Se publica íntegra la ejecutoria del amparo directo 1497/92.

PRIMERO.- Este tribunal es competente para conocer del presente negocio, conforme a lo dispuesto por los artículos 158 de la Ley de Amparo; 44, fracción I, inciso c), 45, 79, 80 y 81 de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación; y el contenido del acuerdo emitido por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, el quince de enero de mil novecientos ochenta y ocho, sobre división de circuitos y fijación de competencia territorial, por reclamarse una sentencia definitiva pronunciada en un juicio ordinario civil, por una autoridad jurisdiccional, residente en este circuito.

SEGUNDO.- La existencia de los actos reclamados quedó acreditada con el informe justificado que rindió el Juez responsable y con las actuaciones del juicio natural que éste remitió.

TERCERO.- Las consideraciones en que se sustenta la sentencia reclamada, son las que a continuación se transcriben: "III. Los elementos de la acción de terminación de contrato son los siguientes: a). La existencia de un contrato de arrendamiento; b). Que dicho contrato de arrendamiento sea voluntario para las partes respecto de su terminación de contrato, o sea en su caso, que haya transcurrido el término en lo pactado; c). Que una de las partes haya notificado a la otra con oportunidad pactada o legal en su caso que es su deseo dar por terminada la relación contractual; y, d). Que el término concedido para desocupar la localidad arrendada haya transcurrido sin que voluntariamente ocurra la desocupación. IV. El primer elemento de la acción intentada, o sea la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado entre las partes se encuentra acreditado fehacientemente con el documento exhibido por la parte actora en el cual consta que las partes en el juicio celebraron un contrato de arrendamiento respecto del inmueble materia de esta controversia, documento al cual el suscrito le concede valor probatorio pleno en virtud de no haber sido objetado por la parte demandada y por así disponerlo el código adjetivo en sus artículos 402 y 403. V. El segundo elemento de la acción consistente en que el contrato de arrendamiento es voluntario para las partes con el contenido del mismo queda acreditado, pues en él consta que el término fijado al contrato fue voluntario para ambas partes, por lo cual como siguió ocupando la localidad arrendada operó la tácita reconducción y el contrato de arrendamiento se convirtió en voluntario o indefinido respecto de su terminación. VI. El tercer elemento de la acción consistente en el aviso de desocupación dado con la oportunidad debida, queda plenamente acreditado en autos mediante la copia certificada expedida por el Juzgado Décimo del Arrendamiento Inmobiliario, en el cual consta que el día once de febrero de mil novecientos noventa y uno, el notificador correspondiente hizo saber a la demandada que la voluntad de la actora era la de dar por terminado el contrato de arrendamiento entre ellos celebrado y que disponía de treinta días para desocupar la localidad, conforme a lo pactado en el contrato, documento éste que tiene el carácter de prueba plena por tratarse de una actuación judicial en los términos del artículo 403 del código adjetivo. VII. El cuarto elemento de la acción queda acreditado con el mero transcurso del tiempo en virtud de que, a partir de la fecha en que se practicó el aviso de terminación de contrato por conducto del notificador correspondiente y el día de la presentación de la demanda, el día dos de agosto de mil novecientos noventa y uno, transcurrió el término concedido para desocupar. VIII. Las probanzas rendidas por las partes, se valoran en su conjunto conforme dispone el artículo 402 del Código de Procedimientos Civiles y de su resultado se concluye que las excepciones, defensas y demanda reconvencional opuestas por la arrendataria deberán declararse improcedentes e injustificadas, absolviendo de esta última al arrendador; las excepciones de falta de legitimación, la de falsedad y la de sine actione agis, resultan improcedentes, en virtud de que la actora comparece a juicio como causahabiente de la arrendadora, derivado del contrato privado de compraventa del inmueble del que forma parte la localidad arrendada, que obra a fojas cuatro a siete de autos; la de imprecisión e identificación de la localidad arrendada resulta también improcedente en virtud de que la arrendataria reconoció la existencia de la relación arrendaticia al desahogar la prueba confesional ofrecida por la actora, además de que la actora exhibió el contrato de arrendamiento respecto del cual demanda su terminación, el cual no fue objetado por la parte demandada; la excepción de "derecho del tanto" derivada del artículo 2448 J del Código Civil para adquirir la localidad resulta improcedente, en virtud de que dicho dispositivo legal tutela los derechos de preferencia de los arrendatarios tratándose de casa habitación, y en el caso a estudio se trata de un local comercial; y si bien el artículo 2447 del Código Civil otorga un derecho de preferencia en favor del arrendatario, el mismo reenvía a lo dispuesto por los artículos 2304 y 2305 del código sustantivo, de acuerdo con los cuales, la venta realizada con violación a ese derecho preferencial queda válida y sólo genera en favor del arrendatario una acción de daños y perjuicios que no fue intentada en este juicio. Por cuanto a la excepción de pago, deberá declararse improcedente, en virtud de que, si bien es cierto que de autos se desprende que la arrendataria ha consignado las rentas vencidas desde el mes de abril de 1990 hasta el mes de septiembre de 1991, también es cierto que la actora reclamó el pago de las rentas ya vencidas más las que se siguieran venciendo y conforme al artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles, uno de los efectos del emplazamiento es el de producir todas las consecuencias de la interpelación judicial, luego entonces, la demandada estaba obligada a demostrar el pago de las subsecuentes, lo cual no hizo, a pesar de corresponderle la carga de la prueba por así disponerlo el artículo 1891 del Código Civil, consecuentemente, procede condenarla al pago de aquellas que resulten insolutas; por cuanto a la demanda reconvencional, resulta parcialmente improcedente, en virtud de que las probanzas rendidas son insuficientes para demostrar la supuesta celebración de un contrato de arrendamiento diverso del exhibido por la actora como documento base de la acción, pues al desahogarse la prueba confesional ofrecida por la arrendataria, la actora negó su existencia y la demandada no aportó probanzas suficientes para desvirtuar tal negativa, pues la prueba testimonial no es suficiente dado que, por una parte, la testigo Ana Cristina Velázquez Valente no conoce a las partes de este juicio y, por otra parte, la testigo Graciela Márquez Lozano, refiere que la relación contractual data del mes de abril de 1989, siendo inconsistente su testimonio, pues por una parte, no proporciona las circunstancias de modo, tiempo y lugar de la supuesta celebración y, por otra es insuficiente pues no le consta que la supuesta concertación se haya llevado a cabo con la arrendadora original Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez, consecuentemente debe declararse sin materia el incidente de tacha de testigos promovido por la parte actora, al resultar inatendibles los testimonios de los testigos mencionados; por cuanto al pago de las supuestas mejoras realizadas a la localidad, resulta improcedente puesto que, los peritajes rendidos son acordes en determinar que no existen las mejoras que se dijo se realizaron al inmueble, además de que no se acreditó con otras pruebas los supuestos gastos erogados ni el compromiso de la arrendadora de resarcirlos; por cuanto al derecho del tanto de la arrendataria para haber adquirido la localidad, reclamada reconvencionalmente al nuevo propietario del inmueble del que forma parte la localidad arrendada, resulta improcedente la acción intentada en su contra, toda vez que, como ya antes se indicó, el artículo 2447 del cuerpo de leyes citado, establece que el derecho del tanto deberá ser otorgado o en su caso, ejercitado con respecto del propietario de la finca arrendada, cuando éste requiera venderla, y en caso de que se vendiera sin respetar el derecho de preferencia, la venta es válida tal como dispone el artículo 2305 de dicho ordenamiento. IX. En tales circunstancias, procede declarar probada la acción intentada y que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes está terminado, condenando a la demandada a desocupar y entregar la localidad arrendada a la actora o a quien sus derechos represente, dentro del término de cinco días, contados a partir de que la presente resolución sea legalmente ejecutable".

