AS/0915/2023

A efectos de emitir la presente resolución, se debe tener presente los antecedentes que hacen al proceso:

María del Carmen Salvatierra Justiniano sostuvo que el 01 de diciembre de 1999, compró de Rosa Rivero Carballo un lote de terreno de 300 m2, ubicado en la urbanización Unión, zona Sud Este, actualmente UV 156-A, manzana 9, lote N° 21, el que se encontraba inscrito en la Partida N° 010227464 de 14 de octubre de 1995, ahora folio real con Matrícula N° 7011050005912, documento reconocido ante la Notaría de Fe Pública N° 13. Agregó que, por motivos personales, de salud y recursos no hubiera perfeccionado la compra del terreno, y que el mes de enero de 2012, apersonándose a la oficina de Desarrollo Territorial para la aprobación de sus planos, se le exigió documentos de la vendedora la cual no le entregó, por lo que buscó a esta; es así que, en el mes de marzo de 2012, la vendedora le respondió indicando que ya no era responsable de esa situación y que no tenía ninguna documentación. Posteriormente, realizó una anotación preventiva de compra el 19 de julio de 2012, para resguardar su derecho propietario, empero, en la segunda ocasión que se apersonó a la Alcaldía para registrar su compra, le informaron que dicho inmueble se hubiera registrado a nombre de Lilian Ruiz de Montenegro, quien sería la nueva compradora de su lote. Añadió que, en el mes de septiembre de 2012, Jaime Montenegro Ruiz, abogado de su vendedora e hijo de la supuesta compradora Lilian Ruiz de Montenegro, le llamó para reunirse y ahí le reclamó a su vendedora que estaban cometiendo un delito y que la segunda transferencia era nula. Habiendo estos reconocido y pidieron dinero para facilitar la consolidación de su derecho de la demandante, contrariamente fueron a inscribir esta segunda venta, por lo que estos conocían de la primera venta y que la vendedora nuevamente y de mala fe estaría transfiriendo un lote que ya no le pertenecía, por lo que sentó una denuncia por los delitos de estelionato, estafa y falsedad.

Por los hechos descritos solicitó la nulidad del contrato de compraventa suscrito por Rosa Rivero Carballo y Lilian Ruiz de Montenegro, la cancelación de subinscripción en Derechos Reales a nombre de esta última en la Matrícula N° 7011050030458.

Por otro lado, Rosa Rivero Carvallo y María del Carmen Salvatierra Justiniano, contestaron negando los extremos de la demanda, opusieron excepciones y reconvinieron por mejor derecho propietario y la cancelación en la Notaria N° 13 de la transferencia entre Rosa Rivero Carballo y María del Carmen Salvatierra Justiniano, fundando tener su derecho debidamente registrado con anterioridad a la demandante.

Por memorial de fs. 161 a 163, habiéndose apersonado Jaime Alberto Montenegro Ruiz, se lo integra a la litis en el sentido de haber sido adquiriente del inmueble objeto del proceso.

Sustanciado el proceso, la Sentencia declaró probada en parte la demanda disponiendo: i) La nulidad del contrato de compraventa suscrito por Rosa Rivero Carballo y Lilian Ruiz de Montenegro de 07 de julio de 2012, minuta aclarativa de la misma fecha y sus reconocimientos de firmas ante la Notaría de Fe Pública N° 39. ii) La nulidad de la transferencia efectuada por Lilian Ruiz de Montenegro a favor de Jaime Alberto Montenegro Ruiz de 27 de junio del 2016, con reconocimiento de firmas de la misma fecha por ante la Notaría de Fe Pública N° 87, instrumentado en la Escritura Pública N° 260/2016 de 19 de agosto, con todos sus efectos retroactivos acorde al art. 547 del Código Civil, iii) La cancelación de registro de plano de uso de suelo y registro catastral en las oficinas de Desarrollo Territorial y catastro a nombre de Lilian Ruiz de Montenegro y de Jaime Alberto Montenegro Ruiz. Así como la cancelación en Derechos Reales de los registros A-1 y A-2 a nombre de Lilian Ruiz de Montenegro de la Matrícula N° 7011050030458 y asientos A-3 y A-4 a nombre de Jaime Alberto Montenegro Ruiz de la misma Matrícula N° 7011050030458, e improbada la reconvencional de mejor derecho de propiedad.

