AMPARO DIRECTO 702/2007. THELMA MARRUFO RUIZ.

"Quinta. El precio total, alzado y único de la presente operación, lo constituye la cantidad de doscientos veinticinco mil pesos moneda nacional, cantidad que el comprador paga al vendedor mediante el reconocimiento de adeudo de ciento ochenta y ocho mil quinientos diez pesos con cuarenta centavos moneda nacional, que representa el importe actual del gravamen que pesa sobre el inmueble de que se trata y con la cantidad en efectivo de treinta y seis mil cuatrocientos ochenta y nueve pesos con sesenta centavos moneda nacional, que el nombrado comprador pagará a la vendedora a más tardar el día veintiséis de junio del año dos mil cuatro, fecha que la vendedora se obliga y compromete a suscribir las escrituras definitivas de propiedad a favor del comprador.

"Sexta. Ambas partes declaran y otorgan: que durante la vigencia de la presente escritura y hasta el otorgamiento de las escrituras definitivas de propiedad la vendedora conservará y tendrá la posesión del predio objeto de la presente minuta de compraventa."

Pues bien, debe decirse que una minuta de contrato de compraventa, no es adecuada para acreditar el derecho de propiedad.

Encuentra apoyo lo anterior en la tesis emitida por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 132 del Tomo XV del Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, cuyos rubro y texto son los siguientes:

"MINUTAS.-El tenedor de una minuta no tiene más derecho que el de exigir a la otra parte contratante, que esta minuta se eleve a escritura pública; y mientras esta formalidad no se llene, el contrato no está perfeccionado, ni el adquirente investido de los derechos que le puede conceder el convenio concertado."

Igualmente, se sustenta en la tesis de la anterior Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, consultable en la página 1187 del Tomo XCVI del Semanario Judicial de la Federación, Quinta Época, que es del tenor literal siguiente:

"MINUTAS, NATURALEZA DE LAS.-La minuta es un contrato preliminar en el que se consignan las bases de un contrato o acto que después ha de elevarse a escritura pública. Aunque en la minuta se contengan los elementos intrínsecos del contrato, como la falta de forma, no da derecho a ninguno de los contratantes a exigir las prestaciones propias de dicho contrato, sino sólo a que se eleve a escritura pública, y hasta entonces será exigible su cumplimiento, el hecho de que los contratantes ejecuten determinados actos al extenderse la minuta, no cambia el contrato imperfecto contenido en ella, y las prestaciones no cumplidas siguen siendo inexigibles hasta que se otorgue la escritura."

Así como en la tesis de la propia Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, que aparece a folio 118 del Tomo XCI, de la Quinta Época del Semanario Judicial de la Federación, con el epígrafe siguiente:

"MINUTAS DE COMPRAVENTA, EFECTOS DE LAS.-Una minuta de compraventa no transmite al comprador el derecho de propiedad de la cosa, sino hasta que se otorga la escritura pública respectiva. Por tanto, si con posterioridad a la celebración de la minuta de compraventa de una casa, el vendedor donó ésta a otra persona, el donatario adquirió legalmente la propiedad, puesto que dicha minuta no produjo el efecto de que la casa saliera del patrimonio del vendedor, y al escoger el comprador la forma de minuta, se colocó en la situación jurídica de exigir el otorgamiento de la escritura o la indemnización de daños y perjuicios, con motivo de la donación realizada posteriormente."

Es así pues, como se ha dejado visto, doctrinaria y jurisprudencialmente, se ha establecido que la minuta, conocida también como extracto o borrador de un contrato o escritura, entraña un documento preliminar en donde se consignan las bases de un contrato o acto que posteriormente ha de elevarse a la categoría de escritura pública, lo que quiere decir que se trata de un documento no definitivo que puede tener los elementos intrínsecos del contrato o del acto que habrá de celebrarse, pero al que le falta la formalidad de la escritura pública, convenida así por los interesados, por lo que aun cuando el contrato consignado en minuta tenga o pueda tener los elementos intrínsecos que le son propios, como le falta la forma a que se sometieron los contratantes, es un contrato incompleto, y no da derecho a ninguno a exigir las prestaciones propias del contrato.

