AS/1085/2023

De la exposición de los agravios denunciados en el presente recurso de casación, toda vez que estos son coincidentes en su fundamentación, la parte recurrente denuncia que el Auto de Vista incurrió en errónea e indebida aplicación del art. 568 del Código Civil, porque el demandante no cumplió con la habitabilidad del lote de terreno, condición establecida en el contrato y por este incumplimiento actúa de mala fe, aspectos que no habrían sido considerados en la presente causa.

En vista de lo denunciado y al amparo del principio de concentración de los actos, inmerso en el art. 1 num. 6 del Código Procesal Civil que permite la conjunción de la actividad procesal en el menor número posible de actuados procesales, corresponde absolver estos reclamos de forma conjunta.

Al respecto, es menester hacer referencia al acápite III.1 de la doctrina aplicable al caso, donde se ha establecido en el Auto Supremo Nº 505/2014, de 08 de septiembre, que orientó sobre el art. 568 del Código Civil, de los tópicos a ser analizados refiriendo que: “si bien en definitiva ambas partes incumplieron sus obligaciones, le correspondía al juez determinar cómo se analizó supra, cuál de las obligaciones era de primigenia exigencia, y de la norma contenida en el art. 568 del Código Civil entender que quien dio cumplimiento -así no sea total- de lo pactado en el contrato en cuestión, lo esencial en situaciones como las que se controvierte en el caso de Autos, es que debe examinar el juzgador la razón inicial que motivó el incumplimiento, ese aspecto está inserto precisamente en el contrato en cuestión, y es tarea del juzgador dilucidar ese aspecto, al no hacerlo se vulnera entonces el debido proceso y no se cumple con la tutela judicial efectiva, en razón que el derecho constitucional fundamental al debido proceso se funda, entre otros aspectos, en la garantía de que, sometido un asunto al examen de los Jueces, se obtendrá una definición acerca de él, de donde se desprende que normalmente la sentencia tiene que plasmar la sustancia de la resolución judicial”.

Bajo este precedente, como bien señaló el Juez de la causa, confirmada por el Tribunal Ad quem, la obligación de primigenia exigencia es el pago por el precio de la venta del lote de terreno; en ese entendido, se tiene que el demandante cumplió con el pago de $us. 350, precio pactado entre partes por la venta del bien inmueble conforme se tiene de las cláusulas tercera y cuarta del documento a fs. 2; como también, se observa de la “Libreta de Adjudicatario (ver fs. 4)”, con reconocimiento de firmas y rúbricas mediante diligencia preparatoria (ver fs. 261), en concordancia con lo afirmado en audiencia de confesión provocada de Mabel Choque Salgado en representación de Alejandro Francisco Urquidi Daza, refiriendo que “Efectivamente existe una cancelación de $us 350 dólares americanos en dos cuotas”, y conforme el art. 165.IV del Código Procesal Civil, se dio por confeso a Jorge Alejandro Valenzuela Urquidi, María del Val Urquidi Daza y Amparo Daza Prudencio Vda. de Urquidi, presumiéndose por ciertos los hechos señalados; por lo que, la exigencia primigenia ha sido cumplida por el demandante, asistiéndole el derecho de pedir el cumplimiento de la firma de la minuta de transferencia definitiva del lote de terreno.

Prosiguiendo, se tiene que la cláusula octava estipula que “El Propietario autoriza provisionalmente el uso y disfrute (no disposición) del lote mencionado al Comprador en tanto se perfeccione la transferencia definitiva del lote de terreno como establece la cláusula sexta del presente documento. De comprobarse la NO HABITABILIDAD del lote de terreno por parte del comprador significará la resolución automática del presente convenio, en tal caso, el propietario dispondrá inmediatamente del inmueble”; respecto a esta cláusula, es necesario hacer referencia a la orientación sobre la interpretación de los contratos, descrito en el apartado III.2 de la doctrina aplicable al caso, establece que el art. 510 del Código Civil, preceptúa que debe averiguarse la intención de las partes apreciando el comportamiento de estas y las circunstancias del contrato.