Resolución de primera instancia que fue recurrida en apelación por Rosa Rivero Carballo, Lilian Ruíz de Montenegro y Jaime Alberto Montenegro Ruiz, que dio lugar al Auto de Vista que confirmó la Sentencia, mismos que presentaron recurso de casación, el cual se pasa a absolver.

a) Los recurrentes cuestionan que el Auto de Vista carece de motivación y fundamentación, incumpliendo el art. 265.I y III de la Ley N° 439.

Esta denuncia fue expresada en la parte introductoria del escrito de casación, manifestando un criterio contradictorio, pues, por un lado, manifiesta que el Auto de Vista no tiene motivación, fundamentación y que no cumple con el art. 265.I y III de la Ley N° 439, pero, inmediatamente indica que el Auto de Vista señaló que como ya se vendió antes el terreno a María Carmen Salvatierra Justiniano y no podía venderles a ellos, contradiciendo el art. 1545 del Código Civil. Verificando que los recurrentes expresan contradictoriamente una ausencia de motivación y fundamentación, y luego imprimen su desacuerdo con el criterio del Auto de Vista; debiendo entender que el hecho de no converger con el razonamiento del Tribunal de alzada no supone una carencia de motivación y fundamentación, sino, que dicho razonamiento debe ser cuestionado en el fondo mediante infracción de la ley o la errónea valoración probatoria que establece el art. 271.I del Código Procesal Civil. Se debe también observar que no aporta en absoluto al debate recursivo expresar afirmaciones calificativas sin ningún caudal argumentativo, que inhibe cualquier tipo de fundamentación razonable al respecto, por lo que el cuestionamiento en este punto resulta infundado.

b) Se denuncia aplicación errónea del art. 1545 del Código Civil y los arts. 56, 110, 113, 109 y 393 de la Constitución Política del Estado, ya que el Auto de Vista indicó que como ya vendió antes el terreno a la demandante María del Carmen Salvatierra Justiniano ya no podía vender a los codemandados, contradiciendo el art. 1545 del Código Civil, además el Tribunal de alzada indica que si la primera transferencia fue de conocimiento de los recurrentes, el segundo contrato carece de objeto lícito, máxime que la demandante no ha inscrito su derecho propietario hasta el día de hoy, simplemente tiene una minuta de 1999 con diferentes límites, colindancias hasta la matrícula es diferente por lo que su demanda es defectuosa, en cambio, la parte demandada tiene su título legalmente inscrito en Derechos Reales, su compra es legítima, legal y vigente que les otorga todos los derechos y garantías por imperio de la ley.

En el marco de la denuncia, para otorgar una respuesta acorde a la controversia sometida a análisis, primero debemos realizar un examen de la pretensión en función a los hechos por los que se solicita la invalidez.

María del Carmen Salvatierra Justiniano sostuvo que el 01 de diciembre de 1999 compró de Rosa Rivero Carballo un lote de terreno de 300 m2, ubicado en la urbanización Unión, manzana 9, lote N° 21, que, aludiendo a motivos personales, no registró en Derechos Reales; y que, en el mes de enero de 2012, buscó a su vendedora para recabar documentos restantes, pero le respondió que ya no era responsable de esa situación y que ya no tenía ninguna documentación. Que posteriormente realizó una anotación preventiva de compra el 19 de julio de 2012, para resguardar su derecho propietario, empero, en la segunda ocasión que se apersonó a la Alcaldía para registrar su compra, le informaron que dicho inmueble se hubiera registrado a nombre de Lilian Ruiz de Montenegro, quien sería la nueva compradora de su lote, quien juntamente a su abogado le llamó para facilitar la consolidación de su derecho, contrariamente fueron a inscribir esta segunda venta, por lo que estos tenían conocimiento de la primera venta y que la vendedora nuevamente y de mala fe estaría transfiriendo un lote que ya no le pertenecía.

