AS/1106/2023

1. De la revisión del recurso de casación la codemandada Lourdes Magali Quispe Mamani, se observa que acusó:

La compraventa efectuada por Martín Leiva Quispe, fue una adquisición donde el comprador entró en posesión inmediata de la propiedad, registró su derecho propietario en las oficinas de Derechos Reales, demostrándose así su legítimo derecho, sin embargo, el Auto de Vista Nº 197/2023 de 11 de mayo, aun habiendo tomado conocimiento de lo referido supra, no considera que la venta realizada por Benny Jimy Rojas Miranda a favor de Roxana Elizabeth Córdova Córdova contenida en la Escritura Pública Nº 293/06 de fecha 27 de abril de 2006, no se encontraba registrada en las oficinas de Derechos Reales a momento de la segunda transferencia, reduciendo la inscripción de referencia a una mera publicidad, por tanto, el Tribunal Ad quem hizo una errónea aplicación de la ley en lo que respecta a los arts. 1538 y 1545 del Código Civil.

En el marco de la denuncia, para otorgar una respuesta acorde a la controversia sometida a análisis, primero debemos realizar un examen de la pretensión en función a los hechos por los que se solicita la invalidez.

Michael Adolfo Riveros Revollo sostuvo que el 12 de abril de 2006, Benny Jimy Rojas Miranda suscribió minuta de compraventa del lote de terreno N° 19, Mza. 17, con superficie de 200 m2, ubicado en la urbanización Marte a favor de Roxana Elizabeth Córdova Córdova, minuta que fue inserta en la Escritura Pública N° 293/06, para luego la compradora obtener la Matrícula N° 2120000004388, asiento A-1, inscrito el 08 de marzo de 2010.

Posteriormente, el 12 de octubre de 2012, Roxana Elizabeth Córdova Córdova transfirió el lote de terreno a favor de Leonardo Pedro Flores Vargas y María Apanqui Condori mediante Escritura Pública N° 424/2012, los cuales registraron su derecho propietario en el asiento A-2. Luego del fallecimiento de su esposo, María Apanqui Condori inscribió su derecho propietario como heredera en el asiento A-3, para luego transferir el mencionado lote de terreno mediante documento de venta inserta en la Escritura Pública N° 2233/2017 a favor del demandante Michael Adolfo Riveros Revollo, registrando su derecho propietario en el asiento A-4.

Agregó que nunca pudo entrar en posesión del bien inmueble, ya que la demandada Lourdes Quispe le puso candado impidiendo el ingreso a su terreno, no pudiendo ejercer su derecho a la propiedad privada.

Benny Jimy Rojas Miranda cuatro años después de la primera venta realizada, por minuta de transferencia plasmada en la Escritura Pública N° 70/2010 de 25 de febrero, transfirió nuevamente el terreno ya mencionado a favor de Martín Leiva Quispe, quien de manera irregular sobre el mismo terreno obtuvo un nuevo folio real con la Matrícula N° 2120000004371.

Subsiguientemente, Martín Leiva Quispe transfirió mediante minuta de compraventa plasmada en la Escritura Pública N° 2515/2015 de 23 de octubre, suscrita a favor de Lourdes Magali Quispe Mamani, que fue inscrita en Derechos Reales bajo la Matrícula N° 2120000004371 asiento 2.

Concluyó señalando que en la venta la prestación prometida sobre el bien inmueble debe permanecer al obligado y el demandado Benny Jimy Rojas Miranda al volver a cobrar montos de dinero, volvió a vender su terreno incurriendo en causa y motivo ilícito, siendo que el bien inmueble no le pertenecía.

