AS/0440/2023

En mérito a la resolución a dictarse, corresponde desarrollar la doctrina aplicable.

III.1. Sobre la usucapión quinquenal.

El Auto Supremo N° 355/2013 de 15 de julio ha orientado en sentido que: “Corresponde primeramente realizar un análisis a la fundamentación vertida por el Juez A quo, la misma que fue confirmada por el Tribunal de Alzada, en el entendido de considerar al título de propiedad de los demandados no válido para la usucapión quinquenal; por dicho motivo es necesario recalcar el criterio vertido por los mismos, por lo cual  transcribiremos de manera textual lo que indica el Juez: “…la prescripción adquisitiva de propiedad por Usucapión Quinquenal dispuesta por el art., 134 del Código Civil no se puede viabilizar por cuanto la mala fe originada por la falsedad del poder de quien representó a la transferente (…) se mantiene con solución de continuidad jurídica, al margen de no haberse acreditado posesión material por parte de los reconvencionistas.”, por su parte el Tribunal Ad quem omitiendo entrar a considerar dicha aseveración que fue apelada por los recurrentes, indicó: “…resulta innecesario considerar los demás actuados posteriores, ya que los mismos son consecuencia de esa trasferencia nula e inexistente y por consiguiente las mismas también resultan ser nulas y sin valor legal.”, este mismo Auto de Vista continuo indicando líneas más abajo “…se aclara que para la procedencia de la usucapión quinquenal u ordinaria, es preciso contar con un título idóneo con el que fue transferido la propiedad y que la misma fuere adquirido de buena fe, aspecto que no concurren en el presente caso, ya que en dicho contrato fue adquirido de mala fe y fue viciada desde el principio de su adquisición no constituyendo justo título, por lo que todos los actos posteriores realizados en base a dicho documento se encuentran viciados de nulidad.”.

Por lo transcrito textualmente, se puede evidenciar que los Tribunales de instancia, basaron ambas resoluciones a la idea, que no sería justo título la Escritura Pública Nº 327/95 por el cual transfiere (…) el inmueble objeto de la litis, a favor (…), representado por (…) (codemandados) y que al ser éste título proveniente de una Escritura Pública nula, derivado también de un poder nulo; la transferencia a favor de los recurrentes no sería un título idóneo y que éstos, los compradores, no hubiesen adquirido de buena fe dicho lote de terreno, consideración por demás errada y contraria a la jurisprudencia vertida por la Corte Suprema de la Nación con la cual se llegó a compartir criterio en muchas Resoluciones y en la actualidad éste nuevo Tribunal Supremo mantiene; en ese entendido tenemos el Auto Supremo Nº 377 del 3 de noviembre de 2010 en el cual se indica que: “…la usucapión quinquenal u ordinaria, se produce cuando en virtud de un título idóneo para transferir la propiedad, se adquiere de buena fe un inmueble de alguien que no es el dueño, cumple usucapión a su favor poseyéndolo durante cinco años contados desde la fecha en que el título fue inscrito. La usucapión quinquenal u ordinaria, prevista en el art. 134 del Código Civil, supone la comprobación judicial de cuatro requisitos, esto es, justo título, buena fe, posesión continuada y transcurso del tiempo. “Por su parte el Tribunal Constitucional mediante la Sentencia Constitucional Nº 0773/2011-R de fecha 20 de mayo del mismo año, estableció que: “…la usucapión en nuestro país constituye una forma de adquirir la propiedad mediante la posesión pacífica y continuada por el tiempo que la ley señala. Así, cuando la persona adquiere de buena fe un inmueble en virtud de título idóneo, de alguien que no es el propietario, y posee el mismo durante cinco años, desde la inscripción del título, puede adquirir la propiedad a través de la usucapión denominada ordinaria.”.

Por su parte la doctrina con referencia a la Buena Fe y el Justo Título estableció que, el primero consiste en la creencia del usucapiente de no haber actuado en contra de la norma existente y se basa en la convicción de que la persona de quien se recibió la cosa era dueña de ella y podía trasmitir su dominio; el segundo entendido como al título traslativo del derecho real, de la misma forma con referencia al justo título, Guillermo A. Borda indica: “Se llama justo título aquel que es suficiente para la transmisión del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble.  Es decir, se trata de un título que está rodeado de todas las formalidades y demás requisitos indispensables para la transmisión del dominio, a punto tal que de haber emanado del verdadero propietario, la transmisión sería perfecta y no se plantearía ya la cuestión de la prescripción porque bastaría con ese título para adquirir el dominio…”

Por lo indicado, se concluye que la Escritura Pública Nº 327/95 por el cual transfirió (…) el inmueble objeto de la litis, a favor de (…), representado por (…), constituye en justo título y los recurrentes al haber demostrado durante todo el proceso que ellos compraron pensando que la codemandada (…) era la propietaria, demostraron la buena fe que tenían en el momento de la adquisición; por lo tanto el conocimiento posterior sobre la falta de derecho de su vendedora no le perjudicaba (por el contrario configuraba uno de los presupuestos de la usucapión quinquenal “adquirir de alguien que no es su dueño”)”.

