AS/0708/2024

Expuestos los fundamentos legales y doctrinales que sustentarán la presente resolución y en virtud al principio de congruencia que debe regir en todo proceso judicial como elemento del debido proceso, corresponde a continuación dar respuesta a lo acusado en el recurso de casación interpuesto, con los siguientes argumentos:

1. En el inciso a) de los motivos identificados en el recurso de casación, los recurrentes acusaron violación e interpretación errónea y aplicación indebida de la Ley, al ser los fundamentos del Tribunal de alzada, incongruentes y errados, pues, no obstante concluir que el demandante no cumplió con el pago de la totalidad del monto de la segunda cuota, también advirtieron un cumplimiento parcial de la dicha obligación; conclusión de la que emergió la determinación de declarar probada en parte la demanda; además con el argumento falso referido a que el actor habría realizado pagos parciales de la segunda cuota, siendo que las pruebas demuestran que no cumplió con dicho pago hasta el 30 de diciembre de 2016, pactada en el contrato, plazo que era perentorio, incurriendo por ello en error de hecho al manifestar que los referidos pagos, demuestran el cumplimiento de la segunda cuota dentro de los plazos acordados y error de derechos porque otorgaron valor probatorio a los referidos pagos parciales, sin considerar que ya no tenían ninguna eficacia jurídica para demostrar que el demandante cumplió con la obligación asumida, conforme a las previsiones de los arts. 452 y 519 del Código Civil; al respecto, corresponde establecer lo siguiente:

Revisado el Auto de Vista recurrido se observa que, en el punto 3.1.1., resolviendo el recurso de apelación planteado por el actor, luego de efectuar una breve relación de antecedentes, concretamente del contrato de compra venta con reserva de propiedad de departamento y establecer en mérito a ello que, en el caso, debía cancelarse tres cuotas, en las fechas establecidas en la cláusula tercera, advirtió que el comprador cumplió con el pago de la primera cuota al momento de suscribir el documento; asimismo, que realizó pagos parciales en diferentes fechas, a objeto de cubrir la segunda cuota, llegando a depositar el monto de Bs. 128.000; empero, no cumplió con la totalidad del monto acordado de $us. 20.000; concluyendo en mérito a ello, lo siguiente: “en consecuencia se advierte un cumplimiento parcial de la obligación de cancelar la segunda cuota de cancelar la segunda cuota, por otro lado, se tiene que la parte demandada – reconvencionista, no ha demostrado haber cumplido con la entrega de los documentos para el financiamiento bancario, conforme se estipula en la cláusula tercera. Asimismo tampoco se ha demostrado que la parte demandada – reconvencionista, hubiera cumplido con su obligación de culminar las obras, así como el trámite de someter el bien inmueble al régimen de propiedad horizontal; tampoco se advierte que la parte reconvencionista hubiere hecho conocer al comprador el cumplimiento de sus obligaciones –antes referidas- para que el comprador cumpla con los pagos faltantes, menos se ha demostrado que ante el incumplimiento de los pagos de las cuotas en los plazos establecidos se hubiere hecho el reclamo correspondiente, a efectos de resolver el contrato extrajudicialmente (…). Es decir, ante tales antecedentes, se logra advertir que ambas partes contratantes incumplieron los acuerdos contenidos en el contrato de fs. 4-6…”.

De la glosa anterior, primeramente se observa que no es evidente la supuesta incongruencia acusada por los recurrentes, pues claramente el tribunal de alzada, hace mención a los pagos efectuados por el actor, en procura de cubrir el monto total de la segunda cuota, empero concluye que si bien estos fueron efectuados, no cubrieron el monto total correspondiente a la cuota señalada y por lo tanto se tenía el “cumplimiento parcial” de la misma, término que de ninguna forma puede ser entendido en sentido del cumplimiento total de la obligación; máxime si, más adelante, concluyó puntualmente que “…ambas partes contratantes incumplieron los acuerdos contenidos en el contrato…”.

