Se publica íntegra la ejecutoria del amparo directo 71/92:

PRIMERO. Este tribunal es competente para conocer del presente negocio, conforme a lo dispuesto por los artículos 158 de la Ley de Amparo; 44, fracción I, inciso c), 45, 79, 80 y 81 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación; y el contenido del acuerdo emitido por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el quince de enero de mil novecientos ochenta y ocho, sobre división de circuitos y fijación de competencia territorial, por reclamarse una sentencia definitiva pronunciada en un juicio civil, por una autoridad jurisdiccional residente en este circuito.

SEGUNDO. Quedó probado el acto reclamado con el informe justificado de la responsable y los autos del juicio natural.

TERCERO. Las consideraciones en que se apoya la resolución reclamada son: "I. En cuanto concierne a los razonamientos que informan el único agravio esgrimido por la parte actora, es de considerarse que resultan substancialmente fundados. En efecto, del análisis del libelo iniciatorio de la instancia de origen, así como del contexto fáctico que la integra, se advierte que la actora, hoy apelante, reclamó también como pretensión la declaración judicial de que no produjo efectos la opción de compra que se estableció en favor de la arrendataria, en el anexo del contrato de arrendamiento que celebraron el día primero de mayo de mil novecientos ochenta y siete, respecto del inmueble marcado con el número mil cuatrocientos veinticuatro de la calle de Boulevard Adolfo López Mateos de esta capital. Ahora bien, en el resolutivo cuarto de la sentencia recurrida, la Juez del conocimiento absolvió a la demandada en cuanto concierne a dicha prestación, por haber considerado que carecía de competencia legal para conocer de la misma, lo cual efectivamente, como lo apunta la inconforme, es contrario a lo dispuesto por el artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles, ya que por una parte admitió la demanda en los términos propuestos y, por la otra, además de que se declaró incompetente se pronunció jurisdiccionalmente absolviendo a la parte reo, lo que en principio no resulta lógico, pues cuando existe incompetencia no es dable jurídicamente efectuar pronunciamiento alguno decidiendo la materia controvertida, sino solamente reservar derechos. Además, es indudable que la propia juzgadora no procedió en forma legalmente correcta al estimarse incompetente desde el punto de vista legal para conocer de la pretensión reclamada a que se ha hecho referencia, en mérito de las siguientes consideraciones: Del examen de las constancias judiciales que se tienen a la vista, concretamente el contrato de arrendamiento base de la acción y la "carta compromiso" que en la misma fecha del propio pacto locativo suscribieron las partes y anexaron al referido contrato, se advierte que la opción de compra otorgada en favor de la arrendataria se sujetó, en cuanto a su ejercicio y operancia, "... al término del vencimiento del contrato de arrendamiento de referencia". En este orden de ideas, es inconcuso que el análisis sobre esa cuestión depende de la determinación judicial respecto al momento de verificación de dicha hipótesis, para así estar en condiciones de resolver si la opción fue o no ejercitada oportunamente. Tal análisis compete al Juez del Arrendamiento Inmobiliario, ya que la causa eficiente radica en una situación jurídica inherente al contrato de arrendamiento con base al cual se otorgó la opción. Por tanto, siendo fundados los razonamientos vertidos en vía de agravio en cuanto a la temática de cuanto concierne a esta Sala, con plenitud de jurisdicción, se avoca, en seguida, al estudio y decisión de la pretensión de referencia, siendo de apuntarse que para sistematizar la exposición se analizarán paralelamente los agravios que por su lado hizo valer la parte demandada, pues en ellos combate lo considerado por la Juez del conocimiento en el sentido de que la excepción que opuso y que hizo consistir precisamente en que, según dijo, ejerció la opción de compra el día cinco de marzo de mil novecientos noventa "cuando el contrato de arrendamiento todavía estaba en vigor", la declaró infundada, y ello es lo que constituye la materia de sus alegaciones. II.- Atendiendo al sistema enunciado, es de considerarse que los agravios esgrimidos por la parte demandada, los cuales por la relación que guardan entre sí se estudian en conjunto, resultan infundados. En efecto, del análisis del documento anexo al contrato de arrendamiento base de la acción denominado "carta compromiso", se desprende que se otorgó a la arrendataria opción de compra respecto del inmueble materia de la locación "... a un valor que determine un perito autorizado en base a un avalúo físico y comercial al término del vencimiento del contrato de arrendamiento de referencia.". De la legal interpretación de dicho texto en términos de lo previsto por el artículo 1851 del Código Civil, se colige que la intención de los contratantes fue sujetar el ejercicio de la opción de compra al término forzoso de vencimiento del contrato de arrendamiento, el cual se tiene a la vista y en él se pactó expresamente en la cláusula segunda que el término del arrendamiento sería de dieciocho meses forzosos para ambas partes a partir del primero de mayo de mil novecientos ochenta y siete; luego entonces es por demás claro que el pacto en estudio, conforme a la literalidad del texto en cuestión revela que la opción de compra se sujetó al momento en que venciera el término forzoso del arrendamiento y no, como lo sostiene la demandada apelante, al momento posterior en que la actora en vista de que el arrendamiento había continuado por tiempo indefinido en virtud de haber operado la tácita reconducción, dio a la inquilina en vía de jurisdicción voluntaria el aviso indubitable de dar por terminada la locación en términos del artículo 2478 del ordenamiento sustantivo precitado. Esto es así en virtud de que la notificación a la arrendataria de ser voluntad del arrendador dar por concluido un arrendamiento por tiempo indefinido, no tiene el efecto de crear la relación jurídica propia del contrato por tiempo determinado, porque el plazo de dos meses a que alude el numeral antes invocado, no es término de duración del contrato de arrendamiento, ni prórroga del mismo, sino lapso máximo para la desocupación y entrega del inmueble arrendado; siendo de invocarse en apoyo de este criterio la jurisprudencia 231 consultable en el último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, Segunda Parte, página 422, bajo la voz:

"ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO. EFECTO DE LA NOTIFICACION DE TERMINACION DEL CONTRATO.". En mérito de lo anterior, es inconcuso que la Juez del conocimiento estuvo en lo legalmente correcto al considerar, como lo hizo, que la excepción planteada por la demandada consistente en la falta de acción para que se declarara que no produjo efecto la opción de compra resultó improcedente, pues efectivamente la ejercitó posteriormente al vencimiento del término estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento, por lo que sus alegaciones en cuanto a la violación de los artículos 1956 y 1179 del Código Civil que atribuye a la juzgadora, carecen de fundamento y consecuencia. Y, por las mismas razones legales ya expuestas, es evidente que al no haber ejercitado oportunamente ese derecho, el mismo precluyó, por lo que quedó sin efecto legal alguno la opción de compra pactada en el anexo al contrato de arrendamiento materia del juicio. III. En las relatadas condiciones, procederá revocar únicamente el cuarto punto resolutivo de la sentencia recurrida para quedar en la forma y términos que se precisan en el segundo dispositivo de esta resolución, subsistiendo los demás que informan el fallo recurrido, sin que por otra parte sea dable fincar especial condena en costas por no actualizarse alguno de los supuestos previstos por el artículo 140 del Código de Procedimientos Civiles".

