FUNDAMENTOS JURÍDICOS DE LA RESOLUCIÓN
A efectos de considerar el recurso de casación corresponde desarrollar antecedentes relativos a proceso ordinario, en el orden siguiente:
a) Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha alegre, inician demanda ordinaria de cumplimiento de obligación en contra de Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Erendira de Jiménez, alegan que, mediante documento de 12 de julio de 2019, adquirieron de los demandados el bien inmueble con una superficie de 330 m2, por el precio de USD 35.000, habiendo efectuado un anticipo por el monto de USD 20.000, con el saldo a cancelar al momento de la transferencia el 30 de diciembre de 2019, hasta que los vendedores realicen el pago de la deuda y desgravamen, y se efectúe la división de la matrícula 7014010011059.
Los demandados han procedido con la división del inmueble, el bien objeto de la venta se encuentra ubicado en la Comunidad San José, UV-50, mza. 32, lote 32 con matrícula en Derechos Reales Nº 7014010051484, con una superficie de 261,53 m2.
Mencionan que constantemente se apersonaron al domicilio de los demandados con el objeto de pagar el saldo, respecto al cual justificaban que se encuentra pendiente los desgravámenes.
Por consiguiente, demandan el cumplimiento de la obligación de entregar el inmueble y hacer adquirir la propiedad, más pago de daños y perjuicios. Asimismo, en calidad de oferta de pago, solicita orden para el depósito del monto de USD 15.000.
b) Los demandados, en su escrito de defensa, alegan que no existe contrato de compraventa con los demandantes, el recibo adjunto no reúne los requisitos de los contratos. En el recibo de 2019 los actores se comprometieron a cancelar el saldo, empero no cumplieron. Por lo que, piden devolución del anticipo en el mes de octubre de 2020, el cual fue aceptado por su parte.
Afirman que los actores les denunciaron por el delito de estafa, pretendiendo el pago de intereses del monto percibido; asimismo, generaron una anotación preventiva que fue lograda con error en la autoridad fiscal. Plantean demanda reconvencional, por incumplimiento de contrato.
c) Ante la inconcurrencia de los demandados a la audiencia preliminar, se dio por desistida la pretensión reconvencional (fs. 160). En consecuencia, el Juez, luego de desarrollar el debate en Sentencia, declaró probada la demanda, asumiendo que el contrato de 12 de julio de 2019 constituye un contrato preliminar, conforme describe el art. 463 del Código Civil, en el que observa el cumplimiento del consentimiento, el objeto y la causa; dedujo que los demandados tienen el deber de cumplir la obligación de suscribir la transferencia en favor de los actores, sobre el lote 30, manzana 32, UV-50, en San José, con matrícula 7014010051484.
d) Apelada la decisión de primer grado, el Tribunal de alzada resolvió el recurso de los demandados, acogiendo el recurso y revocando la Sentencia, asumió su argumento en el entendido de que, de acuerdo con el contrato de documento de 12 de julio de 2019 (fs. 1), se establece que los actores otorgaron un anticipo de USD 20.000 por la compra del lote de terreno con una superficie de 330 m2 con un frente de 11 metros y un fondo de 30 metros, se hace constar que el costo total es de $us 35.000, no es menos cierto que no se identifica con precisión el inmueble vendido. No se señala su ubicación, límites y colindancias. Los demandantes no han acreditado que el inmueble tenga una matrícula con esa superficie. Por lo que, el contrato de 19 de julio de 2019 no cumple con los requisitos establecidos en el art. 452 y 485 del Código Civil.
