AS/0904/2022

Expuestos los fundamentos doctrinarios que han de sustentar la presente resolución, corresponde a continuación dar respuesta a los reclamos acusados por el demandado Adhemar Acebey Ayoroa.

Como primer reclamo, el recurrente denuncia que el Tribunal de alzada no hizo efectiva la premisa constitucional de búsqueda de la verdad material, toda vez que se limitó a señalar que la pretensión postulada por el demandante sobre el folio real con matrícula computarizada Nº 2.01.0.99.0193318, se encuentra sustentada en su documentación, sin tomar en cuenta que no es la misma matrícula sobre la que se ha contratado, ya que al momento de suscribir el compromiso de compraventa se señaló que el inmueble cuenta con matrícula Nº 2.01.0.99.0134146, que no condice con el folio que fue presentado a fs. 10 que registra a la matrícula Nº 2.01.0.99.0193318 con asiento de dominio en la Escritura Pública Nº 849/2014 de 09 de julio.

Toda vez que el presente reclamo está abocado a cuestionar que la prueba documental que sale a fs. 10 (folio real), que fue presentada por la parte actora en calidad de preconstituida, no condice con el bien inmueble objeto del contrato; en principio corresponde señalar que este extremo evidentemente ya fue objeto de apelación por el demandado, por lo que al momento de emitirse el Auto de Vista recurrido el Tribunal de alzada absolvió el mismo arguyendo que dicha observación ya fue desvirtuada y aclarada en la tramitación del proceso, toda vez que de la certificación emanada de Derechos Reales cursante de fs. 178 a 179, evidenció que la matrícula Nº 2010990134143 corresponde a las características del inmueble objeto de litis y que al encontrarse alodial acredita que el demandante no incumplió el contrato.

Lo argumentado en la resolución de alzada, demuestra que el Tribunal Ad quem descartó el reclamo que ahora es reiterado en casación, sustentado en una certificación emanada por la oficina de Derechos Reales, que no solo disipó que el bien inmueble citado en el documento privado de compromiso de venta sea diferente al identificado en el folio real que sale a fs. 10, sino que también acreditó que, al encontrarse alodial, demuestra el cumplimiento del contrato del demandante en su calidad de vendedor promitente.

En ese contexto, con la finalidad de establecer si lo acusado por el recurrente es evidente o, al contrario, dicha documental ya desvirtuó y aclaró lo observado, corresponde realizar ciertas precisiones que permitirán tener una mejor concepción de lo suscitado en el caso.

Por documento privado debidamente reconocido en sus firmas y rúbricas que sale de fs. 4 a 5 vta. de 10 de octubre de 2012, Norberto Vargas Cruz alegó ser el único propietario de un bien inmueble en propiedad horizontal (departamento), signado con el Nº 3, del 3º piso (#3-3), ubicado en el bloque “G” de la Avenida Manco Kapac y Kennedy de la ciudad de La Paz, con una superficie de 0,00 m2, que se encuentra en proceso de saneamiento, inscrito en Derechos Reales bajo la matrícula Nº 2.01.0.99.0134146, asiento A-1, cuyo derecho fue adquirido a través de la Escritura Pública Nº 70/1990 de 11 de enero. Inmueble que fue otorgado en calidad de compromiso de venta a Adhemar Acebey Ayoroa por el precio de $us. 29.000, que debió ser cancelado de la siguiente forma: 1) Como primera cuota reconocieron el pago de la suma de $us. 17.000; 2) El segundo pago de $us. 10.000, debió ser amortizado el 31 de diciembre de 2012; y 3) El tercer pago de $us. 2.000, debió pagarse por el promitente comprador el 11 de marzo de 2013, fecha en la cual, el promitente vendedor suscribirá la correspondiente minuta y escritura de transferencia haciendo entrega de toda la documentación original al día, es decir saneada con la garantía de evicción que amerita el caso (cláusula segunda, numeral 2.2.1).