La codemandada Lourdes Magali Quispe Mamani contestó negativamente manifestando que la venta realizada por Benny Jimy Rojas Miranda a favor de Roxana Elizabeth Córdova Córdova, contenida en la Escritura Pública N° 293/2006, no se encontraba registrada en Derechos Reales al momento de la segunda transferencia que efectuó Benny Jimy Rojas Miranda a favor de Martín Leiva Quispe según Escritura Pública N° 70/2010 y reconvino por mejor derecho propietario de su persona, respecto al derecho propietario de Michael Adolfo Riveros Revollo, sobre el lote de terreno N° 19, manzana 17, con superficie de 200 m2, de la urbanización Marte, fundamentando su pretensión en que la transferencia efectuada por Benny Jimy Rojas Miranda a favor de Roxana Elizabeth Córdova Córdova según Escritura Pública N° 293/06 de 27 de abril, se registró en Derechos Reales bajo la Matrícula N° 20120000004388 el 08 de marzo de 2010 a horas 15:33:14, empero la transferencia a favor de Martín Leiva Quispe según Escritura Pública N° 70/2010 de 25 de febrero fue registrada en Derechos Reales bajo la Matrícula N° 20120000004371 el 27 de febrero de 2010 a horas 10:36:25, es decir que su vendedor Martín Leiva Quispe registró su lote de terreno 09 días antes que Roxana Elizabeth Córdova Córdova, en consecuencia se cumple el mejor derecho de propiedad a favor de su vendedor.

El codemandado Martín Leiva Quispe respondió a la demanda de forma negativa y se adhirió a la reconvención. Por el Auto a fs. 69 se declaró la rebeldía del codemandado Benny Jimy Rojas Miranda.

Sustanciado el proceso, la Sentencia declaró probada la demanda ordinaria de nulidad de contrato y entrega de bien, disponiendo: a) La nulidad del contrato de compra venta del lote de terreno signado con el Nº 19, manzana 17, de la urbanización Marte, cantón Laja, provincia Los Andes del departamento de La Paz. Inserto en la Escritura Pública Nº 70, suscrito ante Notario de Fe Pública Dra. Corina Montealegre Guzmán de fecha 25 de febrero de 2010; b) La nulidad del contrato de compra venta realizado por Martín Leiva Quispe a favor de Lourdes Magaly Quispe Mamani de fecha 09 de octubre de 2015, respecto al lote de terreno con el Nº 19, manzana 17 de la urbanización Marte cantón Laja, provincia Los Andes, inserto en la Escritura Pública Nº 2515/2015 de fecha 23 de octubre, otorgado ante Notaria de Fe Pública Nº 16 Genoveva Vargas Chambi; c) Dispuso la cancelación del Folio Real Nº 2120000004317 en los asientos A-1 y A-2; d) También dispuso que los demandados entreguen el terreno registrado a nombre del demandante, situado en el lote de terreno Nº 19, manzana 17 de la urbanización Marte, cantón Laja de la provincia Los Andes, con una superficie de 200 m2, registrados en la Matrícula Nº 2120000004388, sea en el plazo de 10 días de ejecutoriada la sentencia. Asimismo, previa a la entrega del bien y la emisión del mandamiento de desapoderamiento, la parte actora deberá indemnizar el costo de las construcciones a la parte demandada cuyo valor será estimado en ejecución de sentencia. Por otro lado, declaró improbada la demanda reconvencional de mejor Derecho Propietario promovida por Lourdes Magali Quispe Mamani y Martin Leiva Quispe.

Resolución de primera instancia que fue apelada, tanto, por Lourdes Magali Quispe Mamani como por Benny Jimy Rojas Miranda originando el Auto de Vista Nº 197/2023 el cual confirmó la Sentencia.

Conforme los hechos expuestos, el demandante pretende la invalidez del contrato contenido en la Escritura Pública N° 70/2010 de 25 de febrero por el que Martín Leiva Quispe adquirió el derecho propietario de Benny Jimy Rojas Miranda, bajo el argumento que se transfirió algo que ya no le pertenecía al vendedor, ya que el 12 de abril de 2006, Benny Jimy Rojas Miranda suscribió minuta de compraventa del lote de terreno objeto de litis a favor de Roxana Elizabeth Córdova Córdova, minuta que fue inserta en la Escritura Pública N° 293/06, por lo que considera que la segunda transferencia efectivizada mediante la aludida Escritura Pública N° 70/2010 donde Benny Jimy Rojas Miranda volvió a transferir el terreno a Martín Leiva Quispe y que posteriormente este último transfirió a la ahora recurrente Lourdes Quispe Mamani mediante la Escritura Pública N° 2515/2015 de 23 de octubre, señalando que la segunda transferencia efectivizada a Martín Leiva Quispe ya no tenía un objeto posible, además de existir causa y motivo ilícito, amparando su demanda en el art. 549 num. 3 del Código Civil (ver fs. 30 a 39 y 42 a 49), ya que en el presente caso existiría un doble beneficio por parte del vendedor, con la única intención de obtener un doble pago por un terreno ya vendido.

