AS/0686/2023

A efectos de resolver la problemática se debe realizar las siguientes consideraciones:

De los antecedentes del cuaderno procesal se advierte que José Weimar León Gonzáles, representado por Fernando Rilbert Avilés Salguero demandó la resolución de contrato por incumplimiento, expresando que en fecha 26 de noviembre de 2014 suscribió un contrato de compraventa de un bien inmueble sito en la calle 2009 s/n, casi esquina Barbados, el cual se encontraría constituido bajo la modalidad de propiedad horizontal, a favor de Willma Canedo Baspineiro y Edgar Villena Martínez, por el precio de $us. 68.000,00 de los cuales a la fecha de la suscripción del documento se tenía cancelada la suma de $us. 53.000,00 habiendo de manera voluntaria acordado entre partes que el saldo del precio de $us. 15.000,00 serían cancelados por los compradores en el plazo de 7 a 8 meses como plazo máximo, pese a que de manera clara en su cláusula tercera se estableció el plazo fijo para su cumplimiento, no obstante, no hicieron efectiva la cancelación de la totalidad del precio.

Admitida la demanda, Wilma Canedo Baspineiro y Edgar Villena Martínez, representados legalmente por Luis Efraín Paredes, contestaron a la demanda en forma negativa y plantearon demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, alegando que hace años comenzaron a ocupar el departamento de propiedad del demandante en calidad de anticresistas de José Weimar León Gonzáles, ubicado en la calle 2009 s/n casi esquina Barbados del barrio bajo Libertadores, por la suma de $us. 20.000,00 posteriormente, el propietario solicitaba más montos de dinero por el contrato de anticresis, llegando a la suma de $us. 53.000,00 por lo que acordaron la compraventa del nombrado departamento por la suma de $us. 68.000,00 mismo que fue suscrito en fecha 26 de noviembre del año 2014, en la que establecieron que se encontraba cancelada la suma de $us. 53.000,00 (cláusula tercera), acordando que el saldo de $us. 15.000,00 sean cancelados en un plazo de 7 a 8 meses, bajo depósitos; sin embargo, por la cláusula cuarta el nombrado documento se modificó o dejó sin efecto la cláusula tercera, porque convinieron entre partes que la forma de pago de los $us. 15.000,00 sería por la deuda que tenía el vendedor al Banco Mercantil Santa Cruz, asumiendo el costo financiero del crédito hipotecario obtenido de dicho banco la alícuota que corresponde al saldo por pagar de $us. 15.000,00 por el tiempo que transcurra a partir de la fecha hasta la cancelación total del saldo deudor y por acuerdo expreso de ambas partes contratantes, es que la cláusula tercera quedaba sin efecto.

Desarrollándose el proceso, en Sentencia la Juez declaró IMPROBADA la demanda de resolución de contrato por incumplimiento y PROBADA en parte la demanda reconvencional, disponiendo: 1) Que la parte actora, por sucesión procesal de su causante quien en vida fue José Weimar León, proceda junto a la parte demandada a suscribir la minuta definitiva de compraventa del bien inmueble objeto de la litis, debiendo ser inscrito en Derechos Reales bajo la Matrícula N° 1011990066991; 2) Todo lo dispuesto en el punto 1 deberá cumplirse, previo pago del saldo deudor a favor de la parte actora, en la suma de $us. 3.885,53; y 3) En caso de incumplimiento al pago del saldo deudor dispuesto en el punto 2 con cargo a los demandados y a favor del demandante, serán constituidos en mora por su incumplimiento, en cuyo mérito deberán cancelar un interés del 3% mensual, sobre el saldo a capital deudor.

