AS/0915/2023

III.1. De la anotación preventiva y la caducidad de su registro.

En relación a la anotación preventiva y la caducidad de su registro la Sentencia Constitucional Plurinacional N° 0700/2013 de 03 de junio, sobre el tema ha precisado: ‘La anotación preventiva es considerada por Roca Sastre como ‘un asiento provisional y en general positivo, que se practica en los libros de inscripción y que tiene por objeto asegurar las resultas de un juicio, garantizar un derecho perfecto pero no consumado o preparar un asiento definitivo’. En igual sentido la jurisprudencia constitucional conforme a la doctrina definió a la anotación preventiva’ …como aquella inscripción provisional, de efectos más o menos transitorios, cuyo objeto consiste en asegurar las resultas de un juicio, en garantizar la efectividad de un derecho perfecto pero no consumado o en preparar una inscripción definitiva y permanente...’.

De acuerdo al Código Civil podrán pedir anotación preventiva de sus derechos en el registro público entre otros, quien demanda en juicio la propiedad de bienes inmuebles, o que se constituya, declare, modifique o extinga cualquier derecho real, así su art. 1552 inc. 1)

Por otra parte, en cuanto al término de la anotación preventiva el art. 1553.I del CC establece que ‘La anotación preventiva caducará si a los dos años de su fecha no es convertida en inscripción…’.

Al efecto es preciso señalar que para algunos autores la caducidad de asientos en el registro de la propiedad es aquella especie de prescripción extintiva que opera automáticamente por lo que es apreciable de oficio, produce la pérdida de un derecho o de una acción, por su no ejercicio durante el plazo señalado por la ley o la voluntad de los particulares, no admitiendo más causas de suspensión o interrupción que el ejercicio por parte del titular.

Sobre la caducidad de la anotación preventiva la jurisprudencia constitucional estableció que: “Las anotaciones preventivas tienen un carácter provisional, como su propio nombre indica y su finalidad consiste en caducar o convertirse en inscripciones definitivas, por lo que el transcurso del tiempo las acerca a su fin. Caduca una anotación preventiva cuando queda sin fuerza o pierde sus naturales efectos por su singular contenido, que marca ya su duración, o por concepto legal que determine o fije el plazo de su duración, no siendo necesaria la expresión de voluntad de los interesados para tales efectos o la declaración judicial o administración de la extinción.

A los efectos de la caducidad, la extinción de la anotación se produce de un modo absoluto y la caducidad produce efectos tanto respecto de las partes como de terceros. Al caducar una anotación preventiva, está queda anulada, extinguida, por lo que debe estimarse como si nunca se hubiese realizado. Es un asiento que ya no tiene vida o efecto jurídico por lo que se le considera inexistente frente a todos; es decir, es un derecho que ha sido desregistrado y se encuentra en la misma situación que antes de haberse anotado’ (las negrillas son agregadas) (SC 0057/2004 de 23 de junio)”.

III.2. Respecto a la nulidad sustentada en el num. 3 del art. 549 del Código Civil.

Con relación al tema se orientó en el Auto Supremo N° 596/2019 de 24 de junio, señalando que: “En relación al inc. 3) Por ilicitud de la causa y por ilicitud del motivo que impulsó a las partes a celebrar el contrato.’, precepto que debe entenderse en sus dos elementos como ser la causa ilícita y el motivo ilícito, en el primer caso diremos que la causa es lícita cuando es conforme al orden público o las buenas costumbres y no busca eludir una norma de aplicación imperativa; por otra parte en un contrato con causa ilícita las partes persiguen una finalidad económico-práctica, contraria a normas imperativas (contrato ilegal) o a los principios de orden público (contrato prohibido) o de las buenas costumbres (contrato inmoral). En el segundo caso el motivo ilícito se encuentra regulado en el art. 490 del Código Civil que textualmente señala: 'El contrato es ilícito cuando el motivo que determina la voluntad de ambos contratantes es contrario al orden público o a las buenas costumbres.; motivo que se encuentra en la voluntad de las partes de dar vida al contrato (elemento subjetivo), bajo estos términos se debe tener presente que la causa es independiente de la voluntad de los contratantes y es distinta del motivo.