CUARTO.- La quejosa expresa los conceptos de violación que a continuación se transcriben: "PRIMERO.- En este primer concepto de violación, se impugnan los considerandos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno de la citada sentencia, y se invoca la infracción de las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales, en virtud de que dichos considerandos norman y rigen los resolutivos primero, segundo, tercero y cuarto del mencionado fallo, y se invoca igualmente a la infracción del artículo 2409 del Código Civil como ley secundaria. En efecto, el artículo 2409 del Código Civil, establece que si durante la vigencia del contrato de arrendamiento por cualquier motivo se verificare la transmisión de la propiedad del predio arrendado, el arrendamiento subsistirá en los términos del contrato, y respecto del pago de las rentas, el arrendatario tendrá la obligación de pagar al nuevo propietario la renta estipulada en el contrato desde la fecha en que se notifique judicial o extrajudicialmente el haberse otorgado el correspondiente título de propiedad, en tales términos, y de acuerdo a las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales se puede concluir que el fallo reclamado mediante este juicio de amparo, viola específicamente las de exacta aplicación de la ley, seguridad jurídica y el principio de congruencia que debe de contener todo fallo judicial, expresamente la Suprema Corte de Justicia de la Nación ha establecido en concordancia a las garantías infraccionadas por el fallo dictado por la autoridad responsable y a la ley secundaria cuya infracción se invoca, que el arrendador no podrá ejercitar acción alguna y en especial la de terminación de contrato, si no ha notificado el nuevo propietario el cambio o transmisión de la propiedad, ello se encuentra debidamente especificado en jurisprudencia firme y sostenida por la Suprema Corte de Justicia de la Nación que a continuación se transcribe: "... ARRENDAMIENTO. MORA EN CASO DE CAMBIO DE PROPIEDAD DEL PREDIO ARRENDADO." (la transcribe). Asimismo, también es aplicable al caso y para fundamentar este motivo de agravio la siguiente tesis igualmente sustentada por la Suprema Corte de Justicia de la Nación: "... ARRENDAMIENTO. MIENTRAS NO SE HAGA AL ARRENDATARIO LA NOTIFICACION, EN SU CASO, DEL CAMBIO DEL DUEÑO DEL INMUEBLE ARRENDADO. EL ADQUIRENTE CARECE DE TODA ACCION CONTRA AQUEL." (la transcribe). En términos de la jurisprudencia y ejecutoria anteriormente transcritas, se puede concluir que el presente concepto de violación es procedente y fundado, toda vez que como se desprende de autos, el actor y hoy tercero perjudicado, en ningún momento cumplió con la notificación a que se refiere el artículo 2409 del Código Civil, y por lo mismo, no se encontraba subrogado ni podía ejercitar acción alguna en contra de la suscrita, independientemente de que tampoco y en términos de la ejecutoria transcrita, llenó los requisitos establecidos por la Suprema Corte de Justicia de la Nación a efecto de cumplir con dicha obligación, requisitos que deben incluir el domicilio del nuevo adquirente o lugar donde deba pagarse la renta y a quien debe hacerse el pago, ello se contiene en la ejecutoria que a continuación se transcribe: "... 342. ARRENDAMIENTO.- El inquilino ha de saber el lugar y nombre de la persona a quien debe pagar el precio. El aviso o notificación que debe hacerse al inquilino en los términos del artículo 2409 del Código Civil respecto al pago de las rentas cuando el bien arrendado es traspasado durante la vigencia del contrato, debe incluir también el domicilio del nuevo adquirente o el lugar donde deba pagarse la renta y a quien debe hacerse el pago, cuando en el contrato no se haya estipulado que se cobre en el local arrendado.". Por lo anterior, se puede concluir que el acto reclamado es violatorio de las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales y en especial las de legalidad, seguridad jurídica y exacta aplicación de la ley, y por ello, se deberá conceder a la suscrita quejosa el amparo y protección de la Justicia Federal. SEGUNDO.- En este segundo concepto de violación, se impugnan los considerandos primero, segundo, tercero, cuarto, quinto, sexto, séptimo, octavo y noveno de la sentencia señalado como acto reclamado y se invoca la infracción de las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales, en virtud de que dichos considerandos norman y rigen los resolutivos primero, segundo, tercero y cuarto del mencionado fallo y se invoca igualmente la infracción del artículo 1717 del Código Civil. En efecto, el artículo 1717 del Código Civil, establece que el albacea de una sucesión puede vender bienes de la herencia que representa siempre y cuando exista acuerdo unánime de los herederos, y si esto no fuera posible, con aprobación judicial, dicha norma secundaria no fue respetada por la autoridad responsable al dictar el auto reclamado y que motiva este juicio de amparo, toda vez que como se desprende del encabezado del contrato privado de compraventa exhibido por el hoy tercero perjudicado, se establece textualmente lo siguiente: "... Contrato privado de compraventa que celebran los señores María del Consuelo Rodríguez Ruelas viuda de Miranda, Emma Rodríguez Ruelas de Feito, Susana Rodríguez Enríquez, Roberto Rodríguez Enríquez y las Sucesiones de los señores Enrique Rodríguez Ruelas, José Rodríguez Ruelas e Ismael Rodríguez Ruelas, representados todos por su apoderado el señor José Antonio Rodríguez Más, en su carácter de vendedores, de una parte y por la otra, como comprador, el señor Contador Público Anastasio Saldaña Adame, al tenor de las declaraciones y cláusulas siguientes: ...". De la anterior transcripción, se establece que como vendedores acudieron las Sucesiones de los señores Enrique Rodríguez Ruelas, José Rodríguez Ruelas e Ismael Rodríguez Ruelas, asimismo, del propio texto del contrato no se puede colegir que hayan dado su aprobación o autorización los herederos de las sucesiones antes mencionadas para celebrar dicha compraventa y tampoco se puede establecer ni se acompaña la autorización judicial para el caso de que no exista el consentimiento de los herederos, asimismo, nuestro más Alto Tribunal en forma sostenida ha establecido que los albaceas no pueden celebrar actos de dominio sin los requisitos antes apuntados, lo anterior se sostiene en las tesis que a continuación se transcriben: "... 222. ALBACEAS. CARECEN DE FACULTADES PARA CELEBRAR ACTOS DE DOMINIO." (la transcribe). "... 226. ALBACEAS, FACULTADES DE LOS." (la transcribe). En términos de lo anterior, se puede concluir que dicho contrato privado de compraventa es nulo de pleno derecho o inexistente, toda vez que siguiendo el principio de que nadie puede vender lo que no es de su propiedad y al no existir el consentimiento de los herederos de las sucesiones mencionadas en este motivo de agravio, o en su defecto la autorización judicial correspondiente, dicha compraventa no surtió a la vida jurídica, siendo igualmente procedente que en este concepto de violación, la suscrita puede alegar la nulidad de dicho instrumento aun siendo un tercero, puesto que tengo interés en virtud de que resultó perjudicada con la operación antes indicada, en dicho sentido, también se ha expresado la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la ejecutoria que a continuación se transcribe: "... 