CUARTO. Los conceptos de violación aducidos por la quejosa son los siguientes: "1. En relación con la sentencia dictada en el toca de apelación 2417/91: La Sala responsable confirma el auto materia de la apelación sosteniendo en esencia, que en la reconvención propuesta por mi representada se reclamó de la contraparte, como principal pretensión, "el otorgamiento y firma de la escritura pública que contenga el contrato de compraventa que celebra Inmobiliaria Sitatunga, S.A., como vendedora y Cormetal, S.A. de C.V., como compradora, respecto de la casa 1424 de la calle de Adolfo López Mateos, Mixcoac, de esta capital, por el precio de seiscientos millones de pesos que pagaría la compradora al momento de la firma de dicha escritura", siendo indudable, dice la Sala, que el pronunciamiento sobre tal relación jurídica contractual, corresponde al conocimiento de un Juez de lo civil, conforme a lo dispuesto por los artículos 143 y 144 del Código Adjetivo Civil, en relación con el artículo 54 fracciones II y III de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal; de donde resulta que la Juez a quo actuó correctamente al haber determinado, en el auto recurrido, que carecía de competencia legal para conocer de la reconvención planteada, por lo que no violó los artículos 39, 41 y 160 del Código de Procedimientos Civiles, así como el artículo 60-D de la Ley Orgánica antes invocada, y por ende el agravio hecho valer es infundado. Agrega la sala responsable, que no es óbice a lo anterior, lo aducido por mi representada en el sentido de que la Juez del conocimiento admitió la demanda de la actora en lo principal y por ende involucró la prestación a que se refiere el inciso b) de dicho libelo (la declaración judicial de que no produjo efectos la opción de compra que se estableció a favor de la arrendataria en el anexo al contrato de arrendamiento base de la acción), ya que de las constancias judiciales que obran en el cuaderno principal, consistentes en el contrato de arrendamiento base de la acción y la "carta compromiso" a él anexa, se advierte que la opción de compra otorgada en favor de la arrendataria se sujetó, en cuanto a su ejercicio y operancia, "... al término del vencimiento del contrato de arrendamiento de referencia", siendo inconcuso que el análisis y determinación de la vigencia del contrato de arrendamiento y de la oportunidad del ejercicio de la opción de compra, encuadra en el marco competencial del Juez del arrendamiento, no así la pretensión de otorgamiento y firma de la escritura pública relativa a la compraventa reclamada en vía de reconvención, pues da por perfeccionada una compraventa, lo que es diferente a la determinación judicial en relación a si la opción de compra otorgada se ejercitó o no oportunamente. Dice la Sala, pues, en esencia, que el Juez del Arrendamiento Inmobiliario sí es competente para decidir cuál fue el término y vigencia del contrato de arrendamiento, y para decidir si la opción de compra se ejerció o no oportunamente; pero que no es competente para conocer de la reclamación de otorgamiento y firma de la escritura pública de compraventa derivada del ejercicio de la opción de compra, porque ello implica dar por perfeccionada una compraventa, lo que es diferente a la determinación judicial en relación a si la opción de compra otorgada se ejercitó o no oportunamente, siendo de la competencia de un Juez de lo civil, conocer de esa distinta relación. Refutación: La tesis que sustenta la sala responsable es por completo errónea, dado a que implica dividir una relación jurídica que en su causa y contexto es única y que como tal, al tenor de los artículos invocados en los agravios, debe ser resuelta por un solo Juez, en una única sentencia. Es evidente que la determinación en torno a la vigencia del contrato de arrendamiento y a la oportunidad o no oportunidad del ejercicio de la opción de compra consignada en su carta anexa, implica necesariamente la resolución sobre si la opción se ejercitó o no oportunamente y con ello pronunciamiento acerca del perfeccionamiento de la compraventa cuyo otorgamiento fue materia de la opción. El Juez del Arrendamiento Inmobiliario, a quien la Sala responsable reconoce competencia para decidir en torno a la vigencia del contrato de arrendamiento y a la oportunidad o no oportunidad en el ejercicio de la opción de compra, al resolver sobre tales puntos necesariamente habrá de determinar si la compraventa materia de la opción se perfeccionó o no. Si el Juez decide en el sentido de que la opción se ejercitó en tiempo, con ello también estará determinando que la compraventa se perfeccionó por el acuerdo de voluntades actualizado con el ejercicio de la opción. Si el propio Juez resuelve, como en el caso aconteció, que la opción no fue ejercitada en tiempo, con ello está también determinando que la compraventa no se perfeccionó, porque la voluntad de ejercer la opción no se produjo en tiempo. De lo anterior se advierte que, dentro del orden de ideas del caso, en ningún supuesto será dable a un Juez de lo civil determinar en relación con el perfeccionamiento de la compraventa materia de la opción, para seguidamente condenar o absolver con respecto a la reclamación de otorgamiento y firma de la escritura pública que contenga el contrato de compraventa; pues el punto esencial en el negocio, o sea la determinación en el sentido de si la compraventa se perfeccionó o no por el ejercicio oportuno de la opción, ya habrá sido resuelto por el C. Juez del Arrendamiento Inmobiliario, como se vio anteriormente. Salta a la vista que en el caso que nos ocupa el conocimiento de la reclamación materia de la reconvención, queda dentro de la competencia del C. Juez del Arrendamiento Inmobiliario, toda vez que el otorgamiento y firma de la escritura pública que contenga el contrato de compraventa, no es sino parte de la misma y única, en su causa y contexto, relación jurídica constituida por el contrato de arrendamiento y su opción de compra anexa, constituyendo ese otorgamiento y firma la culminación de los actos a realizar por la vendedora para el cumplimiento de ésta. Así como la sala responsable, al resolver en la apelación a la sentencia definitva dictada en el juicio natural, en plenitud de jurisdicción declara que quedó sin efecto legal alguno la opción de compra que se estableció en favor de la arrendataria, con lo cual resuelve hasta en su última consecuencia esa misma y única, en su causa y contexto, relación jurídica constituida por el contrato de arrendamiento y su opción de compra anexa; de la misma manera el C. Juez del Arrendamiento Inmobiliario, dentro del marco de su competencia y conociendo de la propia relación jurídica, perfectamente pudo y puede conocer de la reconvención planteada, para decidir como última consecuencia de dicha relación, sobre la reclamación de otorgamiento y firma de la escritura pública que contenga el contrato de compraventa materia de la opción. De lo anteriormente expuesto resulta que la sentencia reclamada viola, al omitir su aplicación, los artículos 39, 41 y 160 del Código de Procedimientos Civiles, así como al artículo 60-D de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal, y por aplicación indebida, los artículos 143 y 144 del propio código adjetivo, en relación con el artículo 54, fracciones II y III de la misma ley orgánica, al confirmar el auto apelado con apoyo en la reclamada implique conculcación, en agravio de mi representada, a las garantías de exacta aplicación de la ley, legalidad y seguridad jurídica consagradas en los artículos 14 y 16 constitucionales, por lo que es procedente se conceda a mi mandante la protección y amparo de la Justicia Federal en torno a tal sentencia solicitados; para el efecto de que la Sala responsable, dejando insubsistente el acto reclamado, dicte nueva sentencia en la que revoque el auto materia de la apelación, para en su lugar determinar que debe ser admitida la reconvención planteada, con todas las consecuencias legales a ello inherentes. Es pertinente destacar que el presente juicio constitucional resulta procedente con respecto a la sentencia que aquí se ha analizado, de conformidad con los artículos 158, 159, fracción XI y relativos de la Ley de Amparo, en virtud de que dicha sentencia implica violación a las leyes del procedimiento y que se afectan las defensas de la quejosa, trascendiendo al resultado del fallo, como se desprende de los expresados conceptos de violación; pues es evidente que, por tal sentencia reclamada, de la reconvención planteada ya no pudo ocuparse la sentencia de fondo en el juicio natural. 