En ese escenario, referente a la pretensión principal de nulidad de documentos, se debe explicar que el contrato es un acuerdo de voluntades con efectos patrimoniales cuya eficacia jurídica, conforme el art. 519 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes celebrantes y no dañan ni aprovechan a un tercero, en atención al art. 523 del Código citado. Asimismo, se debe manifestar que la nulidad de un contrato se origina en una causa existente en el momento mismo de la celebración del acto jurídico, es decir por vicio estructural del acto jurídico, y no por un motivo sobreviniente (Auto Supremo Nº 246/2022, entre otros).

Ahora bien, considerando la pretensión de invalidez por la existencia de una segunda transferencia del mismo bien inmueble, se debe tener presente que la solución impuesta por el legislador ante dos títulos contradictorios de compraventa sobre el mismo inmueble es preferido el que está inscrito primero en el registro inmobiliario, establecido en el art. 1545 del Código Civil: “Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título”; imponiendo la ley una solución bajo el principio de prioridad de registro, al respecto Elizabeth Del Pilar Amado Ramírez en su obra El Derecho Registral y Notarial en la Era Digital (pág. 386 y 387) sostiene que: “El que primero llega al Registro obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes…El principio de prioridad pues, no solo despliega sus efectos para proteger el orden de ingreso de los actos o derechos al registro, impidiendo la posible inscripción de otro título incompatible ingresado con posterioridad, sino que además surte sus efectos en todos los ámbitos del Derecho”, que es lo ocurrido en el presente caso, puesto que ambas partes tienen registrado su derecho propietario en Derechos Reales. En ese orden, no era apropiado por el Tribunal de segunda instancia establecer que no se podía aplicar el art. 1545 del Código sustantivo civil porque la segunda transferencia del derecho propietario se encontraría viciada de nulidad, toda vez que la misma fue realizada por quien ya no era propietario, puesto que en casos semejantes, en que por distintos actos se transmitió la misma propiedad a diversas personas, el derecho se otorga al adquirente que haya inscrito primero su título en aplicación del art. 1545 del Código Civil, así se ha obrado por parte de este Tribunal de casación en conflictos de esta naturaleza, por ello el Auto Supremo 1021/2021 de 17 de noviembre, entre otros, razonó: “… un contrato no es ineficaz por el actuar o el móvil subjetivo ilícito de una de las partes contratantes, como ocurre en el presente caso, dado que los recurrentes solo reclaman la conducta ilícita del expropietario del inmueble demandado, por haber transferido dos veces el mismo bien; en tal caso, si los recurrentes pretendían hacer valer la eficacia del contrato de transferencia efectuada a favor de ellos a través de contrato de 14 de marzo de 2007 a fs. 9 y vta., se encontraban facultados de precautelar su derecho a través la inscripción del mismo en el registro público de Derechos Reales, en la respetiva matrícula de dicho inmueble, la que es el medio idóneo para hacer valer los derechos reales sobre inmuebles contra terceros conforme lo establece el art. 1538 del Código Civil. Por otro lado, en este tipo de casos, donde el propietario de un inmueble, realiza varias transferencias, la ley impone como solución jurídica el derecho de preferencia de un comprador hacia otro, supuesto establecido en el art. 1545 del Código Civil, cuya disposición señala que ‘Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título’, en tal sentido, considerando el efecto de publicidad que otorgan los registros públicos, la ley otorga el derecho preferente al que primero inscribió su derecho de propiedad, no siendo previsible en este extremo la nulidad del título del comprador que registra su derecho primero…” (negrilla agregada).