De fs. 6 a 9, cursa el Testimonio Nº 70/90 de 15 de enero de 1990, sobre cesión y venta de acciones y derechos de un departamento que otorga Maritza del Rosario Padilla de Vargas en favor de Norberto Vargas Cruz, de cuyo contenido se colige que los citados sujetos refirieron que según consta de la Escritura Pública Nº 485 de 01 de septiembre de 1986 inscrito en Derechos Reales bajo la Partida Nº 2337, fojas 2337, libro primero “B” de 1986 son propietarios del departamento objeto del proceso; empero, de conformidad a un acuerdo transaccional, Maritza del Rosario Padilla de Vargas cede y transfiere el 50% de acciones y derechos que le corresponde en el departamento, en favor de su esposo Norberto Vargas Cruz. Documento de cesión que fue debidamente registrado en Derechos Reales bajo la Partida Nº 01075027 de 25 de abril de 1990 que, posteriormente, pasó al sistema computarizado adquiriendo la matrícula Nº 2010990134146.

Visto a fs. 10, evidentemente cursa el folio real de la matrícula Nº 2.01.0.99.0193318 que describe al inmueble tipo departamento, ubicado en la avenida Manco Kapac Nº 300-310, edificio Condominio Manco Kapac, Bloque “G”, Piso 3, unifamiliar 3-3- con una superficie de 86,60 m2, con Código Catastral Nº 20102300280011030056 y que cuenta con los siguientes antecedentes dominiales: 2010990134146 y 2010990187802, y que en el Asiento de titularidad sobre el dominio Nº 1 consigna como titular a Norberto Vargas Cruz, a raíz de una fusión de partidas inmersa en la Escritura Pública Nº 849 de 09 de julio de 2014, que fue registrada en Derechos Reales el 11 de julio de 2014.

De estas precisiones, y toda vez que las partes acuden al órgano jurisdiccional para encontrar una solución a los conflictos que se les presenta, y por ello las decisiones de los jueces y Tribunales deben basarse en la verificabilidad de los hechos comprobados, así como en la legitimidad de los mecanismos probatorios (principio de verdad material); se colige que el demandante al momento de suscribir el contrato de compromiso de venta, si bien señaló que el departamento se encuentra inscrito en Derechos Reales en la matrícula Nº 2.01.0.99.0134146 y que ese derecho lo adquirió a través de la Escritura Pública Nº 70/1990 de 11 de enero, empero, no se puede omitir que inició la transcripción de dicho documento reconociendo ser el único propietario y que el inmueble se encuentra en proceso de saneamiento.

En ese fin, el Testimonio Nº 70/1990 de 11 de enero, acredita precisamente que el demandante Norberto Vargas Cruz, ante la cesión y transferencia del 50% de acciones y derechos efectuada por su esposa Maritza del Rosario Padilla Vargas, se constituye en el único propietario del bien inmueble objeto de la causa; documento, que al haber sido registrado en Derechos Reales adquirió la matrícula computarizada Nº 2010990134146; por tanto, el número de matrícula consignado en el contrato de compromiso de venta, es sobre la cesión que se efectuó en favor del demandante, que, como se dijo ut supra, acredita que el inmueble tiene como único titular al demandante.

Sin embargo, no se puede obviar que de conformidad a los antecedentes que refleja el Testimonio Nº 70/1990, previamente a la cesión que efectuó Maritza del Rosario Padilla Vargas en favor del demandante, estos dos eran los titulares de dominio del departamento, el cual adquirieron por Testimonio Nº 485 de 01 de septiembre de 1986 que se encontraba inscrito en la Partida Nº 2337, fojas 2337, libro primero “B” de 1986.