Conforme los hechos expuestos, la demandante pretende la invalidez del título de Lilian Ruiz de Montenegro, porque adquirió el inmueble el año 1999, aunque no registró a su nombre el mismo, y ese bien inmueble, posteriormente, fue transferido a Lilian Ruiz de Montenegro, quien inscribió su derecho en el registro inmobiliario, por lo que considera que esa segunda transferencia presenta falta de objeto y causa ilícita.

En ese marco, se debe explicar que el contrato es un acuerdo de voluntades con efectos patrimoniales cuya eficacia jurídica, conforme el art. 519 del Código Civil, tiene fuerza de ley entre las partes celebrantes y no dañan ni aprovechan a un tercero, en atención al art. 523 del Código citado. Asimismo, se debe manifestar que la nulidad de un contrato se origina en una causa existente en el momento mismo de la celebración del acto jurídico, es decir por vicio estructural del acto jurídico, y no por un motivo sobreviniente (Auto Supremo Nº 246/2022, entre otros).

Ahora bien, considerando la pretensión de invalidez por la existencia de una segunda transferencia del mismo bien inmueble, se debe tener presente que la solución impuesta por el legislador ante dos títulos contradictorios de compraventa sobre el mismo inmueble es preferido el que está inscrito en el registro inmobiliario, establecido en el art. 1545 del Código Civil: “Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título”; imponiendo la ley una solución bajo el principio de prioridad de registro que según Elizabeth Del Pilar Amado Ramírez en su obra El Derecho Registral y Notarial en la Era Digital (pág. 386 y 387) sostiene que: “El que primero llega al Registro obtiene la protección registral (si reúne las debidas condiciones) con preferencia a los que llegan después, de modo que nadie llegado posteriormente puede perjudicar los derechos del tercero llegado antes…El principio de prioridad pues, no solo despliega sus efectos para proteger el orden de ingreso de los actos o derechos al registro, impidiendo la posible inscripción de otro título incompatible ingresado con posterioridad, sino que además surte sus efectos en todos los ámbitos del Derecho”, que es lo ocurrido en el presente caso, cuando Lilian Ruiz de Montenegro registró su derecho contenido en la Escritura Pública N° 1443 de 09 de noviembre de 2012 en la oficina de Derechos Reales el 03 de julio de 2015, pese a que, como se postula en la demanda, la actora adquirió ese mismo derecho inmobiliario el año 1999, aplicándose el principio de prioridad de registro a favor de la demandada, por el registro antelado en el marco del Decreto Supremo Nº 27957, que en su art. 24 sostiene que de los asientos existentes en cada folio, deberá resultar la perfecta concatenación entre el titular del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

No obstante, la parte actora se aparta de la solución normativa del art. 1545 del Código Civil, y ataca la validez de contrato contenido en la Escritura Pública N° 1443/2012, por el que Lilian Ruiz de Montenegro adquirió su derecho propietario de Rosa Rivero Carballo, bajo el supuesto que “se vendió algo que ya no le pertenecía a la vendedora” y que la transferencia extinguió el derecho de la enajenante respecto a la cosa y produjo inmediatamente el nacimiento del derecho a su favor; postulando la nulidad, falta de objeto, ilicitud de la causa y por ilicitud del motivo.

En este extremo el criterio del Auto de Vista, respecto a la no aplicación del art. 1545 del Código Civil estuvo basada en el conocimiento que tenía la parte demandada de la transferencia primigenia por la anotación preventiva, manifestando: “… sin embargo en el caso concreto no podemos dejar de lado ni pasar por alto que la transferencia realizada por ROSA RIVERO CARBALLO en favor de MARIA DEL CARMEN SALVATIERRA JUSTINIANO sí era de conocimiento de los demandados habida cuenta que se procedió a su anotación preventiva en fecha 19 de julio de 2021, y prorrogada en fecha 26 de junio de 2014 (ver fs. 11 y vlta., 78 y vlta., y 143 y vlta.) tanto de la vendedora, de la compradora y del tercerista, puesto que sus derechos fueron adquiridos en forma posterior a dicha anotación preventiva, por último esta trasferencia ha sido reconocida expresamente por la compradora LILIAN RUIZ conforme sale en la ACLARATIVA de Saneamiento y Evicción firmada por las demandadas en fecha 16 de enero de 2013, saliente a fs. 74 y vlta., por lo que no pueden pretender desconocer un derecho cuando estos de mutuo propio lo han reconocido, no pudiendo aplicarse la regla del Art. 1545 del Código Civil, en razón de que esto se aplica cuando el nuevo adquirente tiene un desconocimiento total de que su vendedor haya transferido el inmueble a una tercera persona, situación que no se da en el caso concreto porque existía la anotación preventiva y por el reconocimiento expreso de los demandados, no siendo evidente sl supuesto agravio esgrimido por los apelantes”. (sic).

