Cour d'appel d'Aix-en-Provence RG n° 24/00026

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FAITS ET PROCÉDURE

La SCI DASSI-VANNI est propriétaire, sur la commune de Marseille (13003) [Adresse 1] [Adresse 9], d'un immeuble d'activités d'une superficie totale de 323 m2, implanté sur des parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et [Cadastre 14], occupé, selon bail commercial, par la société AMT-R.
Une promesse de vente a été consentie, par acte notarié du 2 novembre 2023, à la SCI [N]-[K] et une déclaration d'intention d'aliéner a été régulièrement transmise à la ville de Marseille.
L'EPF PACA, bénéficiaire d'une convention d'intervention foncière conclue le 14 mars 2016 et complétée par avenant du 10 juillet 2019, a, par acte d'huissier du 19 janvier 2024, notifié sa décision de préemption du bien et proposé un prix d'acquisition de 320 000 €.
La SCI DASSI-VANNI a notifié son refus du montant proposé et saisi la juridiction administrative de recours en suspension et annulation de la décision de préemption, demandes toutes deux rejetées.
C'est dans ces conditions que l'EPF PACA a saisi le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône, selon mémoire en date du 27 mars 2024, aux fins de fixation du prix d'aliénation.
Par jugement du 27 novembre 2024, le juge de l'expropriation a :
- fixé à 360 576 € la valeur de l'immeuble appartenant à la SCI DASSI VANNI sis [Adresse 8], parcelles ca dastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14] ;
- condamné l'EPF PACA à payer à la SCI DASSI VANNI la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- laissé les dépens à la charge de l'EPF PACA ;
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.
La SCI DASSI-VANNI a interjeté appel de cette décision, par déclaration reçue au greffe le 21 décembre 2024.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Selon mémoire d'appel reçu au greffe le 19 mars 2025, régulièrement notifié le 21 mars 2025 et réceptionné par les intimés le 24 mars 2025, auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l'appelante par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la SCI DASSI-VANNI demande à la cour de :
- Infirmer le jugement entrepris du 27 novembre 2024 du juge de l'expropriation près le tribunal judiciaire de Marseille en tant qu'il a appliqué un abattement de 20 % pour occupation commerciale sur la valeur de l'immeuble ;
Saisie par l'effet dévolutif de l'appel :
In limine litis :
- juger que la saisine par l'EPF est entachée de nullité,
Sur la fin de non-recevoir
- écarter la pièce n° 5 versée par l'EPF PACA au visa de l'article 16 du code de procédure civile, faute de pouvoir en débattre contradictoirement,
- juger la saisine irrecevable pour renonciation de l'EPF à l'exercice de son droit de préemption
Subsidiairement, au fond :
- de surseoir à statuer dans l'attente de la décision définitive du tribunal administratif de Marseille sur le sort de la décision de préemption,
Très subsidiairement :
- de donner acte à la SCI DASSI VANNI de son refus de l'offre de l'Etablissement public foncier PACA,
- juger que le bien décrit dans la déclaration d'aliéner affiche une surface de 340 m2 et non 313 m2,
- de fixer le prix d'aliénation de l'immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 17] cadastré [Cadastre 15] section M numéros [Cadastre 12] et [Cadastre 14] par méthode d'évaluation par comparaison, à la somme de 450 000 €, soit :
' 1 323, 52 € par m2,
' soit 1 931, 33 € par m2 en raisonnant uniquement sur la surface bâtie,
- de rejeter toute demande plus ample ou contraire de l'Etablissement public foncier PACA,
En tout état de cause
- de condamner l'Etablissement public foncier PACA à verser à la SCI DASSI-VANNI la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de ses demandes, la SCI DASSI-VANNI conteste l'abattement appliqué par le prix juge sur la valeur au mètre carré retenue au prétexte que le bien est grevé d'un bail commercial.
Elle affirme que le bail dont s'agit comporte, pourtant, une clause de résiliation le jour de la signature d'un acte de vente.
Au vu de cette clause, annexée à la déclaration d'intention d'aliéner, l'immeuble doit être considéré comme libre de toute occupation au jour de la cession de l'immeuble.
Elle précise que l'avis émis par le service des domaines tenait bien compte de cette clause, l'évaluation qu'il a faite du bien étant « libre de toute occupation » au regard de la nature précaire du bail.
La SCI DASSI-VANNI soulève, en outre, la nullité de l'offre qui lui avait été faite et, partant, l'irrecevabilité de la saisine, motif pris de la communication tronquée de l'avis des domaines, ainsi que la nullité de la saisine pour défaut de mention d'au moins un terme de référence.
Elle demande, dans le même temps, qu'il soit sursis à statuer dans l'attente du jugement du tribunal administratif, saisi d'une demande d'annulation et/ou de suspension de la préemption.
Sur le fond, elle critique les termes de comparaison invoqués par l'EPF PACA et le commissaire du gouvernement, qu'elle estime non pertinents, et relève une erreur de surface dans les écritures adverses, l'immeuble litigieux étant d'une superficie de 340 m2, soit 250 m2 de surface bâtie et 90 m2 de stationnement extérieur, et non 313 m2 comme indiqué, de façon erronée, tant par l'EPF PACA que par le commissaire du gouvernement.
Elle souligne que son bien est sain, en bon état d'entretien, avec une toiture neuve, une façade ravalée en 2021 et des menuiseries en PVC neuves.
Elle sollicite, dès lors, la fixation d'un prix de cession de 450 000 €.
L'EPF PACA, dans son mémoire d'intimé contenant appel incident reçu au greffe le 18 juin 2025, auquel il est renvoyé par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu'il a :
' rejeté les demandes de nullités de l'offre et de la saisine de l'EPF PAC ;
' déclaré recevables l'offre et la saisine de l'EPF PACA ;
' fixé la date de référence au 28 janvier 2020 ;
' retenu une surface de 313 m2 ;
' pratiqué un abattement de 20 % pour occupation ;
' écarté l'exécution provisoire.

