AMPARO DIRECTO CIVIL. 333/91. FRACCIONADORA Y CONSTRUCTORA TULPA, S.A.

CUARTO. Entre las constancias que integran el expediente civil número 387/86, tramitado ante el Juez Primero de lo Civil de Tlalnepantla, Estado de México, se desprende, que por escrito presentado el doce de febrero de mil novecientos ochenta y seis, Oscar González Saldívar apoderado general para pleitos y cobranzas de Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, demandó de Carlos Cárcamo Loyo las siguientes prestaciones: a). La rescisión del contrato preliminar de compraventa celebrado con la demandada el veintinueve de octubre de mil novecientos setenta y cinco; b). La liberación de la obligación de la actora a formalizar el contrato de compraventa; c). La desocupación y entrega del inmueble materia del contrato; d). El pago de cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete pesos cincuenta centavos, por concepto de renta mensual a partir de la fecha en que tomó posesión la demandada hasta la total desocupación de la entrega del inmueble; e). La entrega de la documentación oficial que compruebe que la demandada se encuentra al corriente del pago de los impuestos o derechos relativos al inmueble en conflicto o en su caso la exhibición de las cantidades que la actora cubra por dichos conceptos; f). El pago del 15% del predio total del inmueble por deterioro o uso normal de éste; g). El pago que estimen peritos por el deterioro sufrido en el inmueble y h). El pago de gastos y costas del juicio.

Como hechos constitutivos de la acción se señalaron los siguientes: 1. Con fecha veintinueve de octubre de mil novecientos setenta y cinco la actora y la demandada celebraron contrato preliminar de compraventa respecto del inmueble ubicado en la casa tipo T-8 construida en el lote 34 de la manzana 65 del fraccionamiento Valle Dorado, Estado de México. 2. En la cláusula II se pactó como precio de la compraventa la cantidad de cuatrocientos cuarenta y tres mil quinientos pesos. 3. En la cláusula VIII se convino que en caso de incumplimiento la vendedora podría dar por vencido anticipadamente el plazo otorgado y podría proceder a la rescisión del contrato a falta de pago oportuno de tres o más de los abonos convenidos. 4. En la cláusula IX se estipuló que en caso de rescisión del contrato la demandada debería cubrir una renta de cinco mil cuatrocientos cincuenta y siete pesos mensualmente, a partir de la fecha en que tomó posesión del inmueble y hasta la desocupación y entrega del mismo. También se obligó al demandado a cubrir un 15% del precio total del inmueble por el deterioro de su uso normal y la cantidad que fijen los peritos por el deterioro del inmueble por causas distintas al uso normal de éste. 5. A la fecha la parte demandada ha incumplido en lo pactado en dicho contrato, toda vez que dejó de pagar tres mensualidades a partir del mes de junio de mil novecientos ochenta, razón por la cual se demanda la rescisión del contrato.