Al respecto, se ha orientado a través del Auto Supremo N° 252/2013 de 17 de mayo, que: ‘Ahora el Código Civil en lo pertinente 'De la causa de los contratos en su art. 489 refiere: *(Causa Ilícita) La causa es ilícita cuando es contraria al orden público o las buenas costumbres o cuando el contrato es un medio para eludir la aplicación de una norma imperativa. En lo referente, nuestra legislación, conforme la corriente doctrinaria moderna, aceptó a la causa como un elemento constitutivo del contrato, entendiendo a ésta en la función económica-social que el contrato desempeña, tesis defendida por Mazeaud, entre los más destacados, que al exponer sus argumentos de la causa indicaba que ‘…esta cumple una función económico- social, que el contrato cumple, y consiste en la modificación de una situación existente que el derecho objetivo considera importante para sus propias finalidades; como tal, la causa es constante e inmutable, sea cual fuere la intensión personal de cada una de las partes. De igual criterio podemos citar a Carlos Miguel Ibáñez (Derecho de los contratos, 2010, pág. 358) que señala: la causa es la finalidad inmediata y directa que se propone el que se obliga, y esa finalidad es igual para todos los que celebran un mismo contrato con igual carácter en él. Todo comprador se propone la adquisición de una cosa, todo vendedor la obtención del precio en dinero. Entendiendo por causa esa sola finalidad del valor constante y abstracto.... Bajo estos términos la causa es independiente de la voluntad de los contratantes y es distinta del motivo, pues solo tiene relevancia la causa final. Es por ello, que en nuestra normativa Sustantiva Civil, se distinguió claramente en lo referente a la causa de los contratos, la causa ilicita (art. 489 Código Civil) y al motivo ilito (art. 490 Código Civil); razón que la doctrina refiere que para la causa no interesa el motivo, que es individual y contingente, sino el fin económico-social que se vaya a cumplir.

La causa es lícita cuando es conforme al orden público o las buenas costumbres y no busca eludir una norma de aplicación imperativa; en contrario sensu, se puede referir un contrato con causa ilícita cuando las partes persigan una finalidad económico-práctica contraria a normas imperativas (contrato ilegal) o a los principios de orden público (contrato prohibido) o de las buenas costumbres (contrato inmoral).

Si el contrato es ilícito por ilicitud de causa, forzosamente es ilícito para ambos contratantes, porque la causa es un elemento común, ya que juntas proponen conseguir el fin propio del contrato celebrado, por ello, el motivo como elemento subjetivo que instó a alguna de las partes a contratar, no puede supeditar al contrato como ilícito, más aun sabiendo que la parte que concurre al contrato de buena fe lo hace pretendiendo cumplir con una finalidad licita. Estableciéndose que, para sancionar con nulidad por causa ilícita a un contrato, necesariamente debe probarse en Autos que ambas partes lo celebraron con una finalidad contraria al orden público o las buenas costumbres, o cuando lo hicieron para eludir la aplicación de una norma imperativa, conforme establece el art. 489 del Código Civil.

En cuanto al motivo ilícito el Auto Supremo N° 311/2013 de 17 de junio, orientó que el mismo se encuentra comprendido en el art. 490 del Código Civil que textualmente señala: ‘(Motivo ilícito) El contrato es ilícito cuando el motivo que determina la voluntad de ambos contratantes es contrario al orden público o a las buenas costumbres’, entendiendo por causa esa sola finalidad del valor constante y abstracto...’. Bajo estos términos la causa es independiente de la voluntad de los contratantes y es distinta del motivo, pues solo tiene relevancia la causa final. Es por ello, que, en nuestra normativa sustantiva Civil, se distinguió claramente en lo referente a la causa de los contratos, la causa ilícita (art. 489 Código Civil) y al motivo ilícito (art. 490 Código Civil); razón que la doctrina refiere que para la causa no interesa el motivo, que es individual y contingente, sino el fin económico-social que se vaya a cumplir’.

