Motivation
MOTIFS DE LA DECISION :
I. SUR LA RESILIATION DU CONTRAT DE RESIDENCE ET L’EXPULSION
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire
La société ADOMA et [V] [U] ont conclu un contrat de résidence, soumis aux dispositions des articles L 633-1 et suivants et R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.
Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 de ce code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.
L’article 2224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice
En l'espèce, en application de l'article 5 du contrat de résidence, le résident s’est engagé à payer mensuellement une redevance, à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant. En son article 11, le contrat de résidence contient une clause résolutoire en vertu de laquelle la résiliation intervient de plein droit en cas d'inexécution par le résident des obligations lui incombant ou manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par ailleurs, en application de l’article 1225 du code civil, la clause résolutoire précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2023, la SA ADOMA a mis en demeure [V] [U] de régler les échéances de redevance impayées à hauteur de 1.697,69 euros, sous huitaine à compter de la présentation de cette lettre et sous peine de résiliation du contrat de résidence « en application de son article 11 », un mois après l'expiration de ce délai.
La lettre de mise en demeure exigée par l’article 11 du contrat de résidence est un acte de procédure dès lors qu’elle sert de base au constat de la résiliation du contrat faute de régularisation de la situation d’impayés dans le délai imparti. La mise en œuvre de la clause de résiliation de plein droit est donc subordonnée à la remise effective de la mise en demeure à son destinataire.
En l’espèce, suivant l’avis de réception produit, la lettre a été remise le 4 février 2023 à la personne même de [V] [U] contre signature. Il en résulte que la mise en demeure a bien été portée à la connaissance de l’intéressé.
Suivant le décompte locatif versé aux débats par la SA ADOMA, actualisé au 30 avril 2024, [V] [U] n’a pas régularisé la situation dans le délai imparti.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient donc réunies à la date du 5 mars 2023 en application de l'article 11 du contrat de résidence conclu entre les parties et de l'article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation, l'argumentation afférente à l'absence de soumission du cas du locataire à la CCAPEX apparaissant dépourvue de conséquence sur ce point.
Il convient par conséquent de constater la rupture du contrat de bail au 5 mars 2023.
En outre, [V] [U] apparaît dans l'incapacité financière de s'acquitter de sa dette en 24 mensualités en plus de sa redevance mensuelle ; il est constant qu'il n'a payé aucune somme d'argent à la SA ADOMA depuis le 25 août 2023. Ainsi, sans remettre en question l'existence des difficultés dont il souffre, aucun échéancier n'apparaît, en l'état, pouvoir être respecté.
Il convient par conséquent de rejeter cette demande et d'ordonner l'expulsion de [V] [U], suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.
Le recours à l’assistance de la force publique apparaît suffisant pour assurer l’exécution de la décision, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'assortir celle-ci d'une astreinte.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.
II. SUR LES SOMMES DUES
En application de l'article 5 du contrat de résidence, le résident est tenu de payer mensuellement une redevance. Les prestations facultatives font l’objet d’une facturation complémentaire.
L'occupation prolongée du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d'une indemnité d'occupation qu’il convient de fixer au montant de la redevance mensuelle jusqu’à la libération des lieux.
Il ressort en l'espèce du décompte produit en pièce 7 par la requérante que [V] [U] demeurait redevable, au 30 avril 2024, de la somme de 8.779,84 euros. Ce décompte ne souffre de la part du défendeur aucune contestation.
Partant, [V] [U] sera condamné au paiement de la somme de 8.779,84 euros arrêtée au 30 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.697,79 euros à compter de la réception de la mise en demeure, le 4 février 2023, et du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.
[V] [U] sera encore condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la requérante de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
1- Sur les frais irrépétibles et les dépens
En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens.
En l'espèce, [V] [U], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de l'instance.
En application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
L'équité commande de dire n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l'article 514 du code de procédure civile.