Cour d'appel d'Aix-en-Provence RG n° 24/00026

MOTIFS DE LA DECISION
- Sur le périmètre de la saisine de la cour par la SCI DASSI-VANNI :
Il résulte des dispositions de l'article 901-7° du code de procédure civile que : « La déclaration d'appel, qui peut comporter une annexe, est faite par un acte contenant, à peine de nullité :
'
7° Les chefs du dispositif du jugement expressément critiqués auxquels l'appel est, sans préjudice du premier alinéa de l'article 915-2, limité, sauf si l'appel tend à l'annulation du jugement. »
Ces dispositions sont complétées par celles de l'article 915-2 du code de procédure civile, aux termes desquelles :
« L'appelant principal peut compléter, retrancher ou rectifier, dans le dispositif de ses premières conclusions remises dans les délais prévus au premier alinéa de l'article 906-2 et à l'article 908, les chefs du dispositif du jugement critiqués mentionnés dans la déclaration d'appel.»
Or, la déclaration d'appel adressée par la SCI DASSI-VANNI, par voie électronique, a entendu expressément limiter l'appel au chef du jugement critiqué en ce qu'il a :
« fixé à la somme de 360 576 € la valeur de l'immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI sis [Adresse 7] à Marseille 13003, parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14] ».
Le mémoire de l'appelante ne s'est pas contenté de compléter, retrancher ou rectifier les chefs du dispositif critiqués, tels qu'ils figurent dans la déclaration d'appel, mais y a rajouté.
Cependant, la SCI DASSI-VANNI avait soulevé, en premier instance, la nullité de la saisine de l'EPF PACA, motif pris de ce que celui-ci ne démontrait pas avoir obtenu une évaluation du bien par le service des domaines et que son mémoire ne produit aucun terme de référence susceptible d'être contradictoirement débattu.
Bien qu'il y ait répondu dans les motifs de sa décision, le premier juge a omis d'en faire mention dans le dispositif.
Aussi, la SCI DASSI-VANNI est légitime à soumettre à la cour ces demandes qu'elle ne pouvait viser dans sa déclaration d'appel, le dispositif du jugement du 27 novembre 2024 n'y faisant
aucune référence.

- Sur la recevabilité des conclusions :
Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 12 octobre 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.


L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce, les conclusions de la SCI DASSI-VANNI, de l'EPF PACA et du commissaire du gouvernement, adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

- Sur la nullité du mémoire de saisine de l'EPF PACA et la demande de sursis à statuer :
Le premier juge a répondu, en des termes pertinents, à l'argumentation développée par la SCI DASSI-VANNI tendant à l'irrecevabilité du mémoire de saisine de l'EPF PACA.
Il ressort, en effet, des éléments versés aux débats que l'EPF PACA a :
obtenu une évaluation de la valeur du bien exproprié par le service des domaines,
consigné une somme égale à 15% du montant de ladite évaluation,
fait référence à des termes de comparaison existants et vérifiables.

Ces chefs de demande, non fondés, seront en conséquence, rejetés.
Sera, également, rejetée la demande de sursis à statuer, dans l'attente de la décision du tribunal administratif de Marseille.
Outre qu'il s'agit d'une demande nouvelle, formulée pour la première fois en appel et, partant, irrecevable, il est établi que le tribunal administratif de Marseille a d'ores et déjà, par jugement en date du 16 janvier 2024, rejeté la demande d'annulation de la préemption du bien de l'appelante.
Enfin, il n'y a pas lieu d'écarter la pièce n° 5 de l'EPF PACA laquelle, malgré les ratures qui l'affectent, reste parfaitement lisible et a pu être, amplement, débattue.

- Sur le fond :
Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée, qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'il juge nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.
L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Aux termes de l'article L 211-5 du code de l'urbanisme, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l'acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu'il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de 2 mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.
À défaut d'accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation selon les règles mentionnées à l'article L 213'4.


Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

Sur la date de référence :

Au visa de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, et par application des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation, la date de référence est, en l'espèce, fixée au 28 janvier 2020, date d'opposabilité aux tiers du plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle se situe le bien.
Elle ne fait l'objet d'aucune contestation.
À la date de référence, la parcelle litigieuse se situe en zone UAe1.

