AS/1145/2023

A efectos de emitir la presente resolución corresponde realizar las siguientes consideraciones que hacen al proceso.

Raúl Gerónimo Soto fundamentó su demanda en los siguientes términos: Que mediante contrato de compromiso de venta con arras de 12 de agosto de 1981, suscrito por el padre del demandante Félix Gerónimo Oxa como comprador, y Manuela Villarrubia Olguín como vendedora, esta última, se obligó a transferir 3 ha, en virtud al derecho propietario inscrito en Derechos Reales, Partida N° 95 del libro primero de propiedad de la Provincia Cercado e inscrito al Folio Nº 273 del Anotador de 2 de septiembre de 1957.

Agregó que por la edad avanzada de las partes e intempestivo fallecimiento no fue posible suscribir el contrato de compraventa definitiva, cuyo precio fue pagado en su integridad conforme quedó establecido por la justicia conforme al art. 292.I del Código Civil, por lo que el obligado tendría el deber de cumplir exactamente la pretensión debida, que en caso de incumplimiento el acreedor puede exigir que se haga efectiva la prestación, constituyendo el contrato ley entre partes, no pudiendo ser resuelto, si no es por consentimiento mutuo o por las causas previstas por ley; el art. 568 del Código Civil establece que la parte que ha incumplido puede pedir judicialmente a la otra que cumpla en el plazo razonable, más el resarcimiento del daño, el art. 430.III del Código Procesal Civil señala que si el condenado al otorgamiento de escritura pública de transferencia de un derecho no cumple la obligación en el plazo de diez días, la autoridad judicial subsidiariamente otorgará la escritura y si corresponde dispondrá se efectúe la entrega, demandando en consecuencia el cumplimiento de la obligación de suscribir y entregar el documento de compraventa definitiva del bien inmueble de 3 ha. Amparó su pretensión en lo previsto por los arts. 291.I, 518, 568 del Código civil y art. 430.III del Código Procesal Civil.

Admitida la acción, se citó a la parte demandada, no habiendo sido contestada la demanda ni compareciendo dentro del plazo establecido por ley, fueron citados mediante edicto judicial a los presuntos herederos de Manuela Villarrubia Olguín, no habiéndose apersonado se designó defensor de oficio, quien asumió defensa.

Tramitada la causa, la Sentencia declaró improbada la demanda que fue confirmada por Auto de Vista. Habiendo Rolando Omar Gerónimo Soto presentado recurso de casación, el cual se pasa a resolver a continuación.

1. Respecto a la denuncia de que el Auto de Vista incurre en inobservancia de los arts. 510 y 519 del Código Civil, puesto que la condición suspensiva fue cumplida con el levantamiento del plano de las 3 ha a conformidad de las partes, además del cumplimiento del pago de la obligación del precio de la transferencia futura fue pagado en su integridad, en la manera convenida, ya que por el contrato de promesa de venta quedó acreditado que a la promitente vendedora Manuela Villarubia Olguín se le pagó la suma de dinero y el saldo deudor, que no tuvo objeción ni reclamo alguno por la sucesión de la promitente vendedora, que se efectivizó en proceso voluntario de consignación, es decir por decisión judicial se declara la eficacia de la oferta de pago, siendo este el agravio y perjuicio que le ocasiona la decisión del Tribunal Ad quem que confirmó la Sentencia de fs. 502 vta. a 510 de obrados.

Antes de ingresar a considerar el agravio, y conforme a lo desarrollado en la doctrina aplicable al presente caso, cuando se interpone una demanda de resolución o cumplimiento de contrato, es necesario interpretar el mismo para así entender cuál el sentido y alcance que las partes suscribientes le dieron al contrato, tal como lo establece el art. 510 del Código Civil, que, en correspondencia a la interpretación de los contratos, regula que debe examinarse la intención de las partes, verificando el comportamiento de estas y las circunstancias del contrato.

En ese contexto, del estudio de las cláusulas contenidas en el documento privado de compromiso de venta con arras de 12 de agosto de 1981, cursante a fs. 1 y vta., el mismo fue suscrito por Manuela Villarrubia de Tapia en su calidad de titular de una parcela de terreno de 3 ha, en el cantón El Portillo, Provincia Cercado del departamento de Tarija, registrado en Derechos Reales de la ciudad de Tarija en la Partida Nº 95 del libro primero, del Folio Nº 273 de 2 de septiembre de 1958, en la cláusula primera se observa que se “comprometió la venta con arras” de 3 ha a favor de Félix Gerónimo Oxa por la suma de 60.000,00 Pesos bolivianos, de los cuales en la fecha de suscripción del contrato, es decir, el 12 de agosto de 1981 en calidad de arras, el comprador entregó 20.000,00 Pesos bolivianos, entre las obligaciones asumidas por la parte compradora se tiene el saldo de los 40.000,00 Pesos bolivianos, que serían cancelados de la siguiente manera: al 30 de octubre de 1981, la suma de 20.000,00 Pesos bolivianos y al 30 de noviembre de 1981 el saldo de 20.000,00 Pesos bolivianos.

