AMPARO DIRECTO 548/2006. FIDEL MARTÍNEZ CORTÉS.

De la interpretación armónica de los anteriores preceptos, se deduce que el hecho de que el arrendatario no satisfaga el pago de la renta, en la forma y tiempo convenidos, le genera al arrendador la acción para exigir la rescisión del contrato de arrendamiento respectivo.

Lo anterior es congruente con lo dispuesto en los artículos 2078, párrafo primero y 2079 del código que nos ocupa, que en cuanto al pago como forma del cumplimiento de las obligaciones, disponen lo que a continuación se transcribe:

"Artículo 2078. El pago deberá hacerse del modo que se hubiere pactado; y nunca podrá hacerse parcialmente sino en virtud de convenio expreso o de disposición de ley."

"Artículo 2079. El pago se hará en el tiempo designado en el contrato, exceptuando aquellos casos en que la ley permita o prevenga expresamente otra cosa."

De tal suerte, se tiene que, salvo pacto en contrario, la obligación de pago debe cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el contrato y, en el caso del arrendamiento, la omisión de tal cumplimiento le genera al arrendador la acción para exigir la rescisión del contrato.

Ahora bien, no debe confundirse el derecho de ejercer la acción de rescisión de un contrato de arrendamiento, con la manera y términos en que debe tramitarse dicha acción.

En efecto, la acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean, por una parte, la celebración del contrato de arrendamiento y por otra, la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados dentro del contexto de lo expresamente pactado.

Al respecto, la exigibilidad de la rescisión se trata de un presupuesto procesal sin el cual no puede resultar procedente la acción de rescisión intentada, y a fin de dilucidar si se actualiza, debe atenderse a las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, y al hecho de si se demostró o no el incumplimiento de manera previa a la interposición de la demanda.

En el caso, si bien es cierto que existe la obligación por parte del arrendatario de pagar la renta respectiva, sin embargo, lo cierto es que no se acreditó el presupuesto procesal que nos ocupa, puesto que no se demostró la configuración de la causal de rescisión consistente en la falta de pago de las rentas, con anterioridad a la presentación de la demanda.

En el caso, tal como lo advirtió la Sala responsable, se desprende del contrato de arrendamiento, que si bien se pactó que las rentas debían cubrirse en el domicilio del arrendador, lo cierto es que no se señaló en dónde se ubicaba dicho domicilio, lo que, aunado al hecho de que no se demostró fehacientemente que el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario y que éste se hubiese rehusado a él, lleva a la conclusión de que no se acreditó el elemento de la acción consistente en el incumplimiento del contrato.

Lo anterior es así, pues, como ya se expresó, las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento deben cumplirse del modo pactado y en el tiempo designado en el propio contrato, por lo que, si las partes pactaron que las rentas se pagarían en el domicilio del arrendador, y en su texto no se especificó en dónde se ubicaba éste, ni se desprende de autos que el arrendatario hubiese tenido conocimiento del mismo, es claro que no se acreditó el presupuesto procesal referente al incumplimiento del contrato, lo que hace improcedente la acción de rescisión.

Así, al no haberse señalado expresamente la ubicación del domicilio del arrendador y, por otra parte, no haberse demostrado que el arrendador requirió de pago al arrendatario, entonces, no puede estimarse que este último haya incurrido en mora que justifique o haga procedente la rescisión de contrato, pues la prueba de haber requerido de pago al inquilino en su domicilio está a cargo del arrendador, quien debe acreditar este extremo como requisito sine qua non del ejercicio de la acción rescisoria.

Es aplicable, en lo conducente, el criterio sustentado en la tesis II.1o.C.T.207 C, por el Primer Tribunal Colegiado en Materias Civil y de Trabajo del Segundo Circuito, correspondiente a la Octava Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación, Tomo XV-2, febrero de 1995, página 231, que expresa lo siguiente:

"ARRENDAMIENTO, RESCISIÓN DEL CONTRATO DE. OMISIÓN DE SEÑALAMIENTO DEL DOMICILIO PARA EL PAGO DE RENTAS. (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE MÉXICO). La fracción I del artículo 2343 del Código Civil de la entidad, faculta al arrendador para exigir la rescisión del arrendamiento, derivado de la falta de pago de las mensualidades convenidas, sin embargo, dicha causal no se actualiza, si no existen constancias de que se precisó la ubicación del domicilio para cumplir con la obligación; que los demandados conocían ese lugar, ni el requerimiento del actor, en su casa o despacho, en términos del numeral 2281 del citado código, para estar en aptitud de declararlos en mora."