2. En relación con la sentencia dictada en el toca 2416/91: La Sala responsable confirma el auto materia de la apelación, con base en las consideraciones que a continuación en lo conducente transcribo; "Los razonamientos contenidos en el único agravio esgrimido por la recurrente, resultan inatendibles e inconsecuentes. En efecto, del examen de los motivos de inconformidad en estudio, se advierte que la apelación se concreta a expresar argumentaciones en el sentido de por qué según su entender el contrato de arrendamiento base de la acción participa de la naturaleza mercantil, para concluir que el juicio natural debió seguirse en la vía ordinaria mercantil y no en la ordinaria civil; sin embargo, omite precisar la lesión que en su caso se hubiere causado a sus esferas de intereses por la circunstancia de que el procedimiento se ventiló bajo la forma en último citada lo que es inconcuso que torna inoperantes sus alegatos, máxime cuando el haberse seguido el juicio en la vía civil no causa perjuicio ni tampoco indefensión a la demandada, hoy recurrente, porque el procedimiento relativo es más favorable a las partes que el mercantil, debido ello a la mayor amplitud de sus términos, siendo de invocarse en apoyo de tal criterio la tesis relacionada en vigésimo cuarto lugar con la jurisprudencia 2024 consultable en la página 3267 del último Apéndice al Semanario Judicial de la Federación, Volumen III, bajo la voz: "VIA PARA EXIGIR CONJUNTAMENTE OBLIGACIONES CIVILES Y MERCANTILES.". Las anteriores consideraciones de la responsable son por completo erróneas, e ilegal y por ende inconstitucional el fallo reclamado, que en ellas se sustenta. En efecto, es de explorado derecho que se entiende por agravio la lesión de un derecho cometida en una resolución judicial por haberse aplicado indebidamente la ley, o por haberse dejado de aplicar la que rige el caso; debiendo el recurrente, al expresar cada agravio, precisar el precepto legal violado y explicar el concepto por el cual fue infringido. Mi representada, en su escrito de expresión de agravios formulado en la apelación, se ajustó a lo antes dicho, toda vez que claramente precisó el precepto legal violado y explicó el concepto por el cual fue infringido, razón por la cual técnicamente y de conformidad con los artículos 704 y relativos en el Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, la responsable al resolver la apelación, debió estudiar los agravios en sus términos, por estar legalmente expresados. Es evidente que la lesión que constituye el agravio se actualiza por la indebida aplicación de la ley en la resolución judicial, o por haberse dejado de aplicar en ella la que rige el caso; por lo que no es exigible al recurrente, a mi representada en el caso, el explicar o dar nota de "la lesión que en su caso se hubiere causado, a sus esferas de intereses por la circunstancia de que el procedimiento se ventiló bajo la forma en último citado (se refiere a la vía ordinaria civil) ...", como considera la responsable. Basta, repito, para la correcta formulación del agravio el precisar cuál fue el precepto violado y explicar el concepto por el cual fue infringido. Por lo que se refiere a la mención de la Sala, en el sentido de que mi representada no expresó en sus agravios qué lesión se causa a sus intereses con el auto recurrido, "máxime cuando el haberse seguido el juicio en la vía civil no causa perjuicio ni tampoco indefensión a la demandada, hoy recurrente, porque el procedimiento relativo es más favorable a las partes que el mercantil, debido ello a la mayor amplitud de sus términos ...", cabe decir, aunado a lo ya antes expuesto, que tal idea es por completo antijurídica, puesto que es evidente que el legislador ha regulado de manera distinta los procedimientos que rigen las controversias de orden civil y las controversias de orden mercantil, exigiendo el principio de legalidad y la autoridad de la ley, que esos procedimientos se sigan y las normas que los integran se apliquen, como corresponda a la naturaleza del acto que de origen a la controversia y al carácter de las partes que en su celebración intervinieron: Procedimiento civil si se trata de acto de esa naturaleza, celebrado ante personas no comerciantes; procedimiento mercantil, si es de esa naturaleza el acto, y son comerciantes quienes en su concertación intervinieron. Es por completo intrascendente, jurídicamente hablando y para efectos de determinar el procedimiento para ventilar una controversia, el hecho de que el procedimiento civil establezca términos más amplios. Finalmente, y en lo que respecta a la tesis relacionada invocada en el fallo reclamado, cabe decir que la misma es totalmente inaplicable al asunto, en virtud a que en el caso no se trató de determinar la vía para exigir conjuntamente obligaciones civiles y mercantiles, que es el supuesto resuelto en dicha formulados en la apelación, debió determinar que en la especie, como lo sostuvo mi representada, el contrato de arrendamiento base de la acción y su carta de opción anexa, constituyeron actos de naturaleza mercantil, otorgados por sociedades anónimas que tienen el carácter de comerciantes; por lo que opuesta la excepción de improcedencia de la vía ordinaria civil en el juicio natural, la C. Juez del conocimiento debió haberla declarado fundada, razón por la cual procedía decretar la revocación del auto apelado. Corolario de lo expuesto es que la sentencia reclamada viola en agravio de mi representada los artículos 704, 81 y relativos del Código de Procedimientos Civiles y las normas invocadas en los agravios formulados en la apelación, al omitir su aplicación; violando por ende las garantías de exacta aplicación de la ley, legalidad y seguridad jurídica que consagran los artículos 14 y 16 constitucionales. Por lo anterior es procedente se otorguen a mi representada el amparo y protección de la Justicia Federal solicitados: El presente juicio de amparo resulta procedente en contra de la sentencia antes analizada, de conformidad con los artículos 158, 159, fracción XI y relativos de la Ley de Amparo, en virtud a que dicha sentencia viola las leyes del procedimiento y afecta las defensas jurídicas de la quejosa, trascendiendo al resultado del fallo, al haberse seguido el juicio natural en la vía ordinaria civil. 3.- En relación con la sentencia dictada en el toca de apelación 2415/91: La sala responsable, modificando en la sentencia reclamada el cuarto punto resolutivo de la sentencia materia de la apelación, con plenitud de jurisdicción se avoca al estudio y decisión de la pretensión de la actora en el juicio natural, formulada en su escrito inicial de demanda (inciso b), consistente en la declaración judicial de que no produjo efectos la opción de compra que se estableció a favor de la arrendataria en el anexo al contrato de arrendamiento base de la acción; y al hacerlo estudia, a la vez, los agravios que expresó mi representada en el propio recurso de apelación, agravios que considera resultan infundados. La sentencia reclamada estudia y decide tal pretensión y los agravios expresados por mi representada, en los términos de las consideraciones que a continuación en lo conducente transcribo: "... En efecto, del análisis del documento anexo al contrato de arrendamiento base de la acción denominado "carta compromiso", se desprende que se otorgó a la arrendataria opción de compra respecto del inmueble materia de la locación "... a un valor que determine un perito autorizado en base a un avalúo físico y comercial al término del vencimiento del contrato de arrendamiento de referencia.". De la legal interpretación de dicho texto en términos de lo previsto por el artículo 1851 del Código Civil, se colige que la intención de los contratantes fue sujetar el ejercicio de la opción de compra al término forzoso de vencimiento del contrato de arrendamiento, el cual se tiene a la vista y en él se pactó expresamente en la cláusula segunda que el término del arrendamiento sería de dieciocho meses forzosos para ambas partes a partir del primero de mayo de mil novecientos ochenta y siete; luego entonces es por demás claro que el pacto en estudio, conforme a la literalidad del texto en cuestión revela que la opción de compra se sujetó al momento en que venciera el término forzoso del arrendamiento y no, como lo sostiene la demandada apelante, al momento posterior en que la actora en vista de que el arrendamiento había continuado por tiempo indefinido en virtud de haber operado la tácita reconducción, dio a la inquilina en vía de jurisdicción voluntaria el aviso indubitable de dar por terminado la locación en términos del artículo 2478 del ordenamiento sustantivo precitado. Esto es así en virtud de que la notificación a la arrendataria de ser voluntad del arrendador dar por concluido un arrendamiento por tiempo indefinido, no tiene el efecto de crear la relación jurídica propia del contrato por tiempo determinado, porque el plazo de dos meses a que alude el numeral antes invocado, no es término de duración del contrato de arrendamiento, ni prórroga del mismo, sino lapso máximo para la desocupación y entrega del inmueble arrendado; siendo de invocarse en apoyo de este criterio la jurisprudencia 231 consultable en el último apéndice al Semanario Judicial de la Federación, Segunda Parte, página 422, bajo la voz: "ARRENDAMIENTO POR TIEMPO INDEFINIDO. EFECTO DE LA NOTIFICACION DE TERMINACION DEL CONTRATO.". En mérito de lo anterior, es inconcuso que la Juez del conocimiento estuvo en lo legalmente correcto al considerar, como lo hizo, que la excepción planteada por la demandada consistente (textual) en la falta de acción para que se declarara que no produjo efecto la opción de compra resultó improcedente, pues efectivamente la ejercitó posteriormente al vencimiento del término estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento, por lo que sus alegaciones en cuanto a la violación de los artículos 1956 y 1179 del Código Civil que atribuye a la juzgadora, carecen de fundamento y consecuencia. Y, por las mismas razones legales ya expuestas, es evidente que al no haber ejercitado oportunamente ese derecho, el mismo precluyó, por lo que quedó sin efecto legal alguno la opción de compra pactada en el anexo al contrato de arrendamiento materia del juicio ...". A continuación procedo a controvertir las consideraciones antes transcritas: a). La responsable sustenta la tesis de que