Por acuerdo de catorce de febrero de mil novecientos ochenta y seis se admitió la demanda presentada por Oscar González Saldívar, promoviendo por su propio derecho en la vía propuesta y se ordenó emplazar a la parte demandada, quien por escrito presentado el seis de junio de mil novecientos ochenta y seis promovió incidente de nulidad de actuaciones a partir del auto admisorio de la demanda en virtud de que Oscar González Saldívar se ostentó como apoderado de Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, y el auto que admitió la demanda se tuvo a dicha persona promoviendo por su propio derecho en la vía propuesta y demandando las prestaciones que se mencionan. En el mismo escrito en que se intentó el incidente de nulidad, se dio contestación a la demanda en los siguientes términos: respecto a la prestación reclamada en el inciso a). Es improcedente y dolosa, porque la actora afirma que desde el mes de junio de mil novecientos ochenta la demandada dejó de cubrir los abonos pactados, no de un contrato preliminar de compraventa sino de un contrato definitivo, ya que desde hace cuatro años el demandado liquidó en forma total el precio pactado. Se aclara que con el señor Oscar González Saldívar nunca se celebró acto jurídico alguno por lo tanto, dada la mala fe y dolo observado por Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, y Oscar González Saldívar deberá condenárseles al pago de daños y perjuicios, en virtud de que la empresa señalada tiene pleno conocimiento de que ante la Procuraduría Federal del Consumidor se promovió queja número 05716/III/77, en donde previo conocimiento y consentimiento de Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, se consignaron en pago todos y cada uno de los billetes de depósito a que se hacen alusión en las copias certificadas que se acompañan como fundamento a la excepción de pago; la prestación reclamada en el inciso b) es improcedente, pues como se dijo a la fecha de este escrito se ha pagado en forma total el precio pactado por el inmueble objeto del negocio, resultando procedente que se condene a la actora al otorgamiento ante el notario público la firma del contrato celebrado; es improcedente la prestación reclamada en el inciso c), ya que la demandada cumplió con la obligación de pagar el precio total de la compraventa pactada, extinguiéndose por consiguiente dicha obligación; es improcedente la prestación del inciso d) toda vez que de acuerdo a lo establecido en el artículo 59 de la Ley Federal de Protección al Consumidor y previo conocimiento de Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, se exhibieron un sinnúmero de billetes de depósito expedidos por Nacional Financiera, como pago total de la compraventa pactada, los cuales fueron recogidos por la beneficiaria de donde se desprende la mala fe de las personas que están demandando. En el supuesto, sin consentirlo de que efectivamente el demandado se hubiere abstenido de cubrir parte del precio de la compraventa pactada se acoge al beneficio que establece el artículo 29 de la Ley Federal de Protección al Consumidor en virtud de encontrarse en los supuestos que establece dicho precepto. Se aclara que la demanda es obscura porque la actora no precisa cuál es el importe total de las prestaciones que se han dejado de cubrir y también se abstiene de recibir los recibos correspondientes para acreditar su dicho. Que nunca se podrá condenar al demandado al pago de una renta mensual respecto de un inmueble que es de su absoluta propiedad por haberlo pagado; la prestación reclamada en el inciso e) es improcedente por las razones apuntadas con anterioridad las que se solicita se tengan reproducidas en este apartado; es incongruente la prestación en el inciso f) en virtud de que no existe la obligación de pagar un 15% del valor de la compraventa, toda vez que como ya se ha dicho ya se hizo el pago total del precio convenido; también es improcedente la prestación referida en el inciso g), porque se insiste, se encuentra totalmente pagado el inmueble materia del litigio; tampoco se tiene obligación de pagar gastos y costas que se reclaman, sino por el contrario deberá condenarse a la contraria al pago de éste.

La contestación a los hechos de demanda se hizo en los siguientes términos: el hecho uno es cierto, aclarando que no fue contrato preliminar de compraventa sino que por haberse establecido en forma indubitable el objeto y el precio, fue un contrato definitivo de compraventa; 2. Es cierto este hecho, con aclaración de que el precio total del inmueble se ha cubierto en su totalidad como se acredita con los documentos que se acompañan. También se aclara que el demandado nunca recibió comunicación alguna de la actora en cuanto a que se le incrementaran en alguna forma los abonos originalmente pactados, quedando a cargo de la parte actora la carga de la prueba en cuanto a alguna modificación o variación en dichos pagos; 3. Es cierto este hecho pero se reproduce íntegramente lo asentado con anterioridad; 4. Es cierto este hecho, pero con las aclaraciones referidas en este escrito; 5. Es falso este hecho y se niega; pues lo cierto es que a la fecha de este escrito se encuentra totalmente pagado el inmueble en litigio, pues insiste, la parte actora tiene conocimiento de ello por las consignaciones que se realizaron ante la Procuraduría Federal del Consumidor, mismas que fueron recogidas por diversos representantes de la actora, de donde se deriva una vez más la actuación dolosa de la contraria y por lo tanto se le deberá condenar al pago de daños y perjuicios que ha causado.

Como excepciones y defensas se hicieron valer: la inexistencia de la obligación que se reclama ya que si la demanda fue presentada y aceptada actuando en nombre propio Oscar González Saldívar el demandado nunca ha celebrado con dicha persona acto jurídico respecto del inmueble en conflicto; falta de legitimación activa de Oscar González Saldívar, porque no adjunta al escrito inicial de demanda los documentos que justifica en sus pretensiones; la de pago, en virtud de que, como ya se dijo, a la fecha el suscrito se ha cubierto en forma total el importe de la compraventa celebrada con Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, respecto del inmueble materia del juicio; la prescripción, en virtud de que la actora se abstiene de señalar las circunstancias de modo, tiempo y lugar para conocer dónde fue exigible la obligación que se reclama; la obscuridad de la demanda y la falta de personalidad de Oscar González Saldívar, toda vez que se abstiene de anexar sus documentos idóneos para acreditar su representación.

En el mismo escrito de contestación la demandada reconvino a la actora las siguientes prestaciones: a). El pago de la plusvalía adquirida por el inmueble objeto de este juicio, desde la fecha de la adquisición hasta el momento en que se cumplimente la resolución definitiva, y que asciende a la cantidad de QUINCE MILLONES DE PESOS; b). El pago de cinco millones de pesos por conceptos de instalaciones especiales hechas en el inmueble en litigio y c). El pago de gastos y costas del juicio.