En ese marco, la parte actora se aparta de la solución normativa del art. 1545 del Código Civil, y ataca la validez de contrato contenido en la Escritura Pública N° 70/2010 de 25 de febrero por el que Martín Leiva Quispe adquirió su derecho propietario de Benny Jimy Rojas Miranda, bajo el supuesto que “se vendió algo que ya no le pertenecía al vendedor” y que la transferencia extinguió el derecho del enajenante con respecto a la cosa y produjo inmediatamente el nacimiento del derecho a su favor y propone la falta de objeto en el contrato, circunscrito al art. 549 num. 1 del Código Civil, empero su carga argumentativa solo la acomoda a la conducta del vendedor que no tendría derecho propietario, cuando en materia inmobiliaria, esa transferencia, suscitada a su favor no es oponible como causal de invalidez.

Asimismo, ampara su pretensión en el num. 3 del art. 549 del sustantivo civil (Por ilicitud de la causa y por ilicitud del motivo que impulsó a las partes a celebrar el contrato), empero tampoco podría manifestarse la existencia de causa ilícita cuando el contrato de la parte demandada satisface la función económica social que desempeña la transferencia de un bien inmueble; como tampoco podría insinuarse un motivo ilícito que “tiene que ver con el móvil que ha generado la voluntad de ambos contratantes; así entienden que el motivo es ilícito cuando el elemento subjetivo (que resulta ser contrario al orden público y las buenas costumbres) se ha exteriorizado o se ha materializado en el acuerdo de voluntades; para ello corresponde señalar que el elemento debe ser materializado, pues cuando la ilicitud se mantiene en la subjetividad de uno de los contratantes, no habrá motivo ilícito" (A.S. N° 606/2017 de 12 de junio), en ese comprendido, en el contrato de transferencia cuestionado no se evidencia que las partes hayan exteriorizado el motivo por el cuál realizaban ese acto de compraventa, no encontrándose infracción al art. 549 num. 3 del Código Civil, lo que no obsta que el demandante pueda seguir las acciones civiles o penales contra su vendedor, si así lo ve por conveniente, consecuentemente, por lo expuesto supra corresponde a este Tribunal de casación declarar improbada la pretensión principal opuesta por Michael Adolfo Riveros Revollo sobre nulidad de contrato.

Con relación a la acción de mejor derecho propietario, pretendida mediante demanda reconvencional, esta procede cuando se encuentran en conflicto los derechos reales de dos personas que afirman tener derecho propietario sobre el mismo bien inmueble, conforme al art. 1545 del Código Civil, se debe establecer el origen del derecho propietario, en consecuencia busca la declaración de la preferencia de este derecho respecto al otro, para lo cual se confrontarán ambos títulos propietarios y se buscará la prelación en su registro, llegando inclusive a la averiguación de la primera tradición, debiendo cumplir para su procedencia con los siguientes requisitos: a) que acrediten su derecho propietario necesariamente inscrito en la oficina de Derechos Reales; b) que los títulos de dominio de las partes provengan de un mismo origen o en su defecto demostrar el antecedente dominial más antiguo sin son diferentes y c) la individualización del bien inmueble.

Tomando en cuenta que en el presente caso no existe discusión respecto a la identificación del derecho propietario de ambos contendientes, así como de la sobreposición entre ambos, entonces lo que corresponde establecer es a quién le corresponde el mejor derecho, en este caso, considerando que el título de los litigantes deviene de un antecedente común (Benny Jimy Rojas Miranda), quien adquirió su derecho propietario mediante la Escritura Pública N° 1400/1997 de 10 de junio, registrándolo en Derechos Reales bajo la Matrícula madre N° 2120000000388, que a su vez adquirió de Jenny Jobit Rojas Miranda, quien tenía registrado en Derechos Reales, en la Partida Wang N° 1403096, que constituye el antecedente dominial inmediato de ambos títulos de propiedad presentados por los litigantes conforme se desprende de los informes de Derechos Reales a fs. 12 y vta. y de fs. 18 a 20 vta. En este punto, únicamente a modo de aclaración no corresponde tomar en cuenta la cadena de dominio anteriores a la Matrícula N° 2120000000388, debido a que el origen propietario de ambos litigantes fue delimitado a partir de ese registro y antecedente común de ambos títulos, para cuyo caso se considerará preferente la primera inscripción a partir de las transferencias del antecedente común de ambos títulos en litigio.

