CONSIDERANDO I: Antecedentes del proceso
1. Marvin Castillo Otondo por escrito de fs. 33 a 39 vta., Planteó la acción de cumplimiento de contrato de promesa de venta de inmueble contra Abraham Choque Estrada, quien una vez citado, mediante memoriales de fs. 56 a 62 y subsanado a fs. 66 y vta., contestó negativamente y opuso las excepciones de demanda interpuesta antes del cumplimiento de la condición y non adimpleti contractus (excepción de incumplimiento contractual), y reconvino por resolución de contrato de promesa de venta, consolidación de arras más pago de daños y perjuicios.
Tramitado el proceso, la Juez Público Civil y Comercial 13° de la ciudad de Sucre, mediante Sentencia Nº 13/2023 de 31 de enero, cursante de fs. 184 a 189 vta., declaró PROBADA la demanda principal de cumplimiento de contrato e IMPROBADAS la reconvención de resolución de contrato más el pago de daños y perjuicios, así como la excepción de non adimpleti contractus, debido a la negativa de cumplimiento de obligación de parte del demandado; en su mérito, dispuso que: “… Abraham Choque Estrada proceda al cumplimiento del contrato suscrito en fecha 30 de abril de 2021, es decir a la elaboración y suscripción de la minuta definitiva de compra venta de inmueble con una superficie de 300 m2, ubicado en calle J. Prudencia Bustillos Nº 700 de esta ciudad, a favor del actor Marvin Castillo Otondo, así como la entrega de la documentación debidamente saneada (plano de división F-02 aprobado, folio real individualizado, impuesto anual 2020 debidamente pagado), sea en el plazo de 10 días…”.
2. Resolución de primera instancia que fue apelada por Abraham Choque Estrada, a través del memorial de fs. 190 a 194 vta., mereciendo el pronunciamiento de la Sala Civil y Comercial Primera del Tribunal Departamental de Justicia de Chuquisaca, a través del Auto de Vista Nº 95/2023 de 27 de marzo, cursante de fs. 208 a 210 vta., que CONFIRMÓ el Auto Nº 373/2022 de fs. 131 vta. a 133 y la Sentencia Nº13/2023 de 31 de enero de fs. 184 a 189. Argumentando lo siguiente:
En observancia de la cláusula segunda del contrato en litigio, si bien ambas partes incumplieron con sus obligaciones del contrato, pero se colige que la obligación primigenia deviene del vendedor Abraham Choque Estrada, quien no cumplió con su obligación de entregar toda la documentación saneada y la minuta definitiva hasta el 30 de julio de 2021, por lo que tal incumplimiento fue un óbice para que el comprador cumpla con su obligación de pagar el saldo del precio, de modo que, en razón a la orden de las obligaciones generadas entre partes, éstas debían ser cumplidas en primera instancia por el vendedor.
En relación a que no se habría cumplido la cláusula cuarta del contrato en litigio, se tiene que esta condición resulta ser previa a consolidar un proceso vía ejecutiva para la exigencia de arras a favor de cualquiera de las partes, siendo requisito previo el requerimiento con anticipación de 10 días al perfeccionamiento de la venta; sin embargo, debe tomarse en cuenta que la pretensión del demandantes es el cumplimiento del contrato en su integridad del contrato en vía ordinaria, al ser su derecho dispositivo, el cumplimiento de la obligación de vender el inmueble en las condiciones pactadas y no así por una resolución y cobro de arras.
Respecto a la excepción non adimpleti contractus, el apelante fundamentó que en razón a que el demandante no podía interponer la demanda antes de la intimación de 10 días anticipados para el perfeccionamiento de la compraventa, pero este hecho no es evidente, ya que la fecha donde debió consolidarse y perfeccionado del contrato feneció, es decir, que venció el plazo de la obligación del vendedor promitente de sanear los documentos del inmueble, la cual era la condición necesaria previa para que el comprador pague el precio y se suscriba la minuta de transferencia.
3. Resolución que fue impugnada vía recurso de casación interpuesto por Abraham Choque Estrada corriente de fs. 225 a 237, que se procede a analizar.