En este contexto, debemos enfatizar que el registro en Derechos Reales tiene un efecto publicitario, conforme señala el art. 1538.II del Código Civil, que indica que la publicidad se adquiere mediante la inscripción del título que origina el derecho en el registro de los Derechos Reales; por lo que cualquier inscripción, incluida la de una anotación preventiva, sea como medida cautelar o como registro preventivo, está sujeta a los parámetros de registro, modificación y extinción que la norma impone en relación a los actos de registro. En ese margen, el Tribunal de alzada para justificar su decisión otorgó el efecto publicitario al registro de la anotación preventiva y su prórroga, cuando aquella anotación preventiva por la caducidad establecida en el art. 1553.I del Código antedicho, al no haber sido convertida en registro definitivo, no tenía ningún efecto publicitario para derivar en la invalidez de otros actos jurídicos posteriores, pues mientras estaba vigente, incluida su prórroga, no fue convertida en una inscripción definitiva, por lo que el acaecimiento de su caducidad se traduce en su inexistencia como si nunca se hubiese realizado, así la Sentencia Constitucional Plurinacional N° 0700/2013, estableció: “Sobre la caducidad de la anotación preventiva la jurisprudencia constitucional estableció que: ‘Las anotaciones preventivas tienen un carácter provisional, como su propio nombre indica y su finalidad consiste en caducar o convertirse en inscripciones definitivas, por lo que el transcurso del tiempo las acerca a su fin. Caduca una anotación preventiva cuando queda sin fuerza o pierde sus naturales efectos por su singular contenido, que marca ya su duración, o por concepto legal que determine o fije el plazo de su duración, no siendo necesaria la expresión de voluntad de los interesados para tales efectos o la declaración judicial o administración de la extinción.

A los efectos de la caducidad, la extinción de la anotación se produce de un modo absoluto y la caducidad produce efectos tanto respecto de las partes como de terceros. Al caducar una anotación preventiva, está queda anulada, extinguida, por lo que debe estimarse como si nunca se hubiese realizado. Es un asiento que ya no tiene vida o efecto jurídico por lo que se le considera inexistente frente a todos; es decir, es un derecho que ha sido desregistrado y se encuentra en la misma situación que antes de haberse anotado’ (las negrillas son agregadas) (SC 0057/2004 de 23 de junio)”.

En ese orden, no era adecuado establecer que no se podía aplicar el art. 1545 del Código Sustantivo porque la parte demandada tenía conocimiento de la transferencia de Rosa Rivero Carballo en favor de María Del Carmen Salvatierra Justiniano en consideración al efecto publicitario que irradiaba la anotación preventiva, cuando esta caducó al año de registrarse la prórroga el 26 de junio de 2014 conforme estima el art. 1553.I del Código Civil, así verifica el asiento 2-B del Folio Real con Matrícula N° 7011050036841; sin analizar que la anotación preventiva caducada no genera ningún efecto jurídico y se la tiene como si no se la hubiese realizado y se encuentra en la misma situación que antes de haberse anotado; y a la presentación de la demanda ese registro caduco no podía generar ningún efecto jurídico, menos el de publicidad.