la opción de venta debió ejercitarse al vencimiento del término forzoso del contrato de arrendamiento. Esa tesis es ilegal porque corresponde a un hecho o elemento de la acción que la actora en el juicio natural no alegó, y resulta de una interpretación cuya determinación no sometió a juicio. En efecto, en torno a la pretensión reclamada en el escrito inicial de demanda, consistente en "La declaración judicial de que no produjo efectos la opción de compra que se estableció a favor de la arrendataria en el anexo al contrato de arrendamiento ...", la actora, en el hecho número V de su propio escrito de demanda, afirmó: "Cabe señalar, que toda vez, que el contrato de arrendamiento venció el 1o. de noviembre de 1988 sin que la arrendataria hubiese ejercitado la opción de compra, a que se refiere el anexo al contrato de arrendamiento que en copia fotostática se exhibe por carecer los promoventes del original, tanto durante su vigencia como al finalizar el contrato de referencia, ello no obsta el hecho de que la arrendataria en forma maliciosa y después de que nuestra representada le hubiese notificado en jurisdicción voluntaria su voluntad de dar por terminado el referido contrato de arrendamiento y en forma extemporánea pretendió decir que sí ejercitaba la aludida opción a través de las diligencias de jurisdicción voluntaria que promovió ante el C. Juez Octavo de lo Civil, expediente No. 286/90 bajo el rubro Cormetal, S.A. de C.V., mismas que le fueron notificadas a nuestra representada el día 26 de marzo del año en curso y que nuestra representada por las razones que se han mencionado, se opuso en los términos del escrito de fecha 29 de marzo último, toda vez que, como es lógico, si ya había concluido el contrato de arrendamiento base de la acción; de su accesorio como lo es la opción de compra también caducó, de tal forma que al haber concluido la obligación principal debe entenderse que queda caduca la obligación accesoria, que en el caso que nos ocupa lo es precisamente la opción de compra que pretendió hacer valer en forma totalmente extemporánea la parte demandada en el presente juicio a través de las citadas diligencias". Como de la anterior transcripción verse, la actora en el juicio natural no afirmó, como hecho constitutivo de su acción, que el ejercicio de la opción de compra debió haberlo realizado mi representada al término forzoso de vencimiento del contrato de arrendamiento, ni interpretó en tal sentido la carta anexa al contrato de arrendamiento, ni sometió a la resolución del Juez (a manera de que formara parte de la litis) dicha interpretación; razón por la cual la Sala responsable, ilegalmente y violando con ello el artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, analiza la procedencia de la acción, en torno a la pretensión de que se trata, afirmando el hecho o sosteniendo el criterio de que la opción de compra debió ejercitarse al vencimiento del plazo forzoso pactado para el arrendamiento. Ilustra, en lo relativo a la concepción de la parte actora sobre el referido hecho constitutivo de su acción, el contenido de su escrito de oposición de fecha 29 de marzo de 1990, que presentó ante el C. Juez Octavo de lo Civil, en el expediente de jurisdicción voluntaria número 286/90, del cual obra copia certificada en los autos del juicio natural. Es pertinente destacar que conforme al principio de estricto derecho que informa al procedimiento civil, y al tenor de la norma que lo recoge, contenida en el invocado precepto del Código de Procedimientos Civiles, la Sala responsable se encuentra impedida para realizar, como lo hace en la sentencia reclamada, una interpretación de la carta anexa al contrato de arrendamiento base de la acción, para concluir que el ánimo de las partes fue sujetar el ejercicio de la opción de compra al término forzoso de vencimiento del contrato de arrendamiento; puesto que la litis no versó sobre la interpretación del ánimo de las partes al suscribir esa carta anexa al contrato de arrendamiento base de la acción, sino únicamente sobre la oportunidad con que se ejercitó la opción, que la actora sostuvo resultó extemporánea porque se le notificó con posterioridad a la fecha en que ella notificó a la arrendataria su voluntad de dar por terminado el contrato de arrendamiento, y la arrendataria, mi representada, parte demandada en el juicio natural, afirmó, resultó oportuna, toda vez que la ejercitó el mismo día en que le fue notificada la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato de arrendamiento (5 de marzo de 1990), siendo irrelevante el hecho de que la notificación de haber ejercitado la opción, se hubiera hecho hasta en fecha posterior (26 de marzo de 1990), a la arrendadora. Ilegal, pues, la tesis de referencia, sustentada por la responsable; ilegal y violatoria de los artículos 81 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal y 1851 del Código Civil para el Distrito Federal, y de las garantías de legalidad y seguridad jurídica que consagran los artículos 14 y 16 constitucionales, por ende, el fallo reclamado, que resuelve, como corolario de esa tesis, que quedó sin efecto legal alguno la opción de compra que se estableció en favor de la arrendataria en el anexo al contrato de arrendamiento base de la acción. b). Conforme al texto de la carta anexa al contrato de arrendamiento base de la acción en el juicio natural, la opción de compra debió ejercitarse al vencimiento del contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento venció el día 5 de marzo de 1990 en que la arrendadora, por conducto del C. Notificador, hizo saber a mi representada su voluntad de dar por terminado el arrendamiento, el cual se había tornado voluntario al seguir ocupando la arrendataria la localidad, una vez fenecido el término forzoso pactado en el contrato. Mi representada ejerció oportunamente la opción de compra, porque la hizo valer el mismo día 5 de marzo de 1990, fecha en que presentó ante la Oficialía de Partes Común del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, su escrito en el cual, en vía de jurisdicción voluntaria, solicitó se le notificara a Inmobiliaria Sitatunga, S.A., que ejercitaba la opción de compra que le concedió en la carta anexa al contrato de arrendamiento en cuestión. El contrato de arrendamiento estuvo en vigor hasta el referido día 5 de marzo de 1990 a las 24 horas, de conformidad con los artículos 1956 y 1179 del Código Civil para el Distrito Federal. El ejercicio de la opción se consumó y perfeccionó el mismo día 5 de marzo de 1990 a las 12:26 horas, en que mi mandante presentó su relacionado escrito, de conformidad con el artículo 80 del Código de Comercio, toda vez que el contrato de arrendamiento y su carta opción anexa, son actos de comercio (al tenor de los artículos 3o., fracción II y 75 fracción XXI del Código de Comercio), porque las partes que en ellos intervinieron son comerciantes y porque tales actos son de naturaleza mercantil al estar dentro de los objetos sociales de ambas; resultando entonces intrascendente el hecho de que las diligencias de jurisdicción voluntaria promovidas por mi representada, se hayan notificado a Inmobiliaria Sitatunga, S.A., hasta el día 26 de marzo de 1990 (mi mandante en ningún momento sostuvo que el arrendamiento se hubiera prolongado hasta esta fecha, como erróneamente lo considera la responsable en la sentencia reclamada, motivo por el cual es inaplicable al caso la jurisprudencia 231 que invoca en apoyo de su criterio). En correcto estudio de la pretensión deducida por la actora en torno al punto de que se trata y en un debido y puntual análisis de los agravios que mi representada formuló en la apelación, la sala responsable, al resolver en el recurso, debió determinar y decidir, conforme a lo asentado en el párrafo anterior, que la opción de compra fue ejercitada en tiempo, por lo que la compraventa se perfeccionó; de acuerdo con lo cual debió resolver que resultaban fundados los agravios hechos valer, por lo que procedía revocar la sentencia recurrida, declarando fundada la excepción opuesta por mi mandante y absolviéndola de la prestación reclamada por la parte actora, en el inciso b) de su escrito inicial de demanda. Como consecuencia de lo anterior, la responsable debió resolver también en el sentido de revocar los puntos resolutivos tercero y quinto de la sentencia apelada, que habían condenado a mi representada, respectivamente, a la desocupación del inmueble y al pago de las pensiones rentísticas insolutas hasta la desocupación del mismo, toda vez que ninguna renta se generó a partir del 5 de marzo de 1990, fecha en que mi mandante se convirtió en propietaria del inmueble, y siendo propietaria tiene derecho a estar en posesión del bien. No habiendo obrado de la anterior manera la Sala responsable, toda vez que salta a la vista que no estudió en sus términos la litis planteada en torno al punto ni analizó en sus términos los agravios formulados por mi mandante, es evidente que violó en perjuicio de mi representada los artículos 81, 704 y relativos del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, 3o., fracción II, 75, fracción XXI y 80 del Código de Comercio, al omitir su aplicación; con lo cual la sentencia reclamada viola en agravio de mi mandante las garantías de exacta aplicación de la ley, legalidad y seguridad jurídica que consagran los artículos 14 y 16 constitucionales, siendo procedente por ello se otorguen a esta quejosa el amparo y protección de la Justicia Federal que solicita.".

