TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
S A L A C I V I L
Auto Supremo: 539/2023
Fecha: 14 de junio de 2023
Expediente: LP-84-23-S
Partes: Mayra Daniela García Gálvez c/Norah Pereira Pinell.
Proceso: Ordinario, cumplimiento de contrato y ejecución de arras, pago de
intereses, daños y perjuicios.
Distrito: La Paz.
VISTOS: El recurso de casación de fs. 279 a 285 vta., interpuesto por Mayra Daniela García Gálvez, contra el Auto de Vista Nº 240/2023 de 07 de marzo, saliente de fs. 269 a 274 vta., y su Auto complementario de 14 de marzo del mismo mes y año a fs. 277, pronunciados por la Sala Civil Primera del Tribunal Departamental de Justicia de la ciudad de La Paz, en el proceso ordinario de cumplimiento de contrato y ejecución de arras, pago de intereses, daños y perjuicios, seguido por la recurrente, contra Norah Pereira Pinell; respuesta al recurso de casación de fs. 289 a 301 vta.; el Auto de concesión de 21 de abril de 2023 corriente a fs. 302; el Auto Supremo de Admisión Nº 427/2023-RA de 15 de mayo, visible de fs. 308 a 309 vta.; todo lo inherente al proceso; y:
CONSIDERANDO I:
ANTECEDENTES DEL PROCESO
1.- Mayra Daniela Gálvez, por memorial de demanda de fs. 16 a 20, reiterado de fs. 24 a 28 y fs. 43 a 47, subsanado a fs. 52, en su condición de compradora, inició proceso ordinario de cumplimento de contrato de compromiso de compraventa de oficina de 20 de enero de 2020 y ejecución de la cláusula tercera de arras penales por el monto de $us. 70.000 de dicho contrato, más pago de intereses, daños y perjuicios, dirigiendo la demanda contra la vendedora Norah Pereira Pinell.
Citada la demandada, por escrito de fs. 78 a 83, contestó de manera negativa la demanda e interpuso acción reconvencional de cumplimiento del mismo contrato de compromiso de compraventa de oficina de 20 de enero de 2020 y del documento adenda de 20 de febrero de 2020, pretendiendo la cancelación del saldo pendiente de $us. 27.000, más pago de intereses, daños y perjuicios.
2.- Con esos antecedentes y tramitada que fue la causa, el Juez Público Civil y Comercial 9º de la ciudad de La Paz, pronunció la Sentencia Nº 206/2022 de 01 de julio, que cursa de fs. 222 a 225, declarando PROBADA EN PARTE la demanda principal interpuesta por Mayra Daniela García Gálvez; IMPROBADA la demanda reconvencional deducida por Norah Pereira Pinell; en consecuencia, dispuso la rescisión del documento privado de compromiso de compraventa de oficina de 20 de enero de 2020, ordenando se restituyan mutuamente lo que hubiesen recibido, más las arras; dispuso que la demandada Norah Pereira Pinell devuelva la suma de $us. 70.000 en el término de 10 días de ejecutoriada la sentencia y la actora principal Daniela García Gálvez entregue el bien inmueble objeto del contrato también en el término de 10 días; sin lugar al pago de intereses, daños y perjuicios para ninguna de las partes; Sentencia que le corresponde el Auto complementario de 29 de julio de 2022 cursante a fs. 228, que deniega la solicitud de explicación, complementación y enmienda.
Sentencia y Auto complementario que al haber sido notificados a los sujetos procesales, fueron apelados por la demandada Norah Pereira Pinell, por memorial de fs. 231 a 252, cuya contestación cursa de fs. 256 a 260.
3.- En mérito a esos antecedentes, la Sala Civil Primera del Tribunal Departamental de Justicia de la ciudad de La Paz, emitió el Auto de Vista Nº 240/2023 de 07 de marzo, saliente de fs. 269 a 274 vta., por el que REVOCÓ EN PARTE la Sentencia, dejando sin efecto el pago de las arras penales, disponiendo que Norah Pereira Pinell restituya la suma de $us. 35.000 a favor de la demandante Mayra García Gálvez por concepto de anticipo de compraventa y esta última entregue el bien inmueble dentro del tercer día de su legal notificación; resolución que le corresponde el Auto complementario de 14 de marzo de 2023 a fs. 277 que deniega la solicitud de explicación, complementación y enmienda; decisión de fondo asumida con base a los fundamentos que se resumen a continuación.
