CONSIDERANDO IV: Fundamentos de la resolución
Expuestos como están los argumentos del recurso de casación, así como los fundamentos legales y doctrinales que sustentan la presente resolución y en virtud al principio de congruencia que debe regir en todo proceso judicial como elemento del debido proceso, corresponde a continuación dar respuesta.
Del contenido de los tres agravios traídos en casación, se establece que en los mismos, si bien se denuncia infracción, violación e indebida aplicación de la ley, respectivamente, empero, todos están relacionadas a la falta de consideración de la “Minuta de Transferencia de Compraventa de Lote de Terreno” y del contradocumento “Compromiso de Compraventa”, suscrito entre el demandante José Miguel Espada Bustillo y Sebastiana Calvimontes Mora; en ese merito, se analizará, en forma conjunta los agravios de los incs. a), b) y c).
En los motivos antes citados, la recurrente denuncia que el Auto de Vista no consideró que a través de la suscripción de la “Minuta de Transferencia de Compraventa de Lote de Terreno” y el contradocumento de “Compromiso de Compraventa”, el demandante reconoció haber dispuesto su propiedad del lote de terreno desde el mes de abril de 2019 en favor de Sebastiana Calvimontes Mora; consecuentemente, no existió acto de desposesión o de despojo, sino un acto de transferencia de propiedad por contrato intervivos, conforme al art. 180 de la Norma Fundamental, que establece la verdad material.
Del contenido del Auto de Vista N° 482/2024, de 20 de noviembre, que se encuentra descrito en el Considerando I.2 de este fallo, se toma evidencia, que la resolución aludida revocó la Sentencia impugnada y declaró PROBADA la demanda de reivindicación, disponiendo la restitución del bien inmueble objeto de la causa a favor del demandante en el plazo de 10 días, argumentando, que las pruebas adjuntas, como son la minuta de compra venta de lote de terreno de 15 de abril de 2019 (fs. 52 a 53) y el contradocumento que data de la misma fecha, suscrito entre el demandante y Sebastiana Calvimontes Mora, fueron valoradas incorrectamente; por cuanto de la revisión de la minuta de compraventa, si bien aparenta ser una transferencia de lote de terreno, realizada por Ángel Espada Bustillo a favor de Sebastiana Calvimontes Mora, pero existe un contradocumento que data de la misma fecha (15 de abril de 2019) cursante a fs. 165 y vta., documento último, que en su cláusula quinta establece que queda nula la minuta de transferencia, en el caso de que la compradora no cancele al vendedor en su totalidad el precio de la transferencia, infiriéndose que la minuta está sujeta a condición según previene el contradocumento, lo que hace que ambos documentos se complementen, aspecto que no tomó en cuenta la Juzgadora, respecto a la eficacia de la minuta suscrita que dependía del cumplimiento del pago del precio por la transferencia, lo que no sucedió; consecuentemente, la sesión de derechos que realizó Sebastiana Calvimontes Mora en favor de Sandra Soto, no constituye una transferencia del derecho propietario, toda vez que la primera no es propietaria del inmueble, de ahí que solo se trata de una sesión de derechos sobre proyecto de vivienda nueva y autoconstrucción, manteniendo el derecho propietario de Ángel José Miguel Espada Bustillo, al no constar que la compradora haya cumplido con el pago del precio como estipula la cláusula quinta del contradocumento y por figurar como el único propietario en el folio real.
En ese orden de cosas, el demandante no realizó ninguna venta y menos un compromiso de venta con Sandra Soto, que pueda otorgarle a esta última algún derecho sobre el bien inmueble; por lo que, la demandada no ostenta derecho alguno sobre el inmueble objeto de litis; tampoco se encuentra en posesión legal del inmueble, más al contrario, se tiene acreditado que el propietario ha sido despojado de manera arbitraria e injusta del derecho que ostenta sobre el bien inmueble, al no haber acreditado la demandada un justo título que justifique su posesión.
