AS/0061/2023

El recurrente en su primer agravio acusa violación de la Ley de Régimen de Propiedad Horizontal de 30 de diciembre de 1949, señalando que el documento de fs. 1 a 2 de obrados, no puede ser considerado como un contrato de venta de un departamento en propiedad horizontal. En virtud de lo manifestado y con la finalidad de establecer si lo acusado es o no evidente, corresponde realizar las siguientes precisiones:

En el presente caso el recurrente argumentó que es inadmisible concebir que la intención común de las partes sea la transferencia de un departamento en propiedad horizontal, para lo que se hace necesario interpretar el contenido del contrato base de la presente demanda, de fecha 15 de marzo de 2017, que cursa en calidad de prueba de fs. 1 a 2, intitulado como “Documento de compraventa de departamento en propiedad horizontal” con reconocimiento de firmas y rúbricas; como partes suscribientes firman los señores Eloy Arévalo Ríos en calidad de vendedor y Lucio Arévalo Ríos y Elizabeth Quispe Moscoso de Arévalo, como los compradores, y en la cláusula segunda convienen que “… el VENDEDOR es el único y legítimo propietario del inmueble ubicado en calle Nataniel Aguirre N° 118 de esta ciudad de Sucre, debidamente registrado en Derechos Reales bajo folio 1011990038136 y en virtud a ese derecho propietario de forma libre, voluntaria y espontánea, por así convenir a sus intereses, transfiere en calidad de venta real y enajenación perpetua, EN PROPIEDAD HORIZONTAL un departamento que se encuentra en la primera planta del inmueble señalado y consta de un dormitorio, cocina, sala, y baño, además de su pequeño patio, con una superficie total de 74 m2 (setenta y cuatro metros cuadrados) de acuerdo a plano y que el mismo cuenta con los servicios básicos de agua y luz”; de lo expuesto, se entiende que la intensión común de las partes al momento de la suscripción del contrato fue la compraventa de un departamento en calidad de propiedad horizontal.

De igual forma, del análisis de las demás cláusulas que hacen al referido contrato se tiene que las partes acordaron en la cláusula tercera el precio de la compraventa en la suma de $us. 50.000, de los cuales, al momento de la suscripción, los compradores cancelaron la suma de $us. 40.000, incluyendo dentro ese monto la suma de $us. 10.000, de un anterior contrato de anticrético que fue entregado en su oportunidad al vendedor, comprometiéndose los compradores a pagar el saldo de $us. 10.000, en el plazo de un año computable a partir de la suscripción del contrato. Asimismo, el vendedor en la cláusula cuarta se comprometió que, en el plazo de un año computable a partir de la suscripción del contrato, realizaría los trámites respectivos ante la Alcaldía y otras instancias, para la consolidación de los planos de todo el inmueble, para garantizar el libre cambio de nombre a favor de los compradores.

En virtud de las obligaciones adquiridas en el contrato de compraventa, los compradores interpusieron demanda solicitando la resolución del mismo, más pago de mejoras, daños y perjuicios, alegando que la parte vendedora no ha procedido a regularizar su derecho propietario, ante este incumplimiento, los compradores no pudieron inscribir su derecho propietario del departamento en oficina de Derechos Reales; expedida la citación, el vendedor responde señalando que su obligación fue cumplida en su totalidad, que trasfirió una fracción de su inmueble, donde habitan los compradores en calidad de propietarios; en ese sentido, la Juez de primera instancia, tomó como objeto de análisis el documento base de la demanda, determinando que queda plenamente demostrado que las partes acordaron en su cláusula segunda la transferencia en calidad de venta en propiedad horizontal de un departamento en la primera planta, que los compradores cumplieron con su obligación de cancelar al vendedor la suma pactada, y que contrariamente, el vendedor incumplió con la evicción y saneamiento, declarando probada la demanda ordinaria de resolución de documento privado de compraventa de departamento de propiedad horizontal, suscrita el 15 de marzo de 2017, y probada las pretensiones de pago de mejoras y daños y perjuicios.