Hizo referencia al contenido de los arts. 519 (eficacia del contrato), 520 (ejecución de buena fe del contrato), 532 (arras confirmatorias) y 537.II (cláusula penal); todos del Código Civil, como también se refirió a la demanda principal y acción reconvencional, reproduciendo el contenido de ambas acciones, pruebas adjuntadas consistente en documento privado de compromiso de compraventa de 20 de enero de 2020 base de ambas demandas, como también hizo referencia al contenido del documento privado de adenda de 20 de febrero de 2020, actas de audiencia preliminar y complementaria.
Sobre la base de esa relación de antecedentes, indicó que las partes de mutuo consentimiento suscribieron la adenda de documento privado de compromiso de compraventa de oficina de fecha 20 de febrero de 2020 en cuya cláusula tercera se determinó el 01 de abril de 2020 como último plazo para la entrega del catastro y la cancelación del saldo por concepto de compraventa de oficina; asimismo, se dejó sin efecto las arras penales suscritas en el primer instrumento privado de 20 de enero de 2020, cuyo documento de adenda al haber sido reconocido en sus firmas y rúbricas judicialmente mediante Resolución Nº 118/2021 de 26 de abril que se encuentra ejecutoriada, adquirió su efectividad de documento auténtico que hace plena fe probatoria.
Señaló que el catastro y registro catastral fueron entregados a la entidad financiera Banco Mercantil Santa Cruz por parte de la apelante (vendedora demandada) el 04 de marzo de 2020 dentro del plazo estipulado en la adenda; a su vez, entregó a la compradora en forma física el inmueble (oficina), estando en posesión de la misma desde el 20 de febrero de 2020; sin embargo, la compradora demandante Mayra García Gálvez a la fecha no cumplió con la obligación de pagar el saldo de $us. 27.000 del precio total acordado de $us. 62.000 por la venta del inmueble (oficina), bajo la excusa de no poder acceder al crédito por falta de catastro; empero, conforme a la nota Cite PR-BMSC 32966/2021, fueron otras las razones por las que su solicitud de préstamo se vio paralizada.
Sostuvo que no existe documento alguno suscrito por ambas partes que acredite que la cancelación del saldo de $us. 27.000 debió realizarse a través de crédito obtenido de entidad financiera; en consecuencia, el compromiso de compraventa del inmueble (oficia) fue incumplido por la compradora que se reservó el derecho de compra del mismo a cambio de $us. 35.000 otorgado en calidad de adelanto.
Por los fundamentos descritos, concluyó señalando que el Juez A quo al momento de dictar sentencia, se apartó de los antecedentes fácticos y normativos que informan el presente caso, por lo que corresponde revocar en parte el fallo.
4.- Fallo de segunda instancia y su auto complementario que al haber sido notificados a los sujetos procesales, la demandante principal Mayra Daniela García Gálvez, interpuso recurso de casación, por memorial de fs. 279 a 285 vta., existiendo la contestación de fs. 289 a 301 vta., cuyos argumentos se resumen en el siguiente considerando.
CONSIDERANDO II:
DEL CONTENIDO DEL RECURSO DE CASACIÓN Y SU CONTESTACION
El recurso de casación interpuesto por Mayra Daniela García Gálvez en lo principal.
1. Indicó que el Tribunal de segunda instancia efectuó la revalorización probatoria a los documentos sin que la parte apelante lo haya solicitado, hecho que resulta contrapuesto a la jurisprudencia constitucional, incurriendo en fallo ultra petita, cuando los arts. 261 y 371 del Código Procesal Civil, establecen en qué casos procede la revisión extraordinaria de la prueba y la parte apelante simplemente reclamó que se le vulneró el principio de congruencia ante la falta de valoración de prueba.
2. Argumentó que bajo el principio dispositivo, el contrato de compromiso de venta de 20 de enero de 2020 adquirió la calidad de instrumento público por su protocolización ante Notario de Fe Pública, convirtiéndose en escritura pública, la misma que solo podía ser modificada mediante otra escritura pública como lo establece el art. 49 de la Ley del Notariado Plurinacional N° 483; en el caso presente, el Tribunal de apelación dio validez a una adenda que no fue efectivizada por Notario de Fe Pública, cuyo documento no puede modificar una escritura pública; además el reconocimiento de firmas y rúbricas ante autoridad jurisdiccional no le da a un documento la calidad de documento público porque tiene otro tipo de procedimiento y finalidad.