QUINTO.- Por razones técnicas se estudia preferentemente el segundo concepto de violación aducido por el apoderado de la sociedad anónima quejosa, en el que combate la interlocutoria dictada por la sala en el toca de apelación número 2416/91, en la que confirmó el auto de quince de enero de mil novecientos noventa y uno, por el que el a quo desechó la excepción de improcedencia de la vía, opuesta por la demandada.

El concepto de violación en estudio resulta inatendible. La Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis relacionada en vigésimo cuarto lugar a la jurisprudencia número 2024, publicada en la página 3277, Segunda Parte, Salas y Tesis Comunes, del Apéndice de 1988, al Semanario Judicial de la Federación, sostuvo el siguiente criterio: "VIA PARA EXIGIR CONJUNTAMENTE OBLIGACIONES CIVILES Y MERCANTILES.- Cuando la mayor parte del adeudo demandado, constituido por obligaciones civiles y mercantiles, es de esta naturaleza, el haberse seguido el juicio en la vía civil, no causa perjuicio ni indefensión al demandado, porque el procedimiento relativo es más favorable a las partes que el mercantil, por la mayor amplitud de sus términos.".

De la lectura de la transcrita tesis sustentada por el Máximo Tribunal de la Nación, es inconcuso que ningún perjuicio se ocasionó a la sociedad quejosa, con el hecho de que el juicio natural se tramitara en la vía ordinaria civil y no en la mercantil; toda vez que el procedimiento ordinario civil es más favorable a las partes que el mercantil, por la mayor amplitud de sus términos procesales, por lo que la sala responsable en forma correcta se apoyó en la citada tesis para confirmar el auto que declaró improcedente la excepción en estudio. Sin que sea óbice a lo anterior, el alegato del apoderado de la quejosa, expresado en el sentido de que la referida tesis no es aplicable al caso, porque se refiere al supuesto en que se reclaman conjuntamente obligaciones civiles y mercantiles, siendo que en el juicio natural las obligaciones reclamadas son de naturaleza eminentemente mercantil. Se dice que tal alegato es inatendible, porque el criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la tesis que se comenta, estriba esencialmente en que ningún perjuicio se ocasiona a la parte demandada con el hecho de que el juicio respectivo, fundado en obligaciones del orden mercantil, se siga en la vía ordinaria civil, supuesto que el procedimiento ordinario civil le es más favorable por las razones que se exponen en la tesis.

