años anteriores a la adquisición correspondiente." (No. de registro: 818,087. Tesis aislada. Materia(s): Civil. Sexta Época. Instancia: Tercera Sala. Fuente: Semanario Judicial de la Federación. Volumen: CV. Cuarta Parte. Página: 51).

De dichas tesis se desprende que la inscripción en el Registro Público desempeña una función fundamental de publicidad, conforme a la que se llena la necesidad de que haya una notificación pública y auténtica, a la sociedad, de la existencia de los derechos que se inscriben.

La inscripción evita los fraudes y los abusos, evita la ocultación de los gravámenes, pues pone de manifiesto la condición de los inmuebles, y hace más seguros los hechos o actos jurídicos traslativos de la propiedad.

La publicidad, por la inscripción en el registro, de los gravámenes y de todos los actos traslativos de la propiedad y de las restricciones y modificaciones de ésta que limitan su valor y circulación, se halla de tal manera arreglada que, por virtud de la misma, pueda y deba conocerse la historia de cada inmueble, en lo que se refiere a todas sus mutaciones, gravámenes y desmembramientos que sufra.

Surge así el principio registral llamado de tracto sucesivo, que significa que la serie de inscripciones registrales, debe formar una cadena ininterrumpida, de tal manera que la inscripción última debe derivar de la voluntad del titular que aparezca de la inscripción inmediata anterior, y ésta de la que inmediatamente le preceda y así sucesivamente.

Como consecuencia de este principio, deriva la prohibición legal de que los bienes raíces o los derechos reales impuestos sobre los mismos, aparezcan inscritos al mismo tiempo en favor de dos o más personas diversas.

Así pues, es tercero de buena fe quien, sin intervenir en un acto o contrato, sin embargo tiene, en relación con la cosa que ha sido objeto del propio acto o contrato, un derecho adquirido de buena fe, por título oneroso, amparado por una inscripción y que no sea violatorio de ninguna ley prohibitiva o de interés público, significando esto último que, en aplicación de los principios de tracto sucesivo y de publicidad de las inscripciones, los titulares posteriores inscritos también han de sufrir, en cuanto que deben de conocerlo por la inscripción, las consecuencias del derecho anterior inscrito contrario a la ley prohibitiva o al interés público.

Tales principios se encuentran contenidos en los artículos 2831, 2833, 2836 y 2837 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí, al disponer:

"Artículo 2831. El registro será público. Los encargados de la oficina tienen la obligación de permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los folios o los libros del registro, y de los documentos relacionados con los mismos, que estén archivados. También tienen obligación de expedir copias certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros y folios del registro; así como certificados de no existir asientos de ninguna especie o de especie determinada, sobre bienes señalados o a cargo de ciertas personas.

"Tratándose de testamentos ológrafos depositados en el registro, se observará lo dispuesto en el artículo 1409."

"Artículo 2833. Los documentos que conforme a esta ley deban registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cuál sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables."

"Artículo 2836. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes."

"Artículo 2837. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los actos o contratos que se otorguen o celebren por personas que en el registro aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán, en cuanto a terceros de buena fe, una vez inscritos, aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante en virtud de título anterior no inscrito o de causas que no resulten claramente del mismo registro.

"Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando una ley prohibitiva o de interés público."

En ese sentido, de una interpretación sistemática de los preceptos legales antes reproducidos, se obtiene que la fe pública registral nace de las inscripciones basadas en los principios de publicidad y tracto sucesivo, pues al señalar el artículo 2837 "personas que en el registro aparezcan con derecho" para celebrar los actos inscritos se refiere no sólo a las personas que inmediatamente intervienen en la realización del acto sino, inclusive, a sus causantes cuyos derechos también deban constar inscritos en el registro.

Por tanto, de los apuntados artículos 2831, 2833, 2836 y 2837 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí se obtiene que es tercero de buena fe registral aquel que sin intervenir en un acto o contrato, tiene en relación con la cosa que ha sido objeto del propio acto o contrato, un derecho adquirido de buena fe, por título oneroso, amparado por una inscripción en observancia a los principios de publicidad y tracto sucesivo, siempre que su derecho no sea violatorio de ninguna ley prohibitiva o de interés público.

En oposición a esa premisa, la buena fe registral no puede ser invocada, ni el derecho del tercero protegido, cuando la nulidad del derecho del tercero proviene de las propias inscripciones, si atendiendo a aquellos principios, de las mismas aparece el vicio de origen del título de su enajenante, o bien no existe continuidad en las transmisiones que acrediten que la persona de quien adquirió el tercero a su vez había adquirido de quien en el registro aparece con derecho a ello.

