AS/0652/2025

Expuestos como están los argumentos del recurso de casación, así como como los fundamentos legales y doctrinales que sustentarán la presente resolución y en virtud al principio de congruencia que debe regir en todo proceso judicial como elemento del debido proceso, corresponde a continuación dar respuesta.

En cuanto a los reclamos descritos en los incisos a) y b), cabe referir que en ambos se expuso argumentos que van al fondo de la controversia y a lo pactado en la cláusula tercera del contrato base de la demanda, enfatizando que en el Auto de Vista no se consideró que en el contrato existe obligaciones reciprocas y que el demandado no entregó la documentación saneada conforme lo acordado en la referida cláusula tercera del contrato de 21 de julio de 2022, razón por la cual, se hubiese aplicado incorrectamente el art. 568 del Código Civil, sin observar que conforme al citado precepto legal, en los casos en que exista incumplimiento recíproco mutuo de las relaciones contractuales bilaterales, debe determinarse el orden o prelación de los mismos, ingresándose así, en un error de derecho y hecho por no interpretarse correctamente la cláusula tercera del contrato, en la que se hubiera establecido como condición previa al pago del precio de los $us. 40.000, la entrega de la documentación saneada por parte de la parte demandada, empero la Alzada hubiese considerado por cumplida la obligación del vendedor en mérito a la Carta Notariada de 14 de noviembre de 2022, en la cual, no se señaló que se adjuntó la documentación saneada; en consecuencia, a fin de no ingresar en una reiterada fundamentación, se ingresa en un solo análisis.

Así establecida la problemática, revisados los antecedentes del proceso, se tiene que mediante demanda de fs. 42 a 44 vta., subsanadas por escrito de fs. 63 a 65 vta. y 68 a 69, incoan el perfeccionamiento de la “promesa de venta” de 21 de julio de 2022, argumentando que el vendedor incumplió con la obligación primigenia de entregar los documentos de propiedad debidamente saneados y libres de gravámenes y recién sus personas tendrían la obligación de cancelar el saldo del precio de la compraventa de $us. 40.000. Por otra parte, una vez, citado el demandado por escrito de fs. 230 a 251 vta., respondió y reconvino por resolución de contrato, argumentado que, los demandantes incumplieron con el pago del saldo pactado en el plazo acordado y que, incluso podían haberlo hecho a momento de la deshipoteca, es decir, el mismo día de celebración del contrato (21 de julio de 2022), fecha en que hubiera procedido a pagar toda la deuda a la Mutual La Primea para el efecto o también indica que podían haber pagado el 09 de agosto de 2022 (fecha de registro del Testimonio de cancelación de hipoteca N° 2821 de 2 de agosto) o en la fecha en la que les hubiera hecho conocer el folio real libre de gravámenes (31 de agosto de 2022) o finalmente en la fecha del plazo estipulado (21 de octubre de 2022), en cuyas fechas, les hubiera puesto en conocimiento que, el inmueble estaba libre de hipoteca, entregando copias del comprobante del pago a la Mutual La Primera, comprobante de Derechos Reales sobre cancelación de la hipoteca y finalmente del formulario del folio real, de esta forma se tendría acreditado que su obligación de entrega de documentos estaba supeditado al pago total del saldo de la compraventa, razón por la cual, correspondería la resolución de los contratos suscritos con los demandantes. Que mediante Sentencia N° 451/2023 de 31 de octubre de 2023, obrante a fs. 490 a 448 vta., se declaró probada la demanda principal e improbada la acción reconvencional, que recurrida en apelación por el demandado por escrito de fs. 503 a 508, mediante Auto de Vista N° 708/2024 de 30 de septiembre de 2024, cursante a fs. 518 a 525, revocó totalmente la Sentencia, declarando improbada la demanda de cumplimiento de contrato y probada la demanda reconvencional de resolución de contrato, en cuyo mérito dispuso que Fidel Durán Clavel devuelva en anticipo la suma de $us. 30.000 a favor de Juan Marcelo Salazar Verástegui y Mauricio Salazar Verástegui y por su parte, estos últimos devuelvan el departamento y el parqueo objeto de la litis en el plazo no mayor de 10 días y que, los daños y perjuicios serán calculados en la vía incidental en ejecución de fallos.

