CONSIDERANDO IV: Fundamentos de la resolución
A fin de abordar de manera adecuada los agravios de casación, es necesario evocar los hechos postulados por las partes, la producción probatoria y lo resuelto por las autoridades de instancia, de ahí que la controversia gira en torno al contrato de 30 de abril de 2021 cursante a fs. 5 y vta., rotulado con “promesa de venta con arras de propiedad inmueble”, en la que Abraham Choque Estrada (demandado) realizó la promesa formal a Marvin Castillo Otondo (demandante) de vender 300 m2 de un terreno que tenía un total de 435,65 m2.
De acuerdo a la cláusula segunda del contrato referido, las partes acordaron que la venta de la superficie prometida (300m2), fue por el precio de $us 235.000 y a la suscripción del documento, el comprador (Marvin Castillo Otondo) entregó como seña o arras la suma de $us. 10.000, comprometiéndose al mismo tiempo a “… reintegrar el saldo deudor de $us 225.000 … en el momento en que el vendedor firme la minuta definitiva, y haga la entrega de toda la documentación debidamente saneada, (Plano de División F-02 aprobado, Folio Real individualizado, Impuesto anual 2020 debidamente pagado)”.
Asimismo, en la última parte de la cláusula segunda del contrato en debate el vendedor (Abraham Choque Estrada), se comprometió a que: “… en el término de tres meses computables a partir de la suscripción del presente documento, vale decir hasta el 30 de julio de 2021 a firmar la minuta definitiva y entregar toda la documentación debidamente saneada (Plano de División F-02 aprobado, Folio Real individualizado, Impuesto anual 2020 debidamente pagado)”.
Por último, considerando la trascendencia de la cláusula cuarta del contrato evocado, ya que también es motivo de reclamo en casación y, al mismo tiempo, tiene relación con las obligaciones asumidas por las partes, entonces resulta pertinente extraerla en su integridad: “Cuarta. - En caso de incumplimiento en el pago del saldo deudor o negativa de la firma de la minuta definitiva de transferencia, la parte que esté dispuesta a cumplir con el contrato podrá pedir a la otra mediante requerimiento judicial con 10 días de anticipación el perfeccionamiento de la compra- venta, al sólo vencimiento del plazo de requerimiento sin que la parte requerida hubiera cumplido su obligación otorgará derechos plenos a la parte requirente, ya sea para consolidar a su favor las arras si se tratare de los vendedores o para exigir por la vía ejecutiva la devolución de las arras y el pago de la otra suma igual o sea el doble de la suma dada en calidad de arras, que será líquida, exigible si se tratara del comprador”.
Ahora bien, del contrato citado, Marvin Castillo Otondo planteó la demanda de cumplimiento de contrato de fs. 33 a 39, peticionando que Abraham Choque Estrada cumpla con la venta del inmueble prometido, que en su mérito realice la minuta definitiva, firme la misma, entregue los documentos de propiedad, así como la entrega del inmueble; en tal sentido el demandante sustentó su acción indicando que: “El demandado Abraham Choque Estrada, como vendedor en su momento, indicó necesitar un plazo para que pueda realizar los trámites, la individualización y saneamiento de los documentos de propiedad y con los documentos saneados tenía la obligación de realizar y firmar minuta de venta definitiva … motivo por el cual se acordó voluntariamente un plazo de tres meses para realizar los trámites necesarios para individualizar y sanear dicho predio, ese mismo plazo para redactar y firmar la minuta definitiva …”
De igual manera, el demandante señaló que, pese a la demora en el saneamiento del inmueble prometido, el vendedor se negó a entregar el bien y firmar la minuta definitiva aduciendo que primero se debía realizar el pago, es así que en su demanda plasmó lo siguiente: “… esperando que el vendedor termine el saneamiento de documentos necesarios para la firma de minuta definitiva de venta de esos documentos saneados (posterior al plazo del contrato 30/04/2021), el vendedor se ha ido aprovechando de mi buena fe … El vendedor de manera maliciosa, conociendo mi interés de compra del inmueble y el no cobro de arras por su incumplimiento, no indica de manera directa que no quiere cumplir con el contrato de promesa de venta, sino más bien en cada ocasión indica expresamente que quiere vender el inmueble, pero debo pagarle primero y que una vez cancelado el total no puede entregar el inmueble sino es en un mínimo plazo de 15 días para desalojarlo … Su autoridad puede verificar que en fecha 13 de octubre de 2021, mi persona ya dudando del saneamiento de la documentación del inmueble prometido por la negativa de su entrega solicita en DDRR, la matrícula del inmueble prometido, de esa manera al revisar la matrícula mi persona se da cuenta que también el vendedor no cumple con la extensión de superficie prometida de 300m2, constando solo una superficie de 296 m2 inscritos en la matrícula correspondiente …”.