Por otra parte, las obligaciones de la vendedora Manuela Villarrubia de Tapia, conforme reza la cláusula tercera, se comprometió a suscribir la correspondiente minuta de transferencia definitiva hasta el 20 de agosto de 1981, una vez que se hayan levantado los planos a satisfacción de ambas partes.

De lo acordado en el contrato, y toda vez que la parte demandante, conforme a lo expresamente fundamentado en sus memoriales de demanda (ver fs. 152 a 154, 157 a 157 y 172 y vta.), pretende el cumplimiento de la obligación, es decir, la transferencia definitiva de las 3 ha, entendiendo que el demandante como heredero del comprador Félix Gerónimo Oxa habría cumplido con las obligaciones inmersas en el contrato, vale decir, que canceló el saldo de los 40.000,00 Pesos bolivianos mediante el proceso voluntario sobre oferta de pago seguida de consignación accionado por Rolando Omar Gerónimo Soto contra Dominga Villarubia Serrano y presuntos herederos, asimismo presentó el levantamiento georreferenciado de plano de lote de las 3 ha, elaborado por profesional en Geodesia sobre el predio objeto del proceso.

En ese contexto, el fundamento del Auto de Vista respecto al documento objeto de litis fue: “…no constituye un contrato de compraventa, sino un compromiso de venta, así lo precisó el Juez de instancia, en el que las partes han convenido voluntariamente las condiciones para que este compromiso se materialice en una efectiva compraventa, cosa que no ha ocurrido. Tal como las partes dejaron expresamente establecido en el documento de compromiso de venta en arras, este se constituye en un contrato preliminar sujeto a condición…”.

De lo transcrito supra, en un primer punto, es de resaltar que el Auto de Vista estableció que el contrato objeto del proceso se trataba de una promesa de venta, lo cual no fue objeto de impugnación, determinando de esa manera la naturaleza de dicho contrato.

Ahora bien, el demandante Rolando Omar Gerónimo Soto sustenta su denuncia en el comprendido que el contrato estaba sujeto a condiciones suspensivas, razón por la que acusa que éste hubiese cumplido con esas condiciones, puesto que presentó un plano del predio y canceló la obligación pendiente de los 40.000,00 Pesos bolivianos mediante proceso voluntario.

Siendo ese el agravio y punto neurálgico, corresponde previamente precisar si el documento base del proceso contenía condiciones suspensivas, este instituto se encuentra regulado en el art. 494 del Código Civil, que señala: “I. La eficacia o la resolución de un contrato puede estar subordinada a un acontecimiento futuro o incierto. II. Toda condición debe cumplirse de la manera que las partes han querido y entendido que se cumpla”. El Auto Supremo N° 866/2022 de 09 de noviembre indicó: “…existen diferencias esenciales entre la condición suspensiva y resolutoria: puede hacerse depender la obligación de la realización de un acontecimiento incierto, de dos modos: a) puede hacerse depender de él, el perfeccionamiento y el principio de la obligación, entonces la condición se llama suspensiva b) puede hacerse depender de él, el fin o resolución del vínculo contractual, entonces se llama la condición resolutoria.

En ese marco, la condición suspensiva suspende a efectividad de la obligación al acontecimiento de un hecho futuro e incierto, en ese entendido, remitiéndonos al contenido del documento a fs. 7 y vta., motivo de litis, a efectos de verificar si el mismo contiene o no una condición suspensiva bajo los alcances denunciados en el presente agravio. En la cláusula segunda se transcribe: “El precio de venta libremente convenido entre las partes es de PESOS BOLIVIANOS SESENTA MIL ($b.60.000,oo), por la tres hectáreas, vale decir PESOS BOLIVIANOS VEINTE MIL por hectárea de terreno, de los cuales en la fecha, en CALIDAD DE ARRAS, recibo la suma de VEINTE MIL PESOS BOLIVIANOS ($b.20.000.oo), quedando un saldo de PESOS BOLIVIANOS CUARENTA MIL ($b.40.000.oo), los cuales serán cancelados de la siguiente manera: Al 30 de octubre del presente año, la suma de VEINTE MIL PESOS BOLIVIANOS y al 30 de noviembre siempre del presente año, el saldo de PESOS BOLIVIANOS VEINTE MIL, con lo que quedará definitivamente cancelado el precio convenido”.