Del análisis y contrastación de actuados procesales con el Auto impugnado, se tiene que, la parte demandante en fecha 21 de julio de 2022, suscribió el “contrato privado de promesa de venta”, reconocido ante la Notaría de Fe Pública N° 86 de la ciudad de La Paz, de la cual, se infiere que Fidel Duran Clavel, preliminarmente se comprometió a transferir en favor de Juan Marcelo Salazar Verástegui y Mauricio Salazar Verástegui, el departamento 1-A, Primer Piso, de una superficie de 123.34 mts. y, el parqueo N° 3 de una superficie de 12.19 mts. ubicados en la calle Otero de la Vega N° 666 (San Pedro) registrados bajo la Matrícula N° 2.01.0.99.0129214 y N° 2.01.0.99.0129226, respectivamente, por la suma total de $us. 70.000, estableciendo en su cláusula tercera, el precio y la modalidad de pago, acordando al respecto que, a la suscripción del documento señalado, los compradores entregaron en calidad de un segundo anticipo la suma de $us. 11.008, con el objeto de que sea empleado para la deshipoteca. Además, se entregó al vendedor un tercer anticipo de $us. 3.492, quedando un saldo de $us. 40.000. Sin embargo, en la misma cláusula entre partes se pactó: “… quedando un saldo de 40.000 (cuarenta mil dólares americanos) a cumplirse al momento de la deshipoteca y entrega de la documentación del folio real sin hipoteca ni gravámenes”.

De esta cláusula del contrato base de la demanda, se colige la concurrencia de obligaciones reciprocas o compromisos duales entre los contratantes que originó la controversia traída a colación en base al art. 568 del Código Civil, y a los efectos de resolver los reclamos invocados por el recurrente, es preciso referir que la misma, preceptúa: “En los contratos con prestaciones recíprocas cuando una de las partes incumple por su voluntad la obligación, la parte que ha cumplido puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, más el resarcimiento del daño; o también puede pedir sólo el cumplimiento dentro de un plazo razonable que fijará el juez, y no haciéndose efectiva la prestación dentro de ese plazo quedará resuelto el contrato, sin perjuicio, en todo caso, de resarcir el daño.”.

Este precepto legal, claramente refiere que, para proceder a la pretensión de cumplimiento de contrato, la parte que cumplió con la obligación no necesariamente debe solicitar la resolución del contrato, al contrario, esta también se encuentra facultada para demandar a la contraparte el cumplimiento exacto del contrato; es decir que lo que le interesa es la ejecución del contrato. Es más, conforme a los lineamientos desarrollados en la doctrina aplicable (III.1), resulta importante determinar el orden o prelación de las obligaciones generadas, es decir, se debe analizar el sinalagma funcional que contiene el contrato para establecer que obligación depende de la otra, para así determinar quién incumplió con su obligación, en cuya finalidad y en procura de resolver dicho aspecto, se debe realizar una interpretación amplia del contrato, es decir, que dicha interpretación debe ser: 1) En relación con la redacción del contrato; 2) La intención común de las partes contratantes; y, 3) La conducta de las partes en la ejecución de la misma.

Conforme a los lineamientos descritos en el acápite III.2 de la doctrina aplicable, la interpretación de los contratos ha de ser integral y sistemática, resolviéndose cualquier oscuridad o ambigüedad de una cláusula, por el sentido que resulta del conjunto de ellas, es más, si el art. 510 del Código Civil, establece: “I. En la interpretación de los contratos se debe averiguar cuál ha sido la intención común de las partes y no limitarse al sentido literal de las palabras. II. En la determinación de la intención común de los contratos se debe apreciar el comportamiento total de éstos y las circunstancias del contrato”. Se comprende con claridad que el citado precepto legal, abre la posibilidad de interpretar el contenido de los contratos, cuando este no es claro, sea por ser obscuro, ambiguo o por que el negocio implica dos o más declaraciones de voluntad.