Ahora bien, por los datos que demuestra el Certificado Treintañal emanado por la oficina de Derechos Reales de la ciudad de La Paz que cursa de fs. 178 a 179 vta., se tiene que el derecho propietario que tenían Maritza del Rosario Padilla Vargas y Norberto Vargas Cruz que se encontraba registrado en la Partida Nº 2337, fojas 2337, libro primero “B” de 1986 fue traspasado al Folio Real bajo la matrícula computarizada Nº 2010990187802, y, ante los tramites de saneamiento que realizó el demandante, fue fusionada con la matrícula Nº 2010990134146 que consigna la cesión de acciones y derechos de su esposa, dando lugar a la matrícula Nº 2010990193318 que es la única que se encuentra vigente y cuyo folio real cursa a fs. 10, que de manera expresa refiere como antecedentes dominiales a las matrículas Nº 2010990134146 y 2010990187802.

En consecuencia, la certificación de fs. 178 a 179, desvirtúa y aclara la observación sobre la falta de coincidencia de dicha prueba documental con la matrícula signada en el contrato de compromiso de venta, pues contrariamente a lo advertido por el recurrente, al margen de que estas identifican al mismo bien inmueble, acreditan que el demandante en su calidad de vendedor promitente realizó los trámites respectivos para sanear la documentación del departamento, tal como estaba dispuesto en el contrato, y que para hacer entrega al demandado, debió recibir previamente el pago del saldo adeudado, por lo que el reclamo acusado en este apartado resulta infundado.

Sin embargo, al margen de lo ya expuesto corresponde aclarar al recurrente que, conforme a las etapas procesales suscitadas en la causa, la contestación a la demanda se constituye en el acto de proposición donde debió pronunciarse no solo sobre los hechos alegados en la demanda sino también sobre la autenticidad y contenido de los documentos acompañados a dicho escrito, entre ellos sobre el folio real a fs. 10, empero, de la revisión del memorial de contestación de fs. 87 a 90, se observa que el recurrente no cuestionó lo ahora advertido en casación, pues inversamente a refutar el contenido del folio real que sale a fs. 10, amparado en dicho medio probatorio alegó que la parte demandante no habría saneado la documentación del departamento objeto de promesa de venta en el plazo estipulado en el contrato; por tanto, esta falta de pronunciamiento del contenido del folio real de la matrícula computarizada Nº 2010990193318 implica una admisión de los hechos, tal como estipula el art. 125 num. 2) del Código Procesal Civil.

En este apartado el recurrente refiere que quien incumplió el contrato de compromiso de venta del 10 de octubre de 2012 fue el demandante, ya que no contaba con la documentación ordenada y alodial para materializar la transferencia comprometida, motivo por el cual no se encontraba capacitado para exigir el cumplimiento de la obligación de pago y una prueba de ese extremo es la carta notariada de 14 de enero de 2013 donde se exige al vendedor la presentación de los documentos para poder pagar el monto de dinero comprometido.

Previamente a considerar el presente reclamo, es necesario señalar que conforme a lo desarrollado en los apartados que hacen a la doctrina aplicable al presente caso, referidos al sinalagma funcional y a la interpretación de los contratos, cuando se interpone una demanda de resolución o cumplimiento de contrato, es preciso interpretar el mismo para así entender cuál el sentido y alcance que las partes suscribientes le dieron al contrato, tal como lo estipula el art. 510 del Código Civil, que preceptúa que debe averiguarse la intención de las partes, apreciando el comportamiento de éstas y las circunstancias del contrato.

De esta manera, cuando se interpone una demanda de cumplimiento de contrato sustentado en el art. 568 del Código Civil que está referido a las relaciones contractuales bilaterales, es importante determinar para la procedencia de la acción, el orden o prelación de las obligaciones generadas, es decir, que se debe analizar el sinalagma funcional inmerso en el contrato para establecer que obligación depende de la otra y así determinar cuál de los sujetos contratantes incumplió con su obligación, para lo cual es preciso realizar una interpretación del contrato conforme a los lineamientos citados anteriormente.