Establecida como están los antecedentes del proceso, corresponde efectuar a analizar el contenido del recurso de casación, en el que se acusa que se vulneró el acuerdo pactado en el contrato, en sentido de que se otorgó un anticipo de USD 20.000, manifiestan que se pretende valerse de una interpretación del art. 485 del Código Civil para socapar una conducta dolosa; asimismo, describen que el inmueble se origina en la matrícula 7014010011059, del cual se desglosaron dos inmuebles con sus respectivas matrículas de la cual corresponde el predio con la superficie de 361 m2. También describe que los demandados reconocen en su contestación las matrículas, completan la aceptación tácita del objeto del contrato. De acuerdo con el contenido del recurso de casación, los recurrentes alegan que el contrato cumple con lo dispuesto por los arts. 452.2) y 485 del Código Civil.
Refirieron que, sobre la base del art. 452 del Código Civil, el contrato de 12 de julio de 2019 es posible (se puede realizar), no es ilícito (está permitido por ley), la superficie está determinada (tiene características determinadas), es un acuerdo de parte conforme a lo que señala el art. 519 del Código Civil.
La literal que cursa a foja 1, suscrita el 12 de julio de 2019 entre Oscar Navia Parada y Cecilia Rocha Alegre con Jorge Guzmán Jiménez y Graciela Eréndina Heredia Terán llega a constituirse en un contrato preliminar de venta de inmueble, en el que se describe que los últimos reciben en calidad de anticipo la suma de USD 20.000 de un precio total de USD 35.000, por la compra de un lote de terreno, con una superficie de 330 m2, haciendo constar en el cierre del documento que la transferencia se hará en diciembre de 2019.
Se entiende que el Tribunal de alzada consideró que el documento saliente a foja 1 no contiene los requisitos descritos por los arts. 452.2) y 485 del Código Civil; al efecto, considerando los cargos descritos en el recurso de casación, se observa que el contrato descrito precedentemente sí contiene los requisitos de formación de un contrato de venta.
El contrato de venta, establecido en el art. 584 del Código Civil, determina que mediante este contrato el vendedor transfiere el derecho de propiedad de una cosa o transfiere otro derecho al comprador por un precio en dinero. Se entiende que para la perfección de este contrato se debe identificar la bien que será el objeto de la venta y el precio por concepto de la transferencia del derecho de propiedad.
Las disposiciones con las que se basó el Tribunal de alzada para revocar la Sentencia con los arts. 452,2) y 485 del Código civil, ambas refieren al objeto del contrato y sus requisitos.
En consecuencia, corresponde establecer si lo determinado es correcto, conforme han reclamado los recurrentes en su recurso de casación.
El art. 485 de Código Civil, determina que el contrato debe tener un objeto posible, lícito y determinado o determinable, requisitos que se sustentan cuando se perfecciona un contrato.
Antes de perfeccionar un contrato, pueden las partes acordar en celebrar un contrato preliminar. Esta forma contractual se encuentra descrito en el art. 463 de Código Civil, mediante el cual las partes convienen en anticipar que en el futuro las partes celebrarán un contrato definitivo, aquel debe tener los mismos requisitos de este último.
Bajo esa regla, se identifica que el contrato a fs. 1 resulta ser un contrato preliminar de venta, para tal aspecto, se verifica que en el contenido de la referida literal no se ha descrito la matrícula, y que se otorga un anticipo por la venta del inmueble, cuya suscripción se efectivizaría en el mes de diciembre de 2009. Al margen de ello, en aplicación del principio de verdad material descrito en el art. 180.I de la Constitución Política del Estado, conforme con la declaración de la testigo Carla Navia Rocha y las literales salientes de fs. 54 a 55, con las que se asume que el inmueble del que se desprendió la matrícula Nº 7.01.4.01.0011059 sí contenía gravámenes, tal como los actores afirmaron en la demanda.
En consecuencia, se asume que el contrato a fs. 1 resulta ser un contrato preliminar de compraventa de inmueble.
En cuanto al objeto del contrato, descrito en el num. 2) del art. 452 y 485 del Código Civil, contiene la descripción de ser un contrato de venta; por lo tanto, dicho negocio jurídico es lícito, sus obligaciones de transferir el derecho de propiedad a cambio de un precio, ambas prestaciones se acomodan a los elementos del contrato de venta señalado en el art. 584 de sustantivo de la materia, o sea, son lícitas.