3. Indicó que el contrato de compromiso de venta de 20 de enero de 2020, no es lo mismo que uno de venta, siendo un contrato aparente, ya que no obtuvo su finalidad que era el cumplimiento de obligaciones recíprocas, siendo oponible mediante un contradocumento y no mediante un documento de adenda.
4. Citando el art. 624 del Código Civil, argumentó existir responsabilidad por vicios de la cosa, siendo que el contrato de 20 de enero de 2020, desde su inicio contenía vicios al no contar el inmueble con catastro, aspecto que significaba incumplimiento a la evicción y el Tribunal de alzada omitió pronunciarse a las observaciones del Banco Mercantil Santa Cruz respecto a la otorgación del crédito.
5. Argumentó como otro aspecto no tomado en cuenta por el Tribunal de apelación, el confinamiento como consecuencia de la pandemia, dispuesto por el D.S. N º 4196 desde el 17 de marzo a agosto del 2020 que dispuso la prohibición de la salida de las personas de sus hogares, constituyendo una causal sobreviniente, siendo dos motivos que impidieron que los contratos sean cumplidos; 1) los documentos de inmueble no se encontraban de manera correcta al momento de la suscripción del contrato, no contaba con catastro y 2) el confinamiento decretado por la pandemia por el lapso de 4 meses.
6. Sostuvo que el comprador no está obligado a cancelar el saldo hasta la suscripción de la minuta; en el caso presente, la vendedora lo único que alega es que se suscribió una adenda y jamás informó que se suscribiría la minuta de compraventa para que se proceda a la cancelación del resto del monto y el Tribunal de apelación se basó únicamente en los arts. 519, 529 y 636 del Código Civil y no tomó en cuenta la jurisprudencia.
Con esos argumentos, en su petitorio solicitó se deje sin efecto el Auto de Vista impugnado por haber revalorizado prueba y ser ultra petita y se resuelva la controversia en el marco del parágrafo V del art. 220 del Código Procesal Civil.
De la Contestación al recurso de casación.
La demandada Norah Pereira Pinell, en el escrito de fs. 289 a 301 vta., señaló que el recurso planteado no cumple con los arts. 271, 272, 274 del Código Procesal Civil, no expresa lesión de algún derecho, no especifica si se refiere a una casación en la forma o fondo y debe ser declarado improcedente.
Indicó que la demandante actuó de mala fe y de manera temeraria al haber ocultado documentos que forman una sola unidad de la relación jurídica; la recurrente entiende mal los argumentos de la apelación, ya que su persona en ningún momento solicitó diligenciamiento de prueba en segunda instancia, lo que reclamó fue ausencia de motivación con relación al documento adenda que dejó sin efecto las arras penales, prueba ignorada por el Juez A quo y que fue correctamente reparado por el Tribunal de apelación sin que esto implique fallo ultra petita.
Sostuvo que la recurrente confunde lo que es un documento privado, escritura pública y documento público y pretende desconocer el documento (adenda) que fue elaborado y consensuado entre ambas partes, presentado y admitido legalmente como prueba y nunca fue observado; el documento privado de compromiso de compraventa de 20 de enero de 2020 reconocido en sus firmas y rúbricas, no adquirió la categoría de escritura pública y la adenda de 20 de febrero de 2020 al haber sido reconocido judicialmente; ambos documentos son legalmente válidos.
Argumentó que la actora al momento de suscribir ambos documentos conocía la situación real del inmueble; es decir, que su persona es la propietaria con registro en Derechos Reales y la propiedad se encontraba completamente alodial; consiguientemente, estaba plenamente facultada para disponer de dicho inmueble y jamás se rehusó a cualquier convocatoria de evicción y saneamiento, ni fue solicitado por la compradora, por lo que la recurrente no puede alegar falta de evicción y el tema del catastro no era motivo de impedimento para disponer del inmueble, ya que el mismo podía ser regularizado, incluso por la propia comparadora; además, una vez obtenido el catastro, el 26 de febrero del 2020 se hizo conocer de manera formal a la compradora mediante mensajes, quien indicó que se presente directamente al banco para su financiamiento, cuyas pruebas no fueron observadas; además, debe tenerse presente que en el documento de 20 de enero de 2020 en ninguna parte condiciona el pago del saldo con financiamiento bancario.