En consecuencia, se reitera, no es evidente la supuesta incongruencia acusada; y de igual modo, es inexistente el error de hecho acusado, por cuanto, el tribunal de alzada en ningún momento consideró que los pagos parciales realizados, demostraban en cumplimiento de la segunda cuota dentro de los plazos acordados; así como tampoco se evidencia error de derecho, que según los recurrentes radicaría al otorgarle valor probatorio a los referidos pagos, sin tomar en cuenta que el plazo para efectuarlos ya había vencido, por lo que no tendrían eficacia jurídica; pues, como se refirió anteriormente, el análisis efectuado por los de alzada, decantó en declarar incumplida la obligación del actor por no haber completado el monto equivalente a $us. 20.000, correspondiente a la segunda cuota acordada según el contrato; razón por la que declaró incumplida la obligación.

Debe precisarse que, conforme orienta la jurisprudencia citada en el Considerando anterior, se entiende que el error de hecho, está presente cuando el juzgador se equivoca en la materialidad de la prueba; esto significa que el Juez aprecia mal los hechos por considerar una prueba que no existe o cursa materialmente en el proceso, o cuando da por demostrado un hecho que no surge del medio probatorio que existe objetivamente en autos; o en su caso, cuando la autoridad judicial altera o modifica, cercenando o incrementando el contenido objetivo de la prueba existente; no obstante, para acusar error de hecho en la valoración de la prueba, se requiere que éste sea manifiesto y evidente, de modo tal que sea identificado sin mayor esfuerzo o raciocinio, lo cual implica irrefutabilidad y magnitud del yerro. Y el error de derecho tiene relación con la otorgación del valor probatorio determinado en ley, es otorgar o negar el valor probatorio que la ley le ha asignado a un medio de prueba.

En el caso, la prueba consistente en los pagos efectuados por el actor, existen materialmente en el proceso y demuestran el incumplimiento de la obligación por parte de éste, extremos que a su vez se reflejaron en la determinación asumida por el Tribunal de alzada; en consecuencia, es evidente su inexistencia.

2. En cuanto a que el Tribunal de apelación, erró al establecer que sus personas como reconvencionistas, no demostraron el cumplimiento de la entrega de los documentos para el financiamiento bancario, se debe precisar lo siguiente:

El documento privado de fs. 4 a 5, de 03 de octubre de 2016, suscrito entre ambas partes procesales, consistente en un contrato preliminar de transferencia de bien inmueble bajo la modalidad de reserva de propiedad, respecto de un departamento con las características en él detalladas, por el precio de $us. 137.000, a pagarse según la cláusula tercera del contrato, de la siguiente forma: primera cuota de $us. 50.000, a la suscripción del contrato; la segunda cuota de $us. 20.000, hasta el 30 de diciembre de 2016; y la tercera cuota de $us. 67.000, “…mediante préstamo de una entidad financiera, para lo cual los ‘VENDEDORES’ se obligan y comprometen a entregar y suscribir todos los documentos que sean necesarios ante dicha entidad, para obtener el financiamiento y el consiguiente pago del precio pactado. El COMPRADO puede a cualquier tiempo hacer depósitos identificados a cuenta de…”.

De acuerdo a la revisión de obrados, se observa que el actor, en efecto, cumplió con el pago de la primera cuota, de $us. 50.000, al momento de la suscripción del contrato; empero, la segunda cuota, según lo referido por el actor en la demanda y la prueba adjunta, fue cancelada en cuatro cuotas, en un total de Bs. 128.000, equivalente a $us. 18.390; cuya última cuota –de las cuatro referidas- fue efectuada el 21 de septiembre de 2017.

De lo anterior se constata que la segunda cuota, que, conforme a la cláusula tercera del contrato de fs. 4 a 6, debió ser honrada hasta el 30 de diciembre de 2016; no obstante, según lo referido en el párrafo anterior, no fue cancelada en la fecha acordada, ni en su totalidad; extremos de los que se concluye que, el actor, no cumplió con la parte del contrato que le correspondía.

Por otro lado, la obligación que concernía a los recurrentes demandados, de acuerdo a lo estipulado en la señalada cláusula tercera, consistía en la entrega y la suscripción de todos los documentos que sean necesarios para la consecución del financiamiento bancario para la obtención de la tercera cuota de $us. 67.000, y consiguientemente el pago del precio total pactado; no obstante, dicha obligación tampoco fue cumplida.