Con base en este análisis, abordar el reclamo que señala, que al momento de la suscripción ambas partes estaban en conocimiento que la construcción del inmueble no estaba proyectada para propiedad horizontal, por lo que no estaría inmerso en la Ley del Régimen de Propiedad Horizontal; el recurrente hace referencia al artículo 1.- “Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley.” artículo 2.- “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y comunero en los bienes afectos al uso común.” artículo 3.- “Se reputan bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad, conservación del edificio y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios el uso y goce del piso o departamento de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, los muros exteriores y soportantes, la obra gruesa de los suelos, la techumbre, la habitación del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de calefacción, refrigeración, energía eléctrica, alcantarillado y agua potable, los vestíbulos, terrazas, puertas de entrada, escaleras, ascensores, patios, pozos y corredores de uso común, desagües de aguas pluviales, etcétera. Los bienes a que se refiere el artículo precedente en ningún caso podrán dejar de ser comunes”. Por lo señalado, se entiende que esta Ley regula a la comunidad de vecinos que ya habitan en un edificio como propietarios, facilita que se entiendan los habitantes como parte de una comunidad, sin embargo, el recurrente señala que el departamento y el inmueble no contaban con una construcción en propiedad horizontal, dichos aspectos no guardan relación con el objeto del contrato, que en los parámetros de interpretación explicados, la intención común de los contratantes fue la transferencia del derecho de propiedad horizontal de un departamento, que en su cláusula segunda expresamente señala resaltando en letras mayúsculas EN PROPIEDAD HORIZONTAL, que el vendedor ahora recurrente en la cláusula cuarta se comprometió a realizar el trámite respectivo ante la Alcaldía y otras instancias para regularizar su derecho propietario y así poder garantizar el libre cambio de nombre a favor de los compradores, en el plazo de un año computable a partir de la fecha establecida, no siendo evidente su reclamo, este deviene en infundado.

Acusa la violación de los arts. 184 y 200 del Código Civil, porque el inmueble debe estar en un compartimiento construido dentro un edificio, construido con cemento armado y con previa autorización municipal que autorice la construcción en propiedad horizontal.

El recurrente señala que el Tribunal de alzada no cumplió con lo dispuesto en la norma, tampoco consideró las características establecidas en el Código Civil específicamente en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 184. “(pisos y compartimientos de un edificio). - Los diversos pisos y compartimientos de un edificio pueden pertenecer a distintos propietarios siempre que la construcción se haya hecho de cemento armado u otro material similar incombustible y se hayan observado las reglas técnicas y demás requisitos establecidos por ley especial”, y el artículo 200. “(autorización municipal y reglamento técnico). - Ningún edificio bajo el régimen de propiedad horizontal podrá ser construido o destinado a esa finalidad sin previa autorización municipal, la cual se ajustará al reglamento técnico respectivo”, el vendedor alega que estas normas están ausentes en el bien inmueble objeto de litis, y que no cuenta con estas características, que el Ad quem no valoró esta situación en la resolución recurrida.

Con este análisis ya efectuado del contrato de compraventa base de la presente demanda, se establece que el vendedor ahora recurrente transfirió la propiedad horizontal con términos claros, precisos y resaltando en letras mayúsculas en el documento visible de fs. 1 a 2, que: “…transfiere en calidad de venta real y enajenación perpetua, EN PROPIEDAD HORIZONTAL un departamento que se encuentra en la primera planta…”, advirtiendo con claridad la intensión común de las partes al momento de la suscripción del documento, lo expresado es concordante con la cláusula tercera y en la cláusula cuarta el vendedor se comprometió a realizar el saneamiento y evicción conforme a ley; en ese entendido, el vendedor tenía un término establecido para que el inmueble se adecue conforme a la documentación requerida para el régimen de propiedad horizontal, pues el vendedor asumió la obligación al momento de suscribir el contrato de compraventa, el de realizar el trámite correspondiente ante la Alcaldía y demás instancias, adecuando el bien inmueble en esa calidad en la que lo vendió, es decir en los términos transferidos de propiedad horizontal de un departamento, con esas características con las que debería contar este inmueble señaladas por los arts. 184 y 200 del Código Civil, características ausentes en la actualidad, debido a la dejadez e incumplimiento de la parte vendedora, por lo que este reclamo deviene en infundado.

Como tercer agravio reclama errónea aplicación de los arts. 510, 514 y 515 del Código Civil, el recurrente manifiesta que el Tribunal de alzada realizó una interpretación literal del contrato de venta de un departamento en propiedad horizontal visible de fs. 1 a 2, que se limitó en apreciar exclusivamente la cláusula segunda del contrato sin darse la molestia de averiguar cuál la intensión común de las partes, que según él recurrente consistía en una transferencia de un departamento en copropiedad, las cláusulas no fueron interpretadas en su totalidad ocasionando que la interpretación genere ausencia de una comprensión a efectos de identificar de manera clara las cosas sobre las que parezca que las partes se han propuesto contratar, que no ha observado las circunstancias anteriores y el comportamiento a la suscripción del contrato, y por último refiere que la cláusula cuarta es ambigua como lo establece el art. 511 del Código Civil.

