Auto Supremo AS/0672/2022

a. La impugnante acusa que la demanda vulnera los principios de la buena fe y verdad material, dado que la parte demandante no cumplió previamente su obligación conforme a lo establecido en las cláusulas del contrato en debate, por lo que los demandantes carecerían de legitimación, siendo que el primer incumplimiento fue en plazo de entrega del departamento y que los demandantes debieron proporcionar todos los documentos saneados y al día.

A efectos de enfocar los reclamos traídos en casación, es pertinente evocar el contrato en debate y su alcance, relacionado con el incumplimiento de los demandantes sobre el plazo de entrega de un departamento y de la obligación de entregar los documentos saneados y al día, así como lo resuelto por las autoridades de instancia.

En ese margen, Martín Luis Bravo Berrios y Patricia Beatriz Castillo Orozco en su calidad de propietarios demandaron contra Magali Patricia Salas Urna (recurrente) el cumplimiento del contrato de compromiso de compra y venta del departamento 3 – B, tercera planta ubicado en la calle Caro N° 152 entre la Avenida 6 de Agosto y Rajka Bakovic, con superficie de 108.50 m2, suscrito el 14 de julio de 2020, a tal efecto solicitaron de fs. 42 a 48 que la demandada: “… CUMPLA con el pago del saldo de $US. 39.000 … que es el saldo a pagar por la Compra – Venta del departamento motivo del contrato …”.

Por su parte, Magali Patricia Salas Urna fue declarada rebelde mediante proveído de 25 junio de 2021 a fs. 56, sin que dicha resolución fuera objeto de reclamo por la demandada; pero mediante escrito de fs. 90 a 93 se apersonó al proceso indicando que: “… al poder, por fin ingresar al departamento el pasado 04 de agosto, del 2020 (después de 24 días recién entre al departamento), encontré varios desperfectos y detalles de deterioro que inmediatamente percibí en la primera oportunidad después del ´encapsulamiento o cuarentena rígida´ que existió entre el 06 al 09 de agosto de 2020 … el señor Martín Luis Bravo Berrios debía entregarme los documentos sobre su derecho propietario y el extracto sucesorio existente, los documentos sobre su derecho propietario y el testimonio de propiedad y plano de partición y división aprobados por el GAMO, Título madre del edificio y plano de partición y división aprobado, testimonio anterior propietario o certificado decenal y los pagos de los impuestos. Para que mi persona pudiese acompañar los mismos a la solicitud de financiamiento para la compra del departamento, lo cual hasta la fecha no ha realizado, incumpliendo el documento de contrato e impidiéndome avanzar en el trámite de obtención del mencionado crédito bancario o financiamiento y que fue por el lapso 5 meses y que en la actualidad no tiene documentación al día … ante insistencia mía y mi abogado, logró solamente me entregue el testimonio y folio real desactualizados (gestión 03/12/2018), y ningún documento más …”; en tal sentido, la demandada postuló que ingresó en posesión del departamento comprometido en una fecha posterior a la acordada en el contrato y que los demandantes no cumplieron en el plazo de 5 meses con su obligación de entregar los documentos necesarios para gestionar el crédito bancario de vivienda social.

El contrato en debate versa sobre el compromiso de venta de un departamento de 108.50 m2, por un valor total de $US 77.000, que fue cancelado parcialmente por la demandada, cuyo saldo de $US 39.000 iba a ser completado producto de un financiamiento bancario de vivienda social, asimismo establecieron plazos de entrega de un ambiente y posesión completa del departamento comprometido a favor de Magali Patricia Salas Urna, dichas prestaciones fueron previstas en la cláusula tercera del contrato de la siguiente manera: “… 2. Por su parte los vendedores se comprometen a que su actual inquilina desocupe el bien inmueble objeto de la venta en el plazo de 14 días computables a partir de la suscripción del presente documento plazo en el cual se entregará un ambiente para que las compradoras puedan trasladar sus pertenencias asimismo se entregará la completa posesión del departamento en el plazo de 21 días a partir de la suscripción del presente. 3. El saldo de $us 39.000 … se cancelarán una vez el banco realice el desembolso de crédito de vivienda social a favor de la compradora Magali Patricia Salas Urna … este plazo será de 90 días. … 7. Los compradores se comprometen a entregar a la institución bancaria todos los documentos del departamento para la tramitación del préstamo bancario”.