Por otra parte, señaló que el mismo día que se suscribió la adenda se autorizó a la compradora tomar posesión de la oficina, aun cuando ella no había realizado la totalidad del pago, aspecto que demuestra la buena fe de su persona como vendedora.
Sostuvo que los dos contratos que suscribieron tienen fuerza de ley entre las partes contratantes cuya ejecución debe ser cumplida de buena fe y al contar con el catastro que extrañaba la compradora, lo único que restaba era honrar el saldo pendiente y nunca lo hizo.
Con esos argumentos concluyó solicitando se declare infundado el recurso de casación manteniendo firme y subsistente la Sentencia Nº 240/2023.
CONSIDERANDO III.
DOCTRINA APLICABLE AL CASO
III.1.- Con relación al cumplimiento y/o resolución de los contratos.
El Auto Supremo Nº 382/2018 de 07 de mayo, recapituló los siguientes criterios: “El art. 568 del Código Civil dispone: ‘I. En los contratos con prestaciones recíprocas cuando una de las partes incumple por voluntad la obligación, la parte que ha cumplido puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato, más el resarcimiento del daño; o también puede pedir sólo el cumplimiento dentro de un plazo razonable que fijará el juez…’, (…), que por lo dispuesto por dicho precepto normativo la parte que ha cumplido con su obligación puede exigir judicialmente el cumplimiento a la parte que incumplió; y por otro lado, que la parte que ha cumplido, pida judicialmente la resolución del contrato, más el resarcimiento del daño.
En este sentido se ha orientado a través del Auto Supremo N° 609/2014 de 27 de octubre que establece: ‘…el art. 568 del Código Civil, pues dicha norma conforme a lo establecido anteriormente hace referencia a que en caso de incumplimiento de contrato, la parte que cumplió el mismo tiene dos opciones, la primera es la resolución judicial del contrato, cuando este hubiese sido incumplido por la otra parte, y la segunda opción es pedir a la parte que incumplió con el contrato que cumpla el mismo, es decir que en este segundo caso lo que se pretende es que el contrato se ejecute…’, ahora bien, es preciso tener presente que al ser aplicable el art. 568 del CC, a las relaciones contractuales bilaterales, resulta importante, determinar para su procedencia el orden o prelación de las obligaciones generadas, es decir, se debe establecer que obligación depende de la otra, para determinar quién incumplió con su obligación, en cuya finalidad y en procura de resolver dicho aspecto se debe realizar una interpretación amplia del contrato, es decir que dicha interpretación debe ser en relación a la redacción del contrato, la intención común de las partes contratantes, y la conducta de las partes en la ejecución de la misma, interpretación que debe ser realizado por todo juzgador para resolver las pretensiones cuya base jurídica sea el art. 568 del CC”. (Criterio reiterado en el A.S. 565/2022 de 07 de agosto).
III.2. Con relación a la garantía, saneamiento y evicción.
En el Auto Supremo N° 464/2022 de 04 de julio, se asumió el siguiente criterio doctrinario:
“Ernesto G. Wayar en su obra “Evicción y Vicios Redhibitorios”, Tomo I, señala: Además del sentido que se extrae de su etimología, el vocablo evicción es utilizado para designar: a) el despojo que sufre aquel que, con justo título, ha adquirido una cosa, es decir, el abandono forzoso que el poseedor de una cosa tiene que hacer de ella, total o parcialmente, en virtud de sentencia judicial condenatoria; b) llámese también evicción a la sentencia que ordena desprenderse de la cosa adquirida; (…). (pág. 4)
(…)
En efecto, analizando someramente nuestro instituto encontramos que presenta las siguientes notas distintivas:
a) En primer lugar, se trata de una figura jurídica triangular, pues es menester que intervengan, por lo menos, tres centros de intereses (entendida esta expresión como sinónima de ‘parte’), a saber: un transmitente, un adquirente y un tercero.
b) En segundo lugar, el tercero tiene que haber derrotado en juicio –mediante la obtención de una sentencia favorable- al adquirente, privándolo del derecho transmitido. (pág. 5)
(…)
Los conceptos de garantía, saneamiento y evicción, según lo adelantáramos, se vinculan íntimamente; ello no significa, empero, que no sean diferentes.