1655. NULIDAD, PROCEDENCIA DE LA SOLICITADA POR TERCEROS." (la transcribe). Por las razones expresadas en este concepto de violación, se puede llegar a la conclusión de que el acto reclamado es violatorio de las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales, y como consecuencia de ello, se me deberá de conceder el amparo y protección de la Justicia Federal. TERCERO.- En este tercer concepto de violación se invoca la infracción de las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales y en especial las de legalidad, seguridad jurídica, exacta aplicación de la ley y los principios de congruencia y de fundamentación y motivación que debe de contener todo acto de autoridad, en efecto, la autoridad responsable le dio pleno valor probatorio al contrato privado de compraventa exhibido por el actor en el juicio natural y tercero perjudicado en este juicio de amparo, a pesar que de acuerdo a la legislación vigente y al propio criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación que la compraventa de un inmueble de las características al que es objeto de dicho instrumento debe otorgarse en escritura pública, en tales términos, el mencionado y mal llamado contrato privado de compraventa a que he aludido anteriormente, sólo es una minuta para los efectos legales que en el mismo se contiene, establecido lo anterior y al ser dicho contrato privado simplemente una minuta, el tenedor de la misma no tiene más derecho que el de exigir a su otro contratante el que le otorgue la escritura pública correspondiente, pero mientras no se llene dicha formalidad, el contrato no está perfeccionado ni el adquirente investido de los derechos que le puede conceder, en términos de lo anterior, se ha expresado la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la jurisprudencia y tesis precedental que a continuación se transcribe: "... 1579. MINUTAS.- El tenedor de una minuta no tiene más derecho, si pretende que su contexto debe surtir todos los efectos legales, que el de exigir a la otra parte contratante, que esta minuta se eleve a escrita pública y mientras esta formalidad no se llene, el contrato no está perfeccionado ni el adquirente investido de los derechos que le puede conceder el convenio concertado, inclusive poder registrarlo". "1580. MINUTAS, FUERZA LEGAL DE LAS.- Una minuta no es suficiente para constituir un contrato perfecto de compraventa; la falta de escritura pública no permite deducir la acción para reclamar el precio, puesto que el tenedor de una minuta no tiene más derecho que el de exigir a la otra parte contratante, que se eleve a escritura pública y que se le cubran los daños y perjuicios que se le hayan ocasionado en su caso; pero mientras esa formalidad no se llene, el contrato no está perfeccionado ni el adquirente investido de los derechos que le puede conceder. Por lo tanto, no se puede exigir el cumplimiento de un contrato que no es válido mientras no revista la formalidad que prescribe la ley, o sea la elevación a escritura pública, no siendo improcedente legalmente considerar que la venta es obligatoria para las partes por el sólo convenio de ellas en la cosa y en el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho, pero que la exigibilidad de las obligaciones derivadas del contrato sólo será posible cuando se satisfaga la formalidad necesaria para su validez; esto es, que el contrato una vez revestido de la forma correspondiente servirá de base para deducir las acciones que deriven del mismo.". En términos de las ejecutorias anteriormente transcritas, se puede llegar a la conclusión que el contrato de compraventa exhibido por el hoy tercero perjudicado no lo legítima en causa ni lo vuelve causahabiente del arrendador, puesto que si el mismo únicamente constituye una minuta que le da derecho de exigir a sus vendedores el que le otorguen la escritura pública correspondiente a dicha compraventa, mas no le otorga acción para demandar la terminación del contrato respecto de los inquilinos de dicho inmueble, por todo ello, igualmente se deberá de conceder a la suscrita el amparo y protección de la Justicia Federal. CUARTO.- En este cuarto concepto de violación, se impugna la legitimación de la parte actora en el juicio natural y tercero perjudicado en este juicio de amparo, en efecto, y según se desprende del propio contrato de arrendamiento exhibido por mi contrario como base de su acción, quienes celebraron como arrendadores dicho pacto locatario, lo fueron la señora Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez y el señor Enrique Rodríguez, en tales términos, y de acuerdo al criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación en el sentido de que el arrendamiento es un derecho personal y no real, de acuerdo a la jurisprudencia que a continuación se transcribe: "... 462. ARRENDAMIENTO, LEGITIMACION DEL ARRENDADOR." (la transcribe). En términos de la anterior ejecutoria y del propio contrato de arrendamiento base de la acción exhibido por el tercero perjudicado en este juicio de garantías, que prueba en su contra por haber sido expresamente reconocido por él y de que dicho pacto locatario sólo dimanan derechos de carácter personal, no se puede considerar causahabiente de la parte arrendadora, ya que de la minuta de compraventa exhibida sólo se puede colegir que es causante de la señora Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez y no del otro arrendador, por todo ello, se puede llegar a la conclusión de que la autoridad responsable no valoró correctamente los documentos exhibidos por el tercero perjudicado como documento base de su acción, infringiendo por ello las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales, haciendo procedente la concesión del amparo a la suscrita. QUINTO.- De acuerdo a lo sostenido en los conceptos de violación precedentes, en donde se ha atacado la minuta de compraventa con la cual quiso legitimarse en causa el hoy tercero perjudicado, y sosteniendo dichos conceptos en el sentido de que si de acuerdo a la propia compraventa en la cual comparecen tres sucesiones como vendedoras sin haber acreditado el representante de las mismas el consentimiento de los herederos o la autorización judicial para poder vender dicho inmueble se puede sostener también que por falta de consentimiento dicho contrato es nulo y no puede producir efectos jurídicos en ningún tiempo, ya que lo nulo es nulo y no puede producir efectos, dicho criterio lo sustenta la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la ejecutoria que a continuación se transcribe: "... 828. CONTRATO NULO, NO PUEDE PRODUCIR EFECTOS JURIDICOS." (la transcribe). En virtud de lo anterior, se puede concluir que la autoridad responsable no valoró en forma correcta la minuta de compraventa exhibida por el tercero perjudicado, ya que a pesar de ser nulo de pleno derecho dicho pacto en virtud de que no existía consentimiento por parte de los vendedores, le dio efectos plenos en contravención a lo ordenado por nuestro derecho positivo, por ello, cabe conceder el amparo a la suscrita quejosa, ya que de acuerdo al criterio antes transcrito, dicho contrato no pudo surgir a la vida, y como consecuencia de ello, tampoco pudo surtir efectos jurídicos, a mayor abundamiento y de acuerdo igualmente al criterio sustentado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, dicho contrato careció del elemento esencial de existencia que era el consentimiento de una de las partes, o sea la vendedora, por ello, tampoco puede surtir efectos en contra de terceros y nunca se podrá dar forma legal a dicho instrumento por carecer de un elemento esencial, dicho criterio igualmente se contiene en la ejecutoria que a continuación se transcribe: "... 