También resulta aplicable, en lo conducente, la tesis XVI.5o.8 C, sustentada por el Quinto Tribunal Colegiado del Décimo Sexto Circuito, publicada en la página 1679 del Tomo XVII, marzo de 2003, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, correspondiente a la Novena Época, cuyos rubro y texto establecen lo que a continuación se transcribe:

"ACCIÓN DE RESCISIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR FALTA DE PAGO PUNTUAL DE LA RENTA. EL ARRENDADOR SE ENCUENTRA OBLIGADO A PROBAR QUE REALIZÓ GESTIONES DE COBRO EN EL DOMICILIO DEL ARRENDATARIO (LEGISLACIÓN DEL ESTADO DE GUANAJUATO). En términos del artículo 1925 del Código Civil para esta entidad federativa, la renta será pagada en el lugar convenido y, a falta de convenio, en la casa habitación o despacho del arrendatario. De su interpretación derivan dos supuestos: uno, en el que se fija en el contrato de arrendamiento el lugar de pago de las pensiones respectivas y, otro, en el que no se expresa en el convenio dicho elemento. En esta última hipótesis, la ley suple la voluntad de las partes al disponer que la renta se pagará en la casa habitación o despacho del arrendatario. Asimismo, esta disposición determina implícitamente la obligación del arrendador de cobrar la renta al arrendatario en el domicilio de este último, es decir, genera la carga para el primero de cobrar las pensiones precisamente en dicho lugar. De esta forma, si el arrendador no cumple con la obligación indicada no se produce la mora, que es la dilación o tardanza en el cumplimiento de la obligación, en vista de que el pago se entiende supeditado a ello. En estas condiciones, si en el caso el actor en el juicio demandó del quejoso la rescisión de un contrato verbal de arrendamiento, por tanto, sin fijar expresamente condiciones de exigibilidad de la rescisión, no existe entonces razón legal para estimar la existencia de la mora por parte del impetrante, sólo porque éste acudió al domicilio de su arrendador a efectuar el pago correspondiente a la mensualidad, a manera de cumplir con su correlativa responsabilidad, sin antes determinar si el propio arrendador cumplió con la carga de la prueba que le correspondía, esto es, si se disponía a cobrar las pensiones precisamente en el domicilio de su arrendatario, en términos del invocado artículo 1925 del Código Civil para esta entidad federativa."

Ahora bien, en este contexto, son infundados los argumentos que expresa la quejosa, respecto a que el requerimiento de pago se realizó al arrendatario al momento en que fue emplazado al juicio, pues dicho emplazamiento tiene efectos de requerimiento al deudor.

Al respecto, la quejosa invoca a su favor lo sostenido por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en la jurisprudencia 1a./J. 146/2005, publicada en la página 63 del Tomo XXII, diciembre de 2005, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, correspondiente a la Novena Época, cuyos rubro y texto señalan:

"ARRENDAMIENTO. LA RESCISIÓN DEL CONTRATO RELATIVO Y EL RECLAMO DE LAS RENTAS INSOLUTAS, SON ACCIONES INDEPENDIENTES QUE PUEDEN PLANTEARSE EN LA MISMA DEMANDA. La acción rescisoria presupone la existencia de un contrato bilateral, en el que el incumplimiento de la obligación, por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, de ahí que los hechos en que se funda dicha acción sean la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, hechos que, desde luego, deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil. Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial."

La quejosa llama la atención respecto al párrafo conducente de dicha jurisprudencia, en donde se establece que "... en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial."

Contrariamente a lo que pretende la quejosa, el párrafo anterior, no se refiere a la acción de rescisión del contrato de arrendamiento, sino a la acción para el pago de las rentas, las cuales, concluyó la Suprema Corte de Justicia de la Nación, son dos acciones independientes.