Asimismo, en la cláusula tercera se indica: “De mi parte, me comprometo firmar y girar la correspondiente Minuta de transferencia hasta la fecha 20 del presente mes de agosto, una vez que se hayan levantado los planos a satisfacción de ambas partes”.

Transcripción de la que se advierte que la tesis de la parte recurrente de que existía una condición suspensiva en el contrato no tiene asidero legal, ya que para que esta teoría pueda ser sustentada, el contrato suscrito por las partes debió necesariamente presentar las características propias de una condición suspensiva, y su estipulación debió ser expresa o cuando menos inequívoca, identificando además cuál es el acontecimiento futuro e incierto del cual depende la eficacia del contrato (art. 494 del Código Civil) por el contrario, las obligaciones tienen plazo de cumplimiento, debidamente definidos por las partes; en el presente caso, recapitulando lo transcrito en la cláusula segunda y tercera del contrato de promesa de venta, ninguna de las cláusulas contiene siquiera la mención de una condición suspensiva, menos aún la identificación de un acontecimiento futuro e incierto, ni los efectos que produjera este acontecimiento, es decir, no se estipuló nada que suspenda la eficacia del contrato; a ello se suma que conforme al art. 510 del Código Civil, en la interpretación de los contratos se debe averiguar cuál ha sido la intención común de los contratantes, en el presente caso, resulta inequívoco que las partes establecieron plazos determinados para el cumplimiento de la promesa de venta.

En el entendido expuesto, se debe advertir también que se tiene arrimado en proceso un plano de parte presentado por el actor (ver fs. 151), con el que pretende acreditar la cláusula tercera del documento privado de compromiso de venta con arras de fs. 1 y vta., empero, no se puede dejar de valorar todo el elenco probatorio desarrollado en la tramitación del proceso, en ese marco, se desprende el informe pericial propuesto por la misma parte demandante (ver fs. 462 a 472), que concluyó: “…el inmueble o predio registrado en Derechos Reales bajo la Partida N° 95 del Libro de propiedad, inscrito al Folio N° 273 del anotador en fecha 2 de septiembre de 1958 y que se señala en el certificado de propiedad de fs. 160 y que es propiedad de los Sres. Cecilio Tapia y Manuela Villarrubia Vda. de Tapia; no corresponde específicamente al inmueble de 3.0 ha que ha sido vendido a los Sres. Félix Gerónimo y Sra., conforme el documento de venta en arras de fs. 3; más bien el inmueble registrado corresponde a un inmueble mayor (…) En cuanto a su emplazamiento, límites y colindancias conforme se detalla en el documento de fs. 3, no existen los parámetros técnicos suficientes para su ubicación, dado que no señala las colindancias del mismo u otra referencia válida. Se ha realizado un relevamiento topográfico del inmueble objeto del proceso, conforme lo señalado en sitio por la parte demandante, más señala que en sitio el inmueble no está delimitado en su totalidad y por ende no coincide lo resultante del relevamiento topográfico con lo señalado en el plano de levantamiento topográfico de fs. 151, existiendo variaciones de consideración…”, lo que significa que los datos del terreno consignados en la pericia no concuerdan con el plano a fs. 151 presentado por la parte demandante. A mayor abundamiento sobre esa literal el peritaje indicó: “Se observa que el plano presentado por la parte demandante no está aprobado, por lo tanto el mismo solo puede considerarse referencial para el análisis técnico. En la caratula del plano, en el mapa de ubicación, se hace referencia a un inmueble mayor y diferente al que indica las coordenadas del plano. Se aclara que conforme lo señalado en la demanda; el inmueble que es objeto del proceso, correspondería a la fracción que está señalada en el documento de compromiso de venta en arras de fs. 3; más este documento solo señala la superficie de 3.0 ha y no cuenta con las colindancias u otra referencia técnica requerida para su ubicación”. Por lo tanto, existen variaciones de consideración entre el plano con relación a la pericia. A lo que se suma que de acuerdo al informe de Derechos Reales (ver fs. 483 a 484), el inmueble registrado inicialmente bajo la Partida N° 95 del libro primero de propiedad de la Provincia Cercado e inscrito al Folio N° 273 del primer anotador de 2 de septiembre de 1957, con posterior registro de una declaratoria de herederos a los bienes de Cecilio Tapia, registrado bajo la Partida N° 293 del libro primero de propiedad de la Provincia Cercado e inscrito al Folio N° 276 del primer anotador el 23 de diciembre de 1957, se encuentra como propietaria registral Manuela Villarrubia Vda. de Tapia, no consigna ubicación, superficie, medidas ni colindancias, informando también que con el referido derecho propietario tanto el causante como la cónyuge supérstite Manuela Villarrubia efectuaron numerosas transferencias, no pudiendo determinarse según registro si existe o no saldo de terreno por cuanto inicialmente no se indica la superficie adquirida por los esposos Tapia-Villarrubia, dejando además constancia de varias transferencias a nombre de terceras personas.