Contra este fallo América Esperanza, Sergio Daniel, Candice Vanesa, Nuria Andrea y Mayra Anahí todos León Calvimontes, representados legalmente por Mario López Pérez, plantearon recurso de apelación, habiéndose pronunciado el Auto de Vista que REVOCÓ parcialmente la Sentencia N° 26/2023 de 24 de enero, disponiendo declarar IMPROBADA la demanda principal de resolución de contrato y PROBADA parcialmente la demanda reconvencional de cumplimiento de contrato, en base a los fundamentos de derecho expresados precedentemente; sin embargo, no debe procederse a efectuar el débito de los $us. 1.000,00 referidos y que emergen de obligaciones contractuales de un contrato de anticresis; debiendo corregirse este aspecto en ejecución de sentencia, manteniendo incólume lo demás de la resolución impugnada.

Desglosados los antecedentes, corresponde resolver el recurso de casación planteado.

1) Los recurrentes acusan que el Auto de Vista recurrido realizó una incorrecta aplicación del art. 568 del Código Civil, porque en principio la decisión recurrida no expresó si la parte cumplió con el pago pendiente de pago de $us. 15.000,00 dentro del plazo de 7 a 8 meses, conforme se tiene determinado en el documento materia del proceso, ya que el dictamen pericial que cursa de fs. 476 a 544 complementado por los informes de fs. 566 a 569 y de fs. 588 a 603 determinó que los demandados, no depositaron el monto de $us. 5.458,00.

Sobre esta cuestionante, en principio corresponde hacer mención al contrato privado de compraventa del departamento de propiedad horizontal que corre a fs. 1, por medio del cual se acordó que: “…TERCERA: (DEL PRECIO Y FORMA DE PAGO), El presente contrato privado de compra y venta de la PROPIEDAD HORIZONTAL se pacta en la suma libremente convenida de $us. 68.000, (SESENTA Y OCHO MIL 00/100 DÓLARES AMERICANOS), de los cuales se encuentran cancelados a la fecha la suma de $US. 53.000.- (CINCUENTA Y TRES 00/100 DÓLARES AMERICANOS), como consta en los depósitos efectuados por LOS COMPRADORES, en las cuentas bancarias del PROPIETARIO, Cajas de ahorro del Banco de Crédito y denominada Credifondo del Banco de Crédito (BCP), y del Banco Mercantil Santa Cruz de esta ciudad. El saldo de $us. 15.000.- (QUINCE MIL 00/100 DÓLARES AMERICANOS), será cancelado por LOS COMPRADORES, en un plazo de siete a ocho meses como plazo máximo, bajo deposito en la Caja de ahorro en Dólares Americanos N° 4029148172 del Banco Mercantil Santa Cruz.

CUARTA: (DE LOS IMPUESTOS Y COSTO FINANCIERO), EL PROPIETARIO, declara que los impuestos del inmueble se encuentran cancelados hasta la gestión 2013 inclusive. Por lo que LOS COMPRADORES tienen a su cargo el pago del impuesto de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal desde la presente gestión 2014. LOS COMPRADORES, asumen el costo financiero del crédito hipotecario obtenido del Banco Mercantil Santa Cruz, en la alícuota que corresponde al saldo por pagar de $us. 15.000.- por el tiempo que transcurra a partir de la fecha hasta la cancelación total del saldo deudor…”.

Cita probatoria, de la cual se advierte que, primero, los sujetos contratantes en esta relación obligacional son Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro (como compradores) y José Weimar León Gonzales (como vendedor); segundo, que el objeto de esta relación versa en la transferencia de un departamento en propiedad horizontal ubicado en la calle 2009 s/n casi esquina Barbados, del barrio bajo Libertadores; y tercero, que la venta se pactó por el precio de $us. 68.000,00 de los cuales ya se tenía cancelado el monto de $us. 53.000,00 al momento de la celebración del contrato; y que el monto residual de $us. 15.000,00 podrá ser pagado, por un lado, en un plazo de 7 a 8 meses máximo de forma directa a una cuenta prefijada por el vendedor; y/o, por otro lado, asumiendo el costo financiero del crédito hipotecario obtenido por José Weimar León González del Banco Mercantil Santa Cruz, en lo correspondiente a la cuota pendiente de pago de $us. 15.000,00 por el tiempo que transcurrirá a partir de la fecha hasta la cancelación total del saldo adeudado.