Independientemente de lo anterior, de acuerdo con el artículo 158 de la Ley de Amparo, para que una violación al procedimiento pueda ser reclamada en el amparo directo, es necesario que se reúnan los siguientes requisitos: a). Que se cometa en el curso del juicio; b). Que afecte las defensas del quejoso; y, c). Trascienda el resultado del fallo.

En el presente asunto no se reúnen los dos últimos requisitos, dado que la interlocutoria que confirmó el auto que declaró improcedente la excepción de improcedencia de la vía, no dejó sin defensa a la sociedad quejosa, ni trascendió el resultado del fallo, porque como puede advertirse a fojas 151 y 152 del expediente de primera instancia, la peticionaria ofreció todas las pruebas que estimó pertinentes para demostrar los extremos de sus pretensiones; como lo fueron la instrumental de actuaciones, la presunción legal y humana, la documental pública consistente en el testimonio de las diligencias de jurisdicción voluntaria número 286/90, tramitadas ante el Juzgado Octavo del Arrendamiento Inmobiliario de esta capital, así como la confesional de su contraparte, que fue la única de sus pruebas que no se desahogó, por desistimiento expreso de la oferente. De manera que el hecho de que el juicio se tramitara en la vía ordinaria civil, y no en la mercantil, no fue obstáculo para que la quejosa se defendiera de la manera como consideró más adecuado a sus intereses; y por ende, el desechamiento de la excepción de improcedencia de la vía, tampoco pudo trascender al resultado del fallo.

Por razones técnicas se estudia en este apartado el motivo de inconformidad contenido en el inciso a) del tercer concepto de violación, en el cual el apoderado de la quejosa manifiesta que la sala responsable infringió en perjuicio de la quejosa, el artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles, porque para declarar procedente la acción ejercitada por la actora, consistente en la declaración judicial de que no surtió efectos jurídicos el ejercicio de la opción de compra, la sala sostuvo que la cláusula en que se contiene tal opción de compra, debía ser interpretada en el sentido de que ese derecho la inquilina debió ejercitarlo forzosamente dentro del término de dieciocho meses, que se pactó como duración del contrato de arrendamiento. Razonamiento de la sala que es ilegal "porque corresponde a un hecho o elemento de la acción que la actora en el juicio natural no alegó, y resulta de un interpretación cuya determinación no sometió a juicio"; es decir, que la parte actora no adujo como hecho constitutivo de su acción, que el ejercicio de la opción de compra debió de ejercitarse durante el término forzoso del contrato, ni interpretó en tal sentido la cláusula relativa; y conforme al principio de estricto derecho, la sala no podía realizar una interpretación del contrato, pues la litis no versó sobre cuál fue la intención de las partes al establecer la opción de compra, sino únicamente sobre la oportunidad con que se ejercitó la misma; y es el caso que la actora se redujo a decir que su ejercicio fue extemporáneo porque se le notificó con posterioridad a la diversa notificación en la que hizo saber a la quejosa su voluntad de dar por terminado el contrato.

El concepto de violación en estudio es infundado. La Suprema Corte de Justicia de la Nación, en la tesis de jurisprudencia número 1778, y en sus tesis relacionadas en primer y segundo lugar, publicadas respectivamente, en las páginas 2855 y 2856, Segunda Parte, Salas y Tesis Comunes, del Apéndice de 1988, al Semanario Judicial de la Federación, sustentó los siguientes criterios:

"SENTENCIAS CIVILES.- Sólo deben resolver sobre los puntos sujetos a debate, sin tomar en consideración hechos distintos". "CONGRUENCIA, ALCANCE DEL PRINCIPIO DE.- El principio de la congruencia de las resoluciones judiciales, no se refiere al estudio de las pruebas rendidas, sino al de las pretensiones de las partes, oportunamente deducidas en el pleito.". "CONGRUENCIA DE LA SENTENCIA, PRINCIPIO DE.- La congruencia significa conformidad en cuanto a extensión, concepto y alcance entre lo resuelto por el órgano jurisdiccional y las demandas, contestaciones y demás pretensiones deducidas oportunamente por las partes.".