En efecto, como puede observarse del texto de la jurisprudencia que nos ocupa, en la primera parte de la misma, se hace referencia a la acción de rescisión del contrato de arrendamiento, respecto de la cual, se concluye que, dado que dicha acción presupone la existencia de un contrato bilateral en el que el incumplimiento de la obligación por una de las partes, da derecho a la parte que sí cumplió a demandar la rescisión del contrato, que entonces los hechos en que se funda dicha acción son la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión, los cuales deben ser debidamente probados, dentro del contexto de lo expresamente pactado y tomando en cuenta lo que al efecto establece el Código Civil.

Asimismo, se advierte de la jurisprudencia en cita, que la segunda parte de su texto, se refiere a la acción para el pago de rentas, respecto de la cual, se expresa lo siguiente:

"... Por otro lado, la acción de pago de rentas, no está encaminada estrictamente a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado. Por lo tanto, debe tomarse en cuenta que el derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, basta que éstas estén vencidas y que previo requerimiento del arrendador no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial."

Entonces, es claro que el razonamiento a que se refiere la quejosa, respecto a que el requerimiento de las rentas puede realizarse mediante el emplazamiento que hace las veces de interpelación judicial, es una cuestión que tiene relación con la acción de pago de rentas, y no con la acción de rescisión, respecto de la cual, la propia Suprema Corte de Justicia de la Nación reconoce la obligación de demostrar los hechos en que se funda dicha acción, a saber, la celebración del contrato de arrendamiento y la exigibilidad de la rescisión.

A fin de apoyar lo anterior, es pertinente referirse a la ejecutoria de la cual derivó la jurisprudencia en análisis, en cuyas partes conducentes se expresó lo siguiente:

"... Por otro lado, debe precisarse que la acción de pago de rentas, estrictamente, no está encaminada a obtener la terminación del contrato de arrendamiento, por la mora del arrendatario en el cumplimiento de su obligación, sino únicamente que éste cubra el pago de las mensualidades vencidas, al haber cumplido el arrendador con su obligación consistente en otorgar el uso y disfrute del bien arrendado pues, incluso, el artículo 962 del Código de Procedimientos Civiles del Distrito Federal señala que cuando en juicio se demande el pago de rentas atrasadas, el actor podrá solicitar al Juez que el demandado acredite que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, y no haciéndolo se le embarguen bienes suficientes para cubrir rentas adeudadas. En caso de que el demandado acredite estar al corriente en dichos pagos, el Juez concluirá el juicio.

"Por tanto, para acreditar la procedencia de la acción de pago de rentas, sólo debe demostrarse la existencia del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de las obligaciones del arrendador, consistentes en: Haber entregado el inmueble arrendado en el tiempo y forma convenidos, sin perjuicio de las demás obligaciones que se van actualizando eventualmente durante el tiempo que dure el contrato, tales como: no estorbar el uso, garantizar que éste sea en forma pacífica, responder por los defectos de la cosa arrendada y, en su caso, pagar las mejoras realizadas por el arrendatario.

"El derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas deriva y tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por ende, si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas basta que éstas estén vencidas y que, previo requerimiento del arrendador, no hayan sido cubiertas, en la inteligencia de que dicho requerimiento puede hacerse válidamente por medio del emplazamiento a juicio, pues en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, dicho emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial.

"... De acuerdo con las anteriores consideraciones puede concluirse que la rescisión del contrato de arrendamiento y el pago de las rentas vencidas son acciones independientes, pues al ejercerse la primera lo que estrictamente se persigue es la terminación del contrato de arrendamiento, en tanto que con la segunda, lo que se busca es propiamente que se cubran los alquileres adeudados por concepto del uso y disfrute del bien arrendado, sin que el hecho de recibir las rentas vencidas implique la renuncia a ejercer la acción de rescisión del contrato de arrendamiento por falta del pago puntual, toda vez que la obligación de cubrirlas, en la forma y tiempo convenidos, es sustantiva, al derivar del propio contrato, que a su vez tiene su fundamento en el Código Civil; por tanto, frente a dicha obligación siempre está el correlativo derecho del arrendador a recibirlas, en la medida en que son rentas vencidas, devengadas ya por el arrendatario, quien ha usado y disfrutado del bien arrendado, y que por ello está obligado a pagarlas, aunque el contrato no deba rescindirse.

