AS/0144/2024

Se advierte que el recurso de casación que se toma conocimiento fue planteado con deficiencias y gran parte de su contenido constituye reiteración de los argumentos del recurso ordinario de apelación deducido contra la sentencia, aspecto que fue observado por la contraparte al momento de contestar el recurso de casación; ante esta situación, la consideración se realizará en los aspectos que correspondan conforme al resumen descrito en el considerando II y con apoyo de la doctrina legal aplicable que se tiene expuesta en el considerando que antecede, análisis que se realizará tomando en cuenta la jurisprudencia contenida en las Sentencias Constitucionales Plurinacionales Nº 2210/2012 de 08 de noviembre y Nº 1072/2013 de 16 de julio, que establecieron criterios de flexibilización para el conocimiento de los recursos extraordinarios.

Con la aclaración que antecede, corresponde referirse al punto 1 del resumen del recurso de casación, donde la recurrente señala que se fijó como objeto del proceso, “demostrar el incumplimiento de la obligación por la parte demandada”; empero, la prueba de cargo no acreditó ese extremo; la testifical no fue observada por la Juzgadora y se valoró de acuerdo al art. 1330 del Código Civil para probar una deuda, cuando ciertos actos o negocios jurídicos deben probarse necesariamente con prueba documental y no mediante testigos.

Al respecto, se debe tener presente que la causa que nos ocupa, no se trata de acreditar de manera específica la existencia de una determinada cantidad de deuda, sino más bien, la resolución del contrato por incumplimiento voluntario por parte de los demandados; la recurrente confunde el objeto del proceso con el objeto de la prueba y distorsiona lo establecido en la audiencia preliminar cuya acta cursa de fs. 53 a 54; la afirmación referente a “demostrar el incumplimiento de la obligación por la parte demandada” que refiere la justiciable, tiene relación con el objeto de la prueba, toda vez que en el referido acta, la juzgadora estableció como primer punto de hecho a probar, demostrar que los demandados no cumplieron con el pago de las cuotas mensuales correspondientes al pago total del precio por el inmueble; empero, esto no necesariamente implica que se tenga que acreditar el monto adeudado o el monto total del contrato.

La resolución del contrato por incumplimiento, cuyo hecho dependiendo de la complejidad del caso, puede ser demostrado con todo tipo de pruebas legalmente permitido por el ordenamiento jurídico, incluida la prueba de testigos, conforme disponen los arts. 1285 del Código Civil y 144 del Código Procesal Civil; el hecho de que exista un determinado saldo a cancelar por los compradores, sea este en mayor o menor monto, no es propiamente el hecho a ser demostrado, ya que este aspecto viene a ser simplemente la consecuencia del incumplimiento incurrido del contrato como tal.

Si bien el art. 1328 del sustantivo civil establece ciertas limitaciones para la práctica de la prueba testifical, siendo uno de estos, cuando la obligación exceda el límite de las acciones de mínima cuantía determinado por la Ley de Organización Judicial; sin embargo, este aspecto quedó tácitamente derogado por la Ley Nº 025 del Órgano Judicial, la misma que ya no reconoce las acciones por cuantía, siendo el propio Código Civil el que establece en su siguiente art. 1329, la permisibilidad de la prueba testifical cuando existe un principio de prueba escrita respecto a la pretensión del actor.

En el caso presente, existe el contrato privado de compraventa N° 00041 de 12 de octubre del 2009 (base de la demanda), presentado en calidad de prueba por ambas partes litigantes en copia original a fs. 17 vta. y 82 vta., respectivamente, como también reconocido en sus firmas y rúbricas judicialmente, cuyo testimonio cursa de fs. 14 a 16 vta.; al margen de lo señalado, en los antecedentes del trámite judicial de diligencia preparatoria de reconocimiento de firmas y rúbricas del referido contrato, presentado en calidad de prueba documental por los demandados, se encuentra a fs. 162 copia simple del memorial de fecha 20 de noviembre de 2017, donde los demandados manifiestan su voluntad de cancelar el saldo de precio; empero, no existe constancia de que hubieran hecho efectivo ese pago en ese proceso preliminar, ni mucho menos en el presente proceso ordinario de resolución, lo que orienta que el contrato fue incumplido por los compradores (demandados); el referido contrato, no solo se constituyen en principio de prueba escrita, sino más bien, en prueba esencial, cuyo incumplimiento se encuentra respaldado por la copia simple del memorial de fs. 162, lo que hace plenamente viable la prueba testifical.

De manera específica, en cuanto a la proposición, producción, diligenciamiento y valoración de la prueba testifical; la recurrente señala que dicha prueba no fue observada por la Juez, sin brindar mayores explicaciones al respecto; se debe indicar que en la presente causa, tan solo se realizaron dos declaraciones testificales, cuya acta cursa a fs. 63 vta. y los demandados al no haberse apersonado al proceso en primera instancia, no efectuaron ninguna observación a los testigos.