836. CONTRATOS, ELEMENTOS DE LOS." (la transcribe). Por lo anterior, se puede concluir que la autoridad responsable al emitir el acto reclamado, violó en perjuicio de la suscrita las garantías de legalidad, seguridad jurídica y exacta aplicación de la ley, al darle un valor que no tenía la minuta de compraventa para fundamentar su fallo y la legitimación como arrendador del hoy tercero perjudicado, por ello, cabe conceder a la suscrita el amparo y protección de la Justicia Federal. SEXTO.- La sentencia atacada mediante este juicio de garantías, también transgrede y conculca las defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales en virtud de una inexacta valoración por parte de la autoridad responsable del contrato o minuta de contrato de compraventa exhibida por el hoy tercero perjudicado, ya que en términos legales, dicha minuta es ineficaz en virtud de que adolece de nulidad absoluta o inexistencia, ya que reiterando lo sostenido en los motivos de agravio expresados en este escrito, el supuesto representante de los vendedores nunca acreditó el consentimiento de los herederos de las tres sucesiones que comparecieron a otorgar dicho instrumento, y menos aún exhibió la autorización judicial para el caso de oposición al otorgamiento de dicha compraventa por parte de los herederos de las sucesiones mencionadas, asimismo, también se desprende del escrito de contestación de la demanda que se opuso la excepción de nulidad de la compraventa, la cual no fue tomada en consideración por la autoridad responsable, al admitir su fallo, establecido lo anterior, y de acuerdo al criterio sostenido por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, dicha compraventa es ineficaz, ello se contiene en la ejecutoria que a continuación se transcribe: "... 729. COMPRAVENTA INEFICAZ POR FALTA DE CONSENTIMIENTO DE LA VENDEDORA YA FALLECIDA Y SUPLIDO ESE CONSENTIMIENTO POR QUIEN SOLO DIJO SER SU APODERADO.- Es violatoria de garantías individuales la sentencia que no declara la ineficacia jurídica de un contrato de compraventa celebrado en tales condiciones. En el caso quedó probada la excepción de nulidad del contrato de compraventa celebrado el once de enero de mil novecientos treinta y cuatro, entre Josefa Priego, como vendedora, y Trinidad García Flores como comprador, respecto de la casa que trata de reivindicar la albacea de la sucesión de este último. La excepción de nulidad se basó fundamentalmente en tres vicios que se atribuyen al contrato privado de compraventa: a). Que figuró como vendedora Josefa Priego, quien había fallecido veintisiete años antes; b). Que Francisco Loranca y Avalos intervino en el contrato como representante de la vendedora, pero sin acreditar su representación; y c). Que aun suponiendo que Loranca y Avalos hubiera intervenido como representante de la Sucesión de Josefa Priego, no se acreditó que se hubiera obtenido previamente la autorización judicial para la venta. De la copia certificada del acta de defunción de Josefa Priego se viene en perfecto conocimiento de que ésta falleció el ocho de octubre de mil novecientos treinta y cuatro, se dice en su párrafo final que la vendedora no firma el contrato "por no saber hacerlo y a su ruego y encargo lo hace su representante el señor Francisco Loranca y Avalos", se está asentando deliberadamente una inexactitud, porque la vendedora ya había muerto veintisiete años antes y fue precisamente Loranca y Avalos quien levantó el acta de defunción, según aparece en la copia certificada de dicha acta exhibida en autos. Por otra parte, también es certera la objeción que adujo la demandada en el sentido de que aparte de la expresada anomalía, la de haberse ocultado la muerte de la vendedora, ocurrida años atrás, Francisco Loranca y Avalos se hizo aparecer en el contrato como representante de la vendedora, pero sin decir el carácter de su representación ni acreditarla en forma alguna. Como se observa, esto es suficiente para concluir que en este negocio jurídico no intervino la vendedora ni personalmente ni por conducto de representante legítimo, de donde se sigue que faltó el consentimiento de la misma para transmitir la propiedad del inmueble objeto de la supuesta compraventa, y aunque Francisco Loranca y Avalos prestó ese consentimiento a nombre de la vendedora, diciéndose su representante, no acreditó su representación en forma alguna, lo cual implica que faltó el consentimiento de la vendedora, quien además ya había fallecido muchos años con anterioridad." En términos de la anterior ejecutoria, se puede llegar a concluir igualmente por las razones alegadas en este motivo de inconformidad, que la autoridad responsable al emitir la sentencia definitiva que se ataca mediante este juicio de amparo, le dio un valor probatorio que no tenía a la minuta de compraventa exhibida por el hoy tercero perjudicado, ya que la misma era ineficaz por falta de consentimiento de la parte vendedora, y ello infracciona y conculca en perjuicio de la suscrita, las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales, lo que consecuentemente hace procedente este concepto de violación y por ello se me deberá de otorgar el amparo y protección de la Justicia Federal. SEPTIMO.- La sentencia definitiva que se ataca mediante este juicio de garantías es infractora de las garantías de legalidad, seguridad jurídica y exacta aplicación de la ley, en virtud y en términos legales del artículo 281 del Código de Procedimientos Civiles que establece que las partes asumirán la carga de la prueba de los hechos constitutivos de sus pretensiones como consecuencia de ello, la autoridad responsable tenía la obligación de examinar aun de oficio la acción intentada, puesto que era carga procesal del actor el acreditar los hechos constitutivos de su acción, ello no se dio en el fallo reclamado en este juicio de amparo, toda vez que como se desprende del mismo, el a quo no valoró y sí le dio fuerza legal a la minuta de compraventa exhibida por el tercero perjudicado, legitimándolo en causa a pesar como ya se dijo en conceptos de violación anteriores, de que dicho instrumento era nulo de pleno derecho o inexistente, la excepción de falta de legitimación fue opuesta al contestar la demanda, e independientemente la propia autoridad responsable tenía la obligación de examinarlo puesto que es un presupuesto necesario e indispensable para la procedencia de la acción, dicho criterio lo sostiene la Suprema Corte de Justicia de la Nación que a continuación se transcribe: "... 25. ACCION. FALTA DE LEGITIMACION ACTIVA DEL ACTOR." (La transcribe). Por lo anterior, también procede se conceda a la quejosa el amparo y protección de la Justicia Federal, ya que el acto reclamado en este juicio es violatorio de las garantías defendidas por los artículos 14 y 16 constitucionales".