Con mayor razón no es considerado como tercero de buena fe registral, por tanto, no puede ser invocada la buena fe registral, ni el derecho del tercero protegido, cuando éste adquiere el bien a través de una compraventa celebrada con una persona a cuyo favor no aparece inscrito el inmueble en el Registro Público y si, además, su causante no llegó a adquirir la propiedad del mismo por haber concertado una compraventa con reserva de dominio, sin que se haya verificado la condición suspensiva respectiva pues es claro que, en ese supuesto, en términos del artículo 2837 del Código Civil del Estado celebró el contrato con una persona que en el registro no aparece con derecho a disponer del inmueble, amén que el acto jurídico viola una ley prohibitiva, en tanto el diverso numeral 2101 señala que la venta de cosa ajena es nula.

No escapa para este Tribunal Colegiado lo dispuesto por el artículo 2833 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí, al señalar que los documentos que deban registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen; pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cuál sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables.

Pues finalmente resulta incuestionable que no obstante la falta de registro, de cualquier manera se llega al conocimiento del acto relativo cuando de manera extrarregistral se tiene noticia del documento que debía ser materia de inscripción, por tanto, en ese supuesto, el tercero no puede alegar buena fe y, en ese sentido, si dicho tercero al adquirir el bien no tomó las precauciones debidas para cerciorarse a su satisfacción de que la persona que le vende es aquella a cuyo nombre se encuentra inscrito el bien en el Registro Público de la Propiedad, sino que para ello le bastó el título de su causante, no puede pretender beneficiarse únicamente de la existencia de la compraventa celebrada entre su causante y el propietario original, si en ese propio documento también se hace constar la reserva de dominio ya que, en ese supuesto, necesariamente, habrá tenido conocimiento de que su causante aun no adquiría en realidad la propiedad del bien materia de la contratación. Situación diversa acontecería si la cláusula de reserva de dominio se pactó en un documento diverso a aquel en la que se consigna la compraventa.

Al respecto resulta ilustrativa la tesis sustentada por la otrora Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Séptima Época, Volúmenes 199-204, Cuarta Parte, página treinta y ocho, de rubro y texto siguientes:

"REGISTRO PÚBLICO, QUÉ DEBE ENTENDERSE POR BUENA FE EN CASO DE QUE NO EXISTA INSCRIPCIÓN EN EL.-De acuerdo con la ley, el Registro Público llena una necesidad de publicidad de los actos que deben inscribirse, precisamente como medio de que los terceros alcancen el conocimiento de los mismos, a fin de evitar fraudes y perjuicios que son natural consecuencia de la ignorancia de tales actos. Ahora bien, resulta incuestionable que ese fin se satisface en toda su plenitud cuando, no obstante la falta de registro, de cualquier manera se llega al conocimiento cabal del acto de que se trate, con la ventaja de que al aceptarse esta solución, el respeto debido a la seguridad registral se concilia con las más elementales exigencias éticas. Por tanto, es evidente que no puede alegarse buena fe cuando extrarregistralmente se ha llegado al conocimiento de los actos que deben inscribirse, porque de otra manera, se aprovecharían de la falta de registro las personas que de todos modos se hallan enteradas de los actos registrables, haciéndose de esta suerte nugatorios los fines de la protección de la buena fe, uno de los fundamentos de la organización jurídica de la sociedad. En otras palabras, cuando una persona compra un inmueble no obstante tener conocimiento de que ya salió del patrimonio del vendedor, no puede invocar la buena fe registral ni goza del beneficio a que se refiere el artículo 3009, antes 3007, del Código Civil del Distrito Federal, porque no es tercero adquirente de buena fe, de modo que su compraventa es nula aun cuando haya sido inscrita, conforme a lo ordenado en los artículos 2270 y 3006 del mismo ordenamiento civil."

Además, como lo alega la parte quejosa, si bien los artículos 2141 y 2143 al hablar de protección a los terceros no señalan en forma expresa a los terceros de buena fe registral; tal referencia sí se realiza en el diverso numeral 2837 y, en ese sentido, la ignorancia del derecho no sirve de excusa, ni a nadie aprovecha, siendo obligación lógica que el comprador debe investigar si el bien materia de la operación es propiedad de quien adquiere; amén de que la certeza de que el verdadero propietario es una persona distinta a quien compró el inmueble, aparece publicitada para los efectos legales erga omnes, en el Registro Público de la Propiedad.