De lo señalado se evidencia que la parte demandada ya no ostenta la titularidad del derecho propietario sobre el predio ofrecido en venta el año de 1981, esto se refleja del informe de Derechos Reales a fs. 483 y vta., cuando informó que: “Se hace conocer que con el referido derecho propietario tanto el causante como la cónyuge supérstite Manuela Villarrubia efectuaron numerosas transferencias, no pudiendo determinarse si existe o no saldo de terreno por cuanto inicialmente no se indica la superficie adquirida por los esposos Tapia-Villarrubia”, se indica también: “posterior declaratoria de herederos a los bienes de Cecilio Tapia a favor de Manuela Villarrubia Vda. de Tapia se hace conocer que la Sra. Manuela Villarrubia Vda. de Tapia realiza varias transferencias a favor de terceras personas, transferencias que indican superficie y en otras tienen como antecedente dominial dos derechos propietarios, no pudiendo determinar si le queda superficie…”, como lógica inferencia, los herederos de Manuela Villarrubia Vda. de Tapia ya no pueden realizar ningún acto de disposición sobre las 3 ha ofrecidas en venta; es decir que voluntariamente han tornado sus obligaciones como vendedores que se pretende se cumpla, se han tornado en obligaciones de imposible cumplimiento tanto jurídica como físicamente, comprendiéndose que existe un impedimento legal que reprime la suscripción de la minuta definitiva de transferencia a favor del demandante, esto en razón de que ya no son propietarios del tantas veces citado predio de 3 ha comprometido en venta.

De otro lado, se tiene como hecho probado la tramitación de un proceso voluntario de oferta de pago y consignación interpuesto por Rolando Gerónimo Soto en contra de Dominga Villarrubia Serrano, admitido el proceso y cumplido los procedimientos, a fs. 145 y 156 el Juez Público Mixto Civil y Comercial de Familia, Niñez, Adolescencia e Instructor Penal Primera de Villa Abecia, mediante Auto Definitivo N° 01/2020 resolvió que una vez cancelado el monto faltante de Bs.3.000,00 en el plazo otorgado se declarará la validez de la oferta de pago realizada por la parte demandante y no existiendo rechazo alguno, adjuntando el depósito bancario ordenado; proceso voluntario efectivizado el 6 de marzo de 2019, después de 37 años, ya que de acuerdo a las cláusulas del contrato, el comprador debió cubrir el saldo hasta el 30 de noviembre de 1981 para poder suscribir la minuta de transferencia definitiva, entendiendo que la parte demandante hubiera cumplido con la cláusula segunda del contrato, es decir, el pago por la adquisición de las 3 ha del lote de Terreno.

Consiguientemente, el compromiso de venta con arras de 12 de agosto de 1981, cursante de fs. 7 y vta., del cuaderno procesal, se tiene que en la cláusula segunda, el deudor asumió el compromiso de cancelar el saldo restante de 40.000,00 Pesos bolivianos en dos cuotas, la primera el 31 de octubre de 1981 por la suma de 20.000,00 Pesos bolivianos y el saldo de 20.000,00 Pesos bolivianos el 30 de noviembre de 1981.