Rejeter la nouvelle demande de la SCI DASSI VANNI de surseoir à statuer dans l'attente de la décision du tribunal administratif sur la légalité de la décision de préemption en tant qu'elle est irrecevable et inopérante ;
Rejeter les demandes de la SCI DASSI VANNI ;
Infirmer le jugement en ce qu'il a :
' fixé la valeur unitaire du bien à 1 440 €/m2 avant abattement pour occupation commerciale.
Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Déclarer régulières et recevables l'offre et la saisine de l'EPF PACA ;
Fixer le prix d'aliénation de l'immeuble d'activités sis [Adresse 10] Marseille (13003), parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] (90 m2) et M [Cadastre 14] (233 m2) d'une superficie totale de 323 m2 (sic), propriété de la SCI DASSI VANNI, comme suit :
' méthode d'évaluation : comparaison
' surface retenue : 313 m2
' valeur unitaire retenue : 1 275 €/m2 libre
' abattement pour occupation commerciale : 20 %
Soit : (313 m2 X 1 275 €) X 0, 8 = 320 000
Écarter l'exécution provisoire
Condamner la SCI DASSI VANNI aux dépens de l'appel ;
Condamner la SCI DASSI VANNI à payer à l'EPF PACA la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, l'EPF PACA précise que la Cour n'est saisie que du seul chef de dispositif du jugement querellé portant application d'un abattement de 20 % pour occupation, sur la valeur de l'immeuble.
Ainsi, toutes autres demandes devront être rejetées, l'appelante n'ayant pas sollicité l'infirmation de la décision des autres chefs.