Conforme establece el art. 519 del Código Civil la: “(Eficacia del contrato). El contrato tiene fuerza de ley entre las partes contratantes. No puede ser disuelto sino por consentimiento mutuo o por las causas autorizadas por la ley”, en esa calidad y con base en el documento de compraventa del departamento en propiedad horizontal que cursa de fs. 1 a 2 de obrados, ya examinado por este Tribunal, se puede advertir que la intención común de las partes al momento de la suscripción del contrato es la transferencia que realiza el vendedor Eloy Arévalo Ríos como único y legítimo propietario del inmueble ubicado en la calle Nataniel Aguirre N° 118 de la ciudad de Sucre, de forma libre, voluntaria y espontánea transfiere en calidad de venta real y enajenación perpetua en propiedad horizontal un departamento (en la primera planta, que consta de un dormitorio, sala, cocina, baño y un patio pequeño), a los compradores Lucio Arévalo Ríos y Elizabeth Quispe Moscoso de Arévalo.

El recurrente manifiesta que el Tribunal de alzada se limitó en apreciar exclusivamente la cláusula segunda del documento, sin considerar a la totalidad de las mismas, ocasionando que la interpretación genere ausencia de comprensión a efectos de identificar de manera clara las cosas sobre las que parezca que las partes se han propuesto contratar, refiere a que el contrato consistía en una transferencia de un departamento en copropiedad; conforme se tiene del análisis del contrato y de la revisión del proceso, el Tribunal de alzada en su considerando III, realiza una interpretación conforme a los arts. 510, 514 y 515 del Código Civil, evidenciando que la intención común de las partes en la celebración del contrato es la compraventa de un departamento en propiedad horizontal ubicado en la primera planta del bien inmueble del vendedor, por la interpretación realizada en este apartado se establece que no se trata de una transferencia en copropiedad con el vendedor, como alega en su recurso; en concordancia, se evidencia que en la cláusula tercera se pactó el precio para la compraventa de un departamento en propiedad horizontal por la suma de $us. 50.000; y, en la cláusula cuarta el vendedor se ha comprometido a realizar el saneamiento y evicción conforme a ley, obligación incumplida motivo por el cual el demandante en su demanda solicita la resolución de contrato, más pago de mejoras, daños y perjuicios; por lo expuesto se evidencia que el Tribunal de alzada ha examinado las cláusulas en su totalidad, interpretadas una por medio de la otra, en términos claros, todas las cláusulas se encuentran en correlación a la compraventa de un departamento en propiedad horizontal en la primera planta del bien inmueble del vendedor, y que a la falta de cumplimiento del recurrente demanda la resolución del mismo, siendo que como compradores no han podido registrar su derecho propietario en Derechos Reales.

Como se puede observar el Tribunal Ad quem realizó una interpretación conjunta de las cláusulas, y no es evidente que la cláusula cuarta sea ambigua como señala el recurrente, pues no es susceptible de diversos sentidos como refiere el art. 511 del Código Civil, al contrario es muy clara en su tenor literal y concuerda con la intención común de las partes sobre la compraventa de un departamento en propiedad horizontal, emergiendo como parte de esta transacción la obligación del saneamiento y evicción del vendedor: “… como vendedor de buena fe se compromete al saneamiento de ley en caso necesario. Asimismo se compromete que en el plazo de un año desde la fecha de la firma del presente documento se hará los tramites respectivos ante la Alcaldía y otras instancias, para consolidar la aprobación de los planos de todo el inmueble garantizando el libre cambio de nombre a favor de los compradores con el uso de un paso común hasta el acceso al departamento”, siendo el incumplimiento de esta cláusula el motivo de la demanda de resolución del contrato, el pago de mejoras realizadas más pago de daños y perjuicios, interpuesta por los compradores quienes manifestaron sentirse perjudicados al no poder regularizar su derecho propietario por la dejadez y negligencia del vendedor, por lo que al no ser evidentes los hechos cuestionados por el recurrente, corresponde infundar.

Por las razones expuestas, corresponde emitir fallo conforme a lo previsto en el art. 220.II del Código Procesal Civil.