En resolución, el artículo 2833 del Código Civil para el Estado de San Luis Potosí señala que los documentos que deban registrarse y no se registren, sólo producirán efectos entre quienes los otorguen, pero no podrán producir perjuicios a tercero, el cual sí podrá aprovecharlos en cuanto le fueren favorables. Sin embargo, dicho precepto legal no tiene aplicación cuando, simultáneamente, se celebra una compraventa de un inmueble y se pacta la reserva de dominio, todo ello en un mismo documento privado no inscrito en el Registro Público de la Propiedad, y el tercero que adquiere dicho inmueble por compraventa celebrada con la parte compradora de aquel acto jurídico, únicamente pretende beneficiarse de aquella compraventa e ignorar la reserva de dominio pactada en el mismo documento pues, en dicho supuesto, de manera extrarregistral necesariamente habrá tenido conocimiento de que su causante aun no adquiría el bien materia de la contratación, máxime si éste se encuentra inscrito en el Registro Público de la Propiedad a favor de persona diversa a aquella de la que el tercero adquirió el inmueble; consecuentemente, la cláusula de reserva de dominio sí le es oponible a dicho tercero.

Bajo ese orden de ideas, resulta incorrecta la determinación de la Sala responsable, en el sentido de que por la falta de inscripción registral de la cláusula rescisoria, no puede pretenderse la nulidad del contrato concertado entre los codemandados, resultando también inexacto, que la cláusula de reserva de dominio haya sido pactada meramente en forma gramatical y privada de sus efectos por la falta de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad, porque Dolores Flores viuda de Rangel no puede ser considerada como tercera registral de buena fe, puesto que no adquirió la cosa de quien en el Registro Público de la Propiedad aparece como dueña, así como tampoco resulta cierto, que a virtud de la compraventa de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, hubiera tenido lugar el traslado a favor de Ezequiel Zárate Guzmán, puesto que como ya se estableció en líneas que preceden María Ricarda Martínez viuda de Castañón se reservó el dominio del inmueble en los términos del artículo 2143 del Código Civil vigente en el Estado.

Igualmente, son ilegales los efectos que la Sala responsable atribuye a la declaración de rescisión del contrato de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, como con acierto lo señala la parte quejosa en el cuarto concepto de violación, al establecer la responsable, que son distintos a los reclamados por el actor, aduciendo que la falta de pago del precio fue garantizado con un pagaré, por lo cual la propia actora tiene derecho a que Ezequiel Zárate Guzmán le pague el saldo adeudado y los intereses al tipo legal, condenando a Ezequiel Zárate Guzmán, a pagar a la actora la cantidad de $418,500.00 pesos.

Ello así se estima, en virtud de que la acción ejercitada por la actora, aquí quejosa, fue la de que había operado la constatación o declaración judicial de rescisión del contrato de treinta de abril de mil novecientos ochenta y cinco, en cuanto a Ezequiel Zárate Guzmán y la nulidad absoluta del contrato de dos de abril de mil novecientos ochenta y seis, celebrado entre Ezequiel Zárate Guzmán y Dolores Flores viuda de Rangel, sin embargo, la actora nunca exigió el cumplimiento del primer contrato y, por ende, el pago del saldo del precio, por lo cual es evidente que la Sala resuelve el asunto de manera totalmente incongruente con transgresión al numeral 81 del Código de Procedimientos Civiles.

Por tanto, se impone conceder el amparo solicitado para el efecto de que la Sala responsable deje insubsistente la sentencia reclamada y, en su lugar, dicte otra resolución en la que prescinda de las razones equívocas que sostuvo al analizar los agravios planteados por la sucesión apelante, aquí quejosa, tales como que la impetrante de garantías ejercitó la acción de rescisión derivada de un pacto comisorio tácito y que la reserva de dominio no es oponible a terceros por no haber sido materia de inscripción en el Registro Público, sino que atendiendo los argumentos expuestos en la disertación de la presente ejecutoria, con plenitud de jurisdicción, resuelva la litis sometida a su potestad.

Por lo expuesto y fundado, y con apoyo, además, en los artículos 76, 77, 78, 80, 190 y 192 de la Ley de Amparo, y 35 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, se resuelve:

ÚNICO.-Para los efectos precisados en la parte final del último considerando de esta ejecutoria, la Justicia de la Unión ampara y protege a Ma. Verónica Castañón Moreno albacea definitiva de la sucesión de María Ricarda Moreno Martínez viuda de Castañón, por conducto de su representante legal Gerardo Vaqueiro Durán, contra la sentencia dictada el veintidós de septiembre de dos mil cinco por la Quinta Sala del Supremo Tribunal de Justicia del Estado, en el toca civil 213/05.

Notifíquese; con testimonio de esta resolución vuelvan los autos al lugar de su origen y, en su oportunidad, archívese el expediente como asunto concluido.

Así, por mayoría de votos, lo resolvieron los ciudadanos Magistrados Juana María Meza López, Pedro Elías Soto Lara, en contra del emitido por el Magistrado Enrique Alberto Durán Martínez, mismo que se inserta al final de esta ejecutoria, lo resolvió el Segundo Tribunal Colegiado del Noveno Circuito, siendo presidenta la primera y ponente el segundo de los nombrados.