Del argumento citado del Auto de Vista recurrido, se extrae dos elementos fundamentales por los cuales llevó a revocar la Sentencia de primera instancia; primero, que la minuta de compra venta de lote de terreno de 15 de abril de 2019 no constituye transferencia a favor Sebastiana Calvimontes Mora, por la existencia del contradocumento y el incumplimiento de la cláusula quinta de éste último documento, que establece la nulidad del primero por falta de la cancelación del valor total del precio de la transferencia, por lo que se mantiene el derecho propietario de Ángel José Miguel Espada Bustillo, al no constar que la compradora haya cumplido con el pago del precio como estipula la cláusula quinta del contradocumento y por figurar como el único propietario en el folio real; y segundo, que el demandado, como efecto del primero, fue despojado de manera arbitraria e injusta del derecho propietario que ostenta el demandante, por parte de la demandada.
La doctrina aplicable del Considerando III.1, señaló que, por la acción de reivindicación, el propietario que ha perdido la posesión de un bien puede reivindicarla de quien la posee o detenta, siempre que cuente con derecho propietario debidamente registrado respecto al inmueble del cual pretende su reivindicación, para ese efecto, debe demostrar que un tercero se encuentre en posesión de su bien inmueble, sin contar con un derecho que la respalde.
De la revisión de obrados, se tiene que de fs. 52 a 53 vta., cursa una Minuta de Compra Venta de lote de Terreno suscrito el 15 de abril de 2019, por el que el demandante Ángel José Miguel Espada Bustillo otorgó en venta real y enajenación perpetua en favor de Sebastiana Calvimontes Mora, el lote de terreno D-2, del manzano D, con una superficie de 226.73 m2., en la suma de Bs. 25.000, con su respectivo Reconocimiento de Firmas y Rúbricas efectuado ante la Notaria de Fe Pública N° 12 de la ciudad de Sucre; asimismo, de fs. 105 a 106 vta., cursa el contradocumento de “Compromiso de Venta de Lote de Terreno”, suscrito en la misma fecha (15 de abril de 2019) y entre las mismas partes (Ángel José Miguel Espada Bustillo en calidad de vendedor y Sebastiana Calvimontes Mora, como compradora), por el que se suscribe el compromiso de venta del mismo lote de terreno esta vez por el precio libremente convenido de $us. 26.073, de los cuales se aclara que en la fecha se canceló la suma de Bs. 2.000, adquiriendo el compromiso de cancelar, la compradora, el precio establecido con el préstamo obtenido tramitado ante una entidad financiera, estableciéndose en su cláusula quinta que la adquiriente podrá iniciar la construcción de su vivienda una vez obtenga el crédito y cancele en su totalidad el precio convenido, en caso contrario, la minuta de transferencia quedará nula.
De los documentos antes señalados, se establece que las partes suscribientes llegaron a establecer un negocio jurídico de transferencia de lote de terreno, por el que el demandante, cedió el derecho propietario del lote de terreno en favor de Sebastiana Calvimontes Mora, así como la posesión en favor de la última; ahora, en uso de ese derecho y posesión cedida por el demandante, Sebastiana Calvimontes Mora, mediante documento privado de 16 de mayo de 2022 cursante de fs. 56 a 58, reconociendo su calidad de poseedora, y aclarando que tiene construida una Vivienda Social, que cedió sus derechos sobre el lote de terreno en favor de Sandra Soto Puma (ahora demandada), justificando la cesión en su imposibilidad de cumplir la obligación de pago del lote de terreno, autorizando a la última a realizar las gestiones ante el propietario.
De lo precedentemente expuesto, se establece que, en el caso, la parte demandante no demostró la desposesión del lote de terreno, como requisito de procedencia de la acción de reivindicación, esto pese a haber acreditado su derecho propietario a través del Folio Real N° 1.01.1.15.0002771 cursante a fs. 45; sino más al contrario, se demostró un desprendimiento voluntario del bien objeto de reivindicación como efecto de la suscripción de los documentos antes señalados.
La parte demandante, en su demanda principal, para la procedencia de la acción de reivindicación, manifestó que la demandada ingresó a su lote de terreno el año 2021, de manera clandestina e ilegal; aspecto que no llega a evidenciarse como cierto, toda vez, que la demandada, como se señaló en líneas precedentes, tomó posesión del lote de terreno, como efecto de la suscripción del documento privado de 16 de mayo de 2022, cursante de fs. 56 a 58 por el que Sebastiana Calvimontes Mora, cedió la posesión que ostentada en favor de la ahora demandada.