Por su parte, Abraham Choque Estrada (demandado) opuso las excepciones de demanda interpuesta antes del cumplimiento de la condición y non adimpleti contractus (excepción de incumplimiento contractual), la primera alegando que no se cumplió con el requerimiento en mora ya sea judicialmente o mediante otro acto equivalente, y la segunda manifestando que el demandante no tuvo la intención de pagar el total del precio acordado; asimismo, contestó negativamente sosteniendo que cumplió con el contrato, ya que saneó e individualizó el bien prometido y lo inscribió en el registro público el 05 de agosto de 2021.
Al mismo tiempo, el demandado reconvino por resolución de contrato afirmando que no tuvo ningún impedimento para firmar la minuta definitiva, ya que contaba con la superficie de 296 m2 inscrita en la Matrícula N° 1.01.1.99.0088758, pero que a pesar de la carta notariada de 26 de agosto de 2021 enviada al demandante, no tuvo en su poder el monto restante de la venta para así firmar la minuta definitiva, en tal sentido concluyó que: “… todos los documentos que me he comprometido entregar en el contrato suscrito en fecha 30 de abril de 2021, se encontraban en mi poder desde el 5 de agosto de 2021, por lo que el señor Marvin Castillo Otondo al no tener el dinero para pagar el saldo del precio de la transferencia del inmueble no ha querido firmar la minuta definitiva de transferencia, porque solo al momento del pago de todo el precio acordado por la transferencia de mi inmueble iba a firmar la minuta definitiva y hacer entrega de todos los documentos comprometidos”.
Ejercitados los medios de defensa y la oposición a la demanda, Marvin Castillo Otondo, mediante el escrito de fs. 89 a 100, contestó las excepciones y respondió la reconvención de resolución contractual, adjuntando como pruebas el pago del monto restante del contrato de compromiso de venta con arras, por medio del certificado de depósito judicial de 05 de julio de 2022, N° 55818, en la suma de Bs. 1.566.000 a fs. 70, asimismo acompañó los extractos bancarios de fs. 71 a 88, señalando que desde febrero de 2021 a junio del 2022 contaba con el dinero necesario para completar el pago del bien prometido, concluyendo que resultaría arbitrario y fuera del contrato que el demandado pretenda el pago antes de la firma de la minuta definitiva de la transferencia y otro tiempo para la entrega del inmueble.
Efectuadas las postulaciones de los contendientes, la Juez de primera instancia en la audiencia preliminar de 03 de agosto de 2022, de fs. 129 a 133, resolvió la excepción de demanda interpuesta antes de ocurrido el vencimiento del término o la condición, declarándola improbada, argumentando que el requerimiento judicial establecido en la cláusula cuarta del contrato objeto de debate no es una condición previa para el cumplimiento del contrato, ya que los contratantes no habrían establecido condición alguna para el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, que según contrato son la entrega de documentos saneados por parte del vendedor, el pago del saldo deudor y la suscripción de la minuta definitiva.