Asimismo, de fs. 5 a 6 cursa la carta notariada enviada por Magali Patricia Salas Urna (demandada) a Patricia Beatriz Castillo Orozco de Bravo y Martín Luis Bravo Berrios, solicitando: “… la devolución del monto entregado como adelanto, por existir disconformidad con lo entregado que no cumple con lo ofrecido y la existencia de varios problemas con los servicios básicos.”, al mismo tiempo indicaron: “Sin embargo, al poder por fin ingresar al departamento el pasado 04 de agosto, encontré varios desperfectos y detalles de deterioro … Conforme lo previamente conversado y acordado verbalmente, su persona debía entregarme los documentos de su derecho propietario y el tracto sucesorio existente, los documentos de Catastro, folio real actual, testimonio de propiedad y plano demostrativo planos aprobados por el GAMO … ante insistencia mía y mi abogado, logro solamente me entregue el testimonio y folio real desactualizados y ningún otro documento más, de los solicitados …”.

Por su parte los vendedores (Martín Luis Bravo Berrios y Patricia Beatriz Castillo Orozco) respondieron de fs. 7 a 8 que: “… los documentos del bien inmueble transferido a su favor. Testimonio, Folio Real, Planos e Impuestos Municipales se encuentran debidamente saneados y al día. 2. De nuestra parte, actuando en el marco de buena fe; y sin esperar siquiera a que su persona complete el monto adeudado, inmediatamente que se le entregó el departamento por la compra del bien inmueble de referencia; entregamos a su abogado todos los documentos que teníamos para su trámite de financiamiento …”.

Tramitada de esa manera la causa, mediante la Sentencia Nº 33/2022 de fs. 312 a 317, la Juez de instancia determinó en declarar probada en parte la demanda de cumplimiento de contrato, estableciendo que el numeral 7 de la cláusula tercera del contrato en debate fue la que generó confusión a los contratantes, concluyendo que los demandantes no se esforzaron en entregar la documentación saneada, pero ello fue debido a que la demandada no acreditó haber iniciado trámites de financiamiento bancario para la vivienda social y en su mérito dispuso que la demandada cumpla en el plazo de 30 días con el pago de los $US 39.000 restantes y otorgó a los demandantes el plazo de 5 días para que entreguen los documentos faltantes de inmueble prometido.

Sin embargo, lo resuelto en primera instancia fue revocado parcialmente por el Auto de Vista en función a la modalidad del cumplimiento de obligaciones, ya que ordenó como primer momento de ejecución que la demandada aclare en qué entidad bancaria se gestionará el préstamo para vivienda social, posterior a ello el Tribunal de segunda instancia estableció que los demandantes en el plazo de 15 días entreguen los documentos pertinentes del financiamiento solicitado y que en caso de existir observaciones las subsanen en el plazo de 30 días, y una vez cumplido lo anterior la demandada deberá obtener el crédito bancario y hacer efectivo el pago del monto restante por el contrato de compromiso de venta; en ese sentido la revocación parcial dispuesta por el Ad quem se debe a que consideraron que los demandantes tenían la obligación de viabilizar el desembolso entregando la documentación saneada, pero al mismo tiempo determinaron que tampoco había certeza de qué documentos eran los necesarios para la otorgación del crédito bancario ni ante qué entidad financiera se recurriría, de modo que en la aplicación a la intención común de los contratantes conforme al art. 510 del Código Civil dispuso el orden en el que deben cumplirse las prestaciones prometidas del contrato demandado.

Al respecto, de acuerdo al reclamo vertido por la recurrente respecto a la buena fe y verdad material, se debe tener presente que el art. 520 del Código Civil estipula que: “El contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solo a lo que se ha expresado en él, sino también a todos los efectos que deriven conforme su naturaleza …”, de la norma aludida se prevé en relación a la conducta desplegada por los contratantes a fin de cumplir con las prestaciones derivadas del contrato, privando de sus efectos a aquellos actos de los contratantes tendientes al incumplimiento del contrato por la sola voluntad de una de las partes; asimismo, este precepto normativo se interrelaciona con la eficacia contractual estipulada en el art. 519 de la misma ley adjetiva civil, donde lo acordado por los contratantes tiene fuerza de ley, cuya resolución puede ser procedente cuando el incumplimiento de una prestación sea esencial al contrato, más no así cuando sea de escasa importancia o tenga poca gravedad conforme el art. 572 del Código Civil.