QUINTO.- En el primer concepto de violación la quejosa aduce que la sala responsable violó en su perjuicio la garantía de seguridad jurídica y el principio de congruencia, porque no tomó en cuenta que el actor tercero perjudicado no cumplió con llevar a cabo la notificación a que se refiere el artículo 2409 del Código Civil, por tanto, no se encontraba subrogado ni podía ejercitar acción alguna en su contra y, en especial, la de terminación de contrato de arrendamiento, si no ha notificado el nuevo propietario el cambio o transmisión de su propiedad; además, no cumplió con los requisitos que establecen las tesis de ejecutoria que invoca, requisitos entre los que se encuentra el de incluir el domicilio del nuevo adquirente o lugar donde deba pagarse la renta y a quien deba hacerse el pago.

El anterior alegato es infundado, porque del escrito inicial de demanda se advierte que el actor ahora tercero perjudicado, demandó de la peticionaria la terminación del contrato de arrendamiento de primero de agosto de mil novecientos setenta y cuatro, que celebraron Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez y/o Enrique Rodríguez, como arrendadores, y la ahora quejosa, como arrendataria, respecto del local comercial ubicado en el edificio número 78, de la calle de Valladolid, colonia Condesa, de esta ciudad; por tanto, si bien es verdad que de las constancias que obran en el sumario no aparece ningún indicio de que el demandante hubiese dado cumplimiento a lo dispuesto por el artículo 2409 del Código Civil, respecto al aviso que debía dar a la inquilina con motivo de la transmisión de la propiedad a su favor del predio arrendado, también es cierto que dicho aviso no es necesario para legitimar al arrendador, cuando como en el asunto la acción que ejercita es la de terminación de contrato, sino únicamente cuando ésta deriva de incumplimiento, pues es entonces cuando esa falta de aviso impide poner en mora al inquilino. De ahí que contrariamente a lo que pretende la quejosa, en tratándose de la acción de terminación de contrato, sea suficiente la demostración del traslado de la propiedad, para que el nuevo adquirente del bien arrendado, se encuentre legitimado, ya que resulta inconcuso que es a partir de ese evento, cuando el nuevo dueño se subroga en los derechos y obligaciones del anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido transmitidos y por lo tanto, al encontrarse entre esos derechos el de arrendamiento, puede desde ese entonces ejercitar las acciones inherentes al mismo, como lo es la de dar por terminado el contrato, sin que para tal efecto deba hacerse saber al inquilino que el actor es el nuevo dueño de dicho bien, puesto que su legitimación opera desde el momento en que se produce la transmisión de la propiedad. Sin que obste para lo anterior, que el actor ahora tercero perjudicado también haya reclamado el pago de las rentas adeudadas, pues la acción substancial no la fundó en esa falta de pago, sino en la terminación del contrato base de la acción, de acuerdo con lo dispuesto por el artículo 2478 del código sustantivo civil. Tiene aplicación a lo anterior la jurisprudencia número 10, sustentada por este Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, que dice: "ARRENDAMIENTO. EL AVISO DE CAMBIO DE PROPIETARIO NO ES NECESARIO PARA LEGITIMAR A QUIEN DEMANDA LA TERMINACION DEL CONTRATO DE.- El aviso al inquilino del cambio de propietario del bien arrendado, no es necesario para legitimar al arrendador, cuando la acción que ejercita es la de terminación de contrato, sino únicamente cuando ésta deriva de incumplimiento, pues es entonces cuando esa falta de aviso impide poner en mora al inquilino. De ahí que, en tratándose de la acción de terminación de contrato, sea suficiente la demostración del traslado de la propiedad, para que el nuevo adquirente del bien arrendado, se encuentre legitimado, ya que resulta inconcuso que es a partir de ese evento, cuando el nuevo dueño se subroga en los derechos y obligaciones del anterior propietario, respecto de los bienes que le han sido transmitidos y, por lo tanto, al encontrarse entre esos derechos el de arrendamiento, puede desde ese entonces, ejercitar las acciones inherentes al mismo, como lo es la de dar por terminado el contrato, sin que para tal efecto deba hacerse saber al inquilino que él es el nuevo dueño de dicho bien, puesto que su legitimación opera desde el momento en que se produce la transmisión de la propiedad.".