‘ En relación a la ilicitud de la causa y la ilicitud del motivo que impulso a las partes a celebrar el contrato, el art. 589 del Código Civil tipifica la causa ilícita señalando que: "La causa es ilícita cuando es contraria al orden público o a las buenas costumbres o cuando el contrato es un medio para eludir la aplicación de una norma imperativa; se hace preciso indicar que la causa como un elemento constitutivo del contrato, está en la función económica-social que el contrato desempeña, que a decir de los hermanos Mazeaud,’ ...ésta cumple una función económico-social, que el cumple, y consiste en la modificación una situación existente que el derecho objetivo considera importante para sus propias finalidades; como tal, la causa es constante e inmutable, sea cual fuere la intensión personal de cada una de las partes'. Bajo esos términos el Auto Supremo N° 120/2012 de 17 de mayo señaló que: ‘...resulta necesario aclarar que como señala Francisco Messineo, la causa, entendida como el fin económico-social, tiene una función teleológica (es el porqué del contrato). En otras palabras, para analizar la causa de un contrato debemos tener en cuenta el fin económico y social del mismo. En un contrato de venta el objeto es la transferencia de la propiedad de una cosa, en tanto que la causa, en términos generales, será el intercambio de una cosa a cambio de un precio y, en particular, para el vendedor la obtención del precio de la cosa, mientras que para el comprador la adquisición de la propiedad de la casa; aunque con ello de ninguna manera se quiere decir que el precio sea realmente cancelado o la cosa realmente entregada, por lo que la causa se enmarca el fin económico social que el contrato busca en su celebración, en ese margen el contrato se considera nulo por ilicitud de la causa cuando la finalidad del contrato es contraria al orden público (contrato prohibido) o a las buenas costumbres (contrato inmoral) o cuando el contrato es un medio para eludir la aplicación de una norma imperativa (contrato ilegal)".

III.3. De la doble transferencia inmobiliaria.

Respecto a la posibilidad de una doble transferencia de un inmueble el Auto Supremo N°1021/2021 de 17 de noviembre, estableció el siguiente criterio: De igual manera, el recurrente señala que se pretende legalizar una doble venta ,al respecto cabe tener en cuenta, como se dijo supra, que un contrato no es ineficaz por el actuar o el móvil subjetivo ilícito de una de las partes contratantes, como ocurre en el presente caso, dado que los recurrentes solo reclaman la conducta ilícita del expropietario del inmueble demandado, por haber transferido dos veces el mismo bien; en tal caso, si los recurrentes pretendían hacer valer la eficacia del contrato de transferencia efectuada a favor de ellos a través de contrato de 14 de marzo de 2007 a fs. 9 y vta., se encontraban facultados de precautelar su derecho a través la inscripción del mismo en el registro público de Derechos Reales, en la respetiva matricula de dicho inmueble, la que es el medio idóneo para hacer valer los derechos reales sobre inmuebles contra terceros conforme lo establece el art. 1538 del Código Civil. Por otro lado, en este tipo de casos, donde el propietario de un inmueble, realiza varias transferencias, la ley impone como solución jurídica el derecho de preferencia de un comprador hacia otro, supuesto establecido en el art. 1545 del Código Civil, cuya disposición señala que ‘Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título’, en tal sentido, considerando el efecto de publicidad que otorgan los registros públicos, la ley otorga el derecho preferente al que primero inscribió su derecho de propiedad, no siendo previsible en este extremo la nulidad del título del comprador que registra su derecho primero'.