Asimismo, en la etapa de producción probatoria, ambas partes se llamaron a confesión provocada, que en lo relevante Abraham Choque Estrada (demandado), a fs. 135, señaló que “… Yo no he entregado fotocopias de los documentos, le mandé donde mi abogado, él quería que le de toda la documentación para un crédito del banco … 6.- Si me pagaba sí, yo estaba dispuesto a entregar porque necesitaba el dinero para comprar otra casa …”; por otro lado, Marvin Castillo Otondo (demandante), en su confesión, a fs. 136 y vta., manifestó que: “4.- En octubre no nos hemos comunicado, la última comunicación fue en septiembre del año pasado … 6.- Evidentemente, siempre me ha exigido el pago previo a la elaboración y a la firma de la minuta, yo me hice presente en su casa y no tenía la minuta … Si tengo el folio real y he constatado que él era el dueño con superficie de 296 mtrs.2, con el único que me he comunicado después de la carta notariada ha sido con don Abraham y en ningún momento con la notaria … Aclaro que le pedí la entrega de la casa a contra entrega del pago porque él tiene motores en la casa y la desocupación demora por eso es los quince días, por lo que no podía hacer entrega inmediata, nunca me ha ofertado entrega inmediata …”.
Sustanciada la causa, la Juez de primera instancia declaró probada la demanda de cumplimiento de contrato e improbadas la reconvención de resolución contractual y la excepción non adimpleti contractus (excepción de incumplimiento contractual), considerando que el demandado no cumplió hasta el presente con la entrega de los documentos debidamente saneados a favor del actor y que no existe prueba que demuestre la existencia de la minuta que debía ser suscrita el 30 de julio de 2021.
Determinación de primera instancia que fue confirmada por el Auto de Vista Nº 95/2023 de 27 de marzo, cursante de fs. 208 a 210 vta., donde las autoridades de segunda instancia consideraron con relación al contrato en disputa, que el incumplimiento inicial provino del vendedor (Abraham Choque Estrada) del inmueble, ya que no entregó la documentación necesaria dentro del plazo establecido (30 de julio de 2021), lo que impidió a que el comprador (Marvin Castillo Otondo) cumpliera su obligación de pago, asimismo, el Tribunal Ad quem concluyó que no es válida la excepción non adimpleti contractus, ya que el plazo para el saneamiento de los documentos del inmueble ya había expirado.
Siendo estos los hechos que derivaron en el presente litigio y lo resuelto por las autoridades de instancia, corresponde abordar los reclamos vertidos en el recurso de casación interpuesto por Abraham Choque Estrada.
a. En el primer y cuarto reclamo de casación, el recurrente acusa que el fallo del Tribunal de segunda instancia carecería de motivación y fundamentación debido a que no se mencionó ni se dio ningún valor probatorio a la carta notariada de 26 de agosto de 2021 (fs. 46), mediante la cual se solicitó al demandante el cumplimiento de contrato, al mismo tiempo el recurrente manifestó que con aquella carta notariada se evidenciaría el incumplimiento de la obligación de pago por el demandante, ya que no lo respondió y que el depósito judicial de 05 de julio de 2022 (fs. 70) acreditaría que se incumplió con la obligación de pago por más de un año calendario; de igual manera, el recurrente sustentó que con la carta notariada demostraría también la excepción non adimpleti contractus (excepción de incumplimiento contractual), ya que se solicitó al comprador que cumpla con el pago del precio del inmueble.
En cuanto a la falta de motivación y fundamentación reclamada, se debe tomar en cuenta que no implica una exposición ampulosa de las razones que sustentan la decisión asumida, siempre que sea concisa y clara, en tal sentido el Tribunal Ad quem a tiempo de emitir el Auto de Vista Nº 95/2023 de 27 de marzo, cursante de fs. 208 a 210 vta., sustentó que: “… la obligación primigenia deviene del vendedor Abraham Choque Estada, quien hasta el 30 de julio de 2021, debió entregar toda la documentación saneada y la minuta definitiva para su posterior firma; sin embargo, dicha obligación no fue cumplida en la fecha establecida, siendo éste óbice para que el comprador Marvin Castillo Otondo, cumpla con sus obligaciones contractuales de pagar el saldo del precio … Sobre la excepción Non Adimpleti Contractus … debiendo tomarse en cuenta que para la interposición de la presente demanda de cumplimiento de contrato vía proceso ordinario ya ha fenecido la fecha, pues esta fue el 30 de 2021, fecha donde debió ser consolidado y perfeccionado el contrato, siendo interpuesta la demanda en fecha 23 de marzo de 2022, es decir, vencido el plazo de la obligación del vendedor promitente de sanear los documentos del inmueble, que resultaban condición necesaria previa para que el comprador pague el precio y se suscriba la minuta de transferencia”.