El segundo concepto de violación se hace consistir en la violación al artículo 1717 del Código Civil, porque del proemio del contrato privado de compraventa que exhibió el actor, se advierte que como vendedores acudieron las sucesiones de Enrique, José e Ismael Rodríguez Ruelas, sin que aparezca que hayan dado su aprobación o autorización los herederos de dichas sucesiones para celebrar esa operación, ni se acompaña autorización judicial para el caso de que no exista el consentimiento unánime de los herederos, por lo tanto, como dicha norma no fue respetada, el contrato privado de compraventa es nulo de pleno derecho, toda vez que al no existir el consentimiento de los herederos de los autores de las sucesiones contratantes, ni la autorización judicial correspondiente, dicha compraventa no surgió a la vida jurídica.

También es infundado el argumento que se analiza, porque la peticionaria para acreditar la falta de legitimación activa y pasiva del actor tercero perjudicado, que ahora en su demanda de amparo pretende hacer valer en vía de excepción, se apoya en la supuesta nulidad absoluta del contrato privado de compraventa que exhibió su demandante; empero, la mencionada nulidad debió demandarse en diverso juicio para que mediante resolución judicial se decretara la susodicha nulidad de contrato privado de compraventa, por lo tanto, toda vez que en el asunto no existe ninguna declaración judicial que decrete la nulidad de mérito, no es posible jurídicamente aceptar la eficacia del argumento que al respecto se aduce.