(…)
Si la palabra garantía, por su etimología, equivale a salir en defensa de otro y la voz evicción, en una de sus acepciones, alude a una eventual privación o turbación que puede sufrir el adquiriente de un derecho, se comprende que, cuando se habla de ‘garantía contra la evicción’ o ‘garantía de evicción’, se hace referencia a la obligación que pesa sobre el transmitente de salir en defensa del adquiriente para impedir que éste sufra la privación o turbación.
Importa también destacar los rasgos diferenciales que ofrece los términos evicción y saneamiento. Desde el punto de vista puramente gramatical, sanear significa afianzar o asegurar el reparo o satisfacción del daño que sobrevenga. (pág. 6)
(…)
Por nuestra parte creemos, (…) que las voces evicción y saneamiento tienen significados diferentes, aunque se hallen íntimamente vinculadas: mientras la primera (evicción) indica la desposesión que sufre el adquirente de un derecho, la segunda se refiere, con mayor rigor, a la indemnización de los daños y perjuicios derivados de aquella desposesión. (págs. 8-9)
(…)
Definimos la garantía de evicción como ‘la obligación impuesta a todo el que transmite un derecho, sirviéndose de un título de carácter oneroso, de impedir las consecuencias de una eventual privación o turbación en el ejercicio del derecho transmitido, originada en una causa anterior (o concomitante) al acto de trasmisión y que haya sido desconocida por el adquirente. (pág. 14).
(…)
Entendemos por saneamiento ‘la obligación que tiene el transmitente de reparar los daños y perjuicios originados en la privación o turbación que sufre el adquirente, cuando aquel no haya querido o no haya podido evitarlos, no obstante haber sido citado oportunamente con ese fin’”. (pág. 24).
CONSIDERANDO IV:
FUNDAMENTOS DE LA RESOLUCIÓN
Tomando en cuenta que el recurso de casación se encuentra planteado deficientemente, aspecto que fue observado por la contraparte al momento de la contestación; en observancia de la jurisprudencia vinculante contenida en las Sentencia Constitucional Plurinacional Nº 2210/2012 de 08 de noviembre y Nº 1072/2013 de 16 de julio, que establecieron criterios de flexibilización para el conocimiento de los recursos extraordinarios, se ingresa a considerar la impugnación casacional, conforme al resumen de los argumentos que se tienen descritos en el considerando II y con base a la doctrina aplicable expuesta en el considerando III.
En el punto 1 del resumen del recurso se tiene el argumento de que el Tribunal de apelación habría efectuado la revalorización probatoria a los documentos sin que la parte apelante lo haya solicitado, lo que derivaría en fallo ultra petita.
Al respecto, el argumento resulta infundado, primero porque la recurrente no especifica que pruebas fueron valoradas indebidamente de oficio y en qué tipo de error se habría incurrido; cuando se cuestiona el tema de valoración de prueba, ya sea por acción u omisión, debe especificarse si se incurrió en error de hecho o de derecho como lo exige el art. 272.I del Código Procesal Civil y sustentar con argumentos sólidos, identificando los medios probatorios sobre los cuales recayó el error y no limitarse a emitir denuncias genéricas, ya que durante la tramitación del proceso puede haberse aportado muchas pruebas de todo género, siendo necesario identificarlas adecuadamente, aspecto que no ocurre en el caso presente.
Segundo, el Tribunal de apelación para sustentar su fallo sobre determinado tema, puede valerse de los medios probatorios que cursan en el expediente y que tengan relación con el reclamo, aun así no hubieran sido mencionados por la parte recurrente, toda vez que el fallo de segunda instancia de acuerdo al art. 218.I del Código Procesal Civil, en el fondo debe cumplir con los requisitos señalados para la sentencia que se encuentran previstos en el art. 213 del mismo cuerpo legal, lo que implica necesariamente revisar y evaluar la prueba que tenga relación con los puntos objeto de reclamo en el recurso de apelación.