Si bien una de las testigos afirmó que trabaja en la oficina y los señores vinieron a pagar (se entiende que se refiere a la oficina de los demandantes) y por esta situación se presume que estaría comprendida dentro de la causal de tacha relativa previsto en el art. 169.II num. 2) con relación al 173.II del Código Procesal Civil; sin embargo, la existencia de tacha no impide recibir la declaración de la persona ofrecida como testigo y puede ser valorada al momento de emitir sentencia cuando no se asignare al hecho probado gravedad suficiente para invalidar la declaración, conforme establece el art. 172.I del Código Procesal Civil, cuya valoración de la declaración testifical se encuentra sujeta a las reglas de la sana crítica o prudente criterio, tal como dispone el art. 186 del mismo adjetivo civil.

Al margen de lo señalado, la prueba testifical no fue la única en la cual se basaron lo de instancia, existiendo en antecedentes del proceso prueba documental que fueron detalladas en la sentencia, entre estas, la carta notariada a fs. 18 donde la parte actora comunicó la resolución del contrato a los compradores; como también, existe el memorial que cursa a fs. 162 donde los demandados señalan que al 20 de noviembre del 2017, existía un saldo adeudado por cancelar por el valor del terreno, cuando dicho pago según el contrato debía ser cumplido hasta octubre del 2012.

Respecto a la prueba testifical, el Tribunal de apelación emitió su criterio señalando que su valoración se encuentra sujeta a la sana crítica bajo el principio de unidad conjuntamente con las demás pruebas, no siendo posible atribuir la decisión de la causa a un medio probatorio único; además el cuestionamiento a la prueba testifical no recae sobre su valoración propiamente dicha, sino más bien, respecto a su trámite, cuyo reclamo no resulta suficiente para enervar los fundamentos de la sentencia; fundamentos del Ad quem que fueron cuestionados por la recurrente.

Por otra parte, en el recurso de casación se alude a la prueba de inspección judicial, cuya acta cursa a fs. 61, indicando que en dicho actuado procesal se consideró al inmueble simplemente como un lote delimitado con servicios básicos y no se hizo constar las demás mejoras y construcciones que realizaron sus personas durante más de 10 años, con valor comercial, sin especificar cuáles serían esas construcciones.

Con relación a las construcciones y de existir las mismas, la recurrente debe tener presente lo establecido en el Contrato N° 00041 de 12 de octubre de 2009 de opción de venta con reserva de propiedad y facilidades de pago, en cuya cláusula quinta las partes acordaron para el caso de incumplimiento por parte de los compradores, el vendedor tomará posesión del terreno, “consolidándose como pago indemnizatorio de los daños y perjuicios ocasionados todas las construcciones que se hayan hecho en el terreno”; cuya previsión lo hicieron en ejercido de la libertad contractual que les otorga el art. 454.I del Código Civil que señala: “Las partes pueden determinar libremente el contenido de los contratos que celebran y acordar contratos diferentes a los comprendidos en este código”; una vez acordado libremente el contenido y alcance del contrato, adquiere su eficacia, constituyéndose en ley individualizada entre las partes contratantes para su cumplimiento, conforme dispone el art. 519 del mismo compilado civil; de ahí que los reclamos respecto a las construcciones, no tiene sustento por contravenir lo acordado entre partes contratantes.

En el punto 2 del resumen se tiene el argumento de que las vendedoras al momento de la suscripción del documento de compraventa de 12 de octubre de 2009, no contaban con el derecho propietario ni la documentación legal del inmueble y en octubre del 2012 (vencimiento del plazo del contrato), no suscribieron las minutas traslativas del derecho propietario, incumpliendo lo estipulado en el contrato y recién en la gestión 2015 obtuvieron la inscripción de su derecho propietario en Derechos Reales; aspecto que no se habría tomado en cuenta en el fallo recurrido; este reclamo también se encuentra reiterado en el punto 3 del resumen, por lo que corresponde ser resuelto en forma conjunta.

La acreditación del derecho propietario al momento de la celebración del contrato motivo del presente proceso, no fue establecido como una obligación de las vendedores, ni mucho menos como causa de incumplimiento a dicho contrato; empero, esa acreditación de la titularidad del inmueble podía ser exigido cuando los compradores hubieran cancelado la última cuota del valor del terreno dentro del plazo establecido en el contrato; es decir, al momento de la suscripción de la minuta definitiva de trasferencia del inmueble por parte de los vendedores, ya que la acreditación de la titularidad, es una situación inherente de toda venta de inmuebles.