Por lo extraído del Auto de Vista impugnado, se observa que las autoridades de segunda instancia expresaron en forma concreta los motivos por los que confirmaron la Sentencia, dado que basaron su decisión en función a las cláusulas pactadas en el contrato objeto del litigio, y de ese modo concluyeron que la obligación primigenia recaía en el apelante (Abraham Choque Estrada), quien debió proporcionar al comprador todos los documentos establecidos en el contrato hasta el 30 de julio de 2021 y que al no haber prueba que corrobore dicho extremo, el Tribunal de apelación asumió que tal incumplimiento por el apelante impedía a que el comprador cumpla con su obligación de pagar el saldo deudor, en tal sentido el Tribunal de segunda instancia expresó en forma clara las razones que justifican su decisión, por lo que, el estar de acuerdo o no con los fundamentos del Ad quem, no son causas suficientes para la nulidad de obrados por medio del reclamo de falta de fundamentación y motivación, en ese marco no existe sustento en lo argüido por el recurrente.
Ahora bien, el hecho que el Tribunal de segunda instancia no haya mencionado la carta notariada de 26 de agosto de 2021 cursante a fs. 46, acusada en casación, no deriva en la falta de fundamentación del Auto de Vista, ya que lo resuelto tiene como sustento en que el demandado no efectivizó la entrega de documentos del bien prometido hasta el 30 de julio 2021, en todo caso, si a criterio del recurrente esta prueba demostraría lo contrario a lo determinado en segunda instancia, no es suficiente reclamarlo con la carencia de motivación y fundamentación de las resoluciones judiciales, sino es necesario instar recurrirla en casación no como justificación para anular el proceso, sino como una causal de fondo en el proceso que demuestre objetivamente el yerro incurrido, que en ese marco será abordado más adelante.
En ese entendido, tomando en cuenta que el recurrente manifestó que con la carta notariada de 26 de agosto de 2021 cursante a fs. 46, demostraría que el incumplimiento de la obligación se produjo por parte del demandante, que a través de tal carta se le conminó a que pague el saldo deudor y que ante la falta de respuesta y de pago no suscribió la minuta ni entrego la documentación del bien prometido.
En este punto, debemos remitirnos a los términos establecidos en la cláusula segunda del contrato objeto de la litis (promesa de venta con arras de propiedad inmueble de 30 de abril de 2021), en la que los contendientes pactaron que: “… b) El comprador se compromete a reintegrar el saldo deudor de $USS 225.000 … en el momento en que el vendedor firme la minuta definitiva, y haga entrega de toda la documentación debidamente saneada, (Plano de División F-02 Aprobado, Folio Real Individualizado, Impuesto Anual 2020 debidamente pagado). Por su parte el VENDEDOR expresamente se compromete en el término de TRES MESES computables a partir de la suscripción del presente documento vale decir hasta el 30 de julio de 2021 a FIRMAR LA MINUTA DEFINITIVA y entregar toda la documentación debidamente saneada …” (sic).
Del análisis de la cláusula segunda evocada, los contratantes establecieron un plazo en el que debió perfeccionarse el contrato, esto es, hasta el 30 de julio de 2021, momento en el cual debió entregarse toda la documentación inherente al inmueble objeto del contrato (Plano de División F-02 Aprobado, Folio Real Individualizado, Impuesto Anual 2020 debidamente pagado) y en el momento que se haga la entrega de dicha documentación y se firme la minuta definitiva, el comprador procesa a completar el pago del saldo deudor, entendiéndose de este modo que las obligaciones asumidas por las partes debían cumplirse simultáneamente.