Sentado lo anterior, debe decirse que Inmobiliaria Sitatunga, S.A., como hechos fundatorios de su acción relativa a la declaración judicial de que no surtió efectos jurídicos el ejercicio de la opción de compra, expresó textualmente lo siguiente: "V. Cabe señalar, que toda vez, que el contrato de arrendamiento venció el 1o. de noviembre de 1988, sin que la arrendataria hubiese ejercitado la opción de compra, a que se refiere el anexo al contrato de arrendamiento que en copia fotostática se exhibe por carecer los promoventes del original, tanto durante su vigencia como al finalizar el contrato de referencia, ello no obsta el hecho de que la arrendataria, en forma maliciosa, y después de que nuestra representada le hubiese notificado en jurisdicción voluntaria su voluntad de dar por terminado el referido contrato de arrendamiento, y en forma extemporánea pretendió decir que sí ejercitaba la aludida opción a través de las diligencias de jurisdicción voluntaria que promovió ante el C. Juez Octavo de lo Civil, expediente No. 286/90 bajo el rubro Cormetal, S. A. de C. V., mismas que le fueron notificadas a nuestra representada el día 26 de marzo del año en curso y que nuestra representada por las razones que se han mencionado, se opuso en los términos del escrito de fecha 29 de marzo último, toda vez que, como es lógico, si ya había concluido el contrato de arrendamiento base de la acción; su accesorio como lo es la opción de compra también caducó, de tal forma que al haber concluido la obligación principal, debe de entenderse que queda caduca la obligación accesoria, que en el caso que nos ocupa lo es precisamente la opción de compra que pretendió hacer valer en forma totalmente extemporánea la parte demandada en el presente juicio a través de las citadas diligencias.". Por su parte Cormetal, S.A. de C.V., contestó tal hecho en los siguientes términos: "V. La actora afirma varios hechos en este inciso, que se contestarán separadamente: a) Que el contrato de arrendamiento venció el 1o. de noviembre de 1988. No es cierto. Lo que venció el día 31 de octubre de 1988 (y no el 1o. de noviembre de 1988), fue el término de 18 meses forozosos para ambas partes; pero no el contrato de arrendamiento, que continuó por tiempo indefinido. b). Que Cormetal, S.A. de C.V., no ejercitó la opción de compra a que se refiere el anexo al contrato de arrendamiento ... tanto durante su vigencia, como al finalizar el contrato de referencia ..." (textual). No es cierto. El contrato de arrendamiento estuvo en vigor hasta el día 5 de marzo de 1990 en que el C. notificador notificó a Cormetal, S.A. de C.V., la voluntad de la actora de darlo por terminado. Sin embargo, la actora omite mencionar una circunstancia importantísima: que conforme a los artículos 1956, 1178 y 1179 del Código Civil, el último día de cualquier plazo, debe ser completo, por lo que el contrato de arrendamiento concluyó el día 5 de marzo de 1990 a las 24 horas, a pesar de que el notificador hizo la notificación el día 5 de marzo de 1990 a las 9:50 horas y tan es así, que el término para desocupar corre siempre a partir del día siguiente al de la notificación. Ahora bien, Cormetal, S.A. de C.V., ejercitó la opción de compra, mediante escrito que presentó en la Oficialía de Partes Común del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, el día 5 de marzo de 1990 a las 12:26 horas, o sea, cuando el contrato de arrendamiento aún estaba en vigor. En efecto, Cormetal, S.A. de C.V., con ese escrito, promovió diligencias de jurisdicción voluntaria, para que se notificara a Inmobiliaria Sitatunga, S.A., que ejercitaba la opción de compra que le concedió el día 1o. de mayo de 1987, respecto de la casa 1424 de las calles de Boulevard Adolfo López Mateos, Col. Mixcoac, D.F., y terreno en que está construida y que en consecuencia, compraba dicho inmueble en el precio que una Institución Nacional de Crédito determinara, en base a un avalúo físico y comercial al 5 de marzo de 1990. c). Que Cormetal, S.A. de C.V., "en forma extemporánea, pretendió decir que sí ejercitaba la aludida opción a través de las diligencias de jurisdicción voluntaria ... mismas que fueron notificadas a nuestra representada el día 26 de marzo del año en curso". Contestación.- Ya demostramos que Cormetal, S.A. de C.V. ejercitó la opción de compra cuando el contrato de arrendamiento aún estaba en vigor, por lo que no puede decirse que lo haya hecho en forma extemporánea. Es cierto que las diligencias de jurisdicción voluntaria promovidas por Cormetal, S.A. de C.V., fueron notificadas a la actora el día 26 de marzo del año en curso. d). Que Inmobiliaria Sitatunga, S.A., por escrito de 29 de marzo de 1990, se opuso a las diligencias de jurisdicción voluntaria promovidas por Cormetal, S.A. de C.V. Contestación.- La actora omite decir, que a ese escrito, recayó el auto de 9 de abril de 1990, que dice: "A sus autos el ocurso de cuenta, sin lugar a acordar de conformidad lo solicitado, toda vez que la ocursante no acredita su personalidad.". También omite decir que ese auto causó estado porque ninguna de las partes lo recurrió.

De acuerdo a la transcripción anterior, se viene a conocimiento que la parte actora sustuvo que el ejercicio de opción de compra fue extemporánea, porque no se hizo valer durante el término de dieciocho meses forzosos que se fijaron como duración del contrato de arrendamiento, ni durante el lapso en que el contrato fue voluntario en cuanto a su duración. Por el contrario, la parte demandada sostuvo que el ejercicio de opción de compra sí fue hecho valer en tiempo, porque se ejercitó el último día de la duración del contrato de arrendamiento.

En tales condiciones, como la sala responsable tenía obligación legal de resolver los puntos sujetos a debate, en términos del artículo 81 del Código de Procedimientos Civiles; por elemental lógica jurídica le era necesario interpretar el correcto sentido de la cláusula en la que se pactó la opción de compra en favor del arrendatario, y determinar con base en ese análisis, si el ejercicio de la opción de compra resultó o no extemporáneo, y por ende, si surtió o no efectos jurídicos. De manera que contrariamente a lo afirmado por la quejosa, la sala en ningún momento tomó en cuenta cuestiones ajenas a la litis.

En el inciso b) del tercer concepto de violación, el apoderado de la quejosa alega en lo conducente que, sí se ejercitó en tiempo la opción de compra controvertida, puesto que se realizó el cinco de marzo de mil novecientos noventa, misma fecha en que se notificó a la quejosa la voluntad de la arrendadora de dar por terminado el contrato de arrendamiento; al respecto manifiesta que como el citado día fue el último en que estuvo vigente el contrato de arrendamiento, ese día debe ser completo, por lo que si el contrato concluyó hasta las veinticuatro horas de ese día, es claro que la opción de compra se ejercitó en tiempo, de acuerdo con lo que disponen los artículos 1956 y 1179 del Código Civil para el Distrito Federal.

