Motivation
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le désistement d’instance de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5
L'article 394 du Code de procédure civile indique que le demandeur peut se désister de sa demande afin de mettre fin à l'instance. De plus, conformément à l'article 395 du Code de procédure civile, « le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »
En l’espèce, la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 a indiqué se désister de ses demandes à l’encontre des sociétés suivantes : CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS - DSO), FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D'AZUR /THOURAUD/ FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/ CARI MED/ FAYAT BATIME), DSA AQUITAINE, Monsieur [P] [M] ([M] [P]), JFL STORES, NDEA ISOLATION, SARL, MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, [Localité 56] SUD-OUEST, RS 33, AQUIMETAL, ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52]), AQUITAINE DECORS PEINTURES, [Localité 50] PAYSAGE SAS, ENTREPRISE ESTRADE, EKIP', SERL, pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT.
Les sociétés FAYAT BATIMENT (FAYAT BATIMENT COTE D'AZUR /THOURAUD/ FAYAT BATIMENT LORRAINE/CARI-AQUITAINE/ CARI MED/ FAYAT BATIME), Monsieur [P] [M] ([M] [P]), AQUITAINE DECORS PEINTURES ayant accepté le désistement, il y a lieu de dire qu’il est parfait.
Par ailleurs, puisque les sociétés JFL STORES, CF SOLTECHNIC PIEUX ([Localité 51] FONDATIONS - DSO), DSA AQUITAINE, JFL STORES, NDEA ISOLATION, SARL, MATEOS ELECTRICITE AQUITAINE, [Localité 56] SUD-OUEST, RS 33, AQUIMETAL, ETABLISSEMENTS [Localité 52] SAS (ETS [Localité 52]), [Localité 50] PAYSAGE SAS, ENTREPRISE ESTRADE, EKIP', SERL, pris en qualité de liquidateur à la procédure de liquidation ouverte à l’encontre de la société MGA MG AMENAGEMENT, ENTREPRISE ESTRADE, n’avaient présenté aucune défense au fond ou fin de non recevoir au moment du désistement de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 il y a lieu de considérer que ce désistement est également parfait à leur encontre.
Sur la demande de réparation des désordres formulée à l’encontre de la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5
Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019, le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.La demande ne doit donc se heurter à aucune contestation sérieuse, ce qui suppose la certitude des faits de la cause et du droit applicable.
Au visa de l’article 1792-6 du Code civil, les époux [F] et les époux [N] sollicitent la condamnation de leur promoteur-vendeur, la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5, à, d’une part, procéder à la “levée” de diverses “réserves” figurant à leur PV de livraison respectifs et d’autre part, à remédier aux désordres dénoncés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.
Il convient cependant d’observer d’une part, qu’il convient d’analyser leur demande de lever de réserves en une demande de reprise des désordres et non conformités dont est tenue le vendeur en VEFA en application de l’article 1642-1 du Code civil et d’autre part, que la garantie de parfait achèvement prévue à l’article 1792-6 du Code civil, ne saurait être dirigée à l’encontre du vendeur en VEFA puisqu’elle doit seulement être dirigée à l’encontre des entreprises locateurs d’ ouvrage.
Les dispositions applicables au cas d’espèce sont donc celles de l’article 1642-1 du Code civil lequel dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.
Il convient en outre de constater que contrairement à ce que soutient la défenderesse, ce n'est pas aux acquéreurs de démontrer la persistance de l'obligation à la charge du vendeur d'immeuble à construire découlant de l'article 1642-1 du code civil, mais à celui-ci de rapporter la preuve de ce qu'il est libéré de cette obligation, ce que la SNC [A] 1 BROAD PROMOTION 5 ne fait pas en l’espèce.
Concernant les époux [F]
En l’espèce, la livraison du bien immobilier des époux [F] est intervenue le 20 septembre 2023, avec 12 “réserves”.
La société [A] & BROAD ne démontrant pas que les désordres B4, B8, B10, B11 et B12 tels que décrits au dispositif de la présente décision aient été réparés, elle sera condamnée à faire procéder à leur reprise dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.
En revanche, si les époux [F] évoquent un “défaut de pression d’eau” et un “inconfort thermique”, ils ne l’ont pas dénoncé à la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 si bien que cette demande ne peut prospérer en l’état.
Concernant les époux [N]
En l’espèce, la livraison du bien immobilier des époux [N] est intervenue le 19 septembre 2023, avec 10 “réserves”. Suite à la livraison du logement, ils ont dénoncé de nouveaux désordres selon courriels des 28 septembre 2023, 29 septembre 2023, 2 octobre 2023, 15 octobre 2023 et 17 avril 2024.
D’abord, la société [A] & BROAD ne démontrant pas que le désordre B4 relatif au vitrage fixe cassé au niveau de l’entrée ait été réparé, elle sera condamnée à faire procéder à sa reprise dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.
Ensuite, il convient de constater que parmi les autres désordres dénoncés, seuls les suivants ont fait l’objet d’une dénonciation par le biais des courriels précités :
- cuisine : salissures sur l’ensemble du vitrage et de la fenêtre,
- salon et salle à manger : salissures
- côté couloir de l’entrée : la baie vitrée fêlée,
- côté chambre 1 : salissures sur la porte vitrée donnant sur terrasse et baie vitrée fixe donnant sur la terrasse fêlée,
- côté chambre 2 : salissures sur vitrage,
- côté chambre 3 : salissures sur vitrage
- côté terrasse : problème de stabilité de certaines dalles, manque un cache luminaire au plafond,
- côté balcon : réagréage à refaire salissure, manque un cache luminaire au plafond,
- odeurs pestilentielles du système de chauffage.