Sin embargo, en la presente causa no se cumplió con ninguna de las obligaciones asumidas hasta el 30 de julio de 2021, ya que no se suscribió la minuta definitiva, tampoco se entregó los documentos debidamente saneados y, lógicamente no se pagó el saldo deudor hasta ese entonces, en tal sentido ante el incumplimiento operado por ambas partes, correspondía establecer cuál de las obligaciones era de exigencia primigenia y qué obligación dependía de su cumplimiento hasta el perfeccionamiento del contrato.
Al respecto, tanto las autoridades de primera como de segunda instancia determinaron que el cumplimiento inicial era por parte del demandado, quien debió entregar la documentación del inmueble prometido hasta el 30 de julio de 2021, concluyendo que tal incumplimiento impidió a que Marvin Castillo Otondo cumpliera con su obligación de pago del saldo deudor.
En ese contexto, considerando el contenido de la cláusula segunda, los contratantes establecieron que el pago del saldo deudor de $us. 225.000 iba a ser cancelado al momento de la firma de la minuta definitiva y la entrega de los documentos inherentes al inmueble prometido, en tal sentido se advierte la obligación primigenia que acordaron los contendientes fue la de entrega de documentos, lo cual habilita a exigir el pago del saldo deudor.
Por su parte, el recurrente acusa que cumplió con su obligación, con la entrega de la carta notariada de 26 de agosto de 2021 cursante a fs. 46, ya que solicitó el pago del saldo deudor al demandante, de cuyo contenido se extrae que Abraham Choque Estrada (demandado) comunicó a Marvin Castillo Otondo (demandante) lo siguiente: “… le hago conocer a su persona que ante el incumplimiento de lo pactado en el contrato de Promesa de venta con arras de un inmueble de propiedad … derecho propietario que se encuentra debidamente registrado en Derechos Reales del Departamento de Chuquisaca en el Folio con Matrícula Computarizada N° 1.01.1.99.0006359, tomé los servicios profesionales de un bufete de abogados, quienes a petición mía se encuentran preparando el inicio de acciones judiciales en contra de su persona, para lograr el cumplimiento del contrato firmado en fecha 30 abril de 2021, documento por el cual usted se comprometía a reembolsar el saldo de $us 225.000 …, debo recordarle el compromiso de pago total fenecía el 30 de julio de 2021, sin embargo de ello en ningún momento cumplió con sus obligaciones … Con el presente aviso se les advierte apersonarse por el domicilio del vendedor teniendo un plazo fatal de 72 Hrs. o en su caso comunicarse con el profesional Abogado … y al incumplimiento de lo adeudado se tomará como plazo vencido y obligará al cumplimiento de contrato”.
Conforme el contenido de carta notariada de 26 de agosto de 2021 enviada por Abraham Choque Estrada (demandado) a Marvin Castillo Otondo (demandante), no se advierte el cumplimiento de la obligación primigenia, que consistía en la entrega de documentos del bien prometido (Plano de División F-02 Aprobado, Folio Real Individualizado, Impuesto Anual 2020 debidamente pagado) por parte del demandado, al contrario, la carta notariada en su contenido tiene por objeto modificar e interpretar de manera unilateral y diferente los términos acordados en el contrato de promesa de venta, lo cual es incorrecto; en tal sentido, esta carta notariada carece de relevancia debido a que el vendedor no podía exigir el cumplimiento de pago sin antes haber entregado los documentos del bien prometido conforme lo pactaron en el inc. b) de la cláusula segunda del contrato de promesa de venta.
Por otra parte, en cuanto a la excepción non adimpleti contractus, el art. 573 del Código Civil prevé que: “(Excepción de incumplimiento de contrato). I. En los contratos de prestaciones recíprocas cualquiera de las partes podrá negarse a cumplir su obligación si la otra no cumple o no ofrece cumplir al mismo tiempo la suya, a menos que se hubiera convenido otra cosa o de la naturaleza del contrato resultaren términos diferentes para el cumplimiento”; disposición normativa por la que una de las partes puede negarse a cumplir con su prestación a raíz del incumplimiento del otro contratante, para lo cual es necesario dejar establecido la modalidad del cumplimiento de las obligaciones pactadas.
