AMPARO DIRECTO 849/2005. MARÍA MAGDALENA HERNÁNDEZ TOVAR Y OTRO.

En efecto, del examen de las constancias relativas, las cuales merecen pleno valor demostrativo en términos de los artículos 129, 197 y 202 del Código Federal de Procedimientos Civiles, supletorio de la Ley de Amparo, en lo que interesa, se desprende lo que sigue:

Que por escrito presentado el treinta de marzo del dos mil cuatro, la hoy tercera perjudicada María del Carmen Castellanos Tamayo demandó de los ahora quejosos: la rescisión del contrato de arrendamiento celebrado respecto de un departamento ubicado en el número 123, de la calle Puerto Guaymas, colonia Casas Alemán, Delegación Gustavo A. Madero, Distrito Federal y, por consecuencia, la desocupación y entrega de dicho inmueble, así como el pago de rentas vencidas y no pagadas, el de la pena convencional pactada por la falta de pago oportuno de las referidas pensiones rentísticas y el pago de los gastos y costas del juicio.

Que la arrendataria codemandada produjo oportunamente su contestación, negando la procedencia de las prestaciones reclamadas, precisando que no había incurrido en mora respecto del pago de las rentas, en virtud de que en el contrato respectivo no se había señalado el domicilio de la arrendadora, en el cual debía cumplirse con tal prestación sin que, por otra parte, tuviera conocimiento de dicho domicilio, así como que en ningún momento se le había requerido del pago en comento; siendo lo cierto que por causas desconocidas por la propia inquilina, la arrendadora actora había dejado de presentarse al domicilio de la arrendataria para cobrar las aludidas pensiones rentísticas.

Que por su parte, el fiador codemandado también produjo en tiempo su contestación, en la que la negativa de la procedencia de las prestaciones que le fueron reclamadas, la apoyó fundamentalmente en el hecho de que como se advertía del contenido del contrato base de la acción, su intervención fue como fiador de sí mismo, no de la arrendataria y que, por tanto, no estaba obligado al pago de las rentas que en su caso adeudara esta última, haciendo suya para todos los efectos legales del caso, la contestación producida por la inquilina codemandada.

Que seguido el procedimiento, con fecha treinta y uno de agosto de dos mil cinco, la Juez natural del conocimiento dictó la sentencia definitiva correspondiente, en la que absolvió a los codemandados, aquí quejosos, de la rescisión del contrato básico y, por ende, la desocupación y entrega de la localidad arrendada, así como del pago de la pena convencional pactada, condenándolos únicamente al pago de las rentas reclamadas.

Que tanto la parte actora como los codemandados interpusieron recurso de apelación en contra de la mencionada sentencia definitiva de primera instancia, los cuales fueron tramitados por la Séptima Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia en el toca 2612/2005, y resueltos el veintiséis de octubre de dos mil cinco, en el sentido de confirmar la resolución apelada.

Que como expresan los impetrantes en el concepto de violación en estudio, la Sala responsable en apoyo a la determinación de confirmar la condena decretada en su contra respecto al pago de las rentas vencidas y no pagadas, manifestó que dicha condena resultaba conforme a derecho, debido a que para la procedencia del pago de la referida prestación, basta que la reclamación respectiva verse sobre rentas devengadas y no pagadas, así como que exista el requerimiento de pago correspondiente, el cual se presenta a través del emplazamiento, como aconteció en la especie, toda vez que tal emplazamiento produce los efectos de una interpelación judicial, en términos del artículo 259, fracción IV, del Código de Procedimientos Civiles, precisamente porque habiendo usado y disfrutado la arrendataria el inmueble de que se trata, no queda mayor obligación de ésta, que cubrir el precio de ese uso y disfrute, una vez que la parte arrendadora se lo requiera; advirtiendo al respecto, que en las mencionadas circunstancias, la mora en el pago de las rentas anterior al ejercicio de la acción para obtener su pago, no es un elemento constitutivo de la acción respectiva, como sí lo es de la acción de rescisión de un contrato de arrendamiento fundada en la mora en el pago de rentas.

Ahora bien, como ya se dijo, es infundado el concepto de violación que se analiza, porque aun cuando es verdad que el emplazamiento produce efectos hacía el futuro y no hacía el pasado, sin embargo, debe decirse que para la procedencia de la acción de pago de rentas, en el caso de que en el contrato respectivo no se haya especificado el domicilio del arrendador en el que debía efectuarse el pago de que se trata, no es necesario que se demuestre que previamente al ejercicio de dicha acción, el arrendador se hubiera constituído en el domicilio de la inquilina para requerir del pago de las rentas, y que esta última se hubiera negado a efectuar el pago requerido, ni tampoco es necesario acreditar que la arrendataria conocía el domicilio de la parte arrendadora, como erróneamente lo manifiestan los aquí quejosos.

Así es, de lo dispuesto por el artículo 2398 del Código Civil para el Distrito Federal, se infiere que el derecho del arrendador al cobro de las rentas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, derivan exclusivamente del uso y disfrute del inmueble correspondiente, concedido al arrendatario por parte del arrendador; de tal suerte que resulta incuestionable que para la procedencia de la acción de pago de rentas en comento, basta que la reclamación verse sobre rentas devengadas y no pagadas, así como que exista el requerimiento del arrendador, formulado al arrendatario demandado en relación al pago de esas rentas puesto que, se reitera, precisamente, porque habiéndose usado y disfrutado del inmueble arrendado, no queda al inquilino mayor obligación que la de cubrir el precio de ese uso y disfrute, una vez que el arrendador se lo requiera; exigencias que se vieron satisfechas en el caso concreto.

