Motivation
MOTIFS :
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 avril 2024 suite à la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de six semaines.
Sur les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire :
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
V. - Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (').
VII. - Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il en résulte qu'en matière de baux d'habitation, tant qu'aucune décision constatant la résolution du bail n'est passée en force de chose jugée, le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire de façon rétroactive au locataire à jour du paiement de ses loyers
En l'espèce, M. [U] produit un courrier du commissaire de justice en charge de recouvrer la dette locative, daté du 06 févier 2025, indiquant qu'il est à jour de « l'intégralité des loyers et indemnités d'occupation jusqu'au mois de février 2025 inclus ».
Mme [W] reconnait dans ses écritures que la dette est soldée mais fait valoir que M. [U] n'avait pas repris le paiement de son loyer courant avant l'audience de première instance et qu'il ne justifie pas que sa situation financière lui permet d'assumer de manière régulière ses charges locatives.
Il résulte de ce qui précède que l'appelant démontre avoir apuré sa dette locative au plus tard le 06 février 2025 ce qui suffit à établir qu'il était en mesure de s'acquitter de sa dette de manière échelonnée.
Par ailleurs, il n'est pas discuté qu'il a repris le versement du loyer courant à la date de l'audience d'appel.
Ces éléments justifient de lui accorder des délais de paiement rétroactifs à compter du jour du commandement de payer du 26 février 2024 et jusqu'au 06 février 2025, assortis de la suspension des effets de la clause résolutoire.
Dès lors que M. [U] a apuré sa dette dans les délais, il convient de considérer que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué.
L'ordonnance entreprise sera donc infirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, ordonné l'expulsion de M. [U] et condamné celui-ci au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation.
Mme [W] sera déboutée de ses demandes formulées de ces chefs.
Sur la demande relative au chauffe-eau :
Aux termes de l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
Il est constant que le remplacement d'un chauffe-eau doit être assumé par le bailleur au titre des réparations autres que locatives tandis que l'entretien courant de l'appareil incombe au locataire.
M. [U] sollicite le remboursement du coût de remplacement du chauffe-eau, expliquant que ce dernier, vétuste et obsolète, est tombé en panne et a dû être remplacé à ses frais.
Pour rejeter cette demande, Mme [W] fait valoir qu'elle ne s'est pas opposée à envisager le remplacement du chauffe-eau, cependant elle a sollicité de M. [L] les justificatifs de l'entretien du ballon impliquant son détartrage, sa vidange, ce qui ne lui a jamais été communiqué. Or, il apparait que la panne du ballon est une conséquence de l'entartrage de l'installation, ce qui aurait pu être évité grâce à un entretien du locataire.
Il ressort des pièces versées aux débats que, suite à la panne du chauffe-eau, le service « MesDépanneurs.fr » est intervenu chez M. [L] le 19 février 2025. Le diagnostic mentionne que l'installation date de plus de 10 ans et que la « résistance du chauffe-eau est en contact avec le calcaire et fait disjoncter le différentiel », le service préconisant l'échange de l'appareil.
L'entreprise ARS qui est intervenu le 1er mars 2025 pour remplacer le matériel note quant à elle une « fuite au niveau de la cuve en dessous du chauffe-eau. L'ensemble est très corrodé et nécessite le remplacement du chauffe-eau ».
M. [U] ne justifie pas de l'entretien du chauffe-eau depuis son entrée dans les lieux.
Il résulte de ces éléments que si le chauffe-eau était ancien et que son coût de remplacement incombe normalement au bailleur, cette charge doit être pour partie assumée par le locataire dès lors que celui-ci ne justifie pas avoir procédé à l'entretien de l'appareil sur lequel il a été constaté la présence de calcaire et de corrosion.
La moitié du coût de remplacement du chauffe-eau sera ainsi laissée à la charge de M. [U], soit 659.50 euros, et Mme [W] sera condamnée à lui rembourser l'autre moitié à titre de provision.
La demande étant nouvelle en cause d'appel, il sera ajouté à la décision contestée.
Sur la demande de dommages et intérêts :
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Si le fait pour Mme [W] d'avoir inscrit sur les quittances de loyer les mentions « payé à l'huissier » ou « indemnités d'occupation » ne peut être considéré comme un acte de malveillance, il en va différemment du fait d'avoir scotché un panonceau portant l'inscription « loyer impayés depuis janvier 2024 » sur l'immeuble loué à M. [U], un tel acte, dont la réalité n'est pas contestée par Mme [W], étant manifestement de nature à nuire à la réputation du locataire vis-à-vis du voisinage.
Au vu de ces éléments, il y a lieu de condamner Mme [W] à payer à M. [L] une provision de 300 euros à valoir sur son préjudice moral subi.
La demande étant nouvelle en cause d'appel, il sera ajouté à la décision contestée.
Sur les frais du procès :
L'ordonnance entreprise sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [W] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Le sens du présent arrêt conduit à débouter les parties de leurs demandes d'indemnité de procédure en cause d'appel et de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens d'appel.