En este orden, un contrato de compraventa en minuta, como el exhibido en el caso de que se trata, no confiere al vendedor el derecho de exigir el precio, ni al comprador la entrega de la cosa, sino que será necesario que primero se le revista con la forma de escritura pública porque así lo convinieron y, hasta entonces, será exigible su cumplimiento, lo anterior, por la básica consideración de que por lo ya dicho, el contrato continúa siendo imperfecto, es decir, porque los interesados, al escoger la forma de minuta, se colocaron en la situación jurídica de no tener más derecho que el de exigir el otorgamiento de la escritura o la indemnización de daños y perjuicios, cuando proceda.

Por lo mismo, las prestaciones no cumplidas siguen siendo inexigibles hasta que no se otorgue la escritura pública correspondiente.

Con base en lo anterior, válidamente puede afirmarse que en el particular aún no ha operado la transmisión de la propiedad del predio trescientos dos de la Calle Cincuenta y Uno del Fraccionamiento Francisco de Montejo de esta ciudad, a favor del tercero perjudicado, sino hasta que se otorgue y firme la escritura pública correspondiente.

Por ello, aun cuando el contrato de mérito sea convencional, si el acuerdo de voluntades se hizo constar en minuta, que tiene la característica de ser un contrato preliminar, no puede servir para ejercitar una acción con base en él, sino hasta que sea elevado a escritura pública, precisamente porque así se comprometieron los contratantes.

En conclusión, un contrato de compraventa en minuta no confiere al vendedor el derecho de exigir el precio, ni al comprador la entrega de la cosa, sino que será necesario que primero se le revista con la forma de escritura pública, y hasta entonces será exigible su cumplimiento. Lo anterior, se reitera aunque los contratantes, al firmar la minuta, ejecuten total o parcialmente sus obligaciones, esto es, el vendedor entregue la cosa y el comprador pague la totalidad o parte del precio convenido, por la básica consideración de que los interesados, al escoger la forma de minuta, se colocaron en la situación jurídica de no tener más derecho que el de exigir el otorgamiento de la escritura o la indemnización de daños y perjuicios, cuando proceda, pues la transmisión de la propiedad del predio sólo opera hasta que se otorgue y firme la escritura pública correspondiente. Por ello, como se ha dejado visto, aun cuando el contrato de mérito sea convencional, si el acuerdo de voluntades se hizo constar en minuta, que tiene la característica de ser un contrato preliminar, no puede servir para ejercer una acción con base en él, sino hasta que se otorgue la escritura pública correspondiente.

En tal virtud, es inconcuso que el documento que se exhibió en la tercería excluyente de dominio, no es idóneo para acreditar la propiedad del inmueble, con que se ostentó el promovente Daniel Humberto Alzina Contreras, ya que se trata de una minuta de contrato de compraventa, la cual atendiendo a su naturaleza jurídica, no transmite el derecho de propiedad, por las razones antes emitidas y como expresamente se reconoce en las cláusulas quinta y sexta de la referida minuta.

No constituye obstáculo para alcanzar esta conclusión, el criterio a que alude la Sala responsable en el sentido de que la compraventa se perfecciona con el convenio de las partes en cuanto al precio y a la cosa que sea su objeto dando lugar al "contrato informal de compraventa", sea cual fuere la designación que se le asigne, ya que a juicio de este tribunal, tal criterio sería válido en el caso de que los contratantes refieran a una promesa de venta, pero precisamente eso no ocurre en la hipótesis de una "minuta" atentas sus características y peculiaridades que ha sido motivo de explicación en líneas precedentes.

En consecuencia, al resultar esencialmente fundado el primero de los conceptos de violación, procede conceder el amparo y protección de la Justicia Federal, para el efecto de que se deje insubsistente la sentencia reclamada, y se dicte otra en términos de esta ejecutoria.