Auto Supremo AS/0785/2022

III.1. De la interpretación extensiva de la acción de Mejor Derecho propietario.

Tomando en cuenta que los títulos de propiedad de las partes devienen de distintos vendedores, es necesario referir lo orientado en el Auto Supremo N° 618/2014 de 30 de octubre, que señaló lo siguiente: “En cuanto a la aplicación errónea del art. 1545 el Código Civil, corresponde señalar que dicha norma tiene el siguiente texto: “(Preferencia entre adquirentes de un mismo inmueble) Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título…”, sobre dicho articulado este Tribunal emitió el Auto Supremo N° 89/2012 de 25 de abril, que estableció: “…una acción de reconocimiento de mejor derecho propietario, el presupuesto esencial, radica en la identidad de la cosa, respecto a la cual dos o más personas reclaman derecho de propiedad; en otras palabras, la acción de reconocimiento de mejor derecho de propiedad, supone necesariamente la existencia de una misma cosa, cuya titularidad es discutida por dos o más personas…”, la norma de referencia establece el hipotético de que en el caso de que existan dos o más personas con título de propiedad sobre un mismo bien adquirido de un mismo vendedor, la norma concede el derecho al que ha registrado con prioridad su título, esa es la regla; empero de ello, de acuerdo a la concepción extensiva de la norma de referencia, también debe aplicarse a los hipotéticos de presentarse dos o más personas que aleguen ser propietarios de un  mismo bien inmueble, que pese de no haber adquirido el inmueble (predio) del mismo vendedor, sino que cada uno de estos propietarios hubieran adquirido el bien inmueble de distintos vendedores y cuyos antecesores también ostenten título de propiedad, caso para el cual se deberá confrontar el antecedente dominial de cada uno de estos propietarios y su antecesores, con el objeto de verificar de que se trate de los mismos terrenos (total o parcialmente), para verificar cuál de los títulos de propiedad fue registrado con prioridad en el registro de Derechos Reales y por otra también corresponderá analizar si el título alegado por las partes mantiene o no su validez,  para de esta manera otorgar el mejor derecho de propiedad, sea en forma total (cuando los títulos de las partes se refieran a la misma superficie) o en forma parcial (cuando los títulos de las partes solo hayan coincidido en una superficie parcial.”.

En relación al cambio de jurisdicción municipal operado en un título de propiedad y su alcance en el cotejo de prelación de los antecedentes dominiales de los títulos de propiedad de las partes, el Auto Supremo N° 750/2021 de 20 de agosto orientó: “De lo cual se puede establecer que más allá de los actuales límites geográficos y jurisdiccionales ya que inicialmente también el registro de los demandados consignaba el Cantón Cotoca, porque claramente en el análisis dominial de su registro se visibiliza partidas anuladas por cambio de jurisdicción, siendo por ello que precisamente cobra importancia el análisis de los antecedentes dominiales y la ubicación real del inmueble en disputa, debiéndose necesariamente en estos casos interpretarse el art. 1545 del Código Civil desde una perspectiva y visión amplia y extensiva, tal como señala la jurisprudencia esbozada en la doctrina correspondiente al acápite III. 2 aplicable a la presente resolución, esto es sin restricciones formales de municipios colindantes, confrontando siempre los títulos, no solamente analizando la correspondencia o no de los datos de las jurisdicciones municipales sino principalmente los antecedentes dominiales más antiguos de las partes … el tema de la jurisdicción municipal no siempre expresa los datos claros máxime si existe sobreposiciones entre ellas por su naturaleza de ser colindantes; no obstante de la disputa de esos datos que son ajenos al motivo propiamente de determinar el mejor derecho propietario, lo que resulta relevante es la identificación, singularidad e identidad del inmueble en litigio que fue verificado por el propio A quo en la inspección judicial y principalmente por la pericia … para demandar sobre la titularidad del inmueble objeto de la litis, no siendo correcto que los juzgadores con una visión contraria al principio de verdad material, tomen ello bajo otros contextos que no pueden ser confundidos ni entremezclados dentro de la pretensión de mejor derecho propietario; existiendo en el caso concreto una confusión respecto a otorgar mayor valor a un registro de jurisdicción municipal antes que al antecedente más antiguo referido al título dominial de cada una de las partes, no siendo ello relevante ni importante para definir un mejor derecho de propiedad, ni menos que el perito haya tenido que necesariamente opinar respecto a la jurisdicción a la cual pertenecía el terreno en disputa cuando ante todo se debió dar prevalencia al análisis de los títulos de ambas partes registrados en Derechos Reales”.

III.2. De la necesidad de establecer la ubicación del bien inmueble sobre el que se alega derecho propietario.

El Auto Supremo Nº 463/2014 ha orientado que: “…las acciones reales (Reivindicación, negatoria y confesoria) son los medios de hacer declarar en juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, son mecanismos de defensa y estos, tienen por objeto la protección de los derechos reales, los cuales se constituyen en un poder directo e inmediato sobre la cosa frente a las demás personas, conforme ley, en este entendido lo que realmente resulta trascendental para hacer valer estas acciones es la individualización del inmueble de cual se pretende la protección de la ley, ya que quien pretende accionar la protección de sus derecho propietario ante situaciones que limiten o perturben su derecho propietario sobre un bien, debe tener acreditado e individualizado ese bien, lo contrario resultaría en la improcedencia de la acción negatoria en el sentido de que no se tendría ubicado el bien o la cosa que se pretende proteger mediante esta acción…

En este entendido si bien la ley no determina las formas de determinar la individualización o ubicación del bien inmueble objeto el derecho propietario, sin embargo, existen elementos y técnicas que coadyuven a determinar la ubicación exacta del inmueble, como el estudio georeferencial del terreno, la descripción física del predio, la valoración técnica por parte del experto perito en el uso de técnicas de medición…”.