Como hechos constitutivos de la reconvención, se señalaron: 1. Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, celebró con el actor reconvencional contrato de compraventa respecto del lote 34 de la manzana 65 del fraccionamiento Valle Dorado. 2. Que a partir de la fecha en que se adquirió el inmueble objeto del litigio y hasta la fecha de este curso, adquirió una plusvalía que asciende a quince millones de pesos; 3. Que se demanda la devolución y entrega de todas y cada una de las cantidades entregadas a cuenta del precio del inmueble objeto del negocio, así como los intereses que han causado y que se sigan causando hasta la terminación del juicio; 4. Que al inmueble en conflicto se le han realizado varias adaptaciones especiales y que hacen un total de cinco millones de pesos; 5. Atento a lo anterior el actor reconvencional se ve en la necesidad de intentar la vía propuesta en contra de la actora en la principal.

Por acuerdo de dieciocho de junio de mil novecientos ochenta y seis se tuvo por contestada la demanda y por opuestas las excepciones y defensas hechas valer y desechando la nulidad de actuaciones intentadas; se admitió a trámite la reconvención planteada y se ordenó emplazar a la contraria, quien por escrito presentado el quince de agosto de mil novecientos ochenta y seis, dio contestación a la misma negando derecho a la contraria para demandar el pago de las prestaciones señaladas en los incisos a), b) y c) y contestando los hechos en los siguientes términos: 1. Que es falso que Fraccionadora y Constructora, sociedad anónima, haya celebrado con Cárcamo Loyo contrato de compraventa, pues la verdad es que se celebró únicamente contrato preliminar de compraventa, siendo cierto el objeto del contrato; 2. Es falso este hecho pues el demandado convencionista en ningún momento adquirió la propiedad del inmueble, ya que su posesión es derivada del multicitado contrato preliminar de compraventa y sujeto a los términos y condiciones del mismo, por lo que ningún derecho adquirió que le pueda asistir para demandar el pago de una plusvalía. Por otro lado, el hecho de que cualquier bien por el transcurso del tiempo y en atención a la situación económica que vive el país agravado por una gran inflación, aparentemente tenga un precio mayor no se debe más que a una perdida de valor adquisitivo de la moneda; 3. Este no es un hecho en sí por lo que ni se niega ni se afirma, ya que se trata de una prestación más que se reclama; sin embargo, no se tiene inconveniente las cantidades que se hayan recibido una vez que se declare la rescisión del contrato preliminar de compraventa; 4. Este hecho se niega por desconocerlo, pero además se niega que se reintegre cantidad alguna por los conceptos que se mencionan, atento a lo establecido en la cláusula XIII del contrato base de la acción, misma que establece que para el caso de rescisión, el comprador deberá devolver el inmueble con todas las mejoras y construcciones, sin obligación de hacerle ninguna compensación por dichas mejoras; 5. Este hecho es falso pues no existe necesidad de intentar la acción reconvencional ejercitada por el demandado. Como excepciones se hicieron valer, la falta de acción y derecho; la de contrato no cumplido y la procedencia de la acción intentada basada y que el demandado no acompaña a su escrito reconvencional los documentos en que funde su derecho.

Por acuerdo de veinte de agosto de mil novecientos ochenta y seis se tuvo por contestada la reconvención y por opuestas las excepciones y defensas que se hacen valer, y se abrió el juicio a prueba por treinta días comunes a las partes.

Previo ofrecimiento y desahogo de las pruebas rendidas por las partes, con fecha diez de septiembre de mil novecientos noventa, se dictó sentencia en la que se declaró que Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, no justificó los extremos de sus pretensiones y el demandado sí probó la excepción de pago; consecuentemente lo absolvió de todas y cada una de las prestaciones reclamadas, omitiendo analizar las prestaciones reclamadas en vía reconvencional.

Inconformes con dicha sentencia, tanto la parte actora como la demandada interpusieron recurso de apelación el cual fue tramitado y resuelto por la Primera Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia del Estado de México en sentencia definitiva dictada el veintidós de marzo de mil novecientos noventa y uno, en la que declaró injustificados los agravios expresados por Carlos Cárcamo Loyo porque el fallo impugnado le favorece e igualmente consideró ineficaces los agravios de Fraccionadora y Constructora Tulpa, sociedad anónima, confirmando en todos sus puntos la sentencia apelada.