En el Auto Supremo Nº 58/2015 de 29 de enero, se orientó respecto a los requisitos para la usucapión quinquenal estableciendo que: “Se debe indicar que uno de los requisitos establecidos en el art. 134 del Código Civil, es el título idóneo para adquirir la posesión, para el entendimiento del mismo corresponde citar el Auto Supremo Nº 394 de 22 de julio de 2013 emitido por este Tribunal, en el que se señaló lo siguiente: “Circunscribiendo nuestra atención en la Usucapión quinquenal u ordinaria, debemos señalar que el art. 134 del Código Civil norma tal instituto jurídico señalando que: ‘(USUCAPIÓN QUINQUENAL U ORDINARIA) quien en virtud de un título idóneo para transferir la propiedad adquiere de buena fe un inmueble de alguien que no es su dueño, cumple la usucapión a su favor poseyéndolo durante cinco años contados desde la fecha en que el título fue inscrito’.

La norma nos refiere con claridad los requisitos que debe reunir la Usucapión ordinaria que son: título idóneo (justo título), buena fe en la posesión, transcurso del tiempo y posesión (pública, pacífica, continuada e ininterrumpida); requisitos que deben ser comprobados judicialmente para favorecerse de ella.

Sobre el examen de los requisitos que hacen a la Usucapión ordinaria, se debe hacer énfasis en el de título idóneo o justo título, como lo conoce la doctrina, a ello recurrimos a Borda que en su obra Tratado de Derecho Civil (Derechos Reales I, pág. 317) señala: ‘Se llama justo título aquel que es suficiente para la transmisión del dominio y que realmente lo hubiera transmitido de haber sido el transmitente el verdadero propietario del inmueble. Es decir, se trata de un título que ésta rodeado de todas las formalidades y demás requisitos indispensables para la transmisión del dominio, a punto tal que de haber emanado del verdadero propietario, la transmisión seria perfecta y no se plantearía ya la cuestión de la prescripción porque bastaría con ese título para adquirir el dominio’. Para incidir sobre el punto, nos remitimos al art. 584 del Código Civil, que sobre la noción de la venta, se indica que la venta es un contrato por el cual el vendedor transfiere la propiedad de una cosa, denotándose que lo que se transfiere es el derecho de propiedad, en ese sentido, cuando el transferente no tienen el derecho de propiedad es cuando acude la prescripción adquisitiva ordinaria para cubrir ese defecto, por ello el justo título en este escenario juega el papel de verificar la adquisición de buena fe operada en ella, por ello Néstor Jorge Musto (Derechos Reales, Tomo I, pág. 509) sintetizando el concepto dice: ‘Con el justo título se ha efectuado una adquisición, pero ella tiene un defecto esencial: falta una condición de fondo, cual es la titularidad en el derecho por parte del enajenante’.

Definido el justo título, se debe resaltar que para ser considerado tal debe reunir condiciones de validez, debiendo inexcusablemente tener requisitos intrínsecos y extrínsecos, la primera referida sobre las condiciones esenciales del acto jurídico, y la segunda, reatada a las condiciones del escrito que la comprueba, solemnidades que debe cumplir. En este contexto, la forma instrumental que recubre al justo título: Escritura Pública, entre otras, está condicionada a estos requisitos extrínsecos por disposición propia de la ley. No debemos olvidar que el justo título no es el instrumento en el que yace el acto jurídico, sino la causa que ha originado esta.

Ahora bien, cuando se pretende acreditar el justo título con la presentación de un testimonio (copia de la Escritura Pública), resulta imprescindible que ese testimonio tenga su antecedente cierto, en otras palabra que exista la Escritura Pública a la que hace referencia el testimonio, por cuanto el art. 1309 del Código Civil señala que: ‘Hacen tanta fe como el original, y siempre que sean expedidos por funcionarios públicos autorizados, los testimonios, en general, de documentos públicos originales o privados reconocidos, o de cualquier otro documento o acto auténtico de los cuales esos funcionarios sean legalmente depositarios, o los tengan consignados en su registros o protocolos’; por tanto, si bien el testimonio hace fe del original, empero, ante la inexistencia del original el testimonio resulta un documento sin respaldo de lo contenido en él.