Ahora bien, la cláusula tercera del contrato, establece que el pago del saldo de $us. 40.000, debe cumplirse al “momento” de la deshipoteca y entrega del folio real sin hipoteca ni gravamen a favor de los compradores, es decir, la obligación de entrega de documentos era prioritaria, ya que se establece como condición para el pago del saldo restante del precio de la promesa de venta, convicción que puede corroborarse con el propio contrato de reconocimiento de deuda de fecha 14 de septiembre de 2022, obrante a fs. 5, debidamente reconocido ante Notaria de Fe Publica N° 45, suscrito por el demandado Fidel Duran Clavel con el padre de los demandantes, que en su cláusula tercera se consignó de forma expresa: “Monto de dinero que me comprometo a cancelar al vendedor Fidel Duran Clavel (…) Una vez que entregue a los compradores, los documentos de ambos inmuebles…”. Esta expresión, refiere a la acción de entregar a los compradores los documentos necesarios para formalizar la compraventa de dos propiedades específicas; es decir, que esta entrega de documentos es un paso previo al pago de la deuda del precio de la promesa de venta. Además, de la interpretación integral y sistemática del contrato base de la demanda de 21 de julio de 2022, se tiene que, las obligaciones pactadas debieron cumplirse en el plazo estipulado en la cláusula cuarta del contrato, en la cual, de forma expresa se acordó que las partes se obligaron al estricto cumplimiento de lo estipulado en las demás cláusulas en el plazo de 3 meses a partir de la suscripción del citado contrato – extremo que no fue observado en la resolución recurrida.

En ese contexto, se deberá entender el sentido más adecuado, que produzca efecto conforme a la materia y naturaleza del contrato que es de la promesa de venta, siendo el contrato una asociación de pensamientos encaminados al logro del fin buscado por la voluntad, asociación en la que las cláusulas son sus componentes, forzosamente la interpretación ha de ser integral y sistemática, resolviéndose por el sentido que resulta del conjunto de ellas, que en el caso de autos es la venta de un departamento y un parqueo, por el cual los compradores anticiparon como pago del precio de la venta la suma de $us. 30.000 y el vendedor autorizó el ingreso a los inmuebles a los compradores, empero su perfeccionamiento estaba supeditado al cumplimiento de obligaciones reciprocas de los contratantes, en este caso, de los compradores del pago del saldo de $us. 40.000 y del vendedor de la entrega de documentos que denoten que los inmuebles se encuentren sin gravamen alguno. Sin embargo, conforme se manifestó ut supra acorde a la “cláusula cuarta” del contrato base de la demanda, se acordó que ambos contratantes se obligaron a cumplir sus obligaciones en el plazo de 3 meses; es decir, hasta el 21 de octubre de 2022; en consecuencia, la intimación de fs. 186 a 188 (con la carta notarial de 10 de noviembre de 2022), no demuestra que el vendedor haya cumplido o haya tenido la intención de cumplir su obligación previa de entregar la documentación de propiedad en el plazo pactado en el contrato, siendo que la misma data de fecha 14 de noviembre de 2022; es decir, fue materializada fuera del plazo estipulado en el contrato de promesa de venta, mas no así, acorde a lo contratado, siendo evidente que el vendedor-demandado no demostró con prueba idónea que cumplió su obligación de entregar la documentación comprometida en el plazo acordado, menos que haya hecho conocer durante el transcurso del plazo que los inmuebles se encontraban libres de hipotecas o gravámenes o la voluntad de querer cumplir su obligación asumida, más al contrario, del contrato de reconocimiento de deuda de fecha 14 de septiembre de 2022, obrante a fs. 5, debidamente reconocido, exterioriza la mala fe contractual del demandado, ya que hizo reconocer al padre de los compradores la deuda del saldo del precio de la venta de $us. 40.000, sin informarle o informar a los compradores que ya contaba en su poder con el respectivo folio real de fecha 31 de agosto de 2022 (fs. 115 a 118 vta.), que denota la cancelación de las restricciones en fecha 09 de agosto de 2022, en contrario sensu siguió obligándose a la entrega de los documentos de propiedad al consignarse de forma expresa que el monto reconocido será cancelado una vez entregado la documentación a los compradores, lo cual, es contrario a la buena fe contractual desarrollado en el acápite III.3 de la doctrina aplicable.