Tercero, en el caso sub lite, la demandada Norah Pereira Pinell, en el recurso de apelación deducido contra la sentencia de primera instancia, postuló como uno de los reclamos, la falta de valoración por el Juez A quo de la prueba consistente en el documento de Adenda de 20 de febrero de 2020 legalmente diligenciada, admitida e introducida al proceso, cuyo aspecto fue enmendado por el Tribunal de apelación sometiendo a revisión el contenido de dicha prueba en función de un reclamo específico, por lo que el argumento sobre revalorización de prueba de oficio que refiere la recurrente, no resulta correcto ni es evidente, toda vez que la justicia constitucional en sus innumerables fallos ha establecido que es obligación de todo juzgador resolver preferentemente sobre el fondo del conflicto haciendo prevalecer la justicia material frente a la formal; del mismo modo, la referencia que realiza a art. 261 del Código Procesal Civil, tampoco resulta correcto, ya que los presupuestos que contiene dicha norma legal tienen que ver con una temática distinta al punto analizado, por lo que los reclamos devienen en infundados.
Con relación al punto 2 del resumen, donde se tiene el argumento de que el contrato de compromiso de compraventa de 20 de enero de 2020 al haber sido protocolizado ante Notario de Fe Pública, se convirtió en escritura pública y que la misma únicamente podía ser modificada mediante otra escritura pública y no así mediante una adenda.
Al respecto, la recurrente asume un criterio completamente equívoco sin lograr comprender la verdadera naturaleza de los documentos que refiere; el hecho de que el contrato privado de compromiso de compraventa de oficina de 20 de enero de 2020, haya sido sometido a reconocimiento voluntario de firmas y rúbricas ante Notario de Pública, no le otorga la categoría de escritura pública, solo constituye un documento privado reconocido, aunque para efectos de probanza, el art. 1297 del Código Civil y 148.I num. 2) del Código Procesal Civil, le asignan la misma fe probatoria de documento público entre los otorgantes, sus herederos y causahabientes; empero, esta situación, no debe ser confundida con escritura pública, cuyo instrumento requiere cumplir con una determinada solemnidad específica, ser elaborada inicialmente mediante una minuta dirigida al Notario de Fe Pública y sometida directamente a protocolización ante dicho funcionario, aspectos que no se dan en documento privado reconocido.
El documento de 20 de enero de 2020 que cursa a fs. 5 vta., es un instrumento privado suscrito solo entre partes contratantes y para que tenga valor probatorio fue reconocido en sus firmas y rúbricas ante Notario de Fe Pública y no fue protocolizado y de ningún modo puede ser asimilado a una escritura pública, pudiendo ser modificado o dejando sin efecto mediante otro documento privado de similar naturaleza y si se trata simplemente de modificar su contenido e incorporar nuevos elementos, puede ser realizado mediante contrato modificatorio, siendo el instrumento más común y usual, el documento de adenda suscrito entre ambas partes contratantes como ocurrió en el caso presente con el documento de 20 de febrero de 2020, mediante el cual, las partes hoy litigantes de común acuerdo decidieron modificar el contenido del contrato primigenio suprimiendo e incorporando nuevos elementos y al haber sido sometido a reconocimiento judicial de sus firmas y rúbricas, tiene todo el valor legal y no puede ser desconocido por ninguna de las partes suscribientes, no existiendo ningún impedimento legal para que se proceda de esa manera; al contrario, el Código Civil en su art. 454 establece la libertad contractual, mediante la cual, las partes pueden acordar libremente el contenido de los contratos y celebrar contratos diferentes de los comprendidos en dicho Código.
En el punto 3 del resumen, la recurrente señala que el contrato de compromiso de venta de 20 de enero de 2020 no es lo mismo que un contrato de venta, siendo un contrato aparente, ya que no alcanzó su finalidad que era el cumplimiento de las obligaciones recíprocas, siendo oponible mediante un contra documento y no así mediante una adenda.