En lo referente a la posibilidad de transferir el derecho de propiedad, se entiende que en la matrícula Nro. Nro. 7.01.4.01.0011059, de la cual se desprende el derecho que hoy se litiga, se encontraba a nombre de Jorge Guzmán Jiménez, siendo este el titular del derecho de propiedad, lo cual hace que este tenga la facultad de transferir el derecho de propiedad, estando tal aspecto en la posibilidad material y jurídica del objeto del contrato.
En lo referente a la determinación del contrato, la estipulación de las obligaciones para los contratantes no se las ha dejado al arbitrio de uno de los contratantes, sino que ambas partes han fijado los requisitos del contrato de venta (cosa vendida y precio), otra cosa es que entendieron que el inmueble contiene cargas las que debían ser liberadas, razón por la cual hace que entre los litigantes hayan entendido que el acuerdo celebrado el 12 de julio de 2019 sea uno preliminar, aunque la especificación del saneamiento no fue descrita en el referido contrato a fs. 1, se entiende que fue pactado en ese sentido, de sanear los gravámenes conforme a la prueba de fs. 54 a 55 y la declaración de la testigo Carla Navia Rocha. Por consiguiente, se ha determinado el objeto del contrato de venta, cual es la transferencia de una fracción de terreno.
La venta descrita en el contrato a fs. 1 describe la superficie de terreno de 330 m2, el cual podía haberse efectuado sin necesidad de que el propietario haga la división del predio que inicialmente tenía una superficie de 1000 m2, sin embargo, el propietario efectúo el fraccionamiento de dicha superficie de terreno en dos lotes de terreno: el primero, con una superficie de 361,53 m2 con matrícula Nº 7.01.4.01.0051484 y, el segundo, con una superficie de 638,47 m2 con matrícula Nro. 7.01.4.01.0051483.
Siendo un contrato preliminar el suscrito a foja 1, corresponde a los obligados a suscribir el contrato definitivo. Al estar el inmueble identificado se entiende que el contrato preliminar se la efectuó con mención de medida al describir la superficie de 330 m2; sin embargo, la independización de las áreas efectuada por el vendedor, ha llegado a variar en cuanto a la superficie descrita en el contrato preliminar, así se describe en la matrícula Nº 7.01.4.01.0051484 (que describe una superficie aproximada al contrato de preliminar de venta), por lo que conforme describe el principio de conservación de los actos, el comprador deberá efectuar el reajuste por la superficie en demasía si es que los vendedores así lo requieran.
Por lo que conforme describe el art. 601.II del Código Civil, los compradores exigieron la perfección del contrato preliminar de 12 de julio de 2019, sin que los demandados hayan hecho referencia a una petición de compensación o que la oferta del predio vendido se encontraría en el inmueble con la matrícula Nro. 7.01.4.01.0051483, que tiene una superficie mayor a la declarada en el contrato preliminar; en consecuencia, al no haber merecido oposición en ese sentido, corresponde reiterar el criterio que fue asumido por el A quo en la sentencia, es decir, que la perfección del contrato de venta debe operarse sobre la matrícula Nro. 7.01.4.01.0051484, sobre la superficie de 361,53 m2, de acuerdo con el detalle que describe el código catastral que se encuentra transcrito en la referida matrícula, salvando el derecho de los vendedores a solicitar la compensación económica por la diferencia de la superficie a titularizarse en forma consensual o en su defecto en otro proceso.
Se asume en ese sentido, puesto que por sentido común el remanente de 31,53 m2 no podría mantenerse como una propiedad individual a nombre de los vendedores, siendo que las normas de ornato público determinan una superficie mínima con la cual se puede llegar a independizar una propiedad inmueble e incluso actualmente determinan la una extensión lineal mínima en el frente del inmueble, esta consideración justifica la postura asumida sobre la base del art. 601.II del Código Civil.