Al margen de lo anterior, el Auto de Vista recurrido, consideró nula la Minuta de Transferencia de lote de terreno de fs. 52 a 53, y como efecto de ello la inexistencia de la transferencia señalada en atención al incumplimiento de la cláusula quinta del contradocumento de Compromiso de Venta de Lote de Terreno cursante de fs. 105 a 106 vta., cuando dicho aspecto no fue objeto de la presente demanda de reivindicación; es más, no consideraron lo desarrollado por el Tribunal Supremo de Justicia respecto el razonamiento que se tiene expresado en el Considerando III.3, que señaló que, los documentos privados de transferencia que se encuentran debidamente reconocidos en sus firmas así no estén inscritos en Derechos Reales, esto no implica que no surta efectos entre las partes suscribientes, los cuales mientras no se invaliden judicialmente, tienen plena vigencia entre los mismos, sus sucesores y causahabientes.
De lo anterior, se constata, que el Auto de Vista recurrido, al haber declarado nula implícitamente la minuta de transferencia como efecto del incumplimiento del contrato y declarado inválido la transferencia efectuada por el demandante a favor de Sebastiana Calvimontes Mora, excedió su comprensión respecto a la finalidad de la acción reivindicatoria, toda vez que, para invalidar cualquier documento, como es en este caso, la “Minuta de Transferencia de Lote de Terreno” y el Contradocumento de “Compromiso de Venta de Lote de Terreno”, suscritos en 15 de abril de 2019”, están habilitadas las vías legales establecidas, no siendo precisamente la acción de reivindicación.
Este aspecto se ratifica por la doctrina aplicable del Considerando III.2, que señala que es improcedente la reivindicación cuando existe una relación contractual vigente, debido a que al haberse cedido la propiedad y la posesión, esa sesión subsiste, en tanto esa relación contractual no se disuelva o resuelva por los medios establecidos en ley, aspecto que imposibilita restituir el inmueble de manera simple por medio de la reivindicación, ya que ese contrato le es oponible al demandante por efecto del compromiso suscrito con los compradores del inmueble.
En ese margen, existiendo una relación jurídica por el que cedió el demandante el derecho propietario del lote de terreno a través de la Minuta de Transferencia de 15 de abril de 2019 a favor Sebastiana Calvimontes Mora y ésta en favor de la demandada; y, en tanto la primera relación contractual no sea disuelta por los medios establecidos en ley, existe una imposibilidad de poder restituir por medio de la reivindicación, ya que el contrato señalado le es oponible al demandante por efecto del acuerdo suscrito; por lo cual, no es factible pedir la restitución del lote de terreno por el demandante, sustrayendo los acuerdos que tenían; aspectos, que no fueron correctamente valorados en el Auto de Vista, debiendo en todo caso previamente, pedir la resolución del acuerdo transaccional o, en su caso, el cumplimiento de las obligaciones, para que concluido el mismo, se pueda accionar válidamente la reivindicación del lote en cuestión.
Por los argumentos expuesto, se establece que el Auto de Vista incurrió en errónea interpretación del art. 1453 del Código Civil, al no haber considerado lo antes citado, en relación a los documentos suscritos por la parte demandante.
Al respecto la doctrina aplicable del Considerando III.4 de este fallo señaló que, existe errónea interpretación de la ley, cuando la autoridad judicial en ejercicio de su competencia, al momento de analizar una norma jurídica, no ejerció de forma correcta los parámetros de interpretación legal que son reconocidos por la doctrina y Jurisprudencia.
En relación a la respuesta al recurso de casación del demandante, en el que manifiesta que por la suscripción de los documentos “Minuta de Transferencia de Lote de Terreno” y contradocumento de “Compromiso de venta de lote de terreno”, nunca se desprendió de su lote de terreno.
Al respecto en el análisis conjunto de los agravios de los incs. a), b) y c) de la parte recurrente, se determinó que relación contractual en tanto no estén disuelta por los medios establecidos en ley, existe una imposibilidad de poder restituir vía acción de reivindicación, argumento que también se hace extensible al memorial de respuesta de la parte demandante.
En mérito a lo expuesto, estando acreditado un accionar incorrecto del Tribunal de alzada en el análisis y emisión de la resolución impugnada, corresponde acoger la pretensión de la recurrente y emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.IV del Código Procesal Civil.