Además, la falta de legitimación procesal en el actor debe ser materia de excepción dilatoria, o sea, de aquellas que tienen el efecto de impedir el curso de la acción y no su extinción, en los términos del artículo 35 del Código de Procedimientos Civiles; consecuentemente, debe ser opuesta por el demandado en su escrito de contestación a la demandada, con base en lo previsto por los artículos 260 y 272-A del citado Código Procesal; y una vez resuelta en la definitiva, según los artículos mencionados, el inconforme podrá impugnar la resolución, en vía de agravio, en segunda instancia, si le es adversa. Pero si el demandado en ningún momento del juicio impugnó la legitimación de su contrario para intentar la acción que ejercitó en su contra, con el objeto de impedir el curso de la acción; ni fue motivo de agravio en la apelación contra la sentencia definitiva; en esas circunstancias, el tribunal de alzada se encontraba legalmente impedido para ocuparse de una excepción que no fue oportunamente opuesta por el aludido demandado; resultando así, como consecuencia de lo anterior, que el tribunal colegiado tampoco podrá ocuparse de la cuestión, dada la técnica del juicio de amparo directo, que no es una tercera instancia. Es aplicable al caso el criterio sustentado por la Tercera Sala de la Suprema Corte en la tesis de ejecutoria publicada en la página 873, precedentes que no han integrado jurisprudencia, 1969-1986, Cuarta Parte, Séptima Epoca, 1988, del Semanario Judicial de la Federación, que dice: "PERSONALIDAD, FALTA DE. NO PUEDE SER ALEGADA EN EL JUICIO DE AMPARO SI NO FUE IMPUGNADA EN PRIMERA O SEGUNDA INSTANCIA. (LEGISLACION DEL ESTADO DE VERACRUZ).- La falta de personalidad en el actor debe ser materia de excepción dilatoria, o sea, de aquellas que tienen el efecto de impedir el curso de la acción y no su extinción, en los términos del artículo 23, fracción II, del Código de Procedimientos Civiles del Estado de Veracruz; por lo tanto, debe ser propuesta por el demandado precisamente en su escrito de contestación a la demanda, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 26 del mismo ordenamiento; y una vez resuelta en la definitiva, según el artículo citado, en su caso, el reo impugnará la resolución en vía de agravio, en la segunda instancia. Pero si en un caso el demandado, en ningún momento del juicio impugnó la personalidad de su contraria para intentar la acción que ejercitó en su contra, con el objeto de impedir el curso de la acción; ni fue motivo de agravio en la apelación contra la sentencia definitiva; por lo que, en las circunstancias apuntadas, la sala de apelación no podía legalmente ocuparse de una excepción que no fue oportunamente propuesta por el demandado; resultando así que como consecuencia de lo anterior, la Suprema Corte de Justicia no puede legalmente estudiar la personalidad de la actora, dada la técnica del juicio de garantías que no es una tercera instancia.".

A mayor abundamiento, cabe decir, que según aparece de la reconvención planteada por la quejosa ante el Juez de la causa, contrademandó del ahora tercero perjudicado, entre otras prestaciones, el reconocimiento del contrato verbal de arrendamiento que celebró con la arrendadora Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez, de fecha primero de mayo de mil novecientos ochenta y nueve, respecto de la accesoria "A", del edificio 78, de la calle de Valladolid, colonia Condesa, de esta ciudad (ver foja 27); circunstancia ésta de donde se establece que la demandada ahora quejosa, al reconvenir el cumplimiento del contrato verbal de arrendamiento que supuestamente celebró con su arrendadora primaria, reconoce tácitamente que el actor se encuentra legitimado activa y pasivamente en el juicio, en su carácter de arrendador de la localidad controvertida. Tiene aplicación por analogía el criterio sustentado por este Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil, que dice: "LEGITIMACION DE LA ACTORA, TACITAMENTE RECONOCIDA AL RECONVENIR LA PRORROGA.- La demandada al reconvenir el cumplimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción principal, reconoce tácitamente que la actora se encuentra legitimada activa y pasivamente en juicio, en su carácter de arrendadora de la localidad controvertida.". Sostienen la misma tesis: Amparo directo 3755/91. Beatriz Sánchez Rosas. 24 de octubre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretario: Eduardo Francisco Núñez Gaytán. Amparo directo 5159/91. Rafael de Miguel Antón. 26 de noviembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Ignacio Patlán Romero. Secretario: Sergio Darío Maldonado Soto. Amparo directo 5549/91. Gloria de la Torre Velasco. 9 de enero de 1992. Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario: Jesús Jiménez Delgado.

Por cuestión de técnica jurídica se estima conveniente estudiar en seguida el cuarto concepto de violación, en que la quejosa impugna la legitimación del actor ahora tercero perjudicado, porque según se desprende del contrato de arrendamiento base de la acción, quienes celebraron como arrendadores dicho contrato, lo fueron Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez y/o Enrique Rodríguez, por tanto, como del arrendamiento sólo dimana derechos de carácter personal y no real, no se puede considerar causahabiente de la parte arrendadora al demandante, ya que del contrato privado de compraventa que éste exhibió, se establece que únicamente es causante de Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez y no de Enrique Rodríguez.