Sobre el reclamo del incumplimiento de plazo aludido por la recurrente, se advierte en el numeral dos de la cláusula tercera del contrato en análisis, que las partes establecieron dos plazos a ser cumplidos por los vendedores, primero en que debieron entregar un ambiente en el plazo de 14 días a efecto de que la compradora deposite sus pertenencias para luego trasladarlas al departamento comprometido, y un segundo plazo de 21 días para otorgar la posesión a la compradora; en tal cuestión, las autoridades de instancia establecieron que hubo incumplimiento del primer plazo, mas no así del segundo, en vista que la demandada ingresó en posesión del inmueble el 04 de agosto de 2020, situación que se encuentra acreditada tanto en el escrito de apersonamiento de la recurrente a fs. 96 como en la carta notariada a fs. 5.

En tal mérito, los plazos previstos en el numeral dos de la cláusula tercera tuvo la finalidad que la demandada ingrese en posesión del departamento, aspecto que fue cumplido por los demandantes, por lo que la falta de entrega de un ambiente en el plazo de 14 días para el almacenamiento de los muebles a trasladar, no reviste importancia respecto a la posesión ya efectuada del departamento; por consiguiente, no se evidencia yerro en lo decidido por el Ad quem, al considerar que el incumplimiento del primer plazo no es determinante para extinguir el contrato, siendo que ya se efectivizó la posesión por parte de la demandada.

Ahora bien, respecto al agravio referido a que los demandantes tenían la obligación de proporcionar todos los documentos saneados y al día, los de instancia establecieron que el numeral siete de la cláusula tercera (Los compradores se comprometen a entregar a la institución bancaria todos los documentos del departamento para la tramitación del préstamo bancario) establece obligaciones tanto para los demandantes y la demandada, para los primeros en razón a que deben entregar toda la documentación saneada del inmueble prometido, y por parte de la demandada especificar cuáles son los documentos necesarios para acceder al financiamiento bancario para luego en caso de algún defecto en los documentos solicitados exigir el saneamiento de los mismos.

De lo anterior, resulta evidente que en el numeral séptimo de la cláusula tercera del contrato demandando, los contratantes no establecieron ni especificaron cuáles son aquellos documentos que debían entregar los demandantes a la demandada, ni en qué entidad financiera se recurría al préstamo, de igual manera tampoco establecieron un plazo de entrega de documentos, de modo que, esta circunstancia no es motivo de resolución contractual, sino merece ser interpretada de acuerdo a la eficacia que reviste un contrato conforme el art. 519 del Código Civil, cuya finalidad conlleva su cumplimiento efectivo, bajo la máxima jurídica de lo pactado obliga (Pacta Sunt Servanda), debiendo la autoridad judicial resolver en el marco de la eficacia contractual y su ejecución de buena fe, estableciendo la modalidad y formas de cumplimiento.

En ese entendido, considerando la falta de certeza en cuanto a la entrega de documentos por los demandantes, así como la ausencia de diligenciamiento para obtener el financiamiento bancario por la demandada, entonces fue correcta la decisión asumida por las autoridades judiciales recurridas, en función a que determinó los plazos y la modalidad de cumplimiento apuntados a la operatividad de obtención del financiamiento bancario prometido por la demandada.

Por otra parte, lo acusado por la recurrente en relación a la carencia de legitimación de los demandantes por haber incumplido el contrato, se debe considerar que en el numeral dos de la cláusula tercera del contrato demandado los contratantes establecieron la posesión del departamento a favor de la recurrente, aspecto que se materializó con la entrega del bien el 04 de agosto de 2020; situación que posibilita a los vendedores a optar por el cobro del dinero restante y en su efecto pedir judicialmente el cumplimiento del contrato, ahora bien, en cuanto a la falta de entrega de documentos del departamento para acceder al finamiento bancario no deriva de un incumplimiento propio del contrato, ya que los contratantes no especificaron el plazo ni los documentos a ser entregados, cuyo catálogo de requisitos puede variar entre las entidades financieras; en tal sentido, la entrega del departamento a favor de la recurrente legitimó a los vendedores a pretender el cumplimiento del contrato en el marco de la buena fe y eficacia contractual, resultando infundado lo acusado.

b. El segundo punto reclamado por la recurrente es en razón a que la Juez antes de admitir la demanda debió analizar la improponibilidad objetiva y subjetiva conforme el art. 113.II del Código Procesal Civil, dado que la demanda entablada incurre en una petición ilícita e inmoral que busca el enriquecimiento ilícito, basado en el pago de daños y perjuicios, alquileres y otros que no corresponden al tema de obligaciones.

