CONSIDERANDO III: Doctrina aplicable al caso
III.1. Con relación a la naturaleza jurídica del contrato de anticresis y su implicancia.
Siendo que la jurisprudencia emanada de esta Sala especializada, el Auto Supremo N° 834/2023 de 29 de agosto, abordó el presente tópico señalando: “… el Auto Supremo Nº 506/2015-L de 03 de julio, señaló lo siguiente: “En relación a la naturaleza jurídica de la anticresis, la doctrina ha orientado que la anticresis es: ‘El derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por él, poniéndolo en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses”.
Nuestro sustantivo civil, desarrolla este instituto jurídico principalmente en las siguientes disposiciones legales: Art. 1429 del Código Civil que prescribe: ‘I. Por el contrato de anticresis el acreedor tiene derecho a percibir los frutos del inmueble, imputándolos primero a los intereses, si son debidos y después al capital’. El art. 1431 dispone: ‘La anticresis confiere al acreedor el derecho de retención y el de preferencia, según lo dispuesto por el artículo 1393’.
Asimismo, el art. 1435 del mismo sustantivo señala: ‘I. La anticresis es indivisible. II. La anticresis no puede convenirse por un plazo superior a cinco años y si se pacta otro mayor, él se reduce a dicho término. III. El anticresista tiene el derecho de retención mientras no sea satisfecho su crédito, salvo lo dispuesto por el artículo 1479’.
De la relación normativa precedentemente desarrollada se infiere que la anticresis es un derecho real, concedido al acreedor (anticresista) por el deudor (propietario), poniéndolo en posesión de un inmueble por un tiempo determinado y pactado, no superior a cinco años, autorizando a percibir los frutos para imputarlos sobre los intereses del crédito recibido de su acreedor, siendo su objeto el de garantizar el préstamo de dinero otorgado a favor del deudor-propietario. Figura legal que deviene en una institución paralela a la prenda, con la salvedad que su objeto son bienes inmuebles y no muebles, en ambos casos, el deudor entrega el bien al acreedor en garantía del pago de una obligación. Es decir, que la anticresis es una garantía del pago de una obligación (deuda), creada e instituida por ley, que sigue la suerte de la primera, por lo que extinguida la obligación, se extinguirá la garantía del préstamo de dinero, entonces, se entiende que la obligación principal es la deuda, y la garantía de dicha acreencia resulta siendo la anticresis accesoria, por encontrarse como se dijo supeditada al cumplimiento total de la obligación principal que se extinguirá cuando se haya pagado el capital mutado a partir del cumplimiento del plazo convenido por las partes, plazo, que no puede ser superior al previsto por nuestro ordenamiento jurídico, como ocurre en los contratos de arrendamiento sin determinación de tiempo, de ahí que podemos afirmar que es un contrato unilateral, similar al préstamo de dinero, pero, con garantía anticrética.”
III.2. La falta de registro en Derechos Reales no invalida el contrato de anticresis y el derecho de retención del inmueble por el anticresista surte sus efectos legales entre partes.
Dentro la ampulosa doctrina desarrollada por este Alto Tribunal de Justicia, el Auto Supremo N° 919/2022 de 22 de noviembre, citando lo fundamentado en el Auto Supremo Nº 824/2021 de 15 de septiembre, estableció: “…cumplido este término la propietaria debió devolver el capital adeudado por concepto de anticrético en la suma de $us. 20.000, al no realizar la devolución de dinero y tal como establece el art. 1435.III del Código Civil, se realizó la retención del bien inmueble por parte de (…), retención que indica la recurrente que no puede ser argüida, pues no se hubiera cumplido con el registro que refiere la norma. De lo señalado se establece que si bien es cierto que el documento no fue inscrito o registrado en Derechos Reales esto no significa que el contrato realizado no tenga validez, pues el mismo surte efecto entre las partes contratantes, es decir entre la demandante y la demandada, pues recordemos que la inscripción en Derechos Reales, solamente es para dar publicidad a lo inscrito y esta inscripción sea oponible contra posibles terceros y no con otro fin, por lo tanto el derecho de posesión realizado que ejerció la demandante es totalmente legal.”