Efectivamente, por una parte, debe decirse que el emplazamiento de los codemandados al juicio natural hace las veces de interpelación judicial, de conformidad con lo establecido en la fracción IV del artículo 259 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal, es decir, tal emplazamiento produce los mismos efectos del requerimiento del arrendador al arrendatario y fiador demandados, en relación al pago de las rentas vencidas y no pagadas; en tanto que, por otra parte, si los demandados no acreditaron el pago de las rentas reclamadas, no obstante que como aconteció en el asunto en estudio, la inquilina reconoció el adeudo de las mismas, es obvia la legalidad de la condena decretada en contra de ambos codemandados, aquí quejosos, respecto al pago de las rentas devengadas y no pagadas.

Sirve de apoyo la jurisprudencia número 305 de la Suprema Corte de Justicia de la Nación, publicada en la página 205, Tomo IV, Materia Civil del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, que dice:

"PAGO O CUMPLIMIENTO. CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al actor."

Igualmente se invoca, en apoyo de lo antes considerado, la tesis aislada de este Décimo Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil, identificada como tesis I.11o.C.42 C, publicada en la página 1444, Tomo XVI, Novena Época, octubre de 2002, Tribunales Colegiados de Circuito, del Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta, que dice:

" De la correcta intelección del artículo 2398 del Código Civil del Distrito Federal se infiere que el derecho del arrendador al cobro de las rentas y la correlativa obligación del arrendatario de pagarlas, deriva exclusivamente del uso y disfrute del inmueble correspondiente concedido al arrendatario por el arrendador; por lo que para la procedencia de la acción de pago de rentas en comento basta que tales pensiones versen sobre rentas devengadas y no pagadas y que exista el requerimiento del arrendador al demandado del pago de esas rentas a través del emplazamiento (pues dicha diligencia produce los efectos de una interpelación judicial en términos del artículo 259, fracción IV, del código procesal local), precisamente porque habiendo usado y disfrutado el arrendatario el inmueble correspondiente, no queda mayor obligación de éste que cubrir el precio de ese uso y disfrute del inmueble, una vez que el arrendador se lo requiera; de ahí que la mora del demandado en el pago de rentas anterior al ejercicio de la acción, no es un elemento constitutivo de la acción de pago de pensiones rentísticas, como sí lo es de la acción de rescisión del contrato de arrendamiento fundada precisamente en dicha mora del arrendatario."

En consecuencia, debe decirse que este Tribunal Colegiado no comparte el criterio contenido en las dos tesis aisladas de diversos Tribunales Colegiados que citan los impetrantes en el concepto de violación que se analiza, advirtiéndose, al respecto, por una parte que, como ya se dijo, se trata de tesis aisladas, no jurisprudencias como incorrectamente lo mencionan los quejosos y, por otra parte, porque de conformidad con las consideraciones antes expuestas, el Tribunal Colegiado que actúa estima que en cuanto a la reclamación de pago de rentas vencidas y no cubiertas, el emplazamiento a juicio es suficiente para acreditar el previo requerimiento de pago; sosteniéndose, asimismo, que la indicada reclamación de pago de rentas, de ninguna manera se ve afectada por el hecho de que se haya determinado que la arrendataria no había incurrido en mora, toda vez que tal declaración opera solamente para resolver sobre la rescisión del contrato por esa causa, no para determinar sobre la procedencia del pago de las rentas adeudadas, cuya procedencia deriva del uso y disfrute del inmueble arrendado.

En el segundo de los conceptos de violación que se hacen valer, se manifiesta que en la sentencia reclamada indebidamente se confirmó el fallo definitivo de primer grado, no obstante que en la propia sentencia constitutiva del acto reclamado se declaró fundado el incidente de nulidad por alteración del contrato de arrendamiento base de la acción.

Se expresa al respecto, que una de las inconformidades expuestas en los agravios aducidos contra la sentencia definitiva de segunda instancia, fue la relativa a que la Juez natural no había establecido con claridad el resultado del incidente de nulidad de contrato por alteración del mismo, interpuesto por la parte demandada, ahora quejosa.

Que el tribunal de alzada al resolver sobre el indicado agravio, lo estimó parcialmente fundado pero inoperante para revocar la resolución apelada, señalándose en apoyo de tal determinación, que dicho incidente resultaba procedente en virtud de que de las pruebas ofrecidas y desahogadas en el mismo, la única que se debería tomar en cuenta es el dictamen rendido por el perito designado por la parte demandada, ya que el emitido por el perito designado por la actora fue presentado extemporáneamente, así como las diversas documentales aportadas por los ahora quejosos, con las que se acreditaba la referida alteración del contrato básico.

Que en las indicadas circunstancias, al haberse declarado fundado el incidente de nulidad del contrato de arrendamiento, base de la acción, por haberse acreditado que el mismo fue alterado, agregando la anotación del domicilio de la arrendadora, el cual no se encontraba cuando fue celebrado por las partes, es obvio que lo procedente era considerar que dicho contrato había quedado terminado como consecuencia de la referida nulidad, en términos del artículo 2483, fracción III, del Código de Procedimientos Civiles, por lo que no producía efectos de ninguna clase, lo que a su vez daba lugar a determinar que por no surtir efectos legales, no existía ningún incumplimiento por parte de los ahora impetrantes a lo pactado en el mismo.