Tal alegato es infundado, porque como la legitimación en la causa del actor, resulta de la causahabiencia con los arrendadores originales, en cuanto adjudicatarios del inmueble arrendado, es evidente que su legitimación proviene del acto jurídico constituido; además, por lo que se refiere a que su demandante únicamente es causahabiente de Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez, cabe señalar, que según aparece del contrato privado de compraventa, por la adjudicación por herencia a bienes de la sucesión testamentaria de Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez, adquirió proindiviso el inmueble materia de la controversia, entre otros, Enrique Rodríguez Ruelas, de quien su sucesión representada por el apoderado José Antonio Rodríguez Más vendió el mencionado inmueble al actor ahora tercero perjudicado, por lo tanto, es falso que este último únicamente sea causahabiente de Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez. Es aplicable en lo conducente la tesis sustentada por este Quinto Tribunal, que a continuación se transcribe: "ARRENDAMIENTO. LEGITIMACION DEL NUEVO PROPIETARIO PARA DEMANDAR LA TERMINACION DEL CONTRATO, PROVIENE DE LA ADQUISICION DEL DOMINIO DEL INMUEBLE ARRENDADO, Y NO DE LA INSCRIPCION DE SU TITULO EN EL REGISTRO.- Dado que la legitimación en la causa de la actora, resulta de la causahabiencia con el arrendador original, en cuanto adjudicataria del inmueble arrendado, es evidente que su legitimación proviene del acto jurídico constituido y no de la inscripción de su título en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, pues la finalidad de ésta es dar publicidad al acto y no constituir el derecho. Consecuentemente, la circunstancia de que el citado acto traslativo de dominio no haya sido inscrito, es intrascendente, porque su matriculación sólo tiene efectos declarativos o publicitarios y, por ende, su falta de inscripción no altera el derecho constituido de la demandante.". Sostienen la misma tesis: Amparo directo 2399/91. Dolores Burgos Ancona de Arellano. 20 de junio de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: Efraín Ochoa Ochoa. Secretaria: María Guadalupe Gama Casas. Amparo directo 2987/91. Enrique Pérez García. 7 de noviembre de 1991. Unanimidad de votos. Ponente: José Luis Caballero Cárdenas. Secretario: Alejandro Javier Pizaña Nila.

Finalmente, son inatendibles los restantes conceptos de violación que se estudian en conjunto, por la relación que guardan, en los que sustancialmente se impugna la validez del contrato privado de compraventa que exhibió el actor porque al no haberse otorgado en escritura pública sólo constituye una minuta y, por tanto, dicho contrato privado no está perfeccionado ni el tenedor adquirente se encuentra investido de los derechos para demandar la terminación del contrato base de la acción, respecto de los inquilinos a que se refiere el inmueble que se describe en tal minuta, en la que aparece que a la compraventa comparecen tres sucesiones como vendedoras, sin haber acreditado el representante de las mismas el consentimiento de los herederos a la autorización judicial para vender dicho inmueble y, por tanto, el contrato de mérito es nulo y no puede producir efectos jurídicos, presupuesto que debió examinar de oficio el Juez de la causa.

En efecto, lo inatendible de tales alegaciones deriva de la circunstancia de que, pretenden apoyarse en argumentos que fueron desestimados en párrafos anteriores.

Sin que obste para los anteriores razonamientos, el alegato de que en su escrito de contestación a la demanda opuso las excepciones de nulidad de la compraventa y la falta de legitimación del actor, puesto que del propio escrito aparece que tales excepciones las opuso porque, en su opinión, no se respetó su derecho del tanto a que se refiere el artículo 2448-J del Código Civil, y porque el contrato de arrendamiento base de la acción no lo celebró con el demandante Anastasio Saldaña Adame, sino con Maclovia Ruelas viuda de Rodríguez y/o Enrique Rodríguez; pero las excepciones mencionadas no las alegó con respecto a la eficacia jurídica del contrato privado de compraventa.

Al ser infundados e inatendibles los conceptos de violación que se analizan, sin que este tribunal advierta que deba suplirse la deficiencia de la queja por existir alguna violación manifiesta a la ley que la haya dejado sin defensas, en términos de la fracción VI del artículo 76 bis de la Ley de Amparo, procede negar el amparo solicitado; haciéndose extensiva dicha negación, contra los actos de las autoridades ejecutoras, por no reclamarse por vicios propios, de conformidad con la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, número 298, publicada en la página 518, Segunda Parte, Salas y Tesis Comunes, del Apéndice de 1988, al Semanario Judicial de la Federación, bajo el rubro: "AUTORIDADES EJECUTORAS. NEGACION DE AMPARO CONTRA ORDENADORAS.".

Por lo expuesto y fundado, y con apoyo además en los artículos 76, 77, 78, 79, 188 y 190 de la Ley de Amparo, se resuelve:

UNICO.- La Justicia de la Unión no ampara ni protege a Francisca Sotelo Avila, contra la sentencia dictada por el Juez Primero del Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal, en el juicio ordinario civil 799/91, seguido contra la quejosa por Anastasio Saldaña Adame; y, la ejecución de dicha resolución a cargo del Director de la Oficina Central de Notificadores y Ejecutores del Tribunal Superior de Justicia en esta capital.

Notifíquese; con testimonio de esta resolución devuélvanse los autos del juicio natural a la autoridad que los remitió y, en su oportunidad, archívese el presente expediente como asunto concluido.

Así lo resolvieron los Magistrados del Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, licenciados Efraín Ochoa Ochoa, José Luis Caballero Cárdenas e Ignacio Patlán Romero, siendo ponente el primero, quienes firman con el secretario de Acuerdos que da fe.