Ahora bien, ingresando al análisis del derecho propietario del demandante, se tiene que el primer registro a partir del antecedente común fue efectuado el 08 de marzo de 2010 a hrs. 15:33:14, conforme se desprende del certificado de tradición de fs. 19 vta., a 20 vta. (ver Matrícula hija N° 2120000004388 a fs. 2 y vta.); mientras que de la parte demandada ocurrió el 27 de febrero de 2010 a hrs. 10:36:25 (Matrícula hija N° 2120000004371), conforme la certificación de tradición visible de fs. 12 y vta.

En consecuencia, de los registros contrastados de ambos contendientes judiciales se tiene que la preferencia corresponde a la parte demandada, debido a que ostenta el primer registro a partir del antecedente dominial común (Matrícula N° 2120000000388), siendo evidente de ese modo que corresponde la preferencia del derecho propietario inscrito el 27 de febrero de 2010, debiendo en tal medida revertirse la decisión asumida en instancia y declarar el mejor derecho de la demandada Lourdes Magali Quispe Mamani. Por lo referido, es evidente la infracción del art. 1545 del Código Civil, deducido por la parte demandada, ya que en forma inadecuada el Auto de Vista procuró la invalidez de un acto jurídico, apartándose de la solución que el legislador ha diseñado para este tipo de casos, conforme se ha explicado detalladamente supra, por lo que debe casarse la decisión de alzada y declarar improbada la demanda de nulidad y probada la reconvencional de mejor derecho propietario.

2. En lo concierne a la respuesta al recurso de casación, la parte demandante refiere que el recurso de casación no citó en términos claros y precisos el Auto de Vista, dado que únicamente indica el número de resolución y su fecha, más sin embargo no hizo referencia a su foliación como dispone el art. 271. I y II del Código Procesal Civil.

Respecto a los requisitos de forma en la presentación del recurso de casación, los Autos Supremos N° 922/2017 de 29 de agosto, N° 39/2018 de 7 de febrero y 239/2018 de 4 de abril entre otros, citaron la Sentencia Constitucional Plurinacional Nº 2120/2012 de 8 de noviembre, que contiene una orientación para flexibilizar los requisitos del recurso de casación, en ese entendido la falta de foliación del Auto de Vista por parte de la recurrente no es una causal de improcedencia del mismo.

La parte demandante indica también la falta de claridad y precisión referente a las leyes infringidas, pues en el recurso de casación únicamente hizo una vaga mención a dos artículos, y no hizo hincapié ni desarrolló normas violadas o aplicadas indebida o erróneamente interpretadas, especificando en qué consiste la infracción, violación, falsedad o error, solo se limitó a realizar una copia y pega de jurisprudencia que no es aplicable al caso de autos.

Atañe exteriorizar que el agravio de casación consistió en reclamar que el Tribunal de alzada realizó una errónea aplicación de la ley en lo que respecta a los arts. 1538 y 1545 del Código Civil, explicando que Martín Leiva Quispe adquirió su derecho propietario que fue registrado en Derechos Reales, empero el Auto de Vista, aun habiendo tomado conocimiento de esa situación no consideró que la venta realizada por Benny Jimy Rojas Miranda a favor de Roxana Elizabeth Córdova Córdova contenida en la Escritura Pública Nº 293/06 de fecha 27 de abril de 2006, no se encontraba registrada en las oficinas de Derechos Reales a momento de la segunda transferencia, reduciendo la inscripción de referencia a una mera publicidad.

En ese escenario es que este Tribunal de casación ingresó a analizar la acción de mejor derecho propietario conforme señala el art. 1545 del Código Civil, que por el principio de prioridad, prevé que en los casos en los que por actos distintos el mismo propietario transmite el mismo inmueble a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título, toda vez que como impetra el art. 1538 de la misma norma sustantiva, ningún derecho real sobre bienes inmuebles surte efectos contra terceros sino desde que se hace público, llegándose a la conclusión que el mejor derecho de propiedad corresponde a la parte demandada, tal como se explicó a lo largo de la presente resolución.

Por lo manifestado corresponde emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.IV del Código Procesal Civil.