Al respecto lo reclamado no reviste una expresión de agravios, en vista que la recurrente refiere que los demandantes al pedir daños y perjuicios, alquileres pretenderían enriquecerse ilícitamente, lo que no estaría amparado por el derecho; sin embargo, cabe mencionar que la pretensión de daños y perjuicios fue declarada improbada por la Juez de grado y confirmada por el Auto de Vista al establecer que el contrato en debate no emerge de un préstamo (fs. 399), asimismo, las autoridades de instancia tampoco ordenaron el pago de alquileres; de modo que lo acusado por la recurrente carece de sustento.

c. En el tercer punto acusado en casación, la recurrente alude que se vulneró el derecho al debido proceso y la defensa en su vertiente de poder presentar pruebas, ya que la Juez no señaló qué pruebas deberían presentar las partes y porqué la autoridad judicial no determinó los hechos a probar en el proceso.

De acuerdo al reclamo vertido, no se advierten las vulneraciones aludidas, en razón a que la recurrente fue declarada rebelde mediante proveído de 25 junio de 2021 a fs. 56, sin que opusiere reclamo alguno; de igual manera, tampoco es evidente la omisión del señalamiento del objeto del proceso y de la prueba por la Juez de primera instancia, dado que en la audiencia preliminar de 06 de diciembre de 2021, la Juez del proceso estableció a fs. 217 el objeto del proceso y de la prueba, y a fs. 218 tuvo por introducidos los medios probatorios descritos por la demandada; en consecuencia, no resulta ser cierto lo acusado por la recurrente.

d. De acuerdo al cuarto punto acusado, la recurrente alega que no se tomó en cuenta las confesiones espontáneas intraprocesales, ya que en la demanda a fs. 44 vta. se establece que los demandantes no entregaron los documentos saneados, asimismo en audiencia de 17 de agosto de 2021 a fs. 111 se señaló que en el folio real de inmueble en litigio hay una falla en el apellido de la vendedora y que en el memorial a fs. 112 también existe una confesión, por lo que se admitió que los documentos de propiedad incluso contenían errores.

Los actos mencionados por la recurrente a fs. 44 y fs. 111, no constituyen una confesión espontánea de incumplimiento de contrato por los demandantes, ya que solo mencionan los documentos entregados al abogado de la demandante y, al mismo tiempo, en la audiencia de 17 de agosto de 2021 a fs. 111 solo mencionaron que pidieron la devolución de los documentos a efectos proceder a sanearlos; en tal sentido, lo alegado por los demandantes únicamente repercute en la intención de cumplir en contrato, donde postularon la disponibilidad de sanear el folio real del departamento comprometido señalando a fs. 111 que: “… en el folio real indica que hay una letra omitida la letra E Beatriz, pero esa falla no significa pues un elemento de nulidad de contrato o recisión …”¸ por tal motivo, lo expresado por los demandantes en un escrito a fs. 44 y en la audiencia de 17 de agosto de 2021, no implica una confesión espontánea, ya que únicamente aludieron a la entrega de documentos y a la intención de sanear el registro, aspecto que concuerda con lo expuesto sobre la eficacia del contrato.

f. En relación la quinta acusación de casación, la impugnante menciona que a raíz de la confesión espontánea de los demandantes se interpuso excepciones e incidentes, que fueron indebidamente rechazadas y no tuvieron la correspondiente motivación y argumentación por el Auto de Vista, ni tampoco mereció complementación o enmienda.