Ahora bien, en función al Auto Supremo Nº 506/2016 de 16 de mayo, citado en el apartado III.2 de la presente decisión, por medio del cual se desarrolló que: “En nuestra legislación el art. 510 del Código Civil, preceptúa que debe averiguarse la intención de las partes apreciando el comportamiento de estas y las circunstancias del contrato. Indudablemente se advierte que se ha preferido la corriente de la teoría subjetiva. Pues investigar la intención es ralamente una operación inductiva. De esta regla resulta que el estudio de un contrato debe ser apreciado, para su interpretación, en su existencia, en su verdad, en su naturaleza, en su intención y en su forma.

(…). El principio fundamental de la interpretación el ‘a tanto se obliga el hombre a cuanto quiso obligarse’. En ese a cuanto quiso esta toda la clave: la necesidad de la interpretación y la subjetividad de la misma.

Si la construcción gramatical de las cláusulas del contrato, es ambigua anfibológica y provoca en su inteligencia direcciones distintas, es decir, como dicen las reglas, hace al contrato todo, o a una o varias de sus cláusulas, o a alguna de sus palabras, susceptibles de diversos sentido o acepciones, deberá entenderse el más adecuado, que produzca efecto conforme a la materia y naturaleza del contrato.

Siendo el contrato una asociación de pensamientos encaminados al logro del fin buscado por la voluntad, asociación en la que las cláusulas son sus componentes, forzosamente la interpretación ha de ser integral y sistemática, resolviéndose la oscuridad o ambigüedad de una cláusula, por el sentido que resulta del conjunto de ellas, conforme lo dispone el art. 514 del Código Civil.”, cita jurisprudencial, de la cual se evidencia que la labor del intérprete (que percibe cláusulas contradictorias o ambiguas), ha de consistir en precisar la naturaleza jurídica del contrato, siendo que la relación contractual se encuentra encaminada a un logro común en la cual se debe asociar cada una de las cláusulas que la componen para resolver la oscuridad o ambigüedad de las estipulaciones, conforme lo dispone el art. 514 del Código Civil.

Entonces, considerando que el contrato tiene por naturaleza la transferencia de un bien patrimonial entre los suscriptores, siendo que, por medio de esta relación contractual José Weimar León Gonzales, transfirió parte de su patrimonio a Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro, por un precio de $us. 68.000,00 de los cuales se pagó el monto de $us. 53.000,00 al momento de la suscripción del contrato; y se acordó que el monto residual de $us. 15.000,00 podrá ser pagado, por un lado, en un plazo de 7 a 8 meses máximo, de forma directa a una cuenta prefijada por el vendedor; y/o, por otro lado, asumiendo el costo financiero del crédito hipotecario obtenido por José Weimar León González del Banco Mercantil Santa Cruz, en lo correspondiente a la cuota pendiente de pago de $us. 15.000,00 por el tiempo que transcurrirá a partir de la fecha hasta la cancelación total del saldo adeudado; y, siendo que se debe tomar al contrato a fs. 1, como una asociación de pensamientos encaminados a lograr la materialización de la venta del bien inmueble con Matrícula Nº 1011990066991.

Se determina que las cláusulas tercera y cuarta del contrato a fs. 1, “en principio” se constituyen en opciones consensuadas para que los compradores Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro, paguen el saldo de $us. 15.000,00 que le adeudan a José Weimar León González, por la compra del bien inmueble objeto del contrato visible a fs. 1, en el entendido, que si los compradores optaban por la cláusula tercera debían pagar el monto adeudado “de $us. 15.000” en 7 a 8 meses máximo, a la cuenta Nº 4029148172 del Banco Mercantil Santa Cruz; contrario sensu, sí los compradores optaban por la cláusula cuarta debían de asumir el costo financiero del crédito hipotecario obtenido del Banco Mercantil Santa Cruz, en la alícuota que corresponde al saldo por pagar “de $us. 15.000” por el tiempo que transcurra a partir de la fecha hasta la cancelación total del saldo adeudado.