Il demande, par ailleurs, que soient écartées les nullités soulevées par la SCI DASSI-VANNI, comme n'étant pas fondées, de même que la demande de sursis à statuer, moyen à la fois irrecevable, pour être formulé pour la première fois en appel, et inopérant.
Sur le fond, l'EPF PACA rappelle que le préfet des Bouches-du-Rhône a approuvé, par arrêté du 6 décembre 2005, complété par arrêté du 24 avril 2017, la création du périmètre de la zone d'aménagement différée (ZAD) de la façade Maritime Nord de [Localité 17], aux fins de reconquête des secteurs dégradés, de développement économique, de diversification de l'habitat et de requalification du cadre de vie.
Dans le cadre de l'extension de cette Opération d'Intérêt National, il indique avoir signé avec l'établissement public d'aménagement Euroméditerranée (EPAEM), la ville de [Localité 17] et la communauté urbaine [Localité 17] Provence - Métropole Aix-[Localité 17] Provence, des conventions d'intervention foncière.
L'immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI se situant dans ce périmètre, l'EPF PACA a, en sa qualité de délégataire du droit de préemption urbain, décidé d'acquérir le bien proposé à la vente pour un montant de 320 000 €.
Il précise que le local, à usage principal d'atelier, se compose d'un rez-de-chaussée de 233 m2 avec vitrine, d'une mezzanine de 80 m2, accueillant vestiaires, bureau et zone de stockage, et d'une cour attenante, à usage de parking, de 90 m2.
Bien que la surface au sol portée sur la déclaration d'intention d'aliéner soit de 250 m2, il propose, sous toutes réserves, de ne retenir qu'une surface de 313 m2, correspond à la surface réelle au sol, soit 233 m2, et la totalité de la mezzanine de 80 m2.
Il rappelle, par ailleurs, que le bien fait l'objet d'un bail commercial et qu'il doit, de ce fait, être évalué en valeur « occupé ».
L'EPF PACA sollicite, en conséquence, la confirmation de la décision entreprise, sauf en ce qu'elle a fixé la valeur unitaire du bien à 1 440 €/m2.
Au regard des termes de comparaison qu'il produit, l'EPF PACA demande la fixation d'un prix unitaire de 1 275 € soit, après abattement pour occupation commerciale, un montant d'indemnisation de 320 000€.
Le commissaire du gouvernement, dans ses écritures reçues au greffe le 20 juin 2025, conclut à l'infirmation du jugement querellé et à la fixation d'une indemnité de dépossession de 313 000 €.
Il rappelle que l'immeuble litigieux, cadastré [Cadastre 15] section M n° [Cadastre 12] et [Cadastre 14], d'une superficie de 313 m2, se situe en zone UAe1 du PLUi [Localité 17] Provence : centre-ville de [Localité 17], avec larges possibilités de constructions.
Le bien étant occupé, en vertu d'un bail commercial conclu le 31 décembre 2022 pour une durée de 9 ans, un abattement doit être appliqué.
Il préconise d'évaluer le bien selon la méthode des termes de comparaison et il en communique 5, avec leurs dates de publication et leurs références d'enregistrement, portant sur des transactions intervenues entre 2019 et 2024 et se détaillant comme suit :
Date Lieu Cadastre Surface Prix Prix/m2
09/05/22 [Adresse 5]/L/40 227.55 120 000 527
26/04/19 [Adresse 4]/C/40 [Numéro identifiant 3]
13/03/24 200 bd National 3e 811/K/170 822.58 1 660 000 2 018 06/03/24 327 bd National 3e 814/B/33 590.50 210 000 355
12/03/24 [Adresse 13]/I/43 [Numéro identifiant 2]


Après pondération de ces termes de comparaison, qui ne présentent pas toutes les caractéristiques du bien exproprié qui est en monopropriété, e qui est un élément de plus-value, le commissaire du gouvernement établit un prix de marché de 1 000 € le m2, soit un montant d'indemnisation de 313 000€.
À l'audience du 2 octobre 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions du 1er alinéa de l'article R.311-20 du code de l'expropriation.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.