En consecuencia, tomando en cuenta que Abraham Choque Estrada incumplió con la obligación primigenia de entrega de documentos, entonces no correspondía exigir el pago del saldo deudor al comprador Marvin Castillo Otondo (demandante), ya que esta dependía de la obligación de entrega de documentos y por tal motivo, tampoco corresponde otorgar mérito a la excepción non adimpleti contractus (excepción de incumplimiento contractual), en vista que el demandado no podía exigir el pago del saldo deudor sin antes haber realizado la entrega de los documentos inherentes a la propiedad prometida y por consiguiente lo acusado sobre la valoración de la carta notariada de 26 de agosto de 2021 carece de sustento.
b. En relación al segundo y tercer agravio de casación, el recurrente acusa que las autoridades de instancia confundieron los términos del contrato celebrado con su contraparte, ya que el contrato no era para cumplirlo y lo querido por las partes eran las arras penitenciales conforme el art. 538 del Código Civil, al mismo tiempo el recurrente reclamó que no requirió en mora u otro acto judicial, por lo que el demandante habría incumplido con las cláusulas segunda y cuarta del contrato y por lo tanto solo le quedaba cobrar las arras penitenciales si hubiera cumplido con el pago del saldo deudor.
El agravio expresado por el recurrente carece de mérito, ya que los contratantes establecieron una modalidad particular para el cobro de las arras fijadas en el contrato que ninguna de las partes lo activó, lo cual no deriva en la ineficacia ni en la resolución tácita del contrato, como erróneamente entiende el recurrente.
Asimismo, se debe tener presente que el art. 520 del Código Civil estipula que: “El contrato debe ser ejecutado de buena fe y obliga no solo a lo que se ha expresado en él, sino también a todos los efectos que deriven conforme su naturaleza …”, de la norma aludida se prevé en relación a la conducta desplegada por los contratantes a fin de cumplir con las prestaciones derivadas del contrato, privando de sus efectos a aquellos actos de los contratantes tendientes al incumplimiento del contrato por la sola voluntad de una de las partes; asimismo, este precepto normativo se interrelaciona con la eficacia contractual estipulada en el art. 519 de la misma ley sustantiva civil, donde lo acordado por los contratantes tiene fuerza de ley; de manera que, resulta irrazonable realizar un contrato con la intención de incumplirlo como erróneamente manifiesta el recurrente.
En tal sentido, de acuerdo a la cláusula segunda del contrato debatido, los contendientes pactaron un monto arral de $us 10.000, el cual iba a ser consolidado a favor de uno de los contrates previo requerimiento judicial conforme la cláusula cuarta del mismo contrato; no obstante, en el caso de autos ninguna de las partes optó por la consolidación del pacto arral y, por ende, tampoco hubo requerimiento judicial alguno, cuya inactivación del pacto arral no impedía que los contratantes opten por el cumplimiento efectivo del contrato conforme a la eficacia y el cumplimiento de buena fe que revisten los contratos, o en su caso, por la resolución, como lo reconvino el demandado, la cual como se dijo, no operó debido al incumplimiento de entrega de los documentos del inmueble comprometido.
En ese entendido, de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato en debate los contratantes acordaron una modalidad especial para la consolidación de las arras pactadas, la cual, opera ante el eventual incumplimiento de una de las partes y previo requerimiento judicial, de modo que, el requerimiento judicial pactado únicamente era exigible ante la activación del pacto arral por una de las partes y no así como condicionante para el planteamiento de la acción de cumplimiento de contrato; en consecuencia, el recurrente interpreta erróneamente que la inactivación de la modalidad establecida para el cobro de las arras conduce a la ineficacia o resolución tácita del contrato o que sea un requisito previo a la interposición de la demanda y en su mérito lo acusado deviene en infundado.
Por todas esas consideraciones, al no encontrar sustento en lo expuesto como argumentos en el recurso de casación, corresponde resolver en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.