Refiere, que el principio fundamental de la interpretación es, “a tanto se obliga el hombre a cuanto quiso obligarse”; en ese a cuanto quiso está toda la clave: la necesidad de la interpretación y la subjetividad de la misma. La primera regla de la interpretación, no inserta en el Código, pero que surge inequívoca de todo ordenamiento jurídico, es que, si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, debe estarse al sentido literal de sus cláusulas; en cambio, si la construcción gramatical de las cláusulas del contrato, es ambigua o anfibológica y provoca en su inteligencia direcciones distintas, es decir, como dicen las reglas, hace al contrato todo, o a una o varias de sus cláusulas, o a alguna de sus palabras, susceptibles de diversos sentidos o acepciones, deberá entenderse el más adecuado, que produzca efecto conforme a la materia y naturaleza del contrato. Siendo el contrato una asociación de pensamientos encaminados al logro del fin buscado por la voluntad, asociación en la que las cláusulas son sus componentes, forzosamente la interpretación ha de ser integral y sistemática, resolviéndose la oscuridad o ambigüedad de una cláusula, por el sentido que resulta del conjunto de ellas.

En virtud de ello, se interpreta la cláusula octava que literalmente establece, el propietario autoriza provisionalmente el uso y disfrute del lote de terreno a favor del comprador, mas no de disposición del bien, condicionando el propietario al comprador a habitar en el lote de terreno; sin embargo, al ser solo un lote terreno no es un lugar apto para que el comprador pueda hacer uso y disfrute del mismo, ya que no cuenta con construcciones o edificaciones; toda vez que, el comprador al no tener poder de disposición, no puede ejercer este derecho propietario como dueño y disponer del mismo para construir; resultando la interpretación de esta cláusula contradictoria, porque el propietario le faculta al comprador a hacer el uso y disfrute del bien, no obstante, no le da el poder de disposición del mismo, y, por otro lado, dispone sanción de comprobarse la no habitabilidad con la automática resolución del convenio, haciendo a esta cláusula, susceptibles de diversos sentidos o acepciones.

En ese contexto, se deberá entender el sentido más adecuado, que produzca efecto conforme a la materia y naturaleza del contrato que es de compraventa, siendo el contrato una asociación de pensamientos encaminados al logro del fin buscado por la voluntad, asociación en la que las cláusulas son sus componentes, forzosamente la interpretación ha de ser integral y sistemática, resolviéndose la oscuridad o ambigüedad de dicha cláusula, por el sentido que resulta del conjunto de ellas, que en el caso de autos es la venta de un lote de terreno, por el cual el comprador canceló lo acordado; por lo que, conforme prevé el art. 568 del Código Civil, se entiende que el comprador Christian Alberto Orihuela Conde dio cumplimiento con el pago del precio acordado entre partes por la venta del lote de terreno, empero no cumplió con la condición de habitabilidad dispuesta en el contrato en cuestión, condición incumplida por ser una cláusula contradictoria y abusiva, y conforme dispone el art. 572 del mismo cuerpo legal, que señala que no habrá lugar a la resolución del contrato si el incumplimiento de una de las partes es de poca gravedad o de escasa importancia, por lo razonado, no todo incumplimiento genera causal de resolución, la falta de habitabilidad del lote de terreno es justificado por la falta de poder de disposición del comprador sobre el bien inmueble.

Asimismo, de las cláusulas quinta y décima se tiene que ambas estipulan sanciones al incumplimiento del comprador, a la falta de dos pagos inmediatamente se constituiría en mora operando la reversión automática del lote de terreno ocasionando el desalojo inmediato del mismo, que los montos cancelados no serían devueltos, imputándosele el resarcimiento de daños y perjuicios, que al incumplimiento de las cláusulas el propietario podría disponer del lote de terreno, de la infraestructura que pudiera haber sido construida quedara en posesión temporal del propietario hasta que se transfiera a otra persona, renunciando el comprador a cualquier resarcimiento o derecho sobre la edificación, incluso la sanción penal por el incumplimiento malicioso; en ese marco, el art. 517 del Código Civil nos indica que los contratos onerosos deben ser interpretados con sentido equitativo en cuanto a las prestaciones de los contratantes con el fin de que exista mayor reciprocidad de intereses, como bien razonó el Juez A quo, estas sanciones resultan desproporcionales al comprador, no resultando equitativo ni razonable las condiciones impuestas al demandante.