Considerando también la buena fe como requisito de la Usucapión quinquenal, se debe indicar que el mismo artículo 134 del Código Civil, sitúa a la buena fe íntimamente ligado a la del título idóneo, si bien son diferentes, pero no son independientes en su actuar, pues el adquirir una propiedad mediante el justo título hace presumir que el adquiriente la hace de buena fe suponiendo que compra del que verdaderamente fue el dueño, entonces el justo título también hace presumir la buena fe. En esta esfera Ricardo Papaño (Derechos Reales Tomo 2, pág. 332) citando a Vélez Sarfield dice: ‘El que quiera prescribir debe probar su justo título, pero su mismo justo título hará presumir la buena fe…, el justo título no es requerido sino como elemento de la buena fe…”.

La doctrina referida líneas arriba señala los requisitos de la usucapión quinquenal u ordinaria, los cuales son título (justo título), buena fe en la posesión, transcurso del tiempo y posesión (pública, pacífica, continuada e ininterrumpida); los que deben ser probados judicialmente para favorecernos de esta figura jurídica, la cual tiene como finalidad la adquisición del derecho de propiedad respecto a un bien inmueble siempre que se cuente con justo título y hubiera mediado la buena fe; además, de que deben cumplirse presupuestos legales como ser :1) Posesión, el elemento esencial en este tipo de acción -usucapión- es la posesión, de acuerdo a lo establecido en el art. 134 del Código Civil; sin embargo, para que esta -posesión- sea considerada útil a efectos de adquirir la propiedad a través de la usucapión quinquenal, al margen de estar constituida de sus dos elementos corpus possessionis y ánimus possidendi, deben tomarse en cuenta que la posesión debe ser contínua, es decir, que la permanencia en el inmueble objeto de usucapión quinquenal haya sido ejercida de forma permanente y continuada durante cinco años contados desde que el título se inscribió; debe ser pública, por cuanto se ejerce frente a la sociedad, donde el corpus y animus se ejerzan de forma pública y, pacífica, por cuanto, la posesión debe estar exenta de violencia física y moral, significando que el poder de hecho ejercido sobre la cosa no se mantenga por la fuerza o violencia.

De lo anteriormente mencionado, concluimos que para la procedencia de la usucapión quinquenal u ordinaria, quien pretende usucapir la cosa debe acreditar de manera fehaciente todos estos presupuestos, pues el incumplimiento de uno de ellos no dará lugar a la pretensión incoada.

Sentencia Constitucional Nº 0773/2011-R de fecha 20 de mayo del mismo año, estableció que: “…la usucapión en nuestro país constituye una forma de adquirir la propiedad mediante la posesión pacífica y continuada por el tiempo que la ley señala. Así, cuando la persona adquiere de buena fe un inmueble en virtud de título idóneo, de alguien que no es el propietario, y posee el mismo durante cinco años, desde la inscripción del título, puede adquirir la propiedad a través de la usucapión denominada ordinaria”.

III.2. De la valoración de la prueba.

El art. 145 del Código Procesal Civil, bajo el nomen juris de “Valoración de la prueba”, establece: “I. La autoridad judicial al momento de pronunciar la resolución tendrá la obligación de considerar todas y cada una de las pruebas producidas, individualizando cuales le ayudaron a formar convicción y cuales fueron desestimadas, fundamentando su criterio. II. Las pruebas se apreciarán en conjunto tomando en cuenta la individualidad de cada una de las producidas y de acuerdo con las reglas de la sana crítica o prudente criterio, salvo que la Ley disponga expresamente una regla de apreciación distinta. III. En la valoración de los medios de prueba, la autoridad judicial, apreciará las mismas tomando en cuenta la realidad cultural en el medio probatorio”, acudiendo a la doctrina podemos citar José Decker Morales en su obra Código de Procedimiento Civil comentarios y concordancia señala que: “…producida la prueba, el juez comienza a examinarla, tratando de encontrar la existencia del hecho o hechos afirmados por las partes. Finalmente de ese examen puede salir la verdad, cuando encuentre conformidad de los hechos afirmados, con la prueba producida; también puede suceder lo contrario, “todo depende de la eficacia de los elementos que se hayan utilizado en la investigación”. Este proceso mental –Couture- llama “la prueba como convicción”, así también, Víctor de Santo, en su obra “La Prueba Judicial” (Teoría y Práctica), indica: Con relación al principio de unidad de la prueba, “El conjunto probatorio del proceso forma una unidad y, como tal, debe ser examinado y merituado por el órgano jurisdiccional, confrontando las diversas pruebas (documentos, testimonios, etc.), señalar su concordancia o discordancia y concluir sobre el convencimiento que de ellas globalmente se forme”.