El argumento descrito resulta confuso y al mismo tiempo contradictorio; no se sabe qué es lo que en realidad quiso decir la recurrente; por un lado indica que tan solo se trataría de un compromiso de venta, lo que implicaría simplemente una promesa unilateral de venta, pero a la vez refiere que no alcanzó su finalidad de dar cumplimiento a las obligaciones recíprocas pactadas en dicho instrumento; el documento de 20 de enero de 2020 al que se alude, no solo se trata de un compromiso unilateral o promesa de venta, es un contrato preliminar bilateral donde ambas partes asumieron obligaciones recíprocas; la actora principal se comprometió a comprar la oficina previo pago del saldo del precio dentro de un determinado tiempo y la demandada reconvencionista a vender y realizar la transferencia definitiva de la misma a la futura compradora y entregar la documentación legal; en ambos casos, previo pago por el total del valor de dicho inmueble; así acordado el negocio jurídico, no se trata de un contrato aparente o simulado como quiere expresar la recurrente, toda vez que ella en su condición de futura compradora, al momento de suscribir el documento de compromiso, dio un adelanto en efectivo por la suma de $us. 35.000 a cuenta del precio, lo que demuestra que se trata de un contrato real y verdadero y no ficticio o simulado y el hecho de que no se haya dado cumplimiento a lo acordado, es tema distinto y por este aspecto no se puede calificar de aparente o simulado a dicho contrato.
Con relación al punto 4 del resumen, la recurrente continúa exponiendo argumentos confusos; por un lado, haciendo referencia al art. 624 del Código Civil (que trata de la responsabilidad del vendedor por evicción y vicios de la cosa), señala que el contrato de compromiso de venta de 20 de enero de 2020, desde su inicio contenía vicios al no contar el inmueble con catastro, aspecto que implicaría incumplimiento a la evicción.
La recurrente aparentemente confunde los vicios en la formación del contrato que constituyen causa de nulidad o de resolución del mismo según corresponda, con los vicios de la cosa y la evicción propiamente dicha; según los arts. 625, 626 y 627 del Código Civil, la obligación del vendedor de salir en evicción conforme se tiene explicado en la doctrina aplicable, se da cuando el contrato de compraventa ya fue consolidado plenamente y aparece un tercero con derechos sobre la cosa vendida pretendiendo despojarla al comprador; en el caso presente, solo existía un compromiso de compraventa que tenía por finalidad consolidar o hacer realidad un futuro contrato de compraventa y en esas condiciones no se puede exigir a la futura vendedora que salga en evicción cuando el inmueble aún no fue transferido ni mucho menos existe un tercero que alegue tener derecho de propiedad sobre el mismo.
Mientras que el vicio implica la afectación material de la cosa que fue objeto del negocio jurídico haciéndola impropia o inservible para el uso a que está destinada o disminuyendo significativamente su valor, como lo establece el art. 629 del Código Civil y la falta de catastro al que hace referencia la recurrente, no constituye vicio de la cosa en sí al no encontrarse comprendido dentro de los alcances de la indicada norma legal, ni mucho menos se configura como causa para exigir la evicción.
Por otra parte, la recurrente denuncia omisión de pronunciamiento por parte del Tribunal de segunda instancia a observaciones que habría realizado el Banco Mercantil Santa Cruz respecto a la otorgación de crédito.
Al respecto, el reclamo no resulta evidente, toda vez que del contenido del Auto de Vista se advierte que el Tribunal de apelación emitió criterio expreso respecto al tema en cuestión, cuyo fundamento se encuentra específicamente a fs. 274 donde haciendo referencia a la nota cite del indicado Banco que cursa de fs. 99 a 100 signada con PR-BMSC 32966/2021, indicó que la demandante Mayra García Gálvez no cumplió con su obligación de pagar el saldo de $us. 27.000 del precio total de la venta del inmueble (oficina), excusándose de no poder acceder al crédito por falta de catastro, pero conforme a la indicada nota, fueron otras las razones por las que su solicitud de préstamo se vio paralizada; más adelante complementó indicando que no existe documento alguno suscrito entre ambas partes que acredite que la cancelación del indicado saldo, debió realizarse a través de un crédito obtenido de una entidad financiera; como se podrá advertir, el Ad quem se pronunció expresamente y si la recurrente no estaba de acuerdo con ese criterio jurídico, debió rebatirla con argumentos sólidos y no denunciar falta de pronunciamiento.
En el punto 5 del resumen, se tiene otro argumento de que el Tribunal de apelación no habría tomado en cuenta el confinamiento por emergencia de la pandemia, dispuesto por D.S. 4196 desde el 17 de marzo de 2020 a agosto del mismo año, aspecto que habría impedido que los contratos sean cumplidos.