"Por tanto, y a fin de dilucidar la cuestión suscitada entre los Tribunales Colegiados contendientes, debe concluirse que si en una sola demanda se solicita la rescisión del contrato de arrendamiento, argumentando que el arrendatario incurrió en mora y, además, se pide que sean cubiertas las rentas vencidas, el Juez puede condenar al pago de las mismas, no obstante que haya declarado improcedente la rescisión del contrato de arrendamiento, al quedar demostrado que existió una causa justificada, por la cual el arrendatario no cumplió con su obligación de pago puntual de las rentas vencidas, si en el contrato de arrendamiento no se especificó el lugar del pago y en autos no se acreditó que el arrendatario conocía el domicilio del arrendador y, además, el arrendador no requirió de pago al arrendatario en el domicilio de éste.

"En efecto, si se solicitaron en la misma demanda ambas acciones y, por lo que ve al pago de las rentas vencidas, se acreditó la existencia del contrato de arrendamiento y el cumplimiento de la obligación del arrendador en términos de ley y, por otro lado, existe incumplimiento de las obligaciones del arrendatario, concretamente por lo que se refiere al pago de rentas, debe condenarse a dicho pago, en atención a que aun cuando el argumento, en el caso concreto de falta de requerimiento, fue determinante para justificar el no pago puntual de las rentas vencidas para declarar improcedente la rescisión del contrato, no es válido para no condenar al pago de las rentas, ya que en este segundo caso, el emplazamiento legalmente hizo las veces del requerimiento."

Es decir, en la ejecutoria transcrita, se reconoce que el requerimiento a través del emplazamiento, que surte efectos de interpelación judicial, sólo es conducente para acreditar los elementos de la acción en el segundo caso, es decir, en el caso de la acción para el pago de las rentas.

Lo anterior tiene su razón de ser, en el hecho de que los presupuestos procesales deben encontrarse integrados antes de que se establezca la relación procesal, es decir, antes de la presentación de la demanda, pues los presupuestos jurídicos de la acción no pueden convalidarse por actos o hechos supervenientes surgidos dentro del procedimiento, pues con ello se alteraría la litis propuesta por las partes.

Es aplicable, en lo conducente, la tesis VII.2o.C.10 C, sustentada por el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Séptimo Circuito, correspondiente a la Novena Época, publicada en el Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, Tomo II, septiembre de 1995, página 577, que expresa:

"LITIS, MATERIA DE LA.-El interés legal para incoar un proceso surge, de acuerdo con lo previsto por el artículo 1o. del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Veracruz, desde el momento en que se afecte un derecho, o bien de que éste se adquiera, no antes, porque cuando se intenta juicio deben estar integrados y satisfechos los presupuestos jurídicos de la acción, si se tiene presente que ello no se puede convalidar con actos o hechos supervenientes surgidos dentro del procedimiento, pues no sería lógico ni jurídico que la sentencia se ocupara de esos actos o hechos posteriores y distintos de los que dieron lugar a la demanda y/o fueron la base de los argumentos narrados en la misma, pues son insoslayables los principios procesales elementales de toda contienda judicial, como lo son, entre otros, el de equidad de las partes, derecho de defensa y el atinente a la litis del juicio, que se fija a partir de los hechos expuestos en la demanda y los vertidos en la contestación a ella, y dependiendo del material probatorio y demás constancias que se alleguen al sumario es que se justificarán los unos a los otros."

En el caso de la acción de pago de rentas, el elemento de dicha acción, consistente en la falta de pago de las rentas, se deriva del derecho del arrendador a recibir el pago de las rentas vencidas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, lo cual tiene su fundamento en el uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble, por lo que, si ese hecho ya aconteció, debe concluirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas basta que éstas estén vencidas y que se requiera al arrendatario, lo cual puede realizarse a través del emplazamiento.