Desde dicha perspectiva, la parte vendedora Manuela Villarrubia de Tapia en el ámbito de su autonomía al haberse obligado a transferir el derecho propietario del bien inmueble una vez levantado los planos del predio a satisfacción de las partes hasta el 20 de agosto de 1981 para la suscripción de la correspondiente minuta definitiva de venta a objeto de consolidar el derecho propietario del comprador y a su vez este último debía abonar el saldo restante conforme la cláusula segunda hasta el 30 de noviembre de 1981. Consecuentemente, los contratantes concertaron plazos improrrogables, acontecimientos futuros y ciertos, vale decir, pactaron un plazo tanto para el pago de los 40.000,00 Pesos bolivianos, como para la suscripción de la minuta definitiva de transferencia, lo que significa que la cláusula segunda y tercera no eran de carácter condicional porque no estaban sujetos a un acontecimiento futuro e incierto, que no dependa de las partes, en ese comprendido ninguno de los contratantes cumplió la promesa de venta en el plazo acordado, máxime que como se explicó ampliamente en la presente resolución, desde la suscripción del contrato el año 1981 hasta el proceso voluntario de oferta de pago efectivizado el 2019, han trascurrido más de 37 años, añadiendo lo informado por Derechos Reales, en sentido que el derecho propietario que se ofreció en venta, los herederos de los bienes de Cecilio Tapia a favor de Manuela Villarrubia Vda. de Tapia realizaron varias transferencias a favor de terceras personas, no pudiendo determinarse si le queda superficie, dando lugar a un incumplimiento tanto jurídico como físicamente de la obligación que todo vendedor tiene de hacer adquirir la propiedad de la cosa o el derecho, conforme prevé el art. 614 num. 2 del Código Civil, obligación que se encontraba relacionada a la suscripción de la Minuta Definitiva prevista en la cláusula tercera del contrato de compromiso de venta con arras de 12 de agosto de 1981, por lo tanto no se encuentra asidero legal, la hipótesis planteada por el demandante en sentido que el contrato se encontraba sujeto a una condición suspensiva y lo que queda claro de la interpretación de las cláusulas del contrato, es que se estableció un contrato de compromiso de venta, con obligaciones de ambas partes en un determinado tiempo; si la voluntad de las partes hubiera sido la de establecer una condición previa a la eficacia del contrato, esta debió ser expresamente estipulada.

2. En lo que incumbe a la acusación de que la resolución impugnada a través de prácticas irrazonables e inidóneas, indicó que la oferta no tiene validez aun siendo cosa juzgada formal, el Ad quem sostuvo que aún con ese carácter no puede ser alterada, modificada en su contenido material, conforme prevé el art. 397.I de la Ley N° 439 del Código de Procesal Civil, aspecto que es inobservado, cuando alteran y modifican lo juzgado, definido y resuelto en proceso voluntario firme al descartar su aprobación, validez y eficacia jurídica conforme se estableció en Resolución Nº 01/2020 de 08 de enero, de fs. 145 a 146, sin que exista decisión judicial previa y material ejecutoriada dictada en proceso solemne que declare su nulidad con la consiguiente invalidez e ineficacia.

Atañe exteriorizar que el art. 454 II Código Procesal Civil indica: “Las resoluciones dictadas en los procesos voluntarios no revisten la Autoridad de Cosa Juzgada material, salvo disposición expresa de la Ley. Y podrán ser impugnadas a instancia de partes interesadas, en proceso contencioso”.

La Sentencia Constitucional Plurinacional N° 0442/2013 de 03 de abril que señaló: “Un proceso voluntario se rige por el principio de unilateralidad, se desarrolla "intervolentes"; es decir, entre los que quieren, no persigue una decisión entre dos partes, sino solamente en relación al sujeto o sujetos que reclaman el ejercicio de la actividad judicial en un caso concreto, y en la emergencia de existir controversia el proceso se transforma en contencioso, debido a la oposición que pueda tener origen en el interés legítimo de quien se vea afectado por la pretensión extra contenciosa del peticionante, consecuentemente el razonamiento efectuado por el Tribunal de alzada no condice con la doctrina y la jurisprudencia relativa al caso concreto, situación que evidentemente acusa la vulneración de los derechos denunciados por el accionante. Como corolario, cabe precisar que los procesos voluntarios concluyen con auto definitivo que no hacen cosa juzgada…”.

Consecuentemente, se comprende que en los procesos voluntarios, las resoluciones son de simple declaración no condenan ni constituyen nuevos derechos, en otras palabras, el Juez da curso o niega la declaración sin existir un juzgamiento en sentido jurídico, salvando los derechos de terceros para un proceso posterior.

Sin perjuicio de lo manifestado, se debe aclarar al recurrente que aun tomando en cuenta la oferta de pago efectivizada por el proceso voluntario, conforme se explicó ampliamente en el anterior punto el cumplimiento que se pretende es de imposible cumplimiento al no existir el objeto del contrato (superficie a transferir), por lo que el reclamo deviene también en infundado en este punto.

Por todo lo desarrollado a lo largo de la presente resolución, corresponde a este Tribunal Supremo confirmar las decisiones de grado, aunque con un fundamento distinto, correspondiendo emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.II del Código Procesal Civil.