Sin embargo, revisado los antecedentes del proceso se advierte que en el Testimonio de la Escritura Pública Nº 627/2015 de división y partición e individualización de lotes de terreno que cursa de fs. 5 a 13 vta., en su cláusula segunda describe el antecedente dominial del derecho propietario de las vendedoras de un terreno de 20.750 m2. registrado en Derechos Reales con la matrícula 2.01.4.01.0097684 el 22 diciembre de 1994, del cual forma parte el lote de terreno de 300 m2 que fue otorgado en opción de venta con reserva de propiedad a favor de los demandados, en cuyo folio real de este último lote, se consigna como antecedente dominial la indicada matrícula, lo que implica que las vendedoras tenían registrado su derecho propietario desde 1994 en lo proindiviso de una extensión mayor y al momento de la otorgación de la opción de venta con reserva de propiedad, simplemente se encontraba pendiente la aprobación de la urbanización, división y partición e individualización de los lotes de terreno.

Por otra parte, se argumenta que el contrato contiene cláusulas abusivas respecto a la toma de posesión del terreno por parte de las vendedoras ante un eventual incumplimiento de dicho contrato; este aspecto, como señalaron los jueces de instancia, debió ser observado y reclamado al momento de la suscripción del contrato; así como en materia procesal civil rige el principio dispositivo, a través del cual las partes son libres de iniciar las acciones judiciales, delimitar las pretensiones y el objeto del proceso, poner fin al mismo en cualquier momento, etc.; en materia sustantiva civil, también rige el principio elemental de la libertad contractual que se encuentra previsto en el art. 454 del Código Civil, el cual otorga a las partes la facultad de determinar libremente el contenido de los contratos que celebran y acordar contratos diferentes a los establecidos en dicho Código, como mejor convenga a sus intereses privados.

Dentro del contexto señalado, las partes contratantes son libres de determinar los alcances de las cláusulas del contrato, siempre y cuando no rebasen los límites permitidos por el propio Código Civil y demás leyes especiales que componen el sistema del ordenamiento jurídico y que los intereses que comprometen sean dignos de protección legal.

En el caso de autos, no se advierte que las previsiones contenidas en los contratos base de la demanda, contravengan disposiciones legales; en ese comprendido, lo acordado de que las vendedoras puedan retomar la posesión de su inmueble que otorgaron a los compradores ante el incumplimiento de las obligaciones de pago de estos últimos (demandados), no contraviene el ordenamiento jurídico, siendo más bien acorde a la naturaleza y las normas del contrato de venta con reserva de propiedad sujeto al pago de cuotas que reconoce el Código Civil; en esta modalidad de contrato, los compradores adquieren la propiedad del bien con el pago de la última cuota, y mientras no ocurra esa situación, los vendedores mantiene su derecho propietario sobre el bien que comprometen en venta.

Con relación a los demás reclamos descritos en el punto 3 del resumen, donde la recurrente haciendo referencia al aforismo jurídico non adimpleti contractus, argumenta que la resolución prevista en el art. 568 del Código Civil se aplica a los contratos bilaterales y la parte que demanda dicha acción, debe haber primero cumplido con su obligación; señala que en el caso presente, el documento de compraventa solo contiene obligaciones para la parte compradora y no así para las vendedoras, en cuyo análisis no se habría establecido la interdependencia de obligaciones y las vendedoras recién obtuvieron su derecho propietario registrado el 2015, incumpliendo lo estipulado en el contrato en sus cláusulas segunda y cuarta por falta de otorgación de la minuta traslativa definitiva de dominio al vencimiento del plazo que era octubre del 2012.

Sobre el particular, se debe indicar que en las cláusulas segunda y cuarta del contrato a las que hace referencia la recurrente, se encuentra establecido de manera clara las obligaciones para ambas partes contratantes; para los compradores (demandados) se establece la obligación de pagar el valor del terreno mediante cuotas hasta octubre del 2012, además de cubrir pagos por costo de estudios y servicios mínimos y, para las vendedoras, a la cancelación de la última cuota, tenían la obligación de transferir el derecho propietario del terreno mediante la suscripción de la minuta definitiva correspondiente.

De lo descrito, se advierte que el contrato cuya resolución persigue la parte actora, adquiere su naturaleza de ser bilateral o sinalagmático, porque contiene obligaciones para ambas partes contratantes, siendo la misma recurrente quien sin darse cuenta, reconoce la existencia de la obligación de la parte actora cuando acusa incumplimiento de la misma por falta de suscripción de la minuta definitiva al mes de octubre del 2012 y por ese hecho no estaría facultada para demandar la resolución del contrato; ante esta situación, no resulta evidente el reclamo analizado.