De esta forma, la literal citada supra, solo corrobora que la obligación de los compradores estaba supeditado al cumplimiento de la obligación de entregar la documentación de propiedad libre de todo gravamen al consignarse la expresión “una vez”, que se emplea para enunciar una acción que sucede inmediatamente después de otra, en consecuencia, mal podría el Tribunal de apelación establecer que el demandado-vendedor demostró que cumplió con su obligación, más aún, si la prueba en la cual basó su determinación, solo demuestra que no son evidentes los argumentos alegados por el demandado, máxime si frente a la declaración testifical de María Eliana Dávalos Zenteno de fs. 295 a 297, en la cual, basó su determinación, el referido contrato tiene todo el valor probatorio de conformidad al art. 1297 del Código Civil.

En consecuencia, conforme al planteamiento de la demanda de “cumplimiento de contrato”, se tiene la plena facultad de Juan Marcelo Salazar Verástegui y Mauricio Salazar Verástegui para accionar la pretensión de pedir el cumplimiento del contrato y con ello, el perfeccionamiento de la venta, considerando que ambas partes en lo convenido se han obligado a cumplir conforme lo acordado en las cláusulas tercera y cuarta del contrato de 21 de julio de 2022, el vendedor-propietario se obligó de entregar el folio real sin hipotecas ni gravámenes, y, por otra parte, los compradores a cancelar el saldo del precio de la venta de $us. 40.000, empero la obligación de los actores-compradores de pagar el saldo restante del precio de la venta estaba supeditado previamente a la entrega de los documentos de propiedad libre de todo gravamen y cumplida la misma, los compradores procedan al pago del saldo.

El análisis que precede, da cuenta que son evidentes las acusaciones de la parte recurrente; en consecuencia, la determinación asumida en Alzada, es el resultado de una incorrecta interpretación y aplicación al caso, del art. 568 del Código Civil, en aplicación del principio de seguridad jurídica, que impone que toda persona tenga conocimiento cierto y anticipado sobre las consecuencias jurídicas de sus actos y omisiones; directamente relacionado con el principio de legalidad, en consecuencia, es evidente la infracción del art. 568 del Código Civil, así como el error de hecho y de derecho del contrato base de la demanda al no haber realizado una interpretación amplia del contrato, en relación a la redacción del contrato, la intención común de las partes contratantes, y la conducta desplegada de las partes en la ejecución de la misma en armonía con el citado art. 568 del Código Civil.

Con relación a la contestación al recurso de casación

Respecto que su persona cumplió a cabalidad con la deshipoteca de los bienes hecho que hubiera puesto en conocimiento de los compradores en fecha 14 de noviembre de 2022, conforme lo acordado. Cabe referir que la misma conforme lo ampliamente desarrollado en el acápite anterior no fue comunicado oportunamente a los compradores. De la misma forma, con relación de que los demandantes nunca demostraron su intención de cancelar el saldo deudor del precio de la venta, no se toma en cuenta que conforme al sinalagma funcional del contrato base de la demanda, su persona como vendedor tenía la obligación de entregar a documentación comprometida dentro el plazo pactado, remitiéndonos a los fundamentos expuestos en el apartado anterior.

Por lo manifestado, corresponde a este Tribunal resolver conforme señala el art. 220.IV del Código procesal Civil.