Con base en lo expuesto, y ante el reclamo denunciado en este apartado donde se acusa que quien incumplió el contrato fue el demandante en su calidad de vendedor promitente, corresponde remitir el análisis a las cláusulas contenidas en el documento privado de compromiso de compraventa de 10 de octubre de 2012 (fs. 4 a 5 vta.), del cual se observa que Norberto Vargas Cruz otorgó en calidad de compromiso de venta el departamento signado con el Nº 3, del 3º piso (#3-3) ubicado en el bloque “G” de la avenida Manco Kapac y Kennedy en favor de Adhemar Acebey Ayoroa, y de los extremos acordados en la cláusula segunda se tiene que, el precio pactado para la venta fue de $us. 29.000, que debió ser pagado de la siguiente forma: 1) Al momento de la suscripción del contrato ambas partes reconocieron que ya se pagó la primera cuota de $us. 17.000; 2) Un segundo pago de $us. 10.000, debió amortizar el promitente comprador el 31 de diciembre de 2012; y 3) La última cuota de $us. 2.000, debió ser amortizado el 11 de marzo de 2013.

Como se observa, las partes acordaron de forma expresa los momentos en que Adhemar Acebey Ayoroa debía pagar el saldo restante, así como los montos de cada amortización; sin embargo, en el punto 2.2.1 inciso c) de la referida cláusula, cuando concertaron que la tercera y última cuota de $us. 2.000 debía efectuarse el 11 de marzo de 2013, convinieron también que, en esa fecha, el promitente vendedor, suscribiría la correspondiente minuta y escritura de transferencia haciendo entrega de toda la documentación original al día, es decir, saneada con las garantías de evicción que amerita el caso.

De lo acordado por las partes, a simple vista se colige el orden o prelación de las obligaciones generadas, es decir, el sinalagma funcional que permite establecer que obligación dependía de la otra, toda vez que conforme a la vasta jurisprudencia emitida por este Tribunal Supremo de Justicia, no basta que en el contrato bilateral surjan obligaciones recíprocas (sinalagma genético), sino que es preciso que dicha reciprocidad se configure también en su cumplimiento (sinalagma funcional), en otras palabras, la reciprocidad de obligaciones debe cumplirse o efectuarse en la misma manera en que estas emergieron.

En el caso, se advierte que si bien el vendedor promitente Norberto Vargas Cruz, asumió la obligación de entregar toda la documentación original al día y debidamente saneada, y el comprador promitente Adhemar Acebey Ayoroa acordó pagar el saldo adeudado de $us. 12.000 en dos cuotas, de $us. 10.000 y $us. 2.000, que debieron ser pagadas el 31 de diciembre de 2012 y el 11 de marzo de 2013, respectivamente; empero, conforme a lo expresamente acordado, la entrega de la documentación del bien inmueble objeto del contrato, debió efectuarse una vez que el saldo adeudado sea pagado, lo que quiere decir que el comprador promitente, para exigir la entrega de la documentación original y debidamente saneada, así como la suscripción de la minuta correspondiente, debió previamente cumplir con las obligaciones adquiridas en los plazos estipulados.

Sin embargo, en el caso se advierte que el demandado, remotamente a acreditar que cumplió de manera efectiva con el pago del saldo, reconoció en su memorial de contestación a la demanda que no procedió con el pago total del precio acordado porque el demandante no tenía la documentación del bien inmueble en orden, como también reconoció que en diferentes oportunidades habló con el demandante solicitándole dichos documentos y expresándole que le pagaría el total del precio cuando el vendedor tenga la documentación al día para proceder a la transferencia; extremo que, conforme al sinalagma funcional identificado en el contrato, no fue el orden de obligaciones pactado, por tanto, la carta notariada de 14 de enero de 2013 que, al margen de no haber sido considerada por el juez de la causa por haber sido presentada en calidad de fotocopia simple, tampoco acredita incumplimiento de la parte demandante que ahora pretende la resolución de contrato, ya que en dicha misiva Marioly Paredes Jare en su calidad de esposa y apoderada del demandado, al reconocer que no se efectivizó el pagó de la primera amortización porque no se tramitó el catastro del inmueble y que está a la espera de la documentación total y al día del bien inmueble para recién cancelar el saldo total, lo que acredita el incumplimiento de la parte compradora con lo acordado en la cláusula segunda del contrato de 10 de octubre de 2012.