En casos semejantes, en que por distintos actos se transmitió la misma propiedad a diversas personas, el derecho se otorga al adquirente que haya inscrito primero su título en aplicación del art. 1545 del Código Civil, así se ha obrado por parte de este Tribunal de casación en conflictos de esta naturaleza, por ello el Auto Supremo N° 1021/2021 de 17 de noviembre, entre otros, razonó: “… un contrato no es ineficaz por el actuar o el móvil subjetivo ilícito de una de las partes contratantes, como ocurre en el presente caso, dado que los recurrentes solo reclaman la conducta ilícita del expropietario del inmueble demandado, por haber transferido dos veces el mismo bien; en tal caso, si los recurrentes pretendían hacer valer la eficacia del contrato de transferencia efectuada a favor de ellos a través de contrato de 14 de marzo de 2007 a fs. 9 y vta., se encontraban facultados de precautelar su derecho a través la inscripción del mismo en el registro público de Derechos Reales, en la respetiva matrícula de dicho inmueble, la que es el medio idóneo para hacer valer los derechos reales sobre inmuebles contra terceros conforme lo establece el art. 1538 del Código Civil. Por otro lado, en este tipo de casos, donde el propietario de un inmueble, realiza varias transferencias, la ley impone como solución jurídica el derecho de preferencia de un comprador hacia otro, supuesto establecido en el art. 1545 del Código Civil, cuya disposición señala que ‘Si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a diferentes personas, la propiedad pertenece al adquirente que haya inscrito primero su título’, en tal sentido, considerando el efecto de publicidad que otorgan los registros públicos, la ley otorga el derecho preferente al que primero inscribió su derecho de propiedad, no siendo previsible en este extremo la nulidad del título del comprador que registra su derecho primero…” (negrilla agregada).

Es evidente que la parte demandante ante el registro prioritario del derecho de propiedad de la demandada Lilian Ruiz de Montenegro, cuestiona el título de propiedad de su oponente, sin considerar que el derecho propietario transferido a su favor (establecido en el contrato de compraventa) al carecer de registro en Derechos Reales surte su efecto solo entre las partes contratantes (con la transferente Rosa Rivero Carballo), sin perjudicar a terceros interesados, en el marco del art. 1538.III del Código Civil, apartándose con su pretensión de invalidez de la solución normativa diseñada por el art. 1545 del Código Sustantivo de la materia; no obstante, es de observar que la actora en su pretensión de nulidad propone la falta de objeto en el contrato, circunscrito al art. 549 num. 1 de la Ley N° 439, pero su carga argumentativa solo la acomoda a la conducta del vendedor que no tendría derecho propietario, cuando en materia inmobiliaria, esa transferencia, suscitada a su favor no es oponible como causal de invalidez sino está registrada en Derechos Reales, conforme se explicó anteriormente; además no podría manifestarse la existencia de causa ilícita cuando el contrato de la parte demandante satisface la función económica social que desempeña la transferencia de un bien inmueble; como tampoco podría insinuarse un motivo ilícito que “tiene que ver con el móvil que ha generado la voluntad de ambos contratantes; así entienden que el motivo es ilícito cuando el elemento subjetivo (que resulta ser contrario al orden público y las buenas costumbres) se ha exteriorizado o se ha materializado en el acuerdo de voluntades; para ello corresponde señalar que el elemento debe ser materializado, pues cuando la ilicitud se mantiene en la subjetividad de uno de los contratantes, no habrá motivo ilícito" (Auto Supremo N° 606/2017 de 12 de junio), pues en el contrato de transferencia cuestionado no se evidencia que las partes hayan exteriorizado el motivo por el cuál realizaban ese acto de compraventa, no encontrándose infracción al art. 549 num. 3 del Código Civil, lo que no obsta que la demandante pueda seguir las acciones civiles o penales contra su vendedora, si así lo ve por conveniente.

Por lo referido, es evidente la infracción del art. 1545 del Código Civil, deducido por la parte demandada, ya que en forma inadecuada el Auto de Vista procuró la invalidez de un acto jurídico, apartándose de la solución que el legislador ha diseñado para este tipo de casos, conforme se ha explicado detalladamente supra, por lo que debe casarse la decisión de alzada y declarar improbada la demanda de nulidad.

Por último, resulta innecesario realizar otro análisis de invalidez respecto a la transferencia sustanciada a favor de Jaime Alberto Montenegro Ruiz, ante la decisión asumida. También se precisa que no existe contestación al recurso de casación planteado para otorgar respuesta a su postura.

Por lo manifestado corresponde emitir resolución en la forma prevista por el art. 220.IV del Código Procesal Civil.