El concepto de violación en estudio es inatendible, en razón de que la sociedad quejosa en forma equivocada pretende encuadrar el problema en estudio dentro de los supuestos normativos del artículo 1956 del Código Civil, que regula la manera como se cuentan los plazos en las obligaciones sujetas a tal modalidad; sin embargo, pierde de vista que la obligación de la parte arrendadora, de transmitir a la inquilina la propiedad del inmueble arrendado, siempre y cuando ejercitara la opción de compra, es una obligación condicional en los términos de los artículos 1938 y 1939 del Código Civil, que son del tenor literal siguiente: "Artículo 1938. La obligación es condicional cuando su existencia o su resolución dependan de un acontecimiento futuro e incierto.". "Artículo 1939. La condición es suspensiva cuando de su cumplimiento depende la existencia de la obligación.".

Consecuentemente, resulta claro que la obligación contraída por la arrendadora, de transmitir a la inquilina la propiedad del inmueble arrendado, se sujetó a la realización de un acontecimiento futuro e incierto, consistente en que la arrendataria ejercitara la opción de compra en los términos y en las condiciones pactadas en el contrato. Esto es, tal obligación del arrendador se subordinó al ejercicio de la opción de compra, por lo que se trata de una obligación condicional regulada por el título segundo, capítulo I, del libro cuarto del Código Civil, y no por el capítulo segundo del mismo título, que regula a las obligaciones sujetas a la modalidad del plazo.

Ahora bien, la cláusula controvertida es del siguiente tenor: "Anexo del contrato de arrendamiento celebrado el 1o. de mayo de 1987, entre Inmobiliaria Sitatunga, S.A., como arrendador y Cormetal, S.A. de C.V., como arrendatario. Ambas partes (arrendador y arrendatario) convienen en establecer la presente carta compromiso, con la finalidad de que quede, definida la opción de compra a favor del arrendatario a un valor que determine un perito autorizado en base a un avalúo físico y comercial al término del vencimiento del contrato de arrendamiento de referencia.".

El artículo 1946 del Código Civil, establece que la obligación contraída bajo la condición de que un acontecimiento suceda en un tiempo fijo, caduca si pasa el término sin realizarse, o desde que sea indudable que la condición no puede cumplirse.

Por otro lado, la condición debe de cumplirse en la forma como haya sido la voluntad de las partes, de manera que para resolver la controversia planteada, deben de analizarse los términos en que se pactó la cláusula controvertida.

El artículo 1851 del Código Civil, establece que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas; y si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas.

De la simple lectura de la cláusula controvertida, este tribunal llega a la convicción de que al ser claros los términos del contrato, no queda lugar a dudas que la intención de las partes fue que la opción de compra debía de ejercitarse durante el lapso de dieciocho meses que se fijó como término del contrato de arrendamiento; pues la frase "al término del vencimiento del contrato" denota claramente que esa fue la voluntad de los contratantes, ya que el vocablo "vencimiento" significa el cumplimiento de un plazo, que en el caso no puede ser sino el de dieciocho meses, que las partes fijaron como duración del arrendamiento; de manera que si la arrendadora no ejercitó la opción de compra durante el término forzoso del contrato, debe de concluirse que la obligación de la arrendadora caducó al transcurrir el término, sin realizarse la condición, de acuerdo con el artículo 1946 del Código Civil.

Finalmente, es fundado pero inoperante el primer concepto de violación, en el cual el apoderado de la quejosa combate la interlocutoria dictada por la sala en el toca de apelación número 2417/91 por la que confirmó el auto de fecha ocho de noviembre de mil novecientos noventa, mediante el cual el a quo desechó la acción reconvencional ejercitada por la quejosa, consistente en el otorgamiento y firma del contrato de compraventa, respecto de la localidad arrendada.

Se dice que el concepto de violación es fundado, porque contrariamente a lo afirmado por la Sala en la interlocutoria que se analiza, el Juez del Arrendamiento Inmobiliario sí se encontraba investido de facultades jurisdiccionales para conocer y resolver de la acción reconvencional de cumplimiento de contrato de compraventa del inmueble arrendado, en virtud de que tal cuestión de compraventa, deriva del contrato de arrendamiento materia del juicio, por lo que es evidente que en términos del artículo 60-D de la Ley Orgánica de los Tribunales de Justicia del Fuero Común del Distrito Federal, el Juez del arrendamiento inmobiliario era el competente para resolver sobre la reconvención aludida, por no poder desvincularse el ejercicio de la opción de compra pactada entre las partes, con el contrato de arrendamiento base de la acción principal.

Sin embargo, el concepto de violación deviene inoperante, porque ningún fin práctico alcanzaría la quejosa con el hecho de que se le concediera el amparo para el efecto de que se admitiera a trámite la acción reconvencional en cuestión, puesto que la misma sería indefectiblemente declarada improcedente, si como se demostró el ejercicio de la opción de compra fue extemporáneo y, por ende, caducó la obligación de la sociedad arrendadora de transmitir a la inquilina la propiedad del inmueble arrendado, al no haberse cumplido en tiempo la condición suspensiva en cuestión.

Al ser inatendibles, infundados y fundados pero inoperantes los conceptos de violación antes analizados, debe negarse el amparo solicitado, al no advertir este tribunal que ha habido una violación manifiesta de la ley que la dejara sin defensa, en términos del artículo 76 bis, fracción VI, de la Ley de Amparo. Negativa que debe hacerse extensiva a los actos de ejecución, por no reclamarse por vicios propios, sino por ser una consecuencia del acto reclamado de la ordenadora, cuya inconstitucionalidad no se acredita. En apoyo de lo anterior se cita la tesis de jurisprudencia número 298, página 518, Segunda Parte, Salas y Tesis Comunes, del Apéndice de 1988, al Semanario Judicial de la Federación, bajo el RUBRO: "AUTORIDADES EJECUTORAS, NEGACION DE AMPARO CONTRA ORDENADORAS.".

Por lo expuesto y fundado, con apoyo además en los artículos 76, 77, 78, 79, 188 y 190 de la Ley de Amparo, se resuelve:

UNICO.- La Justicia de la Unión no ampara ni protege a Cormetal, S.A. de C.V., por conducto de su apoderado Pedro Bravo González, contra los actos reclamados de la Cuarta Sala del Tribunal Superior de Justicia del Distrito Federal, consistente en la sentencia definitiva dictada en el toca de apelación número 2415/91, relativo al juicio ordinario civil número 628/90, promovido por Inmobiliaria Sitatunga, S.A., contra la quejosa sobre terminación de contrato de arrendamiento; y su ejecución por parte del Juez Vigésimo del Arrendamiento Inmobiliario de esta capital.

Notifíquese; con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos del juicio natural a la autoridad que los remitió y, en su oportunidad, archívese el expediente como asunto concluido.

Así lo resolvieron los Magistrados del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, licenciados Efraín Ochoa Ochoa, José Luis Caballero Cárdenas e Ignacio Patlán Romero, siendo ponente el primero, quienes firman con el secretario de Acuerdos que da fe.