Consiguientemente, queda demostrado que el Tribunal de alzada vulneró el art. 485 relacionado con el art. 452 del Código Civil, al haber asumido que el contrato que cursa en foja 1 no reúne las características de un contrato lícito, posible y determinado; al contrario, se trata de un contrato preliminar, en el que se fijó la cosa vendida y se estableció un precio, y que el vendedor sí tiene registrado a su nombre una propiedad inmueble, requisitos suficientes para considerar la viabilizar de la suscripción del contrato de venta señalado en el art. 584 del Código Civil; al margen de ello, consta el depósito judicial a fs. 86 mediante el cual los compradores efectuaron el depósito a nombre del Juez sobre el saldo del precio del contrato de venta, el cual deberá ser consignado en favor de los demandados.
No siendo justificable el argumento de que en el contrato no se señaló colindancias ni describió la unidad vecinal, puesto que las mismas resultan ser formalidades para efectuar la inscripción en la oficina de Derechos Reales; de lo contrario, asumir una postura en ese sentido implicaría desconocer el principio de conservación del contrato, puesto que la descripción de la matrícula resulta ser un formalismo para generar la inscripción en el registro de Derechos Reales; por otra parte, se trata de un contrato preliminar y, por último, se ha verificado que el predio de 1.000 m2 fue fraccionado en dos superficies que corresponden a Jorge Guzmán Jiménez, datos suficientes para considerar que el contrato tiene un objeto lícito, posible y determinado.
Declaración a la que se adiciona la entrega del inmueble, obligación descrita en el art. 614 del Código Civil, precepto legal que fue descrito en el recurso de casación.
Correspondiendo enmendar el decisorio de alzada casando el Auto de Vista en favor de la parte demandante.
En cuanto a la contestación al recurso de casación.
Los demandados arguyen que el contrato no contiene datos técnicos; al respecto, corresponde señalar que le contrato a foja 1 es uno preliminar de venta. De acuerdo con el art. 463 de Código Civil se entiende que el contrato preliminar debe reunir los mismos requisitos esenciales que el último. Ahora, en conformidad con el 584 del Código Civil, el contrato de venta es uno consensual, mediante el cual se transfiere el derecho de propiedad a cambio de un precio en dinero, esos dos elementos son suficientes para determinar la viabilidad del contrato de venta, cuando la norma refiere que se transfiere al derecho de propiedad, se entiende que el transferente debe ser el propietario de la cosa vendida y que la misma no esté prohibida por la ley. Y cuando el bien requiera su registro e mismo puede ser descrito en un proceso de escrituración o en un contrato definitivo cuando solo se haya celebrado un contrato preliminar.
El contrato a fs. 1 describe, esos dos elementos, obviamente no describe la ubicación precisa de la cosa vendida; sin embargo, la identificación del inmueble que postularon los demandantes no fue observada por los demandados; en atención de principio de buena fe y el principio de conservación del contrato, no se ha expresado de parte de los vendedores dónde se encontraría la superficie vendida, su conducta respecto a tales principios ha sido inobservada, debieron aclara dónde se encontraba la superficie vendida y no solo limitarse a señalar que el documento a foja 1 no cumple con los requisitos que describe el art. 452, 454.II, 493 y 494 de Código Civil,
La identificación de las matrículas deviene de las copias de las matrículas adjuntadas al proceso y no precisamente de la contestación a la demanda.
No concurre infracción al principio de congruencia: primero, porque la misma no está plenamente identificada, segundo, porque el Auto de Vista se pronunció en favor de los demandados, y tercero, porque el recurso de casación debe asimilarse en función de la orientación dada por la Sentencia Constitucional Nº 2210/2012 de 08 de noviembre, en procura de alcanzar la armonía social mediante la solución del conflicto jurídico.
Por las consideraciones descritas corresponde efectuar una decisión en función del art. 220.IV del Código Procesal Civil.