Al respecto, se debe considerar que la motivación y fundamentación no implica una exposición ampulosa de las razones que sustentan la decisión asumida, siempre que sea concisa y clara, en tal sentido el Ad quem a tiempo de fundamentar el Auto de Vista Nº 321/2022 de 06 de junio, cursante de fs. 388 a 409 vta., sustentó que “… la actora por medio del memorial de fecha 13 de julio de 2021 habría reconocido la existencia de error en la asignación en la columna de propiedad correspondiente de Beatriz, antecedente que no puede considerarse como causal de admisibilidad de la excepción de incapacidad para obrar planteado por la recurrente, pues la existencia de error en el nombre no significa error en la persona, tomando en cuenta la línea sentada por el Tribunal Supremo mediante el Auto Supremo N° 81/2011 de fecha 8 de abril … asimismo la improponibilidad objetiva se habría determinado que ambas partes con interés legítimo en la causa … toda vez que a razón que se declare la improponibilidad objetiva de una demanda solo es en el caso que se advierta que lo incoado será declarado improcedente, o porque lo demandado iría contra lo legal y las buenas costumbres; aspectos que no concurrente al presente caso …”, de modo que el Tribunal de segunda instancia hizo notar a la recurrente que las excepciones e incidente de improponibilidad no concurren en el presente caso, dado que el error del apellido de la demandada en el folio real del departamento prometido no acarrea la falta de legitimación del contrato en debate, y que tampoco la demanda incoada va en contra de las buenas costumbres y orden público, ya que los demandantes solo pretenden el cumplimiento de la obligación del pago en función al contrato en controversia; en tal sentido el Tribunal de segunda instancia expresó en forma clara las razones que justifican su decisión, por lo que el estar de acuerdo o no con los fundamentos no conlleva la nulidad pretendida, en ese marco no existe sustento en lo argüido por la recurrente.

g. El Auto de Vista ingresó en incongruencia omisiva, debido a que las autoridades jurisdiccionales señalaron el Auto Supremo N° 443/2014 de 02 de octubre, pero cercenando el texto y sin aplicarlo correctamente para el presente proceso.

Al respecto no es suficiente fundar un agravio señalando o haciendo alusión a un Auto Supremo sin especificar de qué manera es aplicable al caso concreto, sin embargo, tampoco se evidencia la incongruencia omisiva en lo resuelto por el Tribunal Ad quem, dado que a fs. 402 y vta., las autoridades de instancia establecieron que el agravio sobre la transcripción incompleta del Auto Supremo N° 443/2014 de 2 de agosto, radica en que la apelante (Magali Patricia Salas Urna) sostuvo que los vendedores no entregaron los documentos del departamento para acceder al financiamiento bancario, consistentes en el certificado catastral, comprobantes de pago de servicios básicos que siguen a nombre de terceras personas, plano original y porque la Matrícula contiene errores; en tal cuestión, el Ad quem determinó que: “… estas alegaciones no han sido demostradas fehacientemente, pues si bien los demandantes no habrían cumplido con la entrega de todos los documentos requeridos para la adquisición del crédito bancario, la recurrente por su parte no ha demostrado su intención de adquirir el mismo … si bien es cierto que de parte de los demandantes no se ha cumplido en su totalidad con sus obligaciones descritas en el documento base de la litis, no se tiene constancia de que la demandante por su parte haya procurado se subsanen las observaciones …”

En tal mérito, no resulta evidente la incongruencia omisiva acusada por la recurrente, ya que las autoridades de segunda instancia no omitieron considerar el agravio expresado en apelación relativo a la existencia de errores en el folio real y la falta de entrega de documentos del departamento objeto del contrato; sino que el Ad quem estableció que la apelante no acreditó la intención de adquirir un crédito bancario y por ende tampoco demostró la existencia de alguna observación o rechazo para la obtención del mismo.

Por otra parte, la Sala Civil Liquidadora a través del Auto Supremo N° 443 de 02 de octubre de 2014 orientó en relación al art. 568 del Código Civil estableciendo que ante el incumpliendo del contrato de una las partes, la otra podrá optar por su cumplimiento o resolución; en tal sentido, la falta de entrega de los documentos aludidos por la recurrente, no se debe a un incumplimiento intempestivo ni previsto en el contrato, ya que, como se dijo, los contratantes no establecieron en forma concreta los plazos ni los documentos a ser entregados por los demandantes y, al mismo tiempo, la recurrente tampoco acreditó haber instado a los demandantes a la entrega de documentos y, por ende, menos aún requirió la subsanación de ellos; por tal motivo, la decisión asumida por la autoridades recurridas fue correcta, en razón a que previo a la entrega de documentos, la recurrente tiene la obligación de especificar en qué entidad bancaria gestionará su financiamiento para vivienda social, así como precisar los documentos necesarios para su obtención, en cuyo mérito lo acusado deviene en infundado.

Por todas esas consideraciones, al no encontrar sustento en lo expuesto como argumentos del recurso de casación, corresponde emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.