No obstante, en el caso de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento, el derecho del arrendador para rescindir el contrato tiene su fundamento en el incumplimiento en que hubiese incurrido el arrendatario, razón por la cual, es un presupuesto procesal indispensable el hecho de que se demuestre dicho incumplimiento, y que ello sea anterior a la integración de la relación jurídica procesal, pues sólo de esta manera puede integrarse debidamente la litis respecto a la acción que se solicita de rescisión del contrato.

De tal suerte, como correctamente lo expresó la Sala reclamada, a fin de exigir la rescisión del contrato de arrendamiento, debe acreditarse la mora del deudor, lo que se prueba a su vez con el requerimiento que se le hubiese efectuado, lo que en el caso no se demostró y, en este sentido, si no existió la mora previa del arrendatario, es claro que no puede pretenderse que, por hechos posteriores a la integración de la relación jurídico procesal, sea susceptible de legitimarse dicha acción, dado que, si bien el emplazamiento produce efectos de interpelación judicial, sin embargo, dicha interpelación no puede tener efectos retroactivos.

En consecuencia, la acción no puede basarse en el incumplimiento de una obligación que se legitime por un hecho posterior al emplazamiento, puesto que los presupuestos jurídicos de la acción deben estar integrados al momento en que se intenta el juicio, lo que en el caso no ocurrió.

De tal suerte, es claro que la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia de la Nación a que se hizo referencia, no resulta aplicable en los términos en que lo plantea la quejosa, puesto que no pueden tenerse fuera de contexto las afirmaciones realizadas en su texto, siendo que ya se ha demostrado que el párrafo al que específicamente se refiere la quejosa, alude a una cuestión diversa, a saber, a la procedencia, no de la acción de rescisión, sino de la acción de pago de rentas.

En consecuencia, al haber resultado fundados pero inoperantes e infundados los conceptos de violación que se hicieron valer, sin que se esté en los casos de excepción que previene el artículo 76 Bis, fracción VI, de la Ley de Amparo, para suplir la deficiencia de la queja, lo procedente es negar al quejoso el amparo que solicita.

La mencionada negativa se hace extensiva a los actos de ejecución que se reclaman del Juez Séptimo del Arrendamiento Inmobiliario del Distrito Federal, dado que a dicha autoridad le corresponde la ejecución del acto reclamado únicamente en razón de su jerarquía.

Lo anterior tiene apoyo en la tesis jurisprudencial número 91, sustentada por la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en anterior integración, publicada en la página 72, del Tomo VI, Materia Común, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-2000, Quinta Época, cuyos rubro y texto son como sigue:

"AUTORIDADES EJECUTORAS. NEGACIÓN DE AMPARO CONTRA ORDENADORAS.-Si el amparo se niega contra las autoridades que ordenen la ejecución del acto que se estima violatorio de garantías, debe también negarse respecto de las autoridades que sólo ejecutaron tal acto por razón de su jerarquía."

Por lo expuesto y fundado y con apoyo, además, en los artículos 103, fracción I y 107, fracciones I, II, III, inciso a) y VI de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; 1o., fracción I, 44, 46, del 76 al 79, 158, 159, 184 y 190 de la Ley de Amparo y, 35 y 37, fracción I, inciso c), de la Ley Orgánica del Poder Judicial de la Federación, se resuelve:

ÚNICO.-La Justicia de la Unión no ampara ni protege a Fidel Martínez Cortés, por conducto de su mandatario judicial Jesús Antonio Altonar Reyes, en contra de los actos que reclamó de la Octava Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia y del Juez Séptimo del Arrendamiento Inmobiliario, ambos del Distrito Federal, consistentes en la sentencia definitiva de siete de julio de dos mil seis, dictada en el toca de apelación número 1253/2006, y su ejecución.

Notifíquese; con testimonio de esta resolución, devuélvanse los autos al lugar de su procedencia y, en su oportunidad, archívese el presente expediente como asunto totalmente concluido.

Así lo resolvieron por unanimidad de votos los Magistrados del Sexto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito, Gustavo R. Parrao Rodríguez, como presidente, Gilberto Chávez Priego y María Soledad Hernández de Mosqueda, siendo ponente el segundo de los nombrados.