En ese mérito, siendo que Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro, desde el 13 de abril de 2015 hasta el 09 de mayo de 2019 realizaron un total de 67 depósitos a la cuenta Nº 4029177503 según consta en el informe de fs. 313 a 315, se tiene que los compradores, optaron por la modalidad de pago acordada en la cláusula cuarta del contrato a fs. 1, en consecuencia a ello, debido a la decisión tomada por Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro de someterse a los términos de la cláusula cuarta, se establece que los términos “opcionales” expresados en la cláusula tercera del contrato a fs. 1, resultan inaplicables para la resolución de la presente problemática.

En ese orden, sobre el monto pendiente de pago de $us. 5.458,80 reflejado en la prueba pericial que cursa de fs. 476 a 544 complementada por los informes de fs. 566 a 569 y de fs. 588 a 603, corresponde remitirnos a los fundamentos expuestos en el Auto Supremo Nº 30/2019 de 28 de enero, citado en el punto III.1 de la doctrina aplicable al caso de autos, donde se señaló que en virtud a lo establecido en el art. 572 del Código Civil, la resolución del contrato dependerá de la gravedad e importancia del incumplimiento de una de las partes contratantes, razón por la cual no todo incumplimiento tiene resolución.

Bajo esa premisa, en el caso de autos se tiene que los demandados Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro, a la fecha, pagaron el monto de $us. 53.000,00 conforme consta del negocio jurídico de compraventa, y cancelaron el monto financiero de $us. 14.456,90 según consta del dictamen pericial que cursa de fs. 476 a 544 complementado por los informes de fs. 566 a 569 y fs. 588 a 603; quedando un saldo pendiente de pago en favor de los herederos de José Weimar León González de $us. 3.885,53; cuyo monto fue obtenido puesto que la Juez A quo descontó el monto de $us. 1.000,00 (por capital de anticrético) y el monto de $us. 573,27 (por depósitos realizados a fs. 10 y fs. 16); empero, el Tribunal de alzada, dispuso que el monto de $us. 1.000,00 no debe ser considerado como débito “pagado”; cuyos aspectos, deberán ser corregidos en etapa ejecución de sentencia.

No obstante, no se puede obviar que el monto cancelado asciende a más del 90% del total estipulado y acordado en el contrato de compraventa que corre a fs. 1, razón por la cual, en aplicación del art. 572 de la Ley Sustantiva Civil, el monto adeudado, fue correctamente considerado por el Tribunal de alzada como una prestación exigua, que por cuestiones de justicia, no amerita una Sentencia que declare la procedencia de la resolución de contrato por incumplimiento, la cual fue promovida por José Weimar León González, razones suficientes por las que se declara infundado el presente reclamo.2) Sobre el segundo punto por medio del cual se denuncia que el Tribunal de alzada vulneró el principio de verdad material establecido en el art. 1 num.16 de la Ley N° 439, toda vez que no se prestó una debida atención al dictamen pericial que cursa de fs. 476 a 544 complementado por los informes de fs. 566 a 569 y de fs. 588 a 603, cuyo elemento de prueba de forma evidente establece que el demandado incumplió con el pago de su prestación, inserto en el contrato a fs. 1, por lo que mal puede disponerse que se cumpla el contrato materia de litigio, disponiéndose que en su mérito, se suscriba la minuta definitiva de transferencia.

Sobre esta cuestionante, como se advirtió del dictamen pericial que corre de fs. 476 a 544, y los informes complementarios al dictamen pericial que corren de fs. 566 a 569 y de fs. 588 a 603, los demandados mantienen un monto pendiente de pago que asciende a $us. 5.458,50 en favor de la parte demandante.