Ahora bien, conforme lo establecido en la jurisprudencia citada en el Considerando anterior, al ser aplicable el art. 568 del Código Civil, a las relaciones contractuales bilaterales, resulta importante, determinar para su procedencia el orden o prelación de las obligaciones generadas; es decir, se debe establecer que obligación depende de cual, para determinar quién incumplió con su obligación, en cuya finalidad y en procura de resolver dicho aspecto se debe realizar una interpretación amplia del contrato, es decir que dicha interpretación debe ser en relación a la redacción del contrato, la intención común de las partes contratantes, y la conducta de las partes en la ejecución de la misma, a efectos de resolver las pretensiones jurídicas.

En el caso, según lo estipulado en la cláusula tercera del contrato, el comprador (demandante), debía cumplir con el pago de la segunda cuota de $us. 20.000, hasta el 30 de diciembre de 2016; empero, según lo referido con anterioridad, no lo hizo, pues si bien, realizó cuatro depósitos pendientes a cubrir la cuota referida, no lo hizo en el monto total acordado, ni en el plazo establecido.

Por otro lado, los vendedores al no haber recibido el pago de la segunda cuota en su totalidad, en el plazo indicado, tampoco entregaron la documentación necesaria para que el comprador acceda al financiamiento bancario, según lo acordado.

Al respecto se debe analizar que, no existe evidencia de que los vendedores reconvencionistas, hubiesen exigido al comprador demandante, el cumplimiento del pago total de la segunda cuota, en la fecha acordada, lo que demuestra que tampoco tuvieron la intención de cumplir con lo acordado contractualmente; pues si pretendían la prosecución y posterior conclusión del contrato, conforme lo literalmente pactado, hubiesen activado los mecanismos necesarios para exigir el cumplimiento del contrato, por parte del comprador incumplido.

Incluso, ante tal incumplimiento, pudo en su momento demandar la resolución del contrato, por incumplimiento del comprador, empero no lo hizo y fue recién hasta la interposición de la demanda de resolución de contrato por parte del actor, que, en la contestación de la demanda principal, planteó acción reconvencional solicitando la resolución del contrato y el pago de daños y perjuicios.

De lo anterior y aplicando lo establecido en la jurisprudencia aplicable al caso, se tiene que, en procura de resolver dicho aspecto, se debe realizar una interpretación amplia del contrato, en relación a la redacción del documento, la intención común de las partes y la conducta de éstas en la ejecución de la misma; en ese advertido, en el caso, el comprador no cumplió con su obligación de pagar la segunda cuota, en el monto establecido ni en el tiempo acordado; empero, tampoco los vendedores activaron ningún mecanismo para exigir dicho cumplimiento; conducta que denota, negligencia y dejadez para lograr la efectiva ejecución del contrato; extremo que, de ninguna manera puede considerarse como cumplimiento del contrato, por parte suya.

En consecuencia, sin perjuicio de la interpretación gramatical o literal del art. 568 del Código Civil, que respecto de la resolución por incumplimiento establece: “I. En los contratos con prestaciones recíprocas cuando una de las partes incumple por su voluntad la obligación, la parte que ha cumplido puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato más el resarcimiento del daño…”; en apego al principio de verdad material, es evidente que en el caso sub lite, ambos sujetos procesales incumplieron la obligación contractual que les correspondía a cada uno; porque, conforme se señaló el comprador, no realizó el pago pactado y los vendedores no exigieron dicho pago.

Por estas razones, corresponde ratificar la resolución contractual determinada en alzada, restituyendo las obligaciones efectivizadas, retrotrayendo al inicio de la relación contractual.

3. En cuanto al pago de las penalidades reclamadas, remitiéndonos al contrato de fs. 4 a 6 vta., se observa que la cláusula décima, estipula que ante la rescisión del contrato, los vendedores deben restituir al comprador la totalidad de los pagos recibidos, con una deducción del 5% del valor total del contrato como compensación por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento; en favor de quien no haya causado la rescisión del contrato.

En consecuencia, habiéndose concluido en el numeral anterior que ambos sujetos procesales incumplieron sus obligaciones contractuales, no corresponde que ninguno se beneficie con las penalidades establecidas

De lo expuesto, se concluye que los argumentos traídos en casación, no acreditan la incorrecta aplicación o interpretación de normas; error de hecho o de derecho en la valoración de la prueba; en consecuencia, no son suficientes para modificar la decisión asumida en alzada; correspondiendo en ese mérito, emitir resolución aplicando la previsión contenida en el art. 220.II del Código Procesal Civil.