Revisado los antecedentes del proceso, se evidencia que el argumento descrito no fue motivo de reclamo por ninguna de las partes litigantes; la demandada y reconvencionista al momento de interponer el recurso de apelación no hizo ninguna mención y la hoy recurrente tampoco hizo referencia a dicho tema al momento de contestar la impugnación ordinaria deducida contra la sentencia, introduciendo por primera vez dicho argumento en etapa de casación; al no haber sido motivo de reclamo, el Tribunal de segunda instancia no tuvo la oportunidad de emitir pronunciamiento al respecto; consiguientemente, no resulta atinado denunciar de omisión a dicho Tribunal, haciendo inviable el argumento en etapa de casación por concurrir la figura jurídica del per saltum; esto es, saltar las etapas del proceso, lo que de acuerdo al art. 271.II del Código Procesal Civil, impide a este Tribunal de casación analizar el reclamo.
En todo caso, debe tenerse presente que el confinamiento por la emergencia del Covid-19, fue para toda la población y no solo para la recurrente; sin embargo, en el planteamiento de su demanda, únicamente atribuye incumplimiento del contrato a su adversaria, sin tomar en cuenta lo que la propia recurrente señala como causa sobreviniente.
Con relación al punto 6 del resumen, donde la recurrente (compradora) señala que no estuvo obligada a cancelar el saldo hasta en tanto no se suscriba la minuta definitiva de trasferencia del inmueble.
Al respecto, este argumento en principio, resulta contrario al reclamo del punto anterior, donde la recurrente implícitamente acepta haber incumplido el contrato; sin embargo, al margen de lo señalado, revisando el contenido de los contratos de 20 de enero y 20 de febrero ambos del 2020 (contrato principal y su adenda) se establece con toda claridad que las partes contratantes acordaron que la suscripción de la minuta definitiva de transferencia del inmueble (oficina) tenía que haberse realizado previa cancelación de la totalidad del saldo comprometido por el valor del inmueble y no así a la inversa después de la suscripción de la transferencia definitiva como refiere la recurrente.
En el documento de adenda se estableció que la entrega del catastro del inmueble debía realizarse antes de la cancelación del saldo del precio; esta situación fue cumplida por la vendedora entregando dicha documentación el 19 de marzo del 2020 al Banco Mercantil Santa Cruz S.A.; es decir, dentro del plazo establecido en la adenda conforme da cuenta la nota de entrega que cursa a fs. 75, cumpliendo de esta manera como lo había exigido y autorizado la propia compradora mediante comunicaciones de mensajes que cursan de fs. 66 a 71, pruebas que no fueron observadas por la hoy recurrente; ante esta situación, el argumento analizado también deviene en infundado.
Por todas las consideraciones realizadas, el recurso de casación analizado deviene en infundado, más aún si se toma en cuenta que dicha impugnación fue deducida como recurso ordinario de apelación conforme se evidencia a fs. 279 y vta., corresponde emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil; aclarando que en relación al escrito de contestación al recurso de fs. 289 a 301 vta., la parte demandada, deberá estarse a los fundamentos de la presente resolución.
POR TANTO: La Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia del Estado Plurinacional de Bolivia, con la facultad conferida por el art. 42. I núm. 1 de la Ley del Órgano Judicial de 24 de junio de 2010 y en aplicación del art. 220.II de la Ley Nº 439 Código Procesal Civil, declara INFUNDADO el recurso de casación visible de fs. 279 a 285 vta., interpuesto por la actora principal Mayra Daniela García Gálvez, contra el Auto de Vista Nº 240/2023 de 07 de marzo, saliente de fs. 269 a 274 vta. y su Auto complementario de 14 de marzo del mismo mes y año visible a fs. 277, pronunciados por la Sala Civil Primera del Tribunal Departamental de Justicia de la ciudad de La Paz; con costas y costos en etapa de casación conforme dispone el art. 223.V num. 2 del Código Procesal Civil.
Se regula el honorario profesional del abogado de la parte demandada en la suma de Bs. 1.000 (Bolivianos Un Mil 00/100) con cargo a la parte recurrente.
Regístrese, comuníquese y devuélvase.
Relator: Mgdo. Juan Carlos Berrios Albizu.