El principio de comunidad de la prueba es: “La prueba no pertenece a quien la suministra; por ende, es inadmisible pretender que sólo beneficie al que la allega al proceso. Una vez incorporada legalmente a los autos debe tenérsela en cuenta para determinar la existencia o la inexistencia del hecho sobre el cual versa, sea que resulte favorable a quien la propuso o al adversario, quien bien puede invocarla”.

Principios que rigen en materia civil, y orientan a los juzgadores en la labor valorativa del universo probatorio introducido al proceso en el sentido de que toda prueba una vez ofrecida por las partes y admitida por el juez conforme a procedimiento, se convierte en prueba del proceso y no de una sola de las partes, esto con la finalidad de llegar a la verdad real de los hechos, en cuya valoración simultáneamente también se aplica el principio de unidad o valoración conjunta de la prueba y no de manera aislada, y que el juzgador debe tomar en cuenta, pues está en la obligación de apreciar y valorar todas las pruebas en su conjunto que deben ser integradas y contrastadas dentro de los sistemas de valoración de la prueba, contempladas en los arts. 1286 del CC, y 145 del Código Procesal Civil, permitiendo que el sistema de valoración probatoria se encuentre dentro de las reglas de la prueba tasada en los casos establecidos por ley, y en otros casos de acuerdo al sistema del prudente criterio o a las reglas de la sana crítica, esta última regentada bajo las directrices de la lógica, ciencia y experiencia.

III.3. De la fundamentación o expresión de reclamos en el recurso de casación.

El art. 271.I del Código Procesal Civil señala: “El recurso de casación se funda en la existencia de una violación, interpretación errónea o aplicación indebida de la ley, sea en la forma o en el fondo. Procederá también cuando en la apreciación de las pruebas se hubiera incurrido en error de derecho o error de hecho. Este último deberá evidenciarse por documentos o actos auténticos que demuestren la equivocación manifiesta de la autoridad judicial”, en concordancia con la citada normativa el art. 274 párrafo I numeral 3) del citado código indica: “Expresará, con claridad y precisión, la ley o leyes infringidas, violadas o aplicadas indebida o erróneamente interpretadas, especificando en qué consiste la infracción, la violación, falsedad o error, ya se trate de recurso de casación en el fondo, en la forma o en ambos. Estas especificaciones deberán hacerse precisamente en el recurso y no fundarse en memoriales anteriores, ni suplirse posteriormente”.

De las citadas normas se puede advertir que el recurso de casación, conforme a la óptica del Código Procesal Civil, es asimilado a una nueva demanda de puro derecho, en vista de que procede en determinados casos, y porque su contenido debe reunir ciertos requisitos de admisibilidad, que en esencia se funda -en la existencia de una violación, interpretación errónea o aplicación indebida de la ley, sea en la forma o en el fondo-, es por dicho motivo que en sus argumentos de forma indubitable deben determinar, cuál es la infracción de la ley o cuál es la errónea interpretación cometida, precisando en qué consiste el error, la infracción y la violación.

En ese entendido, si bien la jurisprudencia constitucional orientó a que el examen del cumplimiento de estos requisitos no debe ser realizado desde un enfoque netamente formalista, pudiendo estar los reclamos dispersos, empero para esa tarea este recurso extraordinario debe cumplir con un mínimo de expresión de reclamos que en lo esencial deben ser claros para determinar cuál el punto de controversia que invoca el recurrente, por eso la normativa prohíbe la posibilidad de fundarse en memoriales anteriores, ya que en el hipotético caso de admitir un recurso con total orfandad o precisión de reclamos, este Tribunal al momento de analizar el fondo se verá limitado para determinar cuál es la postura o intencionalidad del recurrente, sobre todo si la falta de precisión en el recurso no puede ser suplida por el Tribunal de casación en desconocimiento de los principios dispositivo y congruencia que rigen la materia.