La SNC [A] & BROAD ne démontrant pas avoir fait procéder à leur réparation, elle sera condamnée à y procéder dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision à intervenir, passé lequel courra à son encontre une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, durant deux mois.
En revanche, la demande de reprise ne saurait prospérer concernant les désordres suivants, lesquels n’ont pas été porté à la connaissance de la défenderesse par les courriels précités :
- salon et salle à manger : crémaillère cassée,
- côté chambre 3 : problème de basculement de fenêtre,
- porte d’entrée : manque d’isolation phonique, protection à poser au niveau de la serrure afin d’éviter les rayures,
Sur la demande d’expertise
La demande de reprise des désordres formulée par les époux [F] et les époux [N] ayant été rejetée pour certains des désordres allégués, il convient, les concernant, d’étudier la demande d’expertise judiciaire.
Selon l’article 145 du Code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé.
La mise en oeuvre de cette disposition suppose l’existence d’un litige dont l’objet et le fondement sont suffisamment caractérisés.
En l’espèce, aucune pièce versée au débat ne permet de démontrer l’existence d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres suivants :
- “défaut de pression d’eau” et un “inconfort thermique allégué par les époux [F],
- salon et salle à manger : crémaillère cassée,
- côté chambre 3 : problème de basculement de fenêtre,
- porte d’entrée : manque d’isolation phonique, protection à poser au niveau de la serrure afin d’éviter les rayures,
En conséquence, la demande d’expertise ne saurait être accueillie.
Sur la demande de provision pour retard de livraison
L'article 1601-1 du code civil dispose que la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat.
En cas de retard du vendeur dans l'exécution de son obligation d'édifier l'immeuble dans le délai convenu, deux types de sanctions sont envisageables :
− soit l'application des pénalités de retard contractuellement prévues : le seul retard de livraison imputable au vendeur suffit à la mise en oeuvre des pénalités de retard, indépendamment de la preuve de tout préjudice distinct (Civ., 3ème, 20 déc. 2006, pourvoi n°05-20.065, publié).
− soit les sanctions résultant du droit commun de l'inexécution et du droit de la vente : l'acquéreur peut solliciter soit sa mise en possession assortie de dommages-intérêts en réparation du préjudice complémentaire subi, soit la résolution de la vente accompagnée de dommages-intérêts. La résolution implique de caractériser un manquement d'une gravité suffisante (Civ., 3ème, 23 mars 2017, pourvoi n° 15-26.404, diffusé). Le non-respect par le vendeur du délai de délivrance ne constitue pas en soi un manquement suffisant à ses obligations contractuelles (Civ., 3ème, 24 mars 2015, pourvoi n° 14-13.914, diffusé).
Il résulte des débat que l’acte de vente du 24 janvier 2020 conclu entre la SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 et les époux [F] ne contient pas de clause prévoyant le paiement d’une indemnité contractuelle pour un éventuel retard de livraison non justifié, de telle sorte qu’ils ne peuvent se voir appliquer l’“indemnité journalière pour retard de livraison” dont ils se prévalent et que l’indemnisation du retard de livraison ne peut intervenir que selon les règles de droit commun de la responsabilité contractuelle qui suppose que soit démontré l’existence d’un préjudice.
Il convient cependant d’observer que s’il n’est pas sérieusement contestable que la livraison du bien immobilier est intervenu avec retard -la livraison étant intervenue le 20 septembre 2023, soit 21 mois après la date contractuelle de livraison - ils ne démontrent pas l’existence d’un préjudice lié à un tel retard.
En conséquence, la demande de provision des époux [F] ne peut prospérer.
Sur la demande de relever indemne
La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 ayant été condamnée sur le fondement des dispositions de l’article 1642-1 du code civil, il convient d’étudier sa demande de relever indemne formulée à titre subsidiaire à l’encontre des sociétés SOGECEB, SAS, Maître [X] [G], pris en qualité de liquidateur à la Procédure de liquidation judiciaire ouverte à l’encontre de la société GUYSANIT GUYENNE SANITAIRE (GUYSANIT), GROUPE K2 ENERGIES, AS CARRELAGE, RIDORET MENUISERIE (AMG BOIS CMTB - AOCM MENUISERIE - SER), SH MENUISERIE (SYNERGIE HABITAT MENUISERIE), SERBA REZE en qualité de maître d’oeuvre qu’elle formule sur le fondement de la garantie de parfait achèvement des dispositions de l’article 1792-6 du Code civil.
Il convient cependant de relever que l’action du promoteur à l’encontre des constructeurs, ne peut prospérer que s’il démontre que les désordres signalés aux constructeurs lors de la réception de l’ouvrage ou par voie de notification écrite postérieurement à celle ci, correspondent aux vices de construction ou aux défauts de conformité apparents pour lesquels il a fait l’objet d’une condamnation, ce qu’il ne fait pas.
En conséquence, sa demande ne peut prospérer.
Sur les autres demandes
La minute étant conservée au rang des minutes détenu au greffe du Tribunal Judiciaire, il ne peut être délivré qu’une copie exécutoire aux avocats. La demande étant sans objet sera donc rejetée.
La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge des époux [F] et [N], tenus d’ester en justice, les frais non compris dans les dépens. La SNC [A] & BROAD PROMOTION 5 sera en conséquence condamnée à leur verser la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, toute autre demande formulée sur ce fondement étant rejetée.