AMPARO DIRECTO 702/2007. THELMA MARRUFO RUIZ.

En el primero, que si bien es cierto que la venta es obligatoria para las partes por el solo convenio de ellas en la cosa y en el precio aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho, también lo es que conforme al artículo 992 del Código Civil del Estado de Yucatán, el contrato en el que se transfiera la propiedad de un bien inmueble necesita para su legal validez, cumplir con todos los requisitos establecidos en la propia ley, como constar en escritura pública, pagar los derechos y los impuestos de ley e inscribirse en el Registro Público de la Propiedad, lo que la autoridad responsable nunca valoró, requisitos que constan en las leyes y reglamentos como son el Código Civil, la Ley del Notariado y el Reglamento del Registro Público de la Propiedad, todos del Estado de Yucatán, transcribiendo, al efecto, diversos artículos de esos ordenamientos legales, que estima violados, entre otros, el que establece que la promesa de contratar que afecte bienes raíces o derechos reales constituidos sobre los mismos, deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad.

Como segundo concepto de violación aduce que si bien el registro público no constituye derechos y sólo tiene efectos declarativos, resulta que en las diversas especies de contratos que afectan derechos reales y que se refieren a bienes inmuebles deben ser inscritos en el Registro Público de la Propiedad, tal y como lo señalan los artículos respectivos, ello con la única finalidad de dar una verdadera certeza jurídica a dichos contratos, y no afectar derechos de terceros, como en el caso.

En su tercer motivo de inconformidad sostiene que lo que se pide del documento no es la inscripción de la venta, sino la inscripción de la nota marginal de la "supuesta" promesa de compraventa, máxime que dicho documento no cuenta con los requisitos que la propia ley señala, para tener la certeza jurídica en la elaboración del documento que refuta de falso, doloso, fraudulento y con el único fin de insolventar la deuda principal de los demandados en el juicio mercantil.

Como cuarto concepto de violación señala que la responsable cita jurisprudencias que se refieren a preceptos legales que no contempla la propia ley para la solución de la controversia y sí se encuentra claramente establecido el derecho en la legislación local, lo que viola el Código Civil y su garantías individuales, dejándolo en estado de indefensión.

En los conceptos de violación denominados quinto y sexto expresa que el juicio ejecutivo mercantil lo siguió con todas las formalidades de ley, y que la excepción planteada en la tercería la ratifica ante este Tribunal Colegiado.

De los argumentos antes sintetizados, resulta esencialmente fundado el primero y suficiente para conceder el amparo solicitado, por lo siguiente.

En primer lugar, importa destacar que la Sala Civil concluyó que el documento base de la acción consistente en la minuta del contrato privado de compraventa con reconocimiento de adeudo, celebrado el 25 veinticinco de noviembre de 2003 dos mil tres, reviste el carácter de una verdadera compraventa al tenor de los artículos 1398 y 1407 del Código Civil del Estado de Yucatán, ya que en dicho contrato la parte vendedora se obligó a transferir la propiedad del inmueble objeto de la operación, y la parte compradora a pagar un precio cierto y en dinero, del cual reconoció el vendedor la suma de $188,510.40 (ciento ochenta y ocho mil quinientos diez pesos con cuarenta centavos moneda nacional), en el que ambas partes pactaron los plazos de su cumplimiento, y convinieron que durante la vigencia del mismo y hasta el otorgamiento de la escritura definitiva de propiedad, la vendedora conservaría y tendría la posesión del predio respectivo.

Previo al análisis de fondo, cabe comentar que no cualquier documento privado es susceptible de demostrar que se tiene la propiedad de un bien inmueble.

Así resulta, en efecto, que si cualquier documento privado pudiera servir para ello, entonces se vería afectada la seguridad jurídica de los acreedores que creían que se demandó a la persona correcta o que consideraron que habían embargado bienes de quien era su deudor.

Lo anterior, porque ante la facilidad de alterar los documentos y antefecharlos, ningún acreedor podría ver satisfechas sus pretensiones de pago aunque tuviera el derecho, pues cualquier persona podría promover el juicio correspondiente para dejar sin efectos el embargo o para destruir el gravamen que pesara sobre el bien respectivo.

Precisamente por ello, la Suprema Corte de Justicia de la Nación estableció el instituto de la fecha cierta aplicable a todos los actos jurídicos.

Ahora, la minuta de contrato de compraventa que Daniel Humberto Alzina Contreras exhibió en la tercería excluyente de dominio, para acreditar su derecho de propiedad no resulta apta para demostrar tal extremo, porque con independencia de que hiciera un pronunciamiento en cuanto a que si se trata de un documento público de fecha cierta, no cumple con una formalidad legal para su validez de conformidad con los artículos 1402, 1403 y 1406 del Código Civil del Estado de Yucatán, a que se sometieron los interesados al escoger la forma de minuta y, por ello, debió observarse, es decir, la forma de escritura pública.

En otras palabras, el documento exhibido lo constituye no un contrato de compraventa, sino una minuta de contrato de compraventa de 25 veinticinco de noviembre de 2003 dos mil tres, cuyo texto revela que Reyna Isabel Ordóñez Molina, se comprometió a vender a Daniel Humberto Alzina Contreras, un predio urbano ubicado en esta ciudad de Mérida, Yucatán.