En cuanto al argumento de la interdependencia de las obligaciones contractuales y cuál de las partes debía haber cumplido primero su obligación; se debe tenerse presente el contenido de las mismas cláusulas segunda y cuarta del contrato de fs. 14 a 17 vta., donde se establece con total claridad que la obligación primigenia a ser cumplida en primer orden, fue de los compradores (demandados), quienes tenían a su cargo de cancelar todo el valor del terreno con el pago de la última cuota, hasta el mes de octubre del 2012, además de cubrir otros gastos mínimos, para que luego los vendedores suscriban la minuta definitiva de transferencia del derecho propietario del inmueble a favor de los compradores.

De esta manera, el cumplimiento de la obligación de las vendedoras se encuentra condicionada o dependía del previo cumplimiento de la obligación de los compradores, para que estos recién puedan exigir se les otorgue la adquisición del derecho propietario del terreno con la suscripción de la minuta de transferencia respectiva, cuya previsión se encuentra acorde a lo establecido por el art. 585.I del Código Civil; en caso de no hacerse efectiva dicha transferencia, la ley faculta a los compradores acudir a la vía judicial para exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, como previene el art. 568 del mismo Código Civil; de ahí que, la posición asumida por los compradores demandados de alegar que las vendedoras debieron primero cumplir su obligación para demandar la resolución del contrato, no encuentra sustento legal ni contractual, ya que en el contrato no fue acordado en ese sentido.

Las vendedoras entregaron en posesión el terreno motivo de la venta conforme da cuenta la documental de fs. 83 presentada por los propios demandados y les correspondía a éstos últimos en su calidad de compradores, cumplir con su obligación de cancelar el valor del terreno conforme a lo establecido en el contrato, cuya interdependencia y prelación de las obligaciones fue analizada por los jueces de ambas instancias, llegando a establecer que la obligación que debió ser cumplida primero, es de los compradores demandados.

Señalan también que se pasó por alto y no se tomó en cuenta lo dispuesto por la Ley Nº 453 y D.S. N° 4732; la recurrente se limita a expresar un simple enunciado del número de dichas disposiciones legales, sin brindar ninguna explicación; el número de la norma legal a la que hace referencia, corresponde a la Ley General de los Derechos de las Usuarias y Usuarios y de las Consumidoras y Consumidores de 04 de diciembre de 2013, la misma que está referida a productos y servicios destinados específicamente para el consumo humano y la transferencia de inmuebles consideramos que no se encuentra comprendido dentro de ese ámbito y por consiguiente, la cita de las referidas disposiciones legales resulta impertinente para el caso de autos.

En cuanto a los puntos 4 y 5 del resumen, los argumentos descritos en dichos acápites están referidos a denunciar la vulneración del principio de verdad material, rechazo del pago de interés legal y falta de motivación; ambos puntos se encuentran orientados a cuestionar de manera específica la sentencia de primera instancia y con relación al auto de vista no se indica absolutamente nada; la recurrente no toma en cuenta que el pago de los intereses legales del 6% anual inicialmente sancionado en su contra en la sentencia, fue revocada a su favor por el Tribunal de apelación; sin embargo, en el recurso extraordinario de casación continua reclamando sin razón sobre ese tema específico.

Lo propio ocurre con el tema de falta de motivación contenido en el punto 5 del resumen que se encuentra dirigido a cuestionar de manera específica los fundamentos de la sentencia, argumentando que se vulneró sus derechos de personas adultas mayores, cuando de acuerdo a las copias de las cédulas de identidad que cursan en antecedentes del proceso, los demandados aún no tienen la condición de adultos mayores, cuya situación se adquiere recién a partir de los 60 años.

Los argumentos descritos en los dos puntos de referencia, al constituir reproducción del recurso ordinario de apelación, no tienen por finalidad cuestionar en lo mínimo lo resuelto en el auto de vista, aspecto que es atribuible a la abogada patrocinante que recurrió a la fácil tarea de reproducir memoriales anteriores de otros abogados que asumieron defensa, contraviniendo lo dispuesto por el art. 274.I num. 3) del Código Procesal Civil, lo que hace inviable la consideración de fondo sobre dichos puntos, debiendo en todo caso tenerse presente lo expuesto en el considerando III, punto 2 de la doctrina aplicable.

Por todas las consideraciones realizadas, el recurso de casación analizado, deviene en infundado, correspondiendo emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil.

Finalmente, con relación al escrito de contestación que cursa de fs. 355 a 360, la parte demandante deberá estarse a los fundamentos de la presente resolución, dejándose aclarado que se ingresó a resolver el recurso de casación teniendo presente la jurisprudencia desarrollada en las SCP N° 2210/2012 de 08 de noviembre y Nº 1072/2013 de 16 de julio, que establecieron criterios de flexibilización para el conocimiento de los recursos extraordinarios.