Empero, no se puede dejar de lado que Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro a la fecha pagaron más del 90% del precio total acordado por la venta que corre a fs. 1 y que solo se adeuda el monto pendiente de pago de $us. 3.885,53; cuyo monto fue obtenido, toda vez que la Juez A quo procedió a descontar el valor de $us. 1.000,00 (por capital de anticrético) y la valía de $us. 573,27 (por depósitos realizados a fs. 10 y fs. 16); empero, el Tribunal de alzada, dispuso que el monto de $us. 1.000,00 no debe ser considerado como débito “pagado”, razones por las cuales se tiene que la suma adeudada resulta mínima en aplicación del art. 572 del Código Civil y por razones de justicia, amerita que la demanda promovida por José Weimar León González no sea tutelada, siendo que no todo incumplimiento se constituye en causal de resolución de contrato, motivos por los cuales, se declara infundado el presente reclamo.

Sin perjuicio de lo descrito, la parte recurrente debe de considerar que en la Sentencia de primer grado y en el Auto de Vista recurrido, se dispuso que la parte demandada, primero pague el total adeudado en favor de los herederos del demandante, y de forma subsecuente recién los herederos del actor principal deberán expedir la minuta que materialice definitivamente la venta; que permita cumplir en forma total la prestación de pago, esto en virtud a que el art. 572 del Código Civil excepcionalmente establece que no habrá lugar a la resolución del contrato si el incumplimiento de una de las partes es de poca gravedad o de escasa importancia teniendo en cuenta el interés de la otra parte, razonamiento de los tribunales de instancia que no han sido controvertidos.

3) Los recurrentes reclaman que el Tribunal de segunda instancia no consideró la intensión que se tuvo al momento de suscribir el contrato materia de litigio, ya que ninguna deuda puede estar sujeta a plazo indefinido, siendo que, por la naturaleza del contrato, se acordó que el monto adeudado debió ser empozado a una cuenta establecida.

Sobre este punto, la parte recurrente además de considerar los criterios expuestos líneas arriba, por medio de los cuales se dejó establecido que las cláusulas tercera y cuarta del contrato a fs. 1, se constituyeron en opciones consensuadas para que los compradores Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro, paguen el saldo de $us. 15.000,00 que le adeudan a José Weimar León González, por la compra del bien inmueble objeto del contrato a fs. 1; y siendo que Edgar Villena Martínez y Willma Canedo Baspineiro, desde el 13 de abril de 2015 hasta el 09 de mayo de 2019 realizaron una diversidad de depósitos a la cuenta Nº 4029177503 según consta del informe de fs. 313 a 315, de lo que se pudo advertir que los compradores, optaron por la modalidad de pago acordada en la cláusula cuarta del contrato a fs. 1, dejándose sin efecto los términos “opcionales” expresados en la cláusula tercera del contrato a fs. 1.

En ese orden la parte recurrente debe entender que por medio de la cláusula cuarta del contrato a fs. 1, se acordó que: “LOS COMPRADORES, asumen el costo financiero del crédito hipotecario obtenido del Banco Mercantil Santa Cruz, en la alícuota que corresponde al saldo por pagar de $us. 15.000.- por el tiempo que transcurra a partir de la fecha hasta la cancelación total del saldo deudor”, es decir, que el contrato materia de litigio en su contenido, sí lleva un término estipulado, el cual concluye cuando se cancele el saldo total de lo adeudado, no obstante, como ya se manifestó supra, siendo que el monto cancelado por los compradores asciende a más del 90% del total estipulado y acordado en el contrato de compraventa, razón por la cual se aplica el art. 572 del Código Civil, para no otorgar lugar a la resolución del contrato, al contrario sensu conforme ya manifestaron los Tribunales de instancia se procederá a dar cumplimiento del contrato en el pago del saldo adeudado, en consecuencia, se declara infundado el presente reclamo.

Por las razones expuestas, corresponde emitir resolución conforme a lo previsto en el art. 220.II del Código Procesal Civil.