AS/1145/2023

1. Raúl Gerónimo Soto en representación legal de Rolando Omar Gerónimo Soto mediante memorial cursante de fs. 152 a 154 vta., subsanado de fs. 157 a 158 y 172 y vta., promovió proceso ordinario de cumplimiento de obligación contra Dominga Villarubia Serrano y los Presuntos Herederos y/o Presuntos Propietarios; quienes una vez citados y emplazados no contestaron a la demanda; desarrollándose de esta manera la causa hasta pronunciarse la Sentencia N° 43/2022 de 15 de septiembre, obrante de fs. 502 vta., a 510, donde el Juez Público Civil y Comercial 9º de la ciudad de Tarija, declaró IMPROBADA la demanda ordinaria de cumplimiento de obligación, disponiendo no ha lugar al cumplimiento de la obligación emergente del denominado compromiso de venta en arras con reconocimiento judicial de firmas y rúbricas de 12 de agosto de 1981, con relación a la transferencia de 3 hectáreas registradas en las oficinas de Derechos Reales, bajo la Partida Nº 95, del libro primero de propiedad de la provincia Cercado e inscrito al Folio Nº 273 el primer anotador en fecha 2 de septiembre de 1958.

2. Resolución de primera instancia que fue apelada por Raúl Gerónimo Soto en representación legal de Rolando Omar Gerónimo Soto, mediante escrito que corre de fs. 511 a 514, sin contestación al recurso, originando que la Sala Civil y Comercial, de Familia, de la Niñez y Adolescencia, Pública Primera del Tribunal Departamental de Justicia de Tarija, emita el Auto de Vista Nº 74/2023 de 28 de julio, visible de fs. 596 a 602, el cual CONFIRMÓ la Sentencia N° 43/2022 de 15 de septiembre, con los siguientes fundamentos:

El Tribunal de alzada refirió que resultó correcta la calificación jurídica del documento presentado como base de la presente acción, el mismo no constituye un contrato de compraventa, sino un compromiso de venta, así como lo precisó el Juez de instancia, en el que las partes han convenido voluntariamente las condiciones para que este compromiso se materialice en una efectiva compra, cosa que no ha ocurrido. Tal como las partes dejaron expresamente establecido en el documento de compromiso de venta en arras, este se constituye en un contrato preliminar sujeto a condición, en el que Manuela Villarrubia de Tapia (+) se comprometió a transferir a favor de Félix Gerónimo Oxa (+) una parcela de terreno de 3 hectáreas ubicada en el Cantón El Portillo Provincia Cercado del departamento de Tarija, registrado en Derechos Reales en la Partida N° 95 del libro primero de propiedad e inscrito al Folio Nº 273 del anotador el 02 de septiembre de 1958, por el precio convenido de 60.000,00 Pesos bolivianos, recibiendo la prominente vendedora –a la suscripción del contrato- la suma de 20.000,00 Pesos bolivianos en calidad de arras, quedando un saldo de 40.000,00 Pesos bolivianos, que el futuro comprador se comprometió a cancelar en dos cuotas, la primera el 31 de octubre de 1981 por la suma de 20.000,00 Pesos bolivianos y el saldo de 20.000,00 Pesos bolivianos el 30 de noviembre de 1981. Asimismo, la prominente vendedora se comprometió a firmar y girar la correspondiente minuta de transferencia hasta el 20 de agosto de 1981, una vez que se hayan levantado los planos a satisfacción de ambas partes, conforme se tiene del documento de compromiso de venta en arras a fs. 1 y vta., por lo que no se puede pretender que se cumplan obligaciones de un contrato de compraventa que no se suscribió, razón por la cual tampoco puede tener validez la oferta de pago y consignación realizada por el demandante, con el objeto de cumplir con el pago del saldo del precio de la venta, ya que al no existir compraventa tampoco existía saldo de precio por pagar, pues claramente las partes del proceso señalaron que el futuro comprador entregaba a la futura vendedora la suma de 20.000 Pesos bolivianos en calidad de arras, es decir, como una seña para la futura compra; seña o arras que si bien no se ha especificado si se trata de confirmatorias o penitenciarias, se entiende tratarse de una prenda o una seña, que tratándose de las primeras y en caso de cumplimiento del contrato, es imputada a la prestación debida o devuelta, si no existe estipulación diferente, mientras que si se incumple el contrato, el que las recibió puede retenerlas y el que las dio exigir la devolución en el doble. O si tratándose de las segundas (arras penitenciales), permite a las partes del proceso de desistir libremente del contrato, sin que la otra parte tenga el derecho de exigir la ejecución o de pretender cualquier cosa a título de reparación de daños, pues precisamente como ha sucedido en el presente caso, las arras han sido efectivamente entregadas a la prominente vendedora, por lo que el prominente comprador se encontraba facultado para hacer valer sus derechos en el marco de las estipulaciones del compromiso de venta de arras que fuera presentado como base de la presente acción, más no así exigiendo las obligaciones de un contrato de compraventa perfeccionado, más aún cuando ha transcurrido más de cuarenta años desde la suscripción de dicho compromiso de venta.

Con relación al reclamo de errónea valoración de la prueba, el Ad quem sostuvo que tomando en cuenta los puntos de hecho a probar, resulta inconducente ingresar a valorar el plano georreferenciado, ya que precisamente en el contrato cuyo cumplimiento se pretende por el demandante, las partes en ese tiempo, acordaron la elaboración de un plano de la superficie comprometida y la conformidad de las partes con el mismo, condición que fue fijada para que la compraventa se materialice, por esa razón en el mismo documento se ha señalado una superficie de 30.000 m2, sin mayores datos de identificación de la superficie comprometida a la venta, es por ello que el informe pericial de fs. 462 a 473, se ha establecido que no existen parámetros técnicos suficientes para su ubicación, dado que no se señala las colindancias del mismo u otra referencia válida, existiendo variaciones de consideración. Además, el informe de Derechos Reales refiere que el inmueble registrado inicialmente bajo la Partida N° 95 del libro primero de propiedad de la Provincia Cercado e inscrito al Folio Nº 273 del primer anotador el 02 de septiembre de 1957, con posterior registro de una declaratoria de herederos a los bienes de Cecilio Tapia, registrado bajo la Partida N° 293 del libro primero de propiedad de la Provincia Cercado e inscrito al Folio 276 del primer anotador el 23 de diciembre de 1977, se encuentra como propietaria registral Manuela Villarrubia Vda. de Tapia, no consigna ubicación, superficie, medidas ni colindancias, informando asimismo que al haber efectuado numerosas transferencias ni se puede determinar si existe o no saldo de terreno.

3. Fallo de segunda instancia recurrido en casación por Rolando Omar Gerónimo Soto según escrito visible de fs. 604 a 607, que es objeto de análisis.