Bajo ese contexto, los recurrentes señalan también que el demandante habría actuado de mala fe; de lo expuesto y del análisis del contrato de fs. 2, se tiene que las cláusulas estipuladas en dicho documento son desproporcionales al comprador, no son equitativas entre ambas partes, la condición de que el comprador habite en el lote de terreno es una condición incumplida por falta de poder de disposición del lote de terreno conforme consta en la cláusula octava considerada contradictoria; en ese entendido, bajo las previsiones del art. 520 del Código Civil, sobre la ejecución de buena fe del contrato, establece que: “El contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no sólo a lo que se ha expresado en él, sino también a todos los efectos que deriven conforme a su naturaleza, según la ley, o a falta de ésta según los usos y la equidad”, por lo que las partes deben adoptar un comportamiento de buena fe, quedando demostrado que el comprador cumplió con el pago de $us 350 por el lote de terreno, como dispone el art. 636.I del mismo cuerpo legal, de la revisión de obrados se establece que el propietario no cumplió con el perfeccionamiento de la venta con la firma de la minuta de transferencia, además de ser un contrato desproporcional y nada equitativa con el comprador, por lo que lo reclamado en estos agravios no son evidentes, deviniendo en infundados.

De la exposición de los agravios quinto y sexto, toda vez que estos son coincidentes y al amparo del principio de concentración de los actos, inmerso en el art. 1 num. 6 del Código Procesal Civil que permite la conjunción de la actividad procesal en el menor número posible de actuados procesales, corresponde absolver estos reclamos de forma conjunta:

5. Acusó la vulneración del art. 494 del Código Civil, al tratarse de un contrato condicional, señala que la condición es la cláusula particular puesta en un negocio jurídico para extender o modificar sus efectos ordinarios, es decir, que la condición es la cláusula inserta en el contrato para que su validez dependa de un acontecimiento futuro e incierto; por lo que, al tratarse de un contrato de compromiso de compraventa condicional, el comprador debía cumplir con todas las cláusulas para que su venta pueda perfeccionarse, ya que en este tipo de contratos la adquisición o pérdida de un derecho está subordinada por la voluntad del hombre a un hecho futuro e incierto, que puede o no llegar a producirse, pero de su cumplimiento depende el principio o el fin de un derecho.

6. El bien inmueble objeto de litigio fue vendido a terceras personas, aspecto que ambas partes en reiteradas oportunidades pusieron en conocimiento a las autoridades de instancia; sin embargo, nunca se dispuso la respectiva notificación a los terceros interesados, por lo que con la Sentencia se estaría vulnerando el derecho de terceras personas, aspecto que el Auto de Vista no tomó en cuenta ni emitió criterio alguno en su fallo.

Antes de ingresar al análisis de estos agravios, debe precisarse que, de acuerdo a lo esbozado en el apartado III.4 de la doctrina aplicable al caso, el principio procesal del “per saltum”, concurre cuando el recurrente pasa por alto las formas regulares de impugnación de las resoluciones judiciales, saltando etapas en las cuales correspondía hacer valer el derecho a la impugnación respectiva, vale decir, que las violaciones que se acusan en el recurso de casación debían haber sido previamente reclamadas ante el Tribunal de alzada.

Respecto a estos reclamos, de la revisión del recurso de apelación que fue interpuesto por los demandados Enrique Fernando Urquidi Daza, Jorge Alejandro Valenzuela Urquidi, Alejandro Francisco Urquidi Daza, Amparo Daza Prudencio Vda. de Urquidi, Gloria Urquidi Luksich Vda. de Valenzuela, Daniel Edmundo Urquidi Daza y María del Val Urquidi Daza, visible de fs. 373 a 377 vta., se evidencia que estos reclamos acusados no fueron objeto de apelación, por ende, tampoco fueron objeto de análisis y consideración por el Tribunal Ad quem; de esta manera, por la característica de demanda de puro derecho a la que se asemeja el recurso de casación, las violaciones que se acusan debían haber sido previamente reclamadas ante el Tribunal de alzada, a objeto de que estos tomen aprehensión de los mismos y puedan ser resueltos conforme a la doble instancia, o sea, que el agravio debe ser denunciado oportunamente ante los Tribunales inferiores, y de ningún modo realizarlo en el recurso extraordinario de casación, en el entendido que no es aceptable el "per saltum", mismo que implica el salto de la o las instancias previas a la intervención del Tribunal de casación, como es el caso.

En relación con la respuesta al recurso de casación de la parte demandante. La fundamentación de la presente resolución responde a los reclamos advertidos por los recurrentes, se analizó en el presente caso el documento privado de compromiso de compraventa condicional, en el que las partes convinieron la venta de un lote de terreno, acreditado el cumplimiento del pago por el comprador, el mismo que pidió el cumplimiento del contrato por parte de los demandados, acción amparada en lo previsto por el art. 568 del Código Civil, teniéndose presente la respuesta a la presente acción.

Por todas las consideraciones realizadas, corresponde emitir resolución, conforme lo previsto por el art. 220.II de la Ley Nº 439.