- Sur la consistance du bien :
Les parties s'opposent sur la consistance du bien et sa superficie.
La SCI DASSI-VANNI revendique une superficie du local de 250 m2 de surface utile, outre un stationnement extérieur de 90 m2, soit un total de 340 m2.
L'EPF PACA retient une surface de 233 m2, au sol, ainsi qu'une mezzanine de 80 m2, soit 313 m2 au total.
Le commissaire du gouvernement retient, également, ce mode de calcul qui repose, pour ce qui concerne la superficie au sol, sur l'indication cadastrale.
C'est, donc, une surface de 313 m2, favorable à l'expropriée en ce qu'elle intégre l'intégralité de la mezzanine, qui sera retenue.
La cour attenante, en l'état d'aire de stationnement, constitue un élément de plus-value pris en compte dans l'évaluation globale du bien, mais elle ne peut être comptabilisée dans le calcul de la surface utile du bien.

- Sur l'état d'occupation :
Il resort des pieces versées aux débats que le local dont s'agit a fait l'objet d'un bail commercial, conclu le 31 décembre 2022 entre la SCI DASSI-VANNI et la SARL AMTR, expirant le 31 décembre 2032.
Il ne peut, dès lors, être soutenu qu'il doit être évalué en valeur 'libre d'occupation'.
La clause de résiliation du bail, contenue dans la promesse de vente consentie à la SCI [N] [K], est inopérante, d'autant que la SARL AMTR n'en est nullement partie prenante.
Le bien sera, en consequence, évalué en valeur 'local occupé'.
Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties comparantes adoptent, unanimement, la méthode d'évaluation par comparaison.
Pour parvenir à une valeur d'indemnisation de 360 576 € en valeur occupée, soit 313 m2 X 1 440 €/m2, moins un abattement de 20% pour occupation, le premier juge a procédé à l'examen des termes de références produits par l'appelante, par l'EPF PACA et par le commissaire du gouvernement, en prenant soin d'écarter, outre les offres d'achat, celles-ci ne correspondant pas à des mutations effectives, les références qui ne présentaient que peu ou pas de similitudes avec le bien de la SCI DASSI-VANNI.


Le mode de calcul n'est, cependant, pas explicité et la valeur unitaire retenue ne correspond à aucune des moyennes résultant des termes de comparaison débattus.
La SCI DASSI-VANNI réclame une valeur de 1 323, 52/m2, mais sur une surface de 340 m2, dont il a été précisé qu'elle était erronée.
L'application de cette valeur de 1 323, 52 € à la surface cadastrale retenue aboutirait à un montant d'indemnisation de 414 262 €, avant abattement pour occupation, et 331 409, 60 € en valeur du bien occupé.
L'EPF PACA propose une valeur de 1 275 €/m2, soit un total de 399 075 €, avant abattement, et 319 260 €, arrondis à 320 000 €, en valeur du bien occupé.
Enfin, le commissaire du gouvernement, faisant reposer son évaluation sur des références portant sur des biens occupés, donc sans abattement supplémentaire, aboutit à une valeur de 1 000 €, soit un total de 313 000 €.
Il en ressort que, après application d'un abattement pour occupation parfaitement fondé, bien que contesté par la SCI DASSI-VANNI, les montants apparaissent très proches les uns des autres.
Par ailleurs, il convient de se référer à l'avis du service des domaines lequel a évalué le bien à 400 000 €, mais en valeur libre d'occupation, en l'état d'une erreur juridique sur la nature du bail liant la SCI DASSI-VANNI à la SARL [N] [K].
Il a, en effet, été précisé que le bail consenti sur le local dont s'agit est de nature commercial et conclu pour une durée de 9 ans, ce qui ne lui permet pas d'être qualifié de « précaire ».
L'application sur le montant d'évaluation des domaines d'un abattement pour occupation, raisonnablement évalué à 20 %, aboutit à un montant d'indemnisation de 320 000 €.
C'est, dès lors , cette valeur qui sera retenue et à laquelle l'EPF PACA sera tenu.
Aucune raison d'équité ne commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre des parties.
Il y a lieu, en conséquence, d'infirmer le jugement du 27 novembre 2024, rendu par le juge de l'expropriation des Bouches-du-Rhône, en ce qu'il a fixé à la somme de 360 576 € la valeur de l'immeuble appartenant à la SCI DASSI-VANNI sis [Adresse 7] à Marseille 13003, parcelles cadastrées section [Cadastre 15] M n° [Cadastre 12] et n° [Cadastre 14], et de fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 320 000 €.
Le jugement sera confirmé, pour